楊 光 顧 穎

（南開大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系，天津 300071）

一、導(dǎo)言

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷從無到有，并于20世紀(jì)90年代先后經(jīng)歷了高速發(fā)展、泡沫破裂以及隨后近5年的調(diào)整期。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展備受矚目，房地產(chǎn)業(yè)也已成為我國國民經(jīng) 濟(jì)的重要組成部分，發(fā)揮著舉足輕重的作用。國務(wù)院2003年頒布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 這樣對(duì)房地產(chǎn)業(yè)定位：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！薄胺康禺a(chǎn)業(yè)因具有產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動(dòng)作用明顯等特點(diǎn),它的變動(dòng)通常會(huì)對(duì)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊波,影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展[1]。”故而，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)各部門的帶動(dòng)作用也備受關(guān)注。

國內(nèi)已有的關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度的分析大多是從整體的角度分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各個(gè)其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用，或?qū)⒅袊康禺a(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用與日、美等國家作比較分析。本文的研究重點(diǎn)并非房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響作用，而是聚焦于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的需求、供給、互動(dòng)、融合等角度的分析。之所以選擇金融業(yè)這一行業(yè)分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫與金融業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)有著密不可分的關(guān)系，量化研究這種關(guān)系對(duì)于正確看待房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位都是至關(guān)重要的。

二、數(shù)據(jù)來源及研究方法

（一）投入產(chǎn)出法與相關(guān)指標(biāo)

投入產(chǎn)出分析法最早由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家里昂惕夫提出，是一種研究經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中各個(gè)部門之間投入產(chǎn)出關(guān)系的經(jīng)濟(jì)數(shù)量分析方法。本文中用到的投入產(chǎn)出相關(guān)指標(biāo)為直接消耗系數(shù)、完全消耗系數(shù)、中間投入率、直接分配系數(shù)、完全分配系數(shù)、中間需求率以及帶動(dòng)效應(yīng)。另外，為了具體分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，本文引入兩個(gè)新的指標(biāo)：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的中間投入率，以及金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的中間需求比重。

文中出現(xiàn)的數(shù)學(xué)符號(hào)以及相關(guān)含義如下：

表1 符號(hào)含義表

（二）數(shù)據(jù)來源

本文的數(shù)據(jù)來源為1997年、2005年、2007年的投入產(chǎn)出表。 之所以只選取這三年的投入產(chǎn)出表，是因?yàn)槠渌攴荩?997年之前以及2000,2002,2010年）的部門分類中未加入房地產(chǎn)業(yè)或者房地產(chǎn)業(yè)并不是以一個(gè)獨(dú)立的統(tǒng)計(jì)部門的形式出現(xiàn)的。 因此，為了保證文章的嚴(yán)謹(jǐn)性和準(zhǔn)確性，本文僅以1997、2005、2007 三年的投入產(chǎn)出表為數(shù)據(jù)來源。

三、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析

我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析是指各產(chǎn)業(yè)與服務(wù)業(yè)的供給與需求的關(guān)系?！坝捎诋a(chǎn)業(yè)間存在通過供給或需求與其他產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生關(guān)聯(lián)的聯(lián)系，所以當(dāng)某一產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，會(huì)影響或波及其他產(chǎn)業(yè)部門，這種相互影響或波及就是產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)效應(yīng)[2]。” 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的效應(yīng)主要有后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)。后向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生需求拉動(dòng)作用，這一作用通常用消耗系數(shù)加以衡量；前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接地需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生供給推動(dòng)作用，這一作用通常用分配系數(shù)加以衡量。進(jìn)一步，本文借鑒王國軍和劉水杏在《房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)研究》一文中引入的“帶動(dòng)效應(yīng)”的概念，用帶動(dòng)效應(yīng)測(cè)度房地產(chǎn)業(yè)對(duì)密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用。

（一）后向關(guān)聯(lián)分析——投入結(jié)構(gòu)

本文從消耗系數(shù)和中間投入率兩個(gè)角度進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入結(jié)構(gòu)的分析。擬通過這一分析手段探究金融業(yè)是否是房地產(chǎn)業(yè)后相關(guān)聯(lián)程度密切的部門，這對(duì)于理解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)金融業(yè)的發(fā)展的影響程度至關(guān)重要。

1.直接消耗系數(shù)

直接消耗系數(shù)，又稱投入系數(shù)或技術(shù)系數(shù)。反映了在生產(chǎn)經(jīng)營過程中i產(chǎn)業(yè)部門的單位總產(chǎn)出所直接消耗的j產(chǎn)業(yè)部門產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值量。這個(gè)指標(biāo)反映的是某部門與國民經(jīng)濟(jì)其他部門之間在生產(chǎn)過程中的直接依賴程度[2]。

計(jì)算公式為：

其中，xij是i部門生產(chǎn)中直接消耗的j部門產(chǎn)品價(jià)值量；xi是i部門總產(chǎn)出的價(jià)值。

本文利用1997年、2005年以及2007年的投入產(chǎn)出表計(jì)算了我國房地產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)。我們規(guī)定直接消耗系數(shù)大于0.01 代表房地產(chǎn)業(yè)與該部門在生產(chǎn)過程中有顯著地直接依賴關(guān)系，小于或等于0.01 則意味著直接依賴關(guān)系不顯著， 因此，表2、3、4 列出了這三年與房地產(chǎn)業(yè)有顯著直接依賴關(guān)系的行業(yè)以及其對(duì)應(yīng)的直接消耗系數(shù)。

表2 1997年直接消耗系數(shù)表

表3 2005年直接消耗系數(shù)表

表4 2007年直接消耗系數(shù)表

通過分析上表可知，1997年，2005年以及2007年，與房地產(chǎn)業(yè)的直接依賴關(guān)系最顯著的行業(yè)都是金融業(yè)，其直接消耗系數(shù)分別為0.046073696，0.04927179，0.024820743。消耗系數(shù)的占比分別為19.12%，25.17%，14.94%?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的依賴程度十分顯著，金融業(yè)的健康發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展起著不可忽視的作用。

2.完全消耗系數(shù)

任何產(chǎn)品在生產(chǎn)中除了直接消耗關(guān)系外，還有各種間接消耗關(guān)系。完全消耗系數(shù)：反映了在生產(chǎn)經(jīng)營過程中某產(chǎn)業(yè)部門生產(chǎn)1 個(gè)單位最終產(chǎn)品對(duì)另一個(gè)產(chǎn)業(yè)部門產(chǎn)品的完全消耗價(jià)值量。其揭示了國民經(jīng)濟(jì)各部門、各產(chǎn)品之間的全部聯(lián)系，是直接消耗和間接消耗的總和。完全消耗系數(shù)不僅反映了國民經(jīng)濟(jì)各部門之間直接的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，還反映了國民經(jīng)濟(jì)各部門之間間接的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，并通過線性關(guān)系將國民經(jīng)濟(jì)各部門的總產(chǎn)出與最終使用聯(lián)系在一起。因此，完全消耗可用下式表示：

完全消耗系數(shù)的計(jì)算公式為：

其中，B為完全消耗系數(shù)矩陣，（I-A）-1為列昂惕夫逆矩陣，A為投入系數(shù)矩陣（直接消耗系數(shù)），I為單位矩陣。

完全消耗系數(shù)越大，說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)作用越大。通過計(jì)算，發(fā)現(xiàn)金融業(yè)（或金融保險(xiǎn)業(yè)）的完全消耗系數(shù)仍然名列前茅，因?yàn)槠邢?，本文選取了三年（1997，2005，2007）投入產(chǎn)出表中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)大于0.03 的部門以及對(duì)應(yīng)的完全消耗系數(shù)。如表5（其中的* 表示該年份該部門的完全消耗系數(shù)小于0.03）：

表5 完全消耗系數(shù)表

非金屬礦物制品業(yè) 0.0658 * *建筑業(yè) 0.0426 * *化學(xué)工業(yè) 0.0407 0.0339 0.0489租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè) * 0.0478 *金屬冶煉及壓延加工業(yè) 0.0324 0.0345 0.03302電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè) * 0.0321 *社會(huì)服務(wù)業(yè) 0.0354 * *商業(yè) 0.0311 * *電子設(shè)備制造業(yè) * 0.0313 *

從表5中可以看出，金融業(yè)的完全消耗系數(shù)一直都是顯著的，在1997年，2005年以及2007年分別為：0.0589,0.0610,0.0352。并且占各個(gè)部門完全消耗系數(shù)總和的比例分別為：9.41%，10.95%，7.23%。這意味著房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)有顯著的需求拉動(dòng)效果。

3.中間投入率

中間投入率是指在生產(chǎn)過程中為生產(chǎn)單位產(chǎn)值的產(chǎn)品需從其他各產(chǎn)業(yè)購進(jìn)的原料在其中所占的比例。 附加價(jià)值＝折舊+凈產(chǎn)值，某產(chǎn)業(yè)的附加價(jià)值率＝附加價(jià)值/總價(jià)值，附加價(jià)值率+中間投入率＝1。因此，某產(chǎn)業(yè)的中間投入率越高，該產(chǎn)業(yè)的附加價(jià)值率就越低，其在生產(chǎn)過程中消耗其他產(chǎn)品的數(shù)量越大，該產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)能力就越強(qiáng)。其計(jì)算公式如下：

其中，Hi為中間投入率；Ni為i部門的增加值，等于固定資產(chǎn)折舊、勞動(dòng)者報(bào)酬、生產(chǎn)稅凈額和營業(yè)盈余之和，也等于總產(chǎn)出減去中間投入。

根據(jù)式4,計(jì)算出1997、2005、2007年的房地產(chǎn)業(yè)的中間投入率為：0.2409337、0.19573576、0.1661895。從房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況看，房地產(chǎn)業(yè)的中間投入率相對(duì)較低，說明其附加價(jià)值率較高，生產(chǎn)過程中消耗其他產(chǎn)品的數(shù)量較少，帶動(dòng)能力不強(qiáng)。此外，三年的中間投入率呈遞減的趨勢(shì)，又說明這種帶動(dòng)能力在逐年減弱。

為了利用中間投入率研究房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的帶動(dòng)作用，本文引入房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的中間投入率。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的中間投入率就是指房地產(chǎn)部門在一定時(shí)期生產(chǎn)過程的中間投入的金融業(yè)的產(chǎn)品占總投入的比例。 公式為：

根據(jù)式5，計(jì)算出199，2005，2007年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的中間投入率分別為0.0572245， 0.057726674，0.028907338。1997年 到2005年 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的中間投入率比較穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的帶動(dòng)作用比較明顯，然而，2007年的中間投入率比1997年和2005年的中間投入率比有明顯的下降，下降約3 個(gè)百分點(diǎn)，說明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的帶動(dòng)作用有顯著的下降。

（二）前向關(guān)聯(lián)分析——產(chǎn)出結(jié)構(gòu)

1998年以來,政府陸續(xù)出臺(tái)了各項(xiàng)優(yōu)惠政策，擬扶持房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)。通過對(duì)直接消耗系數(shù)、完全消耗系數(shù)以及中間投入率的分析，總體看來，從1997年開始的這段時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的帶動(dòng)作用有增強(qiáng)的趨勢(shì)，可見政府出臺(tái)的各項(xiàng)政策發(fā)揮作用明顯，尤其是使得與房地產(chǎn)有關(guān)的金融部門（如住房金融）受益良多。然而，2003年，為了控制房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱的局面，政府又啟動(dòng)新一輪宏觀調(diào)控來穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，因此， 2005年、2007年的各項(xiàng)指標(biāo)都比1997年有明顯的下降。

本文分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出結(jié)構(gòu)主要目的是研究房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)部門的前向關(guān)聯(lián)的相互影響。產(chǎn)出結(jié)構(gòu)是指某產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的分配（銷售）方向，反映國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求情況以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)部門的影響能力[3]。為分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出結(jié)構(gòu)，本文擬從直接分配系數(shù)、完全分配系數(shù)、中間需求率以及中間需求比重四個(gè)指標(biāo)入手。

1.直接分配系數(shù)

直接分配系數(shù)（rij）就是i部門分配（銷售）給j部門作為中間產(chǎn)品使用的價(jià)值xij占i部門產(chǎn)品Xi的比重。其計(jì)算公式為：

其中，rij表示直接分配系數(shù)。

通過直接分配系數(shù)的計(jì)算可以定量了解房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的銷售去向及比重。本文僅計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的直接分配系數(shù)，即房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品銷售給金融業(yè)的價(jià)值占房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的比重，得出1997、2005、2007年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的直接分配系數(shù)分別為：0.0732017、0.034782087、0.034826447。占比分別為24.20%、17.09%、13.99%?？梢娊鹑跇I(yè)的直接分配系數(shù)占所有部門的直接分配系數(shù)總和的比重逐年下降，這意味著2005年以后金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的依賴度逐年下降。

2.完全分配系數(shù)

完全分配系數(shù)反映i部門產(chǎn)品使用的完全去向，其中既包括產(chǎn)品使用的直接去向，也包括產(chǎn)品使用的間接去向。 完全分配系數(shù)的計(jì)算公式為：

其中，H表示完全分配系數(shù)矩陣，I表示單位矩陣，R表示直接分配系數(shù)矩陣。

根據(jù)1997、2005、2007年的投入產(chǎn)出表計(jì)算得知，這三年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的完全分配系數(shù)分別為：0.0865、0.0416、0.0435。與之對(duì)應(yīng)的占比分別為：10.95%、8.08%、6.37%。與直接分配系數(shù)相似，完全分配系數(shù)的占比也呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，同樣驗(yàn)證了金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品依賴度逐年下降。

3.中間需求

3.1 中間需求率

中間需求率即各產(chǎn)業(yè)部門的產(chǎn)品用于生產(chǎn)資料和消費(fèi)資料的比例。既反映了各產(chǎn)業(yè)部門的總產(chǎn)品中有多少作為中間產(chǎn)品（即作為原材料為各產(chǎn)業(yè)部門所需求），又有多少作為最終使用的產(chǎn)品。

中間需求率滿足關(guān)系：中間需求率+最終需求率=1。中間需求率>50%的產(chǎn)業(yè)稱為以提供生產(chǎn)服務(wù)為主的產(chǎn)業(yè)，即生產(chǎn)資料型產(chǎn)業(yè);中間需求率<50%的產(chǎn)業(yè)稱為以提供生活服務(wù)為主的產(chǎn)業(yè)，即生活（消費(fèi)）性服務(wù)業(yè)。

這一指標(biāo)反映了各產(chǎn)業(yè)部門的總產(chǎn)品中有多少作為中間產(chǎn)品，即原材料為各產(chǎn)業(yè)所需求。某一產(chǎn)業(yè)的中間需求量越高，表明該產(chǎn)業(yè)越具有中間產(chǎn)品的性質(zhì)。另外，該指標(biāo)還反映了某一產(chǎn)業(yè)對(duì)其下游產(chǎn)業(yè)的直接帶動(dòng)能力。依據(jù)中間需求率，可比較準(zhǔn)確地把握房地產(chǎn)部門在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。其計(jì)算公式為：

其中，Gi表示i部門的中間需求率，為 國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)對(duì)i產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的中間需求量,Yi表示國民經(jīng)濟(jì)對(duì)i部門產(chǎn)品的最終需求量。

房地產(chǎn)業(yè)的中間需求率反映了房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的中間需求之和與對(duì)房地產(chǎn)部門產(chǎn)品的總需求之比。根據(jù)投入產(chǎn)出表計(jì)算，1997、2005、2007年房地產(chǎn)業(yè)的中間需求率為：30.77%、19.45%、25.11%,均小于50%。因此，房地產(chǎn)業(yè)是以提供生活服務(wù)為主的產(chǎn)業(yè)，即生活（消費(fèi)）性服務(wù)業(yè)。這一結(jié)論符合我們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的一般認(rèn)知——即為居民提供住所是其主要產(chǎn)品的供給去向，房地產(chǎn)業(yè)的主要職能是服務(wù)于居民生活需要的。

3.2 金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的中間需求比重

通過計(jì)算金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的中間需求占各行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的中間需求之和的比重，我們可以得出金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的中間需求在房地產(chǎn)業(yè)中間需求量中所處的地位，即金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中間需求的貢獻(xiàn)。某行業(yè) 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的中間需求比重的計(jì)算公式如下：

其中，W 表示j行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的中間需求比重，XiO j表示j行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的中間需求量，表示房地產(chǎn)業(yè)的總中間需求量。

下表選取了1997-2007年部分行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中間需求的比重（比重大于10%的部分）：

表6 中間需求比重表

其中*說明該項(xiàng)小于10%。

1997,2005,2007年的金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的中間需求比重分別為24.20%，17.09%，13.99%。由表6可知， 金融業(yè)是唯一一個(gè)在三年里中間需求比重都超過10%的部門，說明金融業(yè)對(duì)創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)的中間需求有重要意義。另外，金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的中間需求比重逐年下降，表示其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中間需求的貢獻(xiàn)作用在減弱。

（三）帶動(dòng)效應(yīng)

總的來說，用投入產(chǎn)出表分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的前向關(guān)聯(lián)關(guān)系，就是分析房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，即房產(chǎn)，銷往金融業(yè)的部分占房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出的地位，這其實(shí)是側(cè)重物質(zhì)層面的分析。1997年，商業(yè)、金融業(yè)發(fā)展迅速，這導(dǎo)致金融業(yè)的擴(kuò)張需求增強(qiáng)，相應(yīng)地，拓展建立分公司的需求便導(dǎo)致金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的需求旺盛。然而，由上文的分析可以看出，05年、07年金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴度在逐漸減弱，則說明金融業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)的擴(kuò)張需求有所降溫。

利用投入產(chǎn)出表計(jì)算完全消耗系數(shù)矩陣 ,在此基礎(chǔ)上再計(jì)算完全分配系數(shù)矩陣 ,用房地產(chǎn)業(yè)對(duì)應(yīng)的完全消耗系數(shù)列表示后向拉動(dòng)效應(yīng) ,用完全分配系數(shù)行表示前向推動(dòng)效應(yīng),房地產(chǎn)業(yè)對(duì)同一產(chǎn)業(yè)的后向拉動(dòng)效應(yīng)與前向推動(dòng)效應(yīng)之和為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)。如公式10：

其中，D表示帶動(dòng)效應(yīng)矩陣，B表示完全消耗系數(shù)矩陣，H表示完全分配系數(shù)矩陣。

根據(jù)帶動(dòng)效應(yīng)的計(jì)算方法，得出房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)在1997、2005、2007年分別為0.1454、0.1021、0.0787。以1997年為例，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各行業(yè)的總帶動(dòng)效應(yīng)為1.416,其中對(duì)金融業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)居首。帶動(dòng)效應(yīng)可以綜合后向拉動(dòng)和前向推動(dòng)效應(yīng)，反映房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度。由此可見，雖然房地產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)業(yè)鏈長、波及面廣的行業(yè)特點(diǎn),國民經(jīng)濟(jì)中絕大部分產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系，但不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度不同，而金融業(yè)就是少數(shù)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)極為密切的產(chǎn)業(yè)。

四、結(jié)論與討論

首先，依據(jù)三個(gè)年份、跨度10年的投入產(chǎn)出表，可以看出房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)以及金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動(dòng)作用一直十分明顯，也就是說，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)有密切的關(guān)聯(lián)度。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的前向、后向關(guān)聯(lián)都十分密切意味著金融業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)向完全關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其產(chǎn)生需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)的雙向作用。并且，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)既有密切的直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，又有密切的間接關(guān)聯(lián)關(guān)系。因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)確定位是把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的發(fā)展重點(diǎn)的重要理論依據(jù)，通過分析可知，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既能推動(dòng)金融業(yè)，有在一定程度上依賴于金融業(yè)的發(fā)展，因此，為了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，政府不能只關(guān)注于房地產(chǎn)業(yè)本身，而應(yīng)該同時(shí)關(guān)注與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切的其他產(chǎn)業(yè)，特別是金融的發(fā)展。能否完善金融市場規(guī)則，正確發(fā)揮宏觀調(diào)控手段保證金融業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展也就間接決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。

其次，盡管房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切，整體上卻呈現(xiàn)關(guān)聯(lián)度弱化的趨勢(shì)，意味著房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的相互依賴關(guān)系正在減弱，這或許是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間的比例關(guān)系和結(jié)構(gòu)正在向合理化方向發(fā)展的信號(hào)。然而，這種趨勢(shì)除了政策導(dǎo)向之外的其他原因還有待進(jìn)一步探究。

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