劉琨

摘 要：本文將圍繞商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)控制方法進(jìn)行詳細(xì)的討論，并根據(jù)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀提出了一些引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更好的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，從而讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理職能在新形勢(shì)下有效且充分的發(fā)揮出來(lái)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；財(cái)務(wù)控制內(nèi)涵；財(cái)務(wù)控制方法

一、前言

隨著我國(guó)國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的日益嚴(yán)峻化，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的發(fā)展壓力與挑戰(zhàn)。尤其是2008年的金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到寒冬。盡管后來(lái)快速?gòu)?fù)蘇，但是，國(guó)家開(kāi)始出臺(tái)了一些穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種舉措，這就讓原本競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些不適應(yīng)的地方。暴利時(shí)代對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)已經(jīng)是一個(gè)過(guò)去式了。房地產(chǎn)行業(yè)要想獲得較多的利潤(rùn)，就需要盡快改變粗放式的經(jīng)營(yíng)模式。很多地產(chǎn)企業(yè)都投入到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中，為了避免市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該采取合適的財(cái)務(wù)控制方法，以最大限度的規(guī)避不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國(guó)在2010年出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控大幕就正式拉開(kāi)了。2011年，我國(guó)又再一次推出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，希望讓快速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠在行政手段干預(yù)之下逐漸回歸到理性的發(fā)展空間，即讓國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控手段來(lái)直接調(diào)控房?jī)r(jià)。雖然說(shuō)這些房地產(chǎn)調(diào)控政策在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但是，商業(yè)地產(chǎn)仍然呈現(xiàn)出一種爆發(fā)式的增長(zhǎng)趨勢(shì)，其開(kāi)發(fā)投資額與銷(xiāo)售額都達(dá)到了近些年來(lái)的新高。那么，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須做好自己的財(cái)務(wù)控制工作，即通過(guò)科學(xué)、合理且可行的財(cái)務(wù)控制方法來(lái)最大限度的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、財(cái)務(wù)控制的基本內(nèi)涵

所謂財(cái)務(wù)控制就是指企業(yè)對(duì)自己的資金投入以及受益的全過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行一定的衡量，一旦出現(xiàn)問(wèn)題會(huì)及時(shí)進(jìn)行修正，從而讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)，最終讓企業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)劃能夠按期完成。根據(jù)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理論，企業(yè)最為關(guān)鍵的理財(cái)目標(biāo)就是要實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大化的財(cái)富目標(biāo)。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)控制的綜合性目標(biāo)就是要在相關(guān)法律法規(guī)允許的框架之內(nèi)，盡可能的優(yōu)化一切資源配置，讓其獲得最大化的配置效益。在企業(yè)財(cái)務(wù)控制過(guò)程中，企業(yè)需要根據(jù)委托責(zé)任目標(biāo)和其他相關(guān)的績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定一個(gè)合理的財(cái)務(wù)控制目標(biāo)，從而確保企業(yè)理財(cái)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。因此，我們說(shuō)，企業(yè)的財(cái)務(wù)控制工作將為企業(yè)的理財(cái)目標(biāo)提供服務(wù)。

四、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)控制方法

就目前的情況來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)控制方法主要有五種。（1）授權(quán)批準(zhǔn)控制方法。這是一種企業(yè)內(nèi)部部門(mén)或員工在處理一些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的時(shí)候，需要得到相應(yīng)的職責(zé)權(quán)限。應(yīng)該來(lái)說(shuō)，這個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)授權(quán)制度體系在企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系中貫穿始終，與各種業(yè)務(wù)流程緊密聯(lián)系在一起。那么，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，授權(quán)批準(zhǔn)控制方法主要就是對(duì)土地款的支付以及固定資產(chǎn)的購(gòu)置等進(jìn)行職責(zé)授權(quán)的審批。這種授權(quán)批準(zhǔn)控制方法不僅可以有效把控企業(yè)內(nèi)部各個(gè)不同職能部門(mén)職責(zé)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，同時(shí)還可以在一定程度上有效防范部門(mén)或個(gè)人的職權(quán)濫用行為，確保企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的公平、公開(kāi)以及公正；（2）貨幣資金控制方法。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如果有一個(gè)科學(xué)完善的貨幣資金控制體系的話(huà)，將可以大大降低它的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)提高它的資金使用效率，從而為企業(yè)帶來(lái)最大化且最優(yōu)化的經(jīng)濟(jì)效益。那么，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該在采取貨幣資金控制方法的時(shí)候，根據(jù)對(duì)現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)來(lái)對(duì)實(shí)際的資金預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行及時(shí)且不斷的調(diào)整，最終要找到一個(gè)最為合適的貨幣資金控制的發(fā)展規(guī)模。在新形勢(shì)下，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策以及金融機(jī)構(gòu)貸款利率提升的情況的時(shí)候，就應(yīng)該讓貨幣資金控制方法做到盡可能的合理與科學(xué)。這就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)該在面對(duì)日益加大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的時(shí)候，強(qiáng)化對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析與可行性分析，確保企業(yè)面臨的金融環(huán)境與施工環(huán)境盡可能的暢通。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還需要與銀行等金融機(jī)構(gòu)建立一種良好的關(guān)系，從而讓自己的資金鏈可以得到及時(shí)的補(bǔ)充。這是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要的資金量是巨大的。為了順利開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就需要運(yùn)用好財(cái)務(wù)杠桿。當(dāng)前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)與實(shí)施，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始把財(cái)務(wù)管理目標(biāo)進(jìn)行了及時(shí)更新，不再簡(jiǎn)單的追求最高化的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，主要是要確保自身的現(xiàn)金流充足，從而讓企業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展下去。此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該及時(shí)關(guān)注各種政策與稅收所可能帶來(lái)的潛在資金風(fēng)險(xiǎn)，可以在政策允許范圍內(nèi)進(jìn)行納稅籌劃，最大限度的提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；（3）預(yù)算管理控制與成本控制方法。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)基本上是由集團(tuán)公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與管理的，各個(gè)項(xiàng)目公司實(shí)際上是具有獨(dú)立法人資格的子公司。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該根據(jù)每一個(gè)不同項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)預(yù)算與經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來(lái)確定一個(gè)合理的年度預(yù)算指標(biāo)，主要是對(duì)企業(yè)的資金預(yù)算與盈利預(yù)測(cè)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)算編制。然后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)把相關(guān)預(yù)算上報(bào)給上一級(jí)的集團(tuán)公司進(jìn)行審批，集團(tuán)公司要與各個(gè)企業(yè)進(jìn)行溝通與平衡，并把反饋建議提供給每一個(gè)企業(yè)，督促它們做好相關(guān)的修改工作，最終確定一個(gè)更為科學(xué)合理的預(yù)算編制。那么，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)子公司在執(zhí)行具體的預(yù)算編制的時(shí)候，應(yīng)該讓財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人全面監(jiān)控實(shí)際的執(zhí)行過(guò)程，找到預(yù)算編制與實(shí)際執(zhí)行之間的差距，分析導(dǎo)致的原因，然后再以書(shū)面形式向集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)部進(jìn)行詳細(xì)匯報(bào)，從而讓集團(tuán)公司對(duì)此有一個(gè)預(yù)警式的管理，有利于集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部做出更為全面的安排。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在支出預(yù)算內(nèi)的資金的時(shí)候，應(yīng)該嚴(yán)格根據(jù)財(cái)務(wù)審批制度來(lái)進(jìn)行支出審批，從而為企業(yè)的財(cái)務(wù)控制目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該成立相關(guān)的預(yù)算管理委員會(huì)，讓其全面負(fù)責(zé)企業(yè)預(yù)算編制與控制等。至于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本控制方法，主要就是說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本支出是相當(dāng)大的一塊支出，它們必須做好嚴(yán)格的控制工作，從而確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲得超額利潤(rùn)。那么，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在不同階段采取不同的措施，在立項(xiàng)階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合考慮各種制約性因素，做好成本收益預(yù)算工作，并對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)估。在施工階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)施工圖進(jìn)行嚴(yán)格的先期檢查與審核，盡可能的避免由于設(shè)計(jì)圖紙變更或施工進(jìn)度變化而出現(xiàn)的額外費(fèi)用。在竣工結(jié)算階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)該根據(jù)合同要求把驗(yàn)收合格的工程列入到竣工結(jié)算計(jì)劃當(dāng)中去；（4）財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)部控制方法。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中存在著一定的代理關(guān)系，因此，很容易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)與逆向選擇問(wèn)題。因此，為確保企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)容真實(shí)可靠，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理者就應(yīng)該制定相關(guān)措施來(lái)做好相關(guān)的監(jiān)督與控制工作。具體來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部審計(jì)對(duì)財(cái)務(wù)組織進(jìn)行監(jiān)督，有利于提高企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作的獨(dú)立性與權(quán)威性。董事會(huì)委派財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)財(cái)務(wù)組織進(jìn)行監(jiān)督，使得企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督工作變得更為獨(dú)立。董事會(huì)設(shè)立專(zhuān)職財(cái)務(wù)董事對(duì)財(cái)務(wù)組織進(jìn)行監(jiān)督，這是一種較高層次上的財(cái)務(wù)監(jiān)督工作，并由董事會(huì)授權(quán)財(cái)務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)部審計(jì)對(duì)財(cái)務(wù)組織進(jìn)行監(jiān)控，還要讓董事會(huì)所屬以及獨(dú)立董事組成的審計(jì)委員會(huì)進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)控，從而確保企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性與企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合法性，最終提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)控制效果。

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