文｜《新產(chǎn)經(jīng)》記者 徐廣忠

近這一段時間，河北燕郊金谷美麗城售樓處的李燕比以前忙了起來，每天5點多就起床發(fā)賣房傳單，晚上10點多才下班回家，給她帶來的回報是在半個多月的時間里賣了8套房子，換來8萬元的提成，在今年樓市不景氣的環(huán)境下，這是她以前好幾個月的成績。

房子突然好賣的原因，除河北取消限購、央行降息等因素外，還有一個更加重要，就是燕郊可能限制落戶，而這對眾多北漂一族來說，是住房問題之外的另一個剛需。

2014年11月中旬，《河北省人民政府關(guān)于深化戶籍制度改革的實施意見》發(fā)布，在全面放開落戶的區(qū)域中，不包括燕郊所在的三河市，以及大廠回族自治縣、香河縣、永清縣、固安縣“環(huán)京津五縣市”，其落戶政策將由廊坊市單獨設(shè)限。

目前，廊坊市的落戶政策尚未出臺，但“住房、工作、社?！苯栽诋?shù)鼗驅(qū)⒊蔀槁鋺粲残蚤T檻，工作在北京、睡在廊坊的北漂群體，依靠買房即可落戶的日子或?qū)⑦h去。目前，在燕郊、香河等地，依然可以購房落戶，于是一些有落戶想法的人紛紛出手，想在限制落戶之前趕上末班車。

對此現(xiàn)象，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴《新產(chǎn)經(jīng)》記者，之所以在河北省出現(xiàn)二元結(jié)構(gòu)的落戶政策，在于此類城市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不均衡。部分區(qū)域亟須通過放寬落戶政策來實現(xiàn)人口的導入，也希望人口紅利能夠得到積極釋放。而部分地區(qū)，比如燕郊、固安等地，人口導入速度很快，也存在很多投資投機的購房需求，對于此類地區(qū)，并不簡單地進行排外，而是需要結(jié)合當?shù)氐膶嶋H，來落實特定的戶籍政策。舉例來說，應該優(yōu)先鼓勵在此類地區(qū)購房和就業(yè)群體的人進行落戶，而一些候鳥型的購房者，由于只是把當?shù)刈鳛橐粋€居住而非工作場所，在落戶資源有限的情況下，應該適當進行設(shè)卡。

去與留的難題

剛?cè)∠拶?，又要限制落戶，對一些北漂而言，似乎總在限制中尋找空間。

新政一出，很多人有了同樣的考慮：沒有了像京郊這樣的“避風港”，逃離北京，成為不少人無奈的選擇。

政策導向?qū)⒂绊憻o數(shù)個寄希望于在大城市“淘金”的漂泊一族的命運，對于向往大城市生活的人們來說，是進還是退，是留還是走，是一次關(guān)系人生未來的選擇和考驗。

而在北京上班的李芳已經(jīng)不用去趕這個末班車了。2012年夏天，她購買了位于燕郊“@北京”小區(qū)的一套房子，拿到房產(chǎn)證后按政策將全家的戶口從內(nèi)蒙古遷了過來，今年9月，她的孩子順利進入了小區(qū)附近的華電小學就讀。這對眾多北漂族來說，算是解決了兩個在北京很難實現(xiàn)的大問題：住房和教育。

而對在另一個小區(qū)“天洋公寓”買房的王川來說，這一段時間則變得很焦急，因為他雖然也買了房子，但房本還沒下來，按規(guī)定沒有房本就不能落戶，現(xiàn)在他一到周末就往售樓處跑，詢問房本的事情，擔心政策生變，趕不上落戶的末班車。

沒有房子就不能落戶，不落戶就不能上學，一環(huán)扣一環(huán)的鏈條將很多人緊緊捆綁。如果不能落戶，未來北漂群體的小孩要在燕郊上學，將有更多的不確定性，為了不讓小孩回老家成為留守兒童，一些人話題變得集中，紛紛討論燕郊的戶口會不會越來越值錢了，住在燕郊的是不是應該盡快去弄個戶口？

燕郊一房地產(chǎn)公司銷售人員張丹告訴《新產(chǎn)經(jīng)》記者，近期，她們的房子特別好賣，在已銷售完的一期樓房中，95%的購房者是在北京工作的人。她說，限購取消，現(xiàn)在購房沒有任何限制，只要買房，百分之百會有戶口，自購房日起，一般一年半左右可拿到房產(chǎn)證，即可辦理落戶。

這在以前雖然是很多開發(fā)商的賣點，但沒有現(xiàn)在顯得有那么大的含金量。隨著社會的發(fā)展，戶籍除了具有身份證明、人口統(tǒng)計和社會控制的管理功能外，其利益分配功能凸顯，戶籍身份不同，享有的權(quán)利也不一樣，諸如住房、教育、就業(yè)和醫(yī)療等方面的潛在利益，總是因戶籍身份不同而有所差異。

如今對于環(huán)京區(qū)域，就像一個圍城，有的人想進來，有的人也想出去。以燕郊為例，交通擁堵已經(jīng)是一個常態(tài)，每天大量往返通燕高速的車流將這條唯一通道經(jīng)常變成停車場，而當?shù)亟逃Y源的短缺讓很多班級擠滿了學生，幾乎每個班級的學生名額都嚴重超標，即使這樣如果不是當?shù)貞艨?，想進去也得繳納贊助費才行。

在燕郊，有一部分讓人羨慕的群體：早幾年購房，趕上低房價時代，已安家落戶。然而，這部分人卻有離開的想法，有的已經(jīng)走了。在上上城小區(qū)的張峰就是一個典型，他2006年在該小區(qū)購買了一套房子，當時房價每平米還不到3000元，成為很多后來購房者羨慕的對象。然而，這幾年他卻飽受交通擁堵之苦，雖然小區(qū)有往返國貿(mào)的班車，但每天5點多就起床，晚上8點多才到家的經(jīng)歷讓他感覺很痛苦，如果趕上雨雪天氣，出行時間更不能保證。除此之外，讓他下決心離開的還有一個重要原因，小孩要上小學了，而小區(qū)附近的小學里，每個班級都有80多名學生，比北京學校多了一倍多。綜合考慮后，他把燕郊的大房子賣掉，在相鄰的通州區(qū)的地鐵附近買了一套小點的房子，帶來的變化是再也不用早出晚歸了，小孩明年也可以進入該小區(qū)的配套小學上學了，不過他也新增了近百萬元的房貸。

疏與堵的矛盾

表面看來，開發(fā)商似乎在享受一場樓市盛宴，購房群體的增加對消化庫存、回籠資金起到促進作用，然而，如果將來政策落地，開發(fā)商卻是在上演最后的瘋狂，其結(jié)局并不樂觀。發(fā)生在天津的樣本就是一例。

2014年5月31日，天津“藍印”戶口取消，當?shù)貥鞘兴查g轉(zhuǎn)冷。相比“藍印”戶口末班車期間的5月1日至20日，武清區(qū)6月份前20天的商品住宅成交量環(huán)比下降88%。

天津市的藍印戶口是介于正式的“紅印戶口”和暫住證之間的一種戶籍形式。擁有這種戶口，就能獲得當?shù)貙W籍，參加天津高考。因為天津考生考大學比其他一些省份考生要相對容易，因此靠買房擁有藍印戶口讓孩子到天津參加高考，成為很多家長的選擇。隨著藍印戶口的取消，當?shù)貥鞘幸蚕萑肓碎L期的低迷。

這個樣本也讓環(huán)京樓市的一些開發(fā)商顯得憂慮，香河縣一開發(fā)商憂慮地表示，如果限制落戶，意味著樓房的賣點減少，只靠低房價支撐的市場，前景并不樂觀。

對于限制落戶的說法，河北省發(fā)展顧問牛鳳瑞并不認同，他認為應該是先聚集人，再加強公共設(shè)施和城市配套設(shè)施建設(shè)，而不是建好后等人來。他認為，河北對廊坊單獨設(shè)限，眼前可能是為了減少地方財政的壓力，諸如建設(shè)公共設(shè)施的壓力，但從長遠來看，可能會讓廊坊失去一些發(fā)展機會?！袄确贿@五個縣，不單是北京疏散人口的重要區(qū)域，也是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域?！?/p>

牛鳳瑞指出，人口的進入，對地方的公共設(shè)施、公共服務產(chǎn)生巨大壓力，這是一個客觀現(xiàn)實，接下來就是怎么分解壓力的問題，“現(xiàn)在國家放開了戶籍落戶政策，但是沒有含金量的政策跟進，把責任推給地方政府，缺乏系統(tǒng)考慮?！钡珕为氃O(shè)限的五個縣市因離北京較近，經(jīng)濟發(fā)展較快，聚集人氣比較旺，恰恰是好事，或有助于解決這些問題。

牛鳳瑞說，從京津冀協(xié)同發(fā)展，河北、廊坊及其下屬五個縣市的自身發(fā)展角度考慮，恰恰應該放開落戶，這幾個縣市都弄到三五十萬中等城市規(guī)模，對河北、廊坊的經(jīng)濟實力會有一個強有力的推動。一個衛(wèi)星城首先要形成一定規(guī)模的人口集聚能力，在此基礎(chǔ)上才有產(chǎn)業(yè)和城市功能的完善，沒有今天的睡城就沒有明天的新城。

北京房協(xié)秘書長陳志表示，河北推出該政策的目的可能主要是為了京津冀一體化的推進做好鋪墊工作，為了預防大北京區(qū)域發(fā)展過程中的人口涌入問題，“先扎好口袋”以避免在京津冀協(xié)同發(fā)展中出現(xiàn)更大的負擔和壓力。主要影響的是非京戶籍的購買群體，每年北京溢出的這部分需求大概在10萬人上下，這意味著，限制落戶可能會影響這部分人群。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，對河北環(huán)京樓市來說，除了投資性需求以外，還有一部分是沒有北京戶口的剛需，為了不限購和子女高考需要而選擇在環(huán)京落戶，如果環(huán)京區(qū)域?qū)β鋺粼O(shè)限的話，其吸引力肯定會大幅降低。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型待升級

一半是河水，一半是火焰。對于環(huán)京縣市來說，低房價和落戶政策推動了城市化的迅速擴張，但一房獨大和配套不足也讓當?shù)叵萑雽擂巍?/p>

以燕郊為例，實際上，早在1999年，燕郊便被批準為省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，2010年又被批準為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。但遺憾的是，燕郊的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成績被蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)搶去了風頭，受配套建設(shè)、技術(shù)配套、人力成本、交通等因素制約，過去20多年來，燕郊未能真正發(fā)揮其高新區(qū)、衛(wèi)星城的功能。

燕郊開發(fā)區(qū)管委會負責人曾表示，燕郊的發(fā)展目標是建設(shè)成“高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化基地和高端服務業(yè)新城”，并力爭在未來20年內(nèi)達到與中關(guān)村齊名。如今，距離該目標提出已有數(shù)年。但近年來，燕郊的房地產(chǎn)業(yè)野蠻生長，高新產(chǎn)業(yè)卻遭遇配套建設(shè)、技術(shù)配套、人力成本、交通等因素制約，發(fā)展相對緩慢。

不過，從目前燕郊區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況看，與固安、大廠等其他很多承接北京工業(yè)轉(zhuǎn)移的河北城市相比，燕郊更多還是分流了北京的人口，所謂的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移特別是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移仍處于初級階段。

燕郊面臨的另一個尷尬是，原有市政配套難以滿足日新月異的現(xiàn)代化發(fā)展速度，由此產(chǎn)生了交通、治安、教育、醫(yī)療等問題。

據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在的燕郊，人口密度已經(jīng)超過北京的兩倍。由于集聚速度過快，燕郊在承接北京溢出人口紅利的同時，也承接了本不該在衛(wèi)星城存在的“城市病”。事實上，推動這種發(fā)展的根本力量既不是河北的政策傾斜，也并非北京的有意為之，更多是一種“無心插柳”的結(jié)果。

要打造成名副其實的 “高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”，需要一個漫長的過程。燕郊開發(fā)區(qū)管委會人士指出，人才、資金、企業(yè)的流動都必須遵從市場規(guī)律，由市場來選擇這些要素的最終去向。以燕郊目前的投資環(huán)境來看，還有很多方面需要改進。

國金證券分析認為，我國目前的區(qū)域發(fā)展明顯存在不平衡現(xiàn)象，這不但是經(jīng)濟問題，也關(guān)系民生，戶籍制度改革能一定程度緩解人口和資源過度集中于大城市的趨勢，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和布局。