近半年里，南京月牙湖花園小區(qū)內(nèi)上演了一部耐人尋味的“反轉(zhuǎn)劇”：起初，老物業(yè)執(zhí)意退出，業(yè)委會挽留未果;后來，業(yè)委會找到新物業(yè)接手，老物業(yè)卻堅守小區(qū)，不肯離去.

與物業(yè)、業(yè)主、法院以及各種行政機(jī)關(guān)周旋了半年，南京月牙湖花園小區(qū)的5名業(yè)委會成員身心俱疲。

他們?yōu)榱诉x聘新物業(yè)，特意與注冊物業(yè)管理師簽訂合同，全程接受專業(yè)指導(dǎo);他們工作中的每道程序、每份文件幾乎都要提交居委會、街道備案;他們到小區(qū)數(shù)百個業(yè)主家中，逐門逐戶地講利害;他們在小區(qū)公告欄中，與老物業(yè)和個別業(yè)主相互辯論;他們帶著數(shù)十名業(yè)主和新物業(yè)保安，與一百多名老物業(yè)保安在小區(qū)內(nèi)對峙;他們中不止一人被保安拳腳相加;他們被業(yè)主告上法庭，自掏腰包請律師打官司;他們向街道、區(qū)、市的公安機(jī)關(guān)、住建部門、信訪部門、維穩(wěn)部門等層層上訪……

然而，種種努力換來的卻是一部出人意料的“反轉(zhuǎn)劇”：5個月前，老物業(yè)執(zhí)意退出，業(yè)委會極力挽留未果;5個月后，業(yè)委會找到新物業(yè)接手，老物業(yè)卻堅守小區(qū)，不肯離去。

月牙湖花園是上世紀(jì)末建成的高檔社區(qū)。當(dāng)周邊房價還在每平米兩千多元徘徊時，其價格便已高達(dá)每平米四五千元。興建之初，它是南京、甚至全國住宅小區(qū)界的寵兒，連續(xù)獲得“建國50周年南京城建十項標(biāo)志性工程”、全國“小康示范住宅金牌”等多項大獎。時任國家主席江澤民、國務(wù)院總理朱镕基、建設(shè)部（現(xiàn)住建部）部長俞正聲都曾親臨考察。

而近半年里，這個江蘇省“百姓理想住宅小區(qū)”經(jīng)歷了白天上百保安堵門、夜間特警保駕護(hù)航的“特殊待遇”。如今，老物業(yè)駐守如故，新物業(yè)手持合同卻進(jìn)駐無門。

岌岌可危的選票

一切矛盾的起因，其實(shí)并不復(fù)雜。2014年12月27日，在月牙湖花園服務(wù)了17年的物業(yè)公司——南京棲霞建設(shè)集團(tuán)物業(yè)有限公司發(fā)出公告，稱由于連年虧損，公司將于2015年3月底退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，并做好交接。

彼時，小區(qū)第四屆業(yè)委會履新一月有余，對很多工作尚不熟悉。業(yè)委會主任張月友等人正籌劃著與棲霞物業(yè)簽訂服務(wù)合同，做夢都沒想到對方會突然退出。

12月26日，業(yè)委會還在組織業(yè)主大會，張月友等人帶著二十多名樓長在小區(qū)內(nèi)“掃樓”，就合同中可能涉及的重要事項征詢業(yè)主投票。那次業(yè)主大會的議題有三項：一是啟用小區(qū)維修基金，更換電子閘門、整修圍墻道路等;二是上調(diào)小區(qū)內(nèi)幼兒園、會所的物業(yè)費(fèi)，分別由0.5元漲至2.6元、由1.5元漲至4元;三是主張恢復(fù)會所的原有功能，將現(xiàn)在的洗浴中心等還原成過去的健身房、影視廳、壁球館等?！斑@三項訴求明顯對大家有利，所以絕大部分業(yè)主都畫圈簽字，表示同意?！睆堅掠颜f。

然而，這次業(yè)主大會卻招來物業(yè)不滿。棲霞物業(yè)月牙湖花園管理處主任顧守通告訴《中國新聞周刊》，此前業(yè)委會與物業(yè)談判時曾就七八個問題進(jìn)行過討論，但業(yè)主大會的議題只有三項，“最重要的一個問題，業(yè)委會什么時候與物業(yè)簽合同沒有提上表決日程”。

就這樣，棲霞物業(yè)第二天發(fā)布了退出公告，新上任的業(yè)委會一下蒙了。越過顧守通，張月友一個電話打到物業(yè)公司總部，希望恢復(fù)談判，繼續(xù)合作。但幾番接觸后，棲霞態(tài)度堅決，始終不肯留下。在物業(yè)看來，不明確簽合同的具體時間就是沒有誠意，沒有談判基礎(chǔ);但在業(yè)委會眼中，合同內(nèi)容都提請業(yè)主表決了，難道誠意還不夠嗎？

無奈之下，業(yè)委會召開了擴(kuò)大會議，5名業(yè)委會成員、幾十名樓長和數(shù)名業(yè)主代表共同參加。在無法挽留棲霞的前提下，會議決定重新選聘物業(yè)。

對于這個決定，業(yè)委會成員之一于榮表示非常無奈?！叭齻€月的選聘時間有點(diǎn)兒緊張，小區(qū)一天沒物業(yè)，沒有保安、保潔就會亂套的?！庇跇s說，更何況選物業(yè)這種事，選好了沒人在意，選不好大家都罵你。“所以我們原來想著物業(yè)把工作干好就行了，根本不愿意換公司，風(fēng)險太大了。”

和全國絕大部分小區(qū)一樣，月牙湖花園的業(yè)委會里沒一個人是物業(yè)方面的行家。選物業(yè)要遵守哪些程序、篩選時要注重哪些條件，5個委員誰也說不出其中的門道。輾轉(zhuǎn)之下，業(yè)委會找到南京市城市治理委員會公眾委員、國家注冊物業(yè)管理師趙健，請他為月牙湖花園的物業(yè)選聘進(jìn)行全程指導(dǎo)。

在月牙湖花園之前，趙健曾為南京的七八個住宅小區(qū)進(jìn)行過物業(yè)選聘指導(dǎo)，每次都很成功。對于選聘的整套流程，趙健可謂輕車熟路。

2015年1月5日，業(yè)委會在《金陵晚報》上發(fā)出“物業(yè)選聘公告”，要求報名企業(yè)須有二級以上資質(zhì)、具有管理中高端樓盤的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。不到一周時間，江蘇萬園、南京長發(fā)、南京梓言等5家物業(yè)公司前來應(yīng)聘，不過，月牙湖花園的老物業(yè)棲霞并未報名。

1月中下旬，月牙湖花園外拉起十幾米長的紅色橫幅，業(yè)委會帶著挑選出的4家物業(yè)公司代表到小區(qū)現(xiàn)場勘察。不料，小區(qū)門口的保安把勘察人員全部攔在門外，還與業(yè)委會成員發(fā)生了肢體沖突。無奈之下，“現(xiàn)場勘察”改在小區(qū)附近的一間茶室進(jìn)行。一家物業(yè)公司見此情形主動退出競爭。幾天后，余下的3家物業(yè)公司參加了業(yè)委會組織的預(yù)答辯，經(jīng)過19名業(yè)主代表投票后，江蘇萬園、南京梓言成為最終候選人。

“就經(jīng)驗(yàn)而言，我們有一些比較簡單的選擇標(biāo)準(zhǔn)，比如有本地的不選外地的，有資質(zhì)高的不選資質(zhì)低的，盡量選擇征信中有加分項、而非減分項的?！壁w健向《中國新聞周刊》介紹，這些條件對物業(yè)公司的綜合實(shí)力、日后的糾紛解決等直接相關(guān)。

選聘時，趙健對各物業(yè)公司的管理計劃也有要求：不能拼誰的價格低，而是要在物業(yè)費(fèi)相同的前提下，看哪家公司制定的服務(wù)方案最優(yōu)。“因?yàn)槿绻耆杂蓤髢r，每平方米1毛錢的方案也能做出來，但落實(shí)到服務(wù)上水分肯定很大?！壁w健解釋，同等價格下對服務(wù)進(jìn)行比較更加現(xiàn)實(shí)、客觀。“就算業(yè)主看不懂具體服務(wù)項目，但假如A公司派80個人來服務(wù)，B公司派60個人來服務(wù)，他一下就能從這種直觀、量化的標(biāo)準(zhǔn)中看出差異。”

以小區(qū)業(yè)主大會的方式，月牙湖花園703戶業(yè)主中的437戶參與了選聘新物業(yè)的投票，其中402票真實(shí)有效。江蘇萬園得到了全部402張有效票，達(dá)到了戶數(shù)、面積比例的“雙過半”;如果不出意外，很快它便會取代棲霞，成為小區(qū)的新物業(yè)。

對于這個“一邊倒”式的結(jié)果，趙健并不感到意外，因?yàn)樵?家競聘公司中，只有萬園一家為一級資質(zhì)，其余全部為二級。反倒是業(yè)委會，對此有些介懷。此前，他們預(yù)估的有效選票數(shù)量在500以上，也就是說超過70%的業(yè)主會來投票。但實(shí)際上參與投票的業(yè)主只有62%，其中還有5%的廢票，唱票結(jié)果雖然達(dá)到“雙過半”，但面積比例已經(jīng)處在50%的邊緣，岌岌可危。

“兩邊倒”的業(yè)主

之所以會有這樣的結(jié)果，是因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的另一批業(yè)主也在拉票，而目標(biāo)恰好與業(yè)委會相反。

盡管老物業(yè)棲霞堅決要求退出，但這批業(yè)主卻更堅決地要求挽留。幾乎與業(yè)委會選聘新物業(yè)同時，他們也在行動。

2014年1月4日，陳志虹等8名業(yè)主致函業(yè)委會，要求召開臨時業(yè)主大會，就業(yè)主對棲霞服務(wù)是否滿意、是否調(diào)換新物業(yè)等問題進(jìn)行投票。10天后，業(yè)主張紅衛(wèi)向業(yè)委會遞交了由142戶業(yè)主簽名的提議，重申這一主張。依據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》，“占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議?！痹卵篮▓@703戶的20%是141戶，張紅衛(wèi)抓住的正是這條。

但在趙健看來，無論是物權(quán)法還是相關(guān)地方性法規(guī)，只要是有業(yè)委會的小區(qū)，組織業(yè)主大會的職責(zé)者在業(yè)委會。但在實(shí)際 操作中，當(dāng)20%的業(yè)主要求召開臨時業(yè)主大會時，應(yīng)由業(yè)委會組織安排。只有在業(yè)委會怠于行使職責(zé)，且街道責(zé)令召開而業(yè)委會仍不召開的情況下，才由街道代行業(yè)委會職責(zé)，組織召開臨時業(yè)主大會?！胺駝t，臨時業(yè)主大會沒有法律效力，也不能形成相應(yīng)的決議?！?/p>

對于陳志虹、張紅衛(wèi)等人的要求，業(yè)委會表示不解，“棲霞打定主意要走，談判也不談了，退出公告也發(fā)了，你不讓走人家就能不走了？”業(yè)委會的劉京凱反問，“更何況選聘新物業(yè)已經(jīng)開始，我們也不能出爾反爾?！焙芸?，業(yè)委會給陳志虹等8人發(fā)出回函，其中寫道：“業(yè)委會無權(quán)干涉棲霞物業(yè)的經(jīng)營決策，并尊重其決定。若棲霞物業(yè)有意繼續(xù)為小區(qū)服務(wù)，應(yīng)報名參加小區(qū)物業(yè)選聘?！敝劣趶埣t衛(wèi)等142人的提議，業(yè)委會對其進(jìn)行了抽樣審核，發(fā)現(xiàn)抽樣的28戶中有4戶業(yè)主簽名造假。該提議因此未達(dá)到20%的法定人數(shù)。

沒過幾天，陳志虹等6名業(yè)主又要求“撤銷業(yè)委會做出的對外招聘物業(yè)公司的不當(dāng)決定，繼續(xù)與棲霞物業(yè)溝通協(xié)商并簽訂物業(yè)服務(wù)合同”，同時附上210戶業(yè)主提議召開臨時業(yè)主大會的簽名清單。此后，王碧清等7名業(yè)主再次要求召開臨時業(yè)主大會，“審議并投票表決擬與棲霞物業(yè)簽定的物業(yè)服務(wù)合同;業(yè)委會在業(yè)主大會決議后十日內(nèi)與棲霞物業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同”，并附上380戶業(yè)主的簽名清單。

對于一次又一次的業(yè)主來函，業(yè)委會不敢怠慢。在2月16日（農(nóng)歷臘月二十八）對王碧清等人的回函中，業(yè)委會表示春節(jié)后將召開業(yè)委會擴(kuò)大會議統(tǒng)一討論業(yè)主們的多份提議，再行確定臨時業(yè)主大會的時間、方式和議題。不過直至3月初，業(yè)委會也未收到王碧清提請表決的那份與棲霞物業(yè)的新合同。

在張月友等人看來，多次聯(lián)名致函業(yè)委會的不到10名業(yè)主中，領(lǐng)頭人之一張紅衛(wèi)的身份格外特殊。她是南京星葉中心會所有限公司的員工，而星葉公司與小區(qū)開發(fā)商南京棲霞建設(shè)股份有限公司、小區(qū)前期物業(yè)南京棲霞建設(shè)集團(tuán)物業(yè)有限公司，同為南京棲霞建設(shè)集團(tuán)旗下的子公司。目前，屬于小區(qū)配套設(shè)施的月牙湖花園會所正是由星葉公司負(fù)責(zé)運(yùn)營。

在選聘物業(yè)的問題上，張紅衛(wèi)婉拒了《中國新聞周刊》的采訪。但她表示，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)和業(yè)主沒有糾紛，矛盾只存在于業(yè)主和業(yè)委會之間。

3月中下旬，盡管沒有獲得業(yè)委會和街道的支持，張紅衛(wèi)等業(yè)主還是以“掃樓”、上門拉票的方式召開了臨時業(yè)主大會，為期6天。會議共發(fā)出表決票428張，收回423張，其中421張對大會議題表示贊同：第一，審議并通過與棲霞的物業(yè)服務(wù)合同;第二，業(yè)委會應(yīng)在10天內(nèi)與棲霞簽訂該合同。

在6天的臨時業(yè)主大會中，不少物業(yè)人員參與了拉票。有的保安在地下車庫攔截業(yè)主，要求在表決票上簽字;有的保潔員則挨家挨戶敲開房門，再三請求業(yè)主簽票。“那些保潔人員說如果我們不簽字，她們就要失業(yè)了、沒飯吃了?！币晃粯I(yè)主表示，這些保潔生活確實(shí)不易，且在小區(qū)服務(wù)多年有了感情，也就不好推辭。

對于物業(yè)幫助張紅衛(wèi)等人拉票，棲霞物業(yè)月牙湖花園管理處的負(fù)責(zé)人顧守通并未否認(rèn)，只說“即便有人參與，也是在非工作時間進(jìn)行”。但業(yè)委會對于這種做法非常不滿，街道也認(rèn)為物業(yè)不應(yīng)參與其中。

“如果棲霞愿意留下完全可以報名參加選聘，我們也很歡迎，畢竟‘做生不如做熟。但他們采用這種方式，實(shí)在不夠光明正大?！睒I(yè)委會的于榮認(rèn)為，張紅衛(wèi)等人的臨時業(yè)主大會根本就是與棲霞物業(yè)共同策劃的，“目的很明顯，就是要讓棲霞留下。”

據(jù)月牙湖花園第三屆業(yè)委會成員李靜芳介紹，2006年和2010年，棲霞物業(yè)也曾在小區(qū)內(nèi)發(fā)布退出公告?！安贿^幾天之后，他又說感謝業(yè)主們挽留，不走了，那個退出公告也被撤回了?！崩铎o芳說，之前的情況與現(xiàn)在如出一轍，“只是這一次，業(yè)委會真的開始選聘新物業(yè)了?！?/p>

前后一個月的時間里，業(yè)委會和部分業(yè)主分別組織召開了兩次業(yè)主大會，前一次，萬園物業(yè)得票402張;后一次，棲霞物業(yè)得票421張。然而整個小區(qū)一共只有703戶業(yè)主，也就是說，至少有120戶業(yè)主在兩邊均投下了贊成票。

盡管只干了半年多的業(yè)委會，于榮卻認(rèn)為這個結(jié)果很合乎業(yè)主們的邏輯。據(jù)于榮觀察，小區(qū)里的部分業(yè)主、尤其是年輕人根本不在乎物業(yè)是誰、干得如何，只要達(dá)到門口有人站崗、垃圾有人清掃的最低標(biāo)準(zhǔn)，就能接受;另一部分業(yè)主對物業(yè)相對上心，關(guān)心服務(wù)質(zhì)量，但始終保持不惹事、不得罪人的“和事佬”態(tài)度。抱著這兩種心態(tài)的業(yè)主，在小區(qū)中占了多數(shù)。兩次業(yè)主大會中，他們投票的隨機(jī)性較強(qiáng)，有些誰都不投，還有些兩邊都投。

在業(yè)委會收回的35張廢票上，不時出現(xiàn)“和為貴”“再談?wù)劇敝惖淖謽?，證實(shí)了于榮的判斷。而通過對兩邊投票清冊的大致比對，張月友估算“兩邊倒”型的重復(fù)票有200張左右。也就是說，在選擇新物業(yè)還是保留老物業(yè)的問題上，超過1/3的投票業(yè)主態(tài)度不明。

矛盾升級

2015年3月31日，本是棲霞物業(yè)承諾退出的日子。然而，一場物業(yè)與業(yè)主間的沖突就此爆發(fā)。

在顧守通的描述中，當(dāng)天早上有業(yè)主用私家車將七八名社會閑散人員帶進(jìn)小區(qū)搞破壞。約10分鐘后，新物業(yè)萬園用兩輛大巴拉來幾十名保安在小區(qū)門口列隊，準(zhǔn)備進(jìn)入。就在此時，數(shù)名業(yè)委會成員和此前進(jìn)入的社會閑散人員一起搶占保安門崗，并發(fā)生肢體沖突。見此情形，老物業(yè)棲霞緊急調(diào)來100多名保安到小區(qū)內(nèi)維持秩序。

然而，業(yè)委會的說法卻與此不同。劉京凱、于榮等人告訴《中國新聞周刊》，那天早上，100多名業(yè)主候在小區(qū)門口迎接新物業(yè)萬園的進(jìn)駐。而老物業(yè)棲霞為了守住地盤，專門從小區(qū)外調(diào)集了167名身穿白色、黑色制服，戴著紅色肩章的保安前來堵門。對峙中，棲霞放下了控制車輛進(jìn)出的閘桿，令業(yè)主也無法正常出入。為打破封鎖，幾名業(yè)主掰斷了閘桿并與保安發(fā)生沖撞。

當(dāng)天上午，一名棲霞保安向業(yè)主拋擲盛有開水的暖瓶，致使一名業(yè)主背部燙傷;中午，一名身穿白色制服的棲霞保安對一名業(yè)主拳打腳踢后，被在場的業(yè)主拉開。業(yè)主報警后，月牙湖街道派出所的民警趕到小區(qū)。一位當(dāng)時在場的民警表示，自己也差點(diǎn)兒挨了棲霞保安的打。

盡管事發(fā)當(dāng)日顧守通就被民警帶走，但因?yàn)闆]有證據(jù)顯示他是這場沖突的組織策劃者，所以24小時后，他便離開了派出所。兩個月來，公安機(jī)關(guān)已初步認(rèn)定打人者隸屬于棲霞物業(yè)，但由于公司始終不肯交人、打人事件又沒有引發(fā)嚴(yán)重后果，派出所也無能為力，只能一次又一次地要求棲霞交人。

4月2日，棲霞物業(yè)再次發(fā)出公告，正式撤銷此前的退出聲明。顧守通說，這是因?yàn)閺埣t衛(wèi)等人組織了臨時業(yè)主大會，形成了新的決議，不許棲霞撤離?！岸疫@次決議有421票，比業(yè)委會選聘萬園的402票還多，我們當(dāng)然得留下?！?/p>

據(jù)顧守通介紹，3月31日前，南京市、秦淮區(qū)、月牙湖街道的三級物業(yè)主管部門就曾召集物業(yè)、業(yè)主開會，并對物業(yè)明確表示，“誰的票多聽誰的、誰的票真實(shí)有效聽誰的”。不過，《中國新聞周刊》見到的一份月牙湖街道物業(yè)管理辦公室文件顯示，該辦于3月26日向棲霞物業(yè)下達(dá)書面指導(dǎo)意見，要求其按照2014年12月27日的“退出公告”、以及《南京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理項目行為指導(dǎo)規(guī)則》的相關(guān)要求執(zhí)行。在張月友看來，“這就是委婉地要求他們退出嘛”。

除了票數(shù)多少，顧守通還強(qiáng)調(diào)了另一個爭議點(diǎn)：業(yè)委會選聘萬園時沒有公示票決清冊，程序不合法?！捌鋵?shí)只要他們肯把選票拿出來，一切問題也就迎刃而解了?！比欢?，無法公開票決清冊，正是業(yè)委會的一大痛點(diǎn)。

3月9日，與萬園簽訂物業(yè)合同的第二天，業(yè)委會便收到了一份“關(guān)于不公示表決清單的訴求”。20多名業(yè)主聯(lián)名寫道：“我們在簽票時就強(qiáng)烈要求業(yè)委會不能公開表決清單，最主要的原因是擔(dān)心受到棲霞物業(yè)的打擊報復(fù)（在過去的十多年里，本小區(qū)發(fā)生了多起保安威脅業(yè)主、破壞業(yè)主財產(chǎn)的情況）”。4月15日業(yè)主們再次致函，“強(qiáng)烈要求業(yè)委會保護(hù)業(yè)主的人身安全”。這份函件中寫道，只有在棲霞撤離小區(qū)后，業(yè)委會才能公布票決的詳細(xì)信息;或者由政府、法院組織核查小組全面清查，但信息不得對外公開、泄露。

盡管如此，3月31日后，業(yè)委會依然絞盡了腦汁督促棲霞退出。但想來想去，這個以自治為己任的基層組織還是把希望寄托在了政府身上。由于小區(qū)中住著不少商界、政界的成功人士，業(yè)主們開始借用自己的人脈層層向上反映問題。不到一個月，月牙湖花園的困境就在江蘇省、南京市、秦淮區(qū)三級的公安機(jī)關(guān)、住建機(jī)關(guān)、維穩(wěn)部門、信訪部門掛了號;業(yè)委會還專門制作了一本文件匯編，向南京市物業(yè)管理辦公室提請對棲霞物業(yè)進(jìn)行罰款、降低資質(zhì)等行政處罰。張月友說，當(dāng)時市物業(yè)辦承諾：如果4月15日后棲霞還不撤出，就會下達(dá)行政處罰。

就在此時，張紅衛(wèi)的家人將業(yè)委會告上法庭，稱其選聘新物業(yè)時程序違法。曾經(jīng)明確表態(tài)的市物業(yè)辦也因此擱置了處罰進(jìn)程，表示待法院做出裁決后，再行決定是否給予棲霞行政處罰。

對于市物業(yè)辦的態(tài)度轉(zhuǎn)變，業(yè)委會的劉京凱無法理解。“棲霞是不是應(yīng)該撤出與萬園是不是應(yīng)該進(jìn)入，完全就是兩個不相關(guān)的問題。即便選聘萬園時真的存在程序瑕疵，棲霞也應(yīng)該履行自己的承諾，退出小區(qū)?！?/p>

幾個月的纏斗之后，5名業(yè)委會成員顯得孤獨(dú)而疲憊。站在他們對立面的，除了老物業(yè)棲霞外，還有部分業(yè)主?！安贿^3月31號的打人事件后，很多搖擺不定的業(yè)主站到了我們這邊?！睆堅掠颜f。

趙健認(rèn)為，業(yè)主對物業(yè)的滿意程度并不總和對業(yè)委會的支持程度成正比?！耙话闱闆r下，業(yè)主很少對物業(yè)較真，也很少旗幟鮮明地站出來支持業(yè)委會。只有在業(yè)主對物業(yè)矛盾升級、忍無可忍的情況下，大家才會團(tuán)結(jié)一心?！?/p>

（實(shí)習(xí)生張詩妤、田姬熔對本文均有貢獻(xiàn)）