張佳竹

一大波頂級豪宅正在襲來！

繼農展館地王以16.5萬元/平方米拿下預售證一個月后，中赫置地的豪宅項目——萬柳書院也正式獲批入市，成為2015年首個亮相的頂級豪宅項目。

2015年，無疑將是北京的豪宅年，除上述兩個頂級豪宅項目外，預計還有十余項目將在今年陸續(xù)入市。在價格方面，北京融創(chuàng)農展館項目預售單價最高達到19萬元/平方米，開啟了北京高端頂豪產品價格新紀元。但面對逐漸走高的單價和愈發(fā)激烈的競爭，拿到銷售入場券的開發(fā)商卻表示，高端項目不愁賣。

土豪單價闖關獲批

1月12日，中赫萬柳書院現房銷售許可證獲批，中赫置地苦等兩年的“萬柳地王”終于拿到了“入場券”。

此次中赫萬柳書院項目共有4棟樓獲批銷售，共計132套房、36536平方米。4棟樓的整體均價為14.5萬元/平方米，其中最貴的5號樓擬售均價達15.8萬元/平方米，最貴的單套房總價達到7000萬元。依此估算其全盤貨值超130億元，成為了2015年京城豪宅項目的首發(fā)“頭羊”，也是2015年首個入市單價超過10萬元/平方米的豪宅。

沿巴溝路西行，一片暖灰色的建筑映入眼簾，這便是中赫萬柳書院。低調的外立面很難讓人將之與“14.5萬元/平米”的土豪單價聯(lián)系在一起。但這看似低調的項目實際上卻有著不凡的來歷。

2012年7月10日，備受矚目的北京萬柳地塊最終以總價26.3億元、溢價率40.9%花落中赫置地?？鄢刭徝娣e后，萬柳地塊可售商品房樓面地價目前約為4.29萬元/平方米，創(chuàng)下當時北京新的樓面單價新高，成為當年北京“雙料地王”。

昂貴的面粉價格決定了面包也便宜不了，早在中赫萬柳書院入市之前，就曾有業(yè)內人士預測其單價或在10萬元/平方米以上。

果不其然，中赫萬柳書院的平均單價高達14.5萬元/平米，這個價格僅次于去年底取證的農展館地王項目。

去年年底，融創(chuàng)農展館項目以16.5萬元/平米的單價闖關成功，獲批的7號樓共計51套房源，其中35套為住宅，16套為商業(yè)。住宅的擬售均價為16.5023萬元/平方米，其中3單元701房最高，達到190821元/平方米，而4單元602房的總價最高，達到7107萬元。

事實上，融創(chuàng)農展館項目的“出身”已經決定了其成品房售價不可能低于一般豪宅：2013年9月，融創(chuàng)以21億元的總價，加異地建27.8萬平方米醫(yī)院的代價奪得了該地塊，折合樓面價73099元/平方米，彼時業(yè)內普遍猜測，融創(chuàng)農展館項目的定價會在15萬元/平方米以上。

北京中原地產首席分析師張大偉計算說，如果按照平均售價16.5萬元/平方米計算，項目總貨值在97.6億元左右，如果后續(xù)項目有一定溢價，其總貨值可以突破100億元，而相對于此，該項目的土地成本、建安、稅費以及管理成本合計為60億元，剩下的為資金成本?！叭绻凑?0%的年資金成本計算，銷售周期長短將成為該項目成敗的關鍵?！睆埓髠ト缡钦f。

頂豪相繼入市

對于萬柳書院最終的銷售價格，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅以“聰明”來評價?！熬b成品現房，以這樣的價格進入市場，在現在的頂級住宅領域應該是頗有競爭力的”，郭毅表示，兩年前，中赫置地拿下萬柳地王的價格曾令業(yè)內咋舌，但經歷了地王頻出的之后兩年，萬柳項目的比較優(yōu)勢更加明顯，定價理性利于從容銷售。記者從北京市住建委官方網站上查詢到，以現房形式入市的萬柳書院，一天便認購12套。似乎也從側面佐證了郭毅的話。

而對于融創(chuàng)農展館項目，郭毅認為，“16.5萬元的單價對于現房頂豪來說并不是最高價格，但是期房拿到如此之高的預售價格是此前沒有的。”郭毅指出，目前融創(chuàng)農展館項目的獲批價格是封頂價格，實際銷售價格肯定要低于該價格。

在郭毅看來，融創(chuàng)農展館地塊獲批價格遠超預期，更是意味著北京市相關部門對于高端豪宅預售價格管控的進一步松綁。

對融創(chuàng)項目、萬柳書院價格的放行也從側面反映了政府部門和社會輿論對于豪宅售價上限的容忍度越來越高?！敖陙矸科蟮哪玫貎r越來越高，開發(fā)成本高也是事實，因此政府部門在審批價格時勢必要對其進行多重評估與研究。以農展館項目為例，所有費用平攤下來，成本已達到14萬元/平方米左右，售價必然水漲船高?！?中國房地產學會副會長陳國強表示。

根據第一太平戴維斯最新統(tǒng)計顯示，2015年售價超過10萬元/平方米的高端項目新盤將達到10個以上，加上豪宅老項目繼續(xù)推盤，2015年，無疑將是北京的“豪宅年”。

除中赫·萬柳書院外，佳兆業(yè)廣場、遠洋劉娘府地塊項目、保利首開東壩地塊等項目將會陸續(xù)入市，并且主力戶型多在200平方米以上，加之紫辰院、泛海國際、保利海德公園等12個在售項目，將導致頂級豪宅市場競爭進一步加劇。而在這其中，除了紫辰院等個別項目外，新入市豪宅項目的預計售價都在進行強力拉升，突破每平方米10萬元大關是大概率事件?！翱梢钥隙ǖ氖牵?015年的高端物業(yè)將以單價10萬元為分水嶺，10萬元以上的項目競爭將異常激烈?！标悋鴱姳硎?。

肉搏戰(zhàn)在所難免

十幾個超十萬元豪宅項目入市，其競爭激烈程度可想而知。

張大偉認為，“對于2015年，近20個項目，爭取30-50個客戶，這樣的頂級豪宅市場，肉搏戰(zhàn)已經難免。當價格不是頂級豪宅競爭優(yōu)勢之時，誰掌握了稀缺資源、產品以及入市先機，誰就擁有了爭取客戶的底氣。”

另一個市場矛盾是，亞豪機構的數據顯示，2015年還將有8-10個豪宅項目入市，預計新增供應量將在1000套以上，這意味著2015年豪宅市場的可售套數將在9000-10000套。然而頂豪的去化情況卻不甚樂觀。據北京中原地產的統(tǒng)計，單價10萬元/平方米以上的豪宅2014年共成交21套，2013年則為24套，2012年和2011年分別為23套和28套。

“從北京近三年的3000萬元級別以上豪宅去化數據來看，基本穩(wěn)定在150套左右?！惫惴治龇Q，豪宅井噴元年的較大供應量對應的依舊可能是有限的塔尖客戶群，頂豪的成交套數減少更為今年的市場帶來了更多不確定，一場爭食難免。

不過在中赫置地品牌總監(jiān)朱敏看來，這一推論合情但未必合理?！笆紫?，查詢數據就不難發(fā)現，相對于莫斯科、孟買乃至國內的上海、深圳，北京的三千萬級住宅產品的量與價都不能算高；其次，三年間穩(wěn)定的銷量是建立在頂級住宅項目供應不足的前提下，更豐富的產品供應很可能會挖掘出更多的需求；再者，萬柳書院已經是現房成品，對于財智階層來講，資金的時間成本是其必然考慮的因素。而且住宅不同于其他產品，地域屬性明顯，針對北京西北部，海淀萬柳區(qū)域無疑是一個輻射性強、客戶黏性極高的區(qū)域。對于競爭，萬柳書院很坦然?！?