龔小鋒

對于2015年，“新常態(tài)”可能是最熱門的詞匯之一，無論是官方口吻，還是民間議論，越來越多人意識到，中國經濟正從高速增長轉為中高速增長，而房地產也將從“黃金時代”到“白銀時代”。

市場化“新常態(tài)”

所謂十年九調控，回首那些年的調控：2005年“國八條”、2006年“國六條”……2010年“新國十條”、“新國五條”、2011年“新國八條”、2013年新“國五條”……似乎不這么頻繁調控，都對不起“房地產”這三個字了。

然而，這一局面在2014年的樓市下行周期中，似乎被打破了，很多房地產從業(yè)者突然覺得大環(huán)境變得不一樣了。

“在新一年工作部署中，沒有出現任何具體的調控手段、調控政策要求。限購、限價、限貸等往年高頻出現的詞匯也都沒有出現?！比A高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司副總經理公衍奎說，這種變化的出現，看似意外，其實從最早各地限購的突圍中早有征兆。

2014年由于房地產市場的迅速調整和宏觀調控主導思路的變化，全國絕大部分城市對既有限購政策進行了調整，集中在放松限購、購房落戶、提高公積金貸款額度等層面。截至記者發(fā)稿時，仍在執(zhí)行限購政策的城市只剩下北京、上海、廣州、深圳和三亞五個城市。

中央調控政策更趨向于金融手段的指導和完善法律法規(guī)，而非簡單意義上的行政指令。中央政府出臺“央五條”、“930新政”、“不動產登記”等新政都在刺激住房需求，加快去庫存化，穩(wěn)定住房消費。其中，央行新政被認為有貨幣政策的指向性意義。

國務院發(fā)布的《不動產登記暫行條例》，要求建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺，各級不動產登記機構登記的信息應當納入上述平臺，并于2015年3月1日起正式施行。這或許會導致部分房源涌入二手房市場，改變供求比例。

常常為樓市變革鼓與呼的中國房地產業(yè)協會名譽副會長朱中一更清楚地看到了這個趨勢，“中國經濟增速由高速向中高速轉變，房地產也進入了一個換擋期”。在其看來，所謂的房地產行業(yè)進入“新常態(tài)”，指的就是行業(yè)經過調整后將從以往的支柱性產業(yè)發(fā)展為基礎性產業(yè)。

而原華遠地產董事長任志強近期也說，“當中國的宏觀經濟速度放慢的時候，房地產常態(tài)也一定放慢增長速度?！?/p>

如果說上述現象只是各個層面的管窺，那么2014年底的全國住房和城鄉(xiāng)建設系統工作會議，則可以看做是對2015年樓市政策的定調。住建部部長陳政高布置的2015年工作當中，直接涉及房地產市場的內容很少，也沒有提具體的政策措施，跟住房有關的，主要布置的是保障性安居工程和棚戶區(qū)改造。

在朱中一看來，中央經濟工作會議不談調控是一種進步，將來對房地產的投資，不一定像過去要求那么高，更多的是要尊重房地產自身的規(guī)律。

據了解，作為房地產調控主管部門的住建部，此前和20個城市的市長就房地產市場、政策的有關情況進行了深入交流，聽取他們對當前房地產市場發(fā)展趨勢、市場現狀的判斷，以及針對性的意見和建議。這20個城市既包括北上廣深等一線城市，也包括杭州、三亞等重點城市和中西部地區(qū)城市。

而住建部新聞發(fā)言人倪虹近日則表示，用市場的手段調控房地產市場將是下一步調控的主要方向和手段。即政府做好政府的事，市場發(fā)揮經濟規(guī)律做好市場的事情。

一線城市政策或微調

隨著二三線城市紛紛取消限購，北京、上海等一線城市作為為數不多的城市依然堅守，限購政策是否會全面取消引發(fā)市場猜想。關于一線城市限購政策的調整甚至取消的傳言，時而有之。

近期，就有消息稱，上海將于2015年3月31日之前取消限購，目前具體政策還沒有落實。近期，上海房產交易中心相關人士表示，目前上海仍然執(zhí)行本市戶口限購兩套，外地戶口有條件限購一套的政策，短期內不會調整。

中國社科院財經戰(zhàn)略研究院等機構發(fā)布的《中國住房發(fā)展報（2014-2015）》甚至稱，限購政策有望在一年內全面退出，這遭到了不少業(yè)內人士的質疑。

“短期內，一線城市取消限購條件并不成熟?！痹谏虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭看來，這些傳言是很不靠譜的事，目前一線城市面臨人口大幅增長的壓力，如取消限購必然導致大量人口涌入。其次，一線城市成交量已經出現了反彈，明年房價很可能上漲。一旦限購全面放開，努力將功虧一簣。

不過，多名業(yè)內人士表示，即使一線城市的限購政策不全面退出，未來政策還是有調整的余地。在這一點上，作為風向標的北京首先有了行動。

就在2015年到來前一天，北京公布了公積金貸款新規(guī)，借款申請人購買政策性住房或套型建筑面積在90平方米及以下的首套自住住房，貸款最高額度調整為120萬元。

“新政后額度上調了三分之一，基本能滿足總價在180萬元到200萬元以內的貸款需求，對于剛需人群有比較大的利好帶動作用?！眮喓罊C構市場總監(jiān)對此評價說。

在郭毅看來，這傳遞的是北京樓市調控正在放松的信號，除了央行發(fā)布的若干新政外，北京此前只是提高了普通住宅的認定標準?！爸辽倏梢哉f，從明年開始，北京的樓市調控不會像今年這樣嚴格，會逐漸放松?！?/p>

北京市房地產協會秘書長陳志就多次表示，“調控變化是必然趨勢，北京市政府一定在積極的研判市場，分析哪些政策可以退出，哪些政策可以微調?！彼麄€人判斷，在2015年3到5月，北京市政府有可能對包括限購政策在內的本地調控政策進行完善和調整。

此前多家媒體就報道稱，北京市政府多次接到市場人士的建議，將現有限購政策社保繳納年限、納稅年限由連續(xù)5年調整為連續(xù)3年或兩年；也有建議稱，可通過“賣三還一”“賣二還一”即對持有多套住房的家庭，允許其賣掉三套或者兩套房屋，換取一個新購房屋的購房資格等政策。

楊紅旭則表示，未來一線城市的樓市政策可能慢慢調整，直至全面取消。在調整中，可能放開局部市場，比如市場調節(jié)呼聲比較高的高端住宅市場，在針對性方面，也可能對外地戶口限制放松。

貨幣政策適當寬松

在2014年，樓市的下行和經濟增長的放緩，被認為是捆綁在一起的事情。

相比2013年經濟增速由2012年的7.8%略下調至7.7%，2014年的經濟增速放緩跡象更為明顯。根據國家統計局公布的數據，2014年前三季度經濟增速為7.4%。央行對2014年的經濟增長預估是7.4%，是1990年來最低的一年 （1990年時為3.8%），2015年經濟增長率預計降低至7.1%。

2014年，央行宣布了定向降準、定向降息和全面降息，其中，2014年9月30日，央行出手修改了首套房房貸認定標準，隨后的11 月21日，央行宣布降息，兩次政策調整被認為意義巨大。

在業(yè)內人士看來，鑒于經濟增速放緩、大宗商品和能源價格下跌，從政策面看，為穩(wěn)定宏觀經濟增長，2015年樓市調控政策和貨幣政策會持續(xù)寬松，中央經濟工作會議，就決定在2015年繼續(xù)采取“積極”（擴張性）財政政策。

降息、降準更被認為是大概率事件。摩根大通中國首席經濟學家朱海斌近日預計，2015年至少會再有一次降息（很可能是在2015年第一季度），和兩次降準，每次各50個基點，很可能分別在2015年第一季度和第二季度。此外，如果監(jiān)管機構將銀行同業(yè)存款納入貸存比計算范圍（這將會增加法定儲備金），存準率可能會再次下調100個基點。

朱海斌表示，今年中央經濟工作會議報告里仍然延續(xù)了一直用的積極財政政策和審慎貨幣政策。官方報告里加注了，積極的財政政策要更有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度，從某種意義上對明年政策的基調比較明顯。

樓市有望企穩(wěn)回升

在調控政策調整及貨幣政策適當放松的定調下，部分重點城市樓市有望企穩(wěn)回升。

在央行降息等利好政策驅動下，市場情緒逐漸被帶動起來，入市節(jié)奏也在加快。尤其在目前房價環(huán)比跌幅持續(xù)收窄的態(tài)勢下，部分購房者擔憂未來房價出現止跌反彈的態(tài)勢，市場情緒趨于高昂。北京樓市受到了“認房不認貸”的房貸新政、普宅標準調整、公積金新政、央行降息等利好的影響，吸引了不少此前觀望的需求入市，促成了成交量的顯著反彈。

北京市住建委發(fā)布數據顯示，2014年12月北京市住宅新房網簽量為19893套，環(huán)比大漲62.1%，同比大漲72.92%，超出了2013年3月19398套的前期高點。

“我們跟蹤了全國30個城市，去年12月份量都比較高，其中一線城市環(huán)比11月漲了近四成。我認為整個大城市的成交量已經開始明顯復蘇了，勢頭非常迅猛?！睏罴t旭表示，重點城市最低迷的時候已經過去了，但由于價格上漲具有滯后性，還沒體現出來。

不過，這并不意味著全國樓市已經全面反彈。2014年11月，綜合反映我國房地產業(yè)發(fā)展景氣狀況的國房景氣指數為94.30，已經超過歷史最低點，而且還在繼續(xù)下滑。去年卸任華遠地產董事長的任志強說，如果貨幣政策沒有發(fā)生大的變化，投資下降趨勢仍會繼續(xù)，至少到目前為止沒看到任何理由能阻住，希望房企做好長期準備。

任志強認為，房地產庫存已經到了歷史最高點，大概預售面積已經超過6億平方米，預計2015年房地產投資增速會繼續(xù)下滑，不過，任志強并不看衰中國房地產市場，任志強判斷“到2015年第四季度房價才會出現反彈”。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預計，由于本次住房市場調整時間更長、程度更深；不同層級的城市調整時間、速度和程度也不同。一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復蘇。