龔小鋒

相比萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林說(shuō)的“可能會(huì)進(jìn)軍航空業(yè)”，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)董事局主席李嘉誠(chéng)已經(jīng)開始真刀真槍進(jìn)入航空業(yè)。

另一邊，如萬(wàn)達(dá)更多以一個(gè)文化旅游公司的形象出現(xiàn)，恒大也成了一個(gè)涵蓋恒大冰泉等快消領(lǐng)域和農(nóng)牧業(yè)的集團(tuán)化公司，多元化浪潮勢(shì)不可擋。

地產(chǎn)不再是單純的建房和賣房的代名詞，樓市主角們的新話題越來(lái)越多。無(wú)論是被迫轉(zhuǎn)型，還是財(cái)大氣粗者有意進(jìn)入，房企不可避免地半推半就地踏上了轉(zhuǎn)型的征途。

地產(chǎn)利潤(rùn)收窄倒逼轉(zhuǎn)型

關(guān)于行業(yè)的走向，無(wú)論是“白銀時(shí)代”還是“樓市下半場(chǎng)”的說(shuō)法，都意味著行業(yè)的基本面正在發(fā)生變化。萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖此前表示，房地產(chǎn)行業(yè)到了重要的轉(zhuǎn)折時(shí)期。

馮侖表示，我國(guó)城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，很多二線城市人均GDP超過(guò)了8000美元，人均住房超過(guò)30平方米。在這種情況下，以住宅快速開發(fā)銷售為主導(dǎo)的房地產(chǎn)增長(zhǎng)模式，與地方政府不斷賣地，擴(kuò)大城市范圍，攤大餅發(fā)展模式已經(jīng)無(wú)法匹配。

隨著行業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)秩序的重構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入中利甚至是微利行業(yè)。從去年已公布的房企中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，在2014年上半年，已有53%房企凈利率已觸及10%紅線，其中凈利潤(rùn)率在“0-10%”區(qū)間的房企占比約35.51%，凈利潤(rùn)率虧損的占比則達(dá)17.39%。

在蘭德咨詢總裁宋延慶看來(lái)，現(xiàn)在房企整體利潤(rùn)下滑速度非?？?，從2014年各家房企中報(bào)來(lái)看，毛利率每年下滑3-5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率則每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)。

無(wú)論是迫于無(wú)奈還是占據(jù)先機(jī)，房企的多元化轉(zhuǎn)型在2014年都達(dá)到了一個(gè)高點(diǎn)。2014年9月，知名證券機(jī)構(gòu)申銀萬(wàn)國(guó)報(bào)告顯示，申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)中的142家房企，涉及跨界轉(zhuǎn)型的至少有41家。這些房企跨界轉(zhuǎn)型主要涉及如下領(lǐng)域：大醫(yī)療、大互聯(lián)網(wǎng)、能源煤礦、金融、軍工、材料、影視傳媒。

進(jìn)一步確切地說(shuō)，和前幾年部分中小型房企一窩蜂進(jìn)軍礦業(yè)、白酒業(yè)等不同的是，此次多元化的均是大中型房企，選擇的行業(yè)包括金融、文化、農(nóng)業(yè)、消費(fèi)品等。

“絕大多數(shù)是由于市場(chǎng)變化導(dǎo)致的被迫轉(zhuǎn)型?！比A高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司副總經(jīng)理公衍奎表示，在轉(zhuǎn)型過(guò)程中一部分房企的步子跨得有點(diǎn)大，但文化旅游和快消等領(lǐng)域確實(shí)前景遠(yuǎn)大，投資一定需要時(shí)間才能產(chǎn)生收益。

在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)跨界發(fā)展最早最大規(guī)模的當(dāng)屬萬(wàn)達(dá)，其從早先的“商業(yè)地產(chǎn)巨頭”，成為中國(guó)近年的“最大文化公司”、“影院巨頭”，萬(wàn)達(dá)圍繞主業(yè)進(jìn)行一系列擴(kuò)張。

恒大的步伐則更大，去年跨界發(fā)展遠(yuǎn)超出了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。恒大糧油、恒大乳畜、恒大整形、光伏發(fā)電……對(duì)于多元化的戰(zhàn)略決策，許家印表示：“中國(guó)目前有太多市場(chǎng)機(jī)會(huì)，如果我們不去做就太可惜了?！?/p>

在外界看來(lái)，恒大多元化之路頗為凌亂，而且行業(yè)跨度太大。不過(guò)據(jù)接近恒大的人士透露，恒大的多元化發(fā)展有兩條主線貫穿其中：一條線是能夠形成品牌規(guī)模效應(yīng)的大消費(fèi)領(lǐng)域，以飲用水、糧油、奶粉、畜牧業(yè)為主；另一條主線便是受國(guó)家政策支持，利于進(jìn)行資本運(yùn)作的新產(chǎn)業(yè)如太陽(yáng)能光伏產(chǎn)業(yè)。

主副業(yè)協(xié)調(diào)配比

對(duì)于房企跨界，業(yè)界褒貶不一。但此前亦有不少失敗案例。此前廣州星河灣以高姿態(tài)進(jìn)軍高端白酒市場(chǎng)，但受到國(guó)家限制三公消費(fèi)的影響，至今表現(xiàn)不溫不火。欲尋求新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)而涉礦的新湖中寶、華業(yè)地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)、萬(wàn)澤股份、中珠控股等中小房企，很多收益并不明朗甚至不斷虧損。

就最近來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科轉(zhuǎn)型做商業(yè)，也經(jīng)歷幾度掙扎，而萬(wàn)達(dá)做電商，期間也經(jīng)歷過(guò)高管動(dòng)蕩等挫折，萬(wàn)匯網(wǎng)也因發(fā)展遲緩曾一度遭遇質(zhì)疑，直到聯(lián)手騰訊百度共同做電商之后，才真正踏上了征途。

隔行如隔山，在人才和企業(yè)文化方面，不同行業(yè)之間的要求不同。以房企“觸網(wǎng)”來(lái)說(shuō)，西裝革履、講求執(zhí)行力的房地產(chǎn)與習(xí)慣T恤牛仔褲、注重創(chuàng)新能力的IT業(yè)對(duì)人才的要求、對(duì)企業(yè)文化的取向相差巨大。

大型房企尚且不能一帆風(fēng)順，中小型房企們能否有足夠的人力、物力、專業(yè)能力為此做支撐更值得商榷。

“適不適合做多元化，每個(gè)房企都是不一樣的，最關(guān)鍵的是業(yè)務(wù)的協(xié)同性和產(chǎn)業(yè)的綜合回報(bào)率?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，剛開始時(shí)，由于副業(yè)的資金渠道、客戶渠道、品牌等都沒(méi)有建立起來(lái)，往往需要主業(yè)輸出大量資源，這就需要保證主業(yè)進(jìn)行反哺的。

而在公衍奎看來(lái)，面對(duì)艱難的轉(zhuǎn)型之路，房企則應(yīng)該盡可能地做關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，在此過(guò)程中最重要的是要處理好業(yè)務(wù)占比。

公衍奎認(rèn)為，可以借鑒谷歌的721模式，即主營(yíng)業(yè)務(wù)占70%比重，處在成長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)占比20%，正在探索創(chuàng)新的業(yè)務(wù)占比10%。這樣一方面能夠繼續(xù)壯大主業(yè)，控制風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也有利于新的盈利模式的培養(yǎng)。

“這個(gè)比例不是一成不變，還要根據(jù)自身情況配比，并不斷調(diào)整。如果新業(yè)務(wù)成熟，則可以適當(dāng)加大比例，保證三種業(yè)務(wù)配比能有良好的過(guò)渡，不至于太冒險(xiǎn)?！惫芸f(shuō)。

也并不是所有的房企都對(duì)多元化感興趣。“我不明白他們?yōu)槭裁匆ズＭ??！比趧?chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌此前就對(duì)記者表示，融創(chuàng)不會(huì)搞多元化，畢竟很難再找到一個(gè)產(chǎn)業(yè)比房地產(chǎn)還賺錢；同時(shí)，公司也不會(huì)去海外，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)空間已經(jīng)很充足，只要挖掘好就能做得很好。

在這部分堅(jiān)守主業(yè)者看來(lái)，市場(chǎng)不景氣時(shí)則需要企業(yè)進(jìn)行精耕細(xì)作，扎扎實(shí)實(shí)練好房地產(chǎn)本業(yè)的內(nèi)功，在產(chǎn)品創(chuàng)新、企業(yè)管理、人才培養(yǎng)、服務(wù)意識(shí)等各方面不斷提升。