一、引言

個(gè)人住房抵押貸款證券化自最初在美國(guó)誕生，逐漸成為了20世紀(jì)以來(lái)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品的最重要的一個(gè)品種。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的深入，金融市場(chǎng)化的逐步推進(jìn)，2005年中國(guó)建設(shè)銀行成為了我國(guó)推行個(gè)人住房抵押貸款證券化的首個(gè)試點(diǎn)機(jī)構(gòu)。2015年12月15日，中國(guó)建設(shè)銀行完成并推出了我國(guó)首單個(gè)人住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)產(chǎn)品，即其產(chǎn)品“XX2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”，也就是“××”。鑒于金融創(chuàng)新產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的巨大危害性，立足國(guó)內(nèi)個(gè)人住房抵押貸款證券化的實(shí)際情況，本文將以此證券為案例，對(duì)個(gè)人住房抵押貸款中所涉及的參與主體、法律關(guān)系進(jìn)行分析研究，希望本文的淺顯見(jiàn)解能夠給相關(guān)法律工作人員有益的幫助。

二、“××”案例基本情況

XX證券是2015年建行從自身持有的個(gè)人住房抵押貸款中篩選出15162筆優(yōu)質(zhì)貸款，合計(jì)30.17億元，作為基礎(chǔ)資產(chǎn)構(gòu)成資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)池，然后將這部分資產(chǎn)的相關(guān)主債權(quán)、抵押權(quán)以及附屬擔(dān)保權(quán)益信托和受托機(jī)構(gòu)進(jìn)行整理，組建特設(shè)信托機(jī)構(gòu)，進(jìn)行信用增級(jí)，按照現(xiàn)行法律將資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為基礎(chǔ)資金向市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)售代表信托受益權(quán)的資產(chǎn)支持證券。

從上述簡(jiǎn)述中，可以發(fā)現(xiàn)“××證券”的發(fā)行，經(jīng)歷了資產(chǎn)證券化通常步驟，即：①重組未來(lái)現(xiàn)金流，組建資產(chǎn)池；②建立特設(shè)信托機(jī)構(gòu)；③進(jìn)行信用增級(jí)；④完成市場(chǎng)掛牌發(fā)售。其歷程涉及了借款人、發(fā)行主體、信托機(jī)構(gòu)、承銷團(tuán)、投資機(jī)構(gòu)等多個(gè)交易主體，相較于最初的借貸兩方及信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的參與主體來(lái)說(shuō)其參與變得更為復(fù)雜，法律地位也發(fā)生了相應(yīng)的變化。下面以表格的形式進(jìn)行對(duì)比闡述，以建設(shè)銀行為例：通過(guò)對(duì)兩表的觀察可以發(fā)現(xiàn)，在個(gè)人住房抵押貸款證券化的過(guò)程中，參與方由最初的借款人、銀行、擔(dān)保人三方增加到后來(lái)的多方參與體，原始的債務(wù)債權(quán)關(guān)系存在的關(guān)系上又新增了諸多復(fù)雜法律關(guān)系，并且債券關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

三、個(gè)人住房抵押貸款證券化所涉及的法律關(guān)系分析

根據(jù)“××證券”的案例所述，個(gè)人住房抵押貸款證券化相較于原始的借貸行為具有了許多新的法理特征，如下：

（一）借貸關(guān)系與證券投資法律關(guān)系并存

個(gè)人住房抵押貸款所存在的個(gè)人和銀行之間的借貸關(guān)系在其證券化過(guò)程中并沒(méi)有消失，而是進(jìn)行了債權(quán)的轉(zhuǎn)讓投資行為，這使得個(gè)人住房抵押貸款證券化的法律關(guān)系成為了復(fù)合的法律關(guān)系，即其關(guān)系跨越了一般的借貸法律和證券法律體系，是介于兩者之間法律關(guān)系。一般的借貸關(guān)系發(fā)生的參與者，如上所述包括借款人、銀行和擔(dān)保人，適用法律為借貸關(guān)系相關(guān)法律、擔(dān)保法。一般的證券法律關(guān)系中，參與主體為證券發(fā)行人、金融中介和投資者，其中并不存在與銀行間的借貸關(guān)系。而在個(gè)人住房抵押貸款證券化過(guò)程中，銀行將債權(quán)出售，不再享有原先的實(shí)際法律權(quán)利，成了借貸關(guān)系發(fā)生的中間代理機(jī)構(gòu)，債權(quán)通過(guò)以證券買賣的形式轉(zhuǎn)移到了投資者手中，其成為真正的債權(quán)方。這過(guò)程中，既存在著借貸行為，也存在著借貸的事實(shí)，還有證券的發(fā)行與承銷，跨越了原有的兩個(gè)法律體系，并運(yùn)行與兩個(gè)法律體系之中，成為更為復(fù)雜的復(fù)合法律關(guān)系。

（二）雙重抵押權(quán)的法律關(guān)系結(jié)構(gòu)

所謂雙重抵押權(quán)，及在原實(shí)物抵押的基礎(chǔ)上再次對(duì)債券進(jìn)行抵押。個(gè)人住房貸款證券化是對(duì)原始的住房抵押貸款進(jìn)行證券化的過(guò)程，表面上看是債權(quán)的轉(zhuǎn)移，但其實(shí)質(zhì)是對(duì)抵押權(quán)的再次抵押，形成了雙重的抵押關(guān)系。首先，在一級(jí)市場(chǎng)上，形成借款人與銀行間的附有抵押權(quán)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。然后，銀行通過(guò)對(duì)其個(gè)人住房抵押貸款的證券化，將附帶抵押物處理權(quán)的債權(quán)在證券市場(chǎng)上進(jìn)行發(fā)售，抵押權(quán)隨著債權(quán)隨交易的進(jìn)行而發(fā)生轉(zhuǎn)移，從而形成了再次抵押的現(xiàn)象。通過(guò)對(duì)其過(guò)程的分析，其中并不存在重復(fù)抵押。

（三）實(shí)質(zhì)是物權(quán)關(guān)系向債權(quán)關(guān)系的轉(zhuǎn)移

個(gè)人住房抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)是物權(quán)關(guān)系向債權(quán)關(guān)系的轉(zhuǎn)移。個(gè)人住房抵押貸款的借貸關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，銀行擁有抵押房屋的所有權(quán)，直到債務(wù)人償還清所有借款，抵押房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。證券化過(guò)程中，銀行將債權(quán)進(jìn)行讓渡，在證券市場(chǎng)上發(fā)售，實(shí)際上是將房屋的所有權(quán)（物權(quán)）轉(zhuǎn)化為可以在市場(chǎng)能自由流通的債權(quán)，其實(shí)質(zhì)是物權(quán)向債權(quán)的轉(zhuǎn)化。這里有必要對(duì)房產(chǎn)投資者和證券投資者進(jìn)行一下區(qū)別，前者是為了獲取投資標(biāo)的所有權(quán)（物權(quán)），是物權(quán)關(guān)系；后者的目的是在投資活動(dòng)中獲取穩(wěn)定的收益，其目的并不是所投資抵押權(quán)的所有權(quán)，而是通過(guò)對(duì)銀行原始債權(quán)的持有希望從原始借款人的未來(lái)債務(wù)償還中獲取收益，屬于債權(quán)關(guān)系。

四、結(jié)語(yǔ)

十八屆三中全會(huì)后，我國(guó)的金融市場(chǎng)化的腳步正在加快，資產(chǎn)證券化的進(jìn)程也在提速。個(gè)人住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化的最重要組成部分，作為金融創(chuàng)新產(chǎn)品其在發(fā)揮重要作用的同時(shí)，也會(huì)因法律體系的不完善，監(jiān)管的不力產(chǎn)生嚴(yán)重的危害。本文，通過(guò)對(duì)“XX證券”的案例研究，對(duì)個(gè)人住房貸款證券化的法律關(guān)系進(jìn)行了幾點(diǎn)分析總結(jié)。由于篇幅所限，本文的分析闡述可能不夠詳細(xì)、深入，但是，希望聊聊數(shù)語(yǔ)能夠?yàn)閺V大相關(guān)工作者提供有益的借鑒。