一、涉及第三人權(quán)利的房屋權(quán)屬確定

（一）對(duì)夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意，擅自出售夫妻共有房屋的效力的認(rèn)定。

夫妻對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)處分的效力基于夫妻雙方人身關(guān)系的獨(dú)特性而有其特殊性，主要體現(xiàn)在夫妻雙方法定代理制度上，即在日常家庭生活范圍內(nèi)，夫妻雙方互有代理的權(quán)利，夫妻一方處分財(cái)產(chǎn)對(duì)另一方自動(dòng)生效而不需要授權(quán)。由此所能引發(fā)的直接后果就是第三人在與夫妻一方進(jìn)行財(cái)產(chǎn)交易時(shí)，往往會(huì)基于夫妻雙方合法有效的婚姻而信賴(lài)其一方的處分權(quán)利，而并不能知曉財(cái)產(chǎn)實(shí)質(zhì)的權(quán)利歸屬狀態(tài)。按照《婚姻法司法解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條“（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！币?guī)定的處理原則，對(duì)于夫妻共同共有的房屋，一方未經(jīng)另一方同意而擅自出售的，在第三人為善意的前提下，即使不知情一方不同意出售該共有房屋，也無(wú)權(quán)要求善意第三人返還該房屋所有權(quán)。由此可見(jiàn)，在此類(lèi)糾紛的處理上，法律主要是保護(hù)善意第三人的利益。理由是夫妻間所具有的親密的人身關(guān)系往往會(huì)使第三人無(wú)從知曉其財(cái)產(chǎn)事實(shí)上的歸屬關(guān)系，而只能依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記作出判斷。而當(dāng)?shù)怯浥c實(shí)際權(quán)屬狀態(tài)不符時(shí)，基于交易安全與物權(quán)公示效力的考慮，法律保護(hù)善意第三人的利益。因此給另一方帶來(lái)的損失，在離婚時(shí)可以根據(jù)《婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ返?1條的規(guī)定要求補(bǔ)償。

（二）此處對(duì)于第三人善意的認(rèn)定。

在第三人系善意的前提下，即使夫妻中的一方不同意該房產(chǎn)的出售，善意第三人也依然可以取得該房產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上是以可能會(huì)給不知情亦不同意出售房屋的一方帶來(lái)?yè)p失為代價(jià)，來(lái)保護(hù)善意第三人的利益的。為了不使這一保護(hù)效力被濫用，則在此處要明確對(duì)于第三人善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?！段餀?quán)法》第106條對(duì)善意取得制度做了明確規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失”。這三個(gè)關(guān)于善意取得的構(gòu)成條件缺一不可。而對(duì)于房屋的買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，基于其不動(dòng)產(chǎn)登記要件主義，一般情況下對(duì)于房屋所有權(quán)的歸屬，第三人可以通過(guò)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記薄來(lái)獲知該房屋的權(quán)屬狀態(tài)。因此，此種案件當(dāng)中的房屋出售，對(duì)于第三人來(lái)說(shuō)，房屋登記的公示公信力將排除未登記一方實(shí)際共有權(quán)的事實(shí)。

結(jié)合法律與一般社會(huì)經(jīng)驗(yàn)來(lái)分析，此處第三人善意的具體情形有：1.房屋登記在雙方名下，第三人有理由相信或有證據(jù)證明出售此共有房屋系夫妻雙方共同意思表示，并支付合理對(duì)價(jià)的，視為善意;2.雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下，但第三人有理由相信或有證據(jù)證明系夫妻雙方共同意思表示，并支付合理對(duì)價(jià)的，視為善意;3.房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下，第三人主觀上不知并且客觀上也無(wú)從知曉系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并支付合理對(duì)價(jià)的，視為善意。對(duì)于第三人惡意進(jìn)行交易破壞夫妻共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)的，則當(dāng)然的視為無(wú)效。

二、房屋在婚姻存續(xù)期間增值部分的認(rèn)定及處理

由于房屋作為不動(dòng)產(chǎn)會(huì)受到經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境等因素的影響，當(dāng)事人在離婚時(shí)其房屋的價(jià)格往往與購(gòu)得房屋的價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，即房屋在婚姻存續(xù)期間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了增值。目前普遍的觀點(diǎn)都認(rèn)可在離婚案件中對(duì)所涉房屋在婚后增值部分的歸屬進(jìn)行處理的合理性，但對(duì)這一部分增值利益的性質(zhì)卻無(wú)統(tǒng)一的說(shuō)法。筆者認(rèn)為，首先，房屋增值利益不屬于法定孳息，因法定孳息是原物所有權(quán)人以原物供他人利用而得到的對(duì)價(jià)，其構(gòu)成基礎(chǔ)包括以原物供他人利用以及因他人之利用而產(chǎn)生利益這兩部分。也就是說(shuō)，法定孳息的產(chǎn)生系以當(dāng)事人之間的原本用益關(guān)系為本質(zhì)的，而非任何法律關(guān)系均可以產(chǎn)生法定孳息。而房屋的增值收益系房屋受市價(jià)等因素的影響，在轉(zhuǎn)讓時(shí)所能夠得到的部分差價(jià)，而非由房屋所有權(quán)人將房屋交由他人使用而所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益，因此房屋的增值收益顯然不屬于法定孳息的范疇。其次，房屋增值利益也不屬于天然孳息。因天然孳息的本質(zhì)在于其是由原物孕育而自然產(chǎn)出之物，而房屋受投資導(dǎo)向及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)劣、房屋地理位置等客觀因素的影響，本身就存在著價(jià)值增加的空間，而其所增加的價(jià)值與房屋本身是系為一體，而并非由于房屋的自然產(chǎn)出之物，因此房屋的增值收益同樣也不屬于天然孳息的范疇。

綜上所述，房屋增值部分的性質(zhì)既非法定孳息也非自然孳息，而是基于房屋本身價(jià)值利益隨市場(chǎng)價(jià)格變化及時(shí)間遷移的自然延伸、升漲。而既然非孳息的范疇，自然對(duì)其歸屬的認(rèn)定不能適用《物權(quán)法》來(lái)調(diào)整。在對(duì)此部分增值利益的認(rèn)定與處理上，美國(guó)法律所做的規(guī)定比較合理完善，很值得借鑒。它將因通貨膨脹或者其他非因當(dāng)事人的主觀努力而是因市場(chǎng)價(jià)值的變化而產(chǎn)生的增值視為被動(dòng)增值，認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn);當(dāng)一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)由于他方或雙方所支付的時(shí)間、金錢(qián)、智力、勞力而增值的應(yīng)屬于主動(dòng)增值，認(rèn)定為婚姻財(cái)產(chǎn)。由此，我們可以將房屋的增值利益分為兩類(lèi)，把非因人為努力原因而是基于房屋的自身增值性在婚后所增長(zhǎng)的利益視為自然增值，根據(jù)我國(guó)《婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ返?條的規(guī)定歸房屋產(chǎn)權(quán)的所有人所有。把因?qū)Ψ课葸M(jìn)行了修繕、改造、擴(kuò)建等所引發(fā)的增值視為人為增值，此時(shí)即使房屋產(chǎn)權(quán)仍屬一方所有，這種因人為的添附、改動(dòng)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)增值部分依然是夫妻雙方在婚姻存續(xù)期間共同努力與貢獻(xiàn)的結(jié)果，所以仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚訴訟中按夫妻共同共有進(jìn)行分割。

三、結(jié)語(yǔ)

財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題是離婚案件當(dāng)中的熱點(diǎn)問(wèn)題，而房屋的分割又是財(cái)產(chǎn)分割的核心問(wèn)題。而對(duì)此的處理，《物權(quán)法》與《婚姻法》作為民法中兩個(gè)相互獨(dú)立又相互牽連的部分，在認(rèn)定與處理兩者相互交叉與重合部分的的沖突時(shí)，我們希望立法者能夠盡快填充此處的空白，明晰此處的分界點(diǎn)，使離婚案件當(dāng)中房屋分割及相關(guān)制度能夠具體、完善，從而公平地維護(hù)離婚案件中各方當(dāng)事人的利益。

參考文獻(xiàn)：

[1]隋彭生：《法定孳息的本質(zhì)—用益的對(duì)價(jià)》，《社會(huì)科學(xué)論壇（學(xué)術(shù)研究卷）》，2008年第6期。

[2]夏吟蘭：.《美國(guó)現(xiàn)代婚姻家庭制度》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999年，第244頁(yè)。