摘 要：房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行和政府宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)行業(yè)生存壓力空前。有效的成本管理直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的可能性和空間大小，這必將成企業(yè)制勝關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；施工階段；成本控制

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2015.22.113

受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)不景氣形勢(shì)影響，2015房地產(chǎn)需求或呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)，投資投機(jī)性需求進(jìn)退難舍，消費(fèi)性需求謹(jǐn)慎觀望。不斷披露的“空城、鬼城、公務(wù)員售樓”等案例說明，在許多城市區(qū)域，供大于求的風(fēng)險(xiǎn)在不斷積聚、膨脹。成本管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的可能性和贏利的空間大小，這成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更為現(xiàn)實(shí)的手段和制勝關(guān)鍵。

房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分為以下四個(gè)大階段：項(xiàng)目投資決策階段、項(xiàng)目前期工作階段、項(xiàng)目施工階段和項(xiàng)目營(yíng)銷階段。本文主要是針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理上的不足，在項(xiàng)目開發(fā)的施工階段進(jìn)行有效成本控制提出以下幾點(diǎn)措施。

1 采用掙值法控制施工進(jìn)度和成本

掙值管理（Earned Value Management，簡(jiǎn)稱EVM）方法自20世紀(jì)60年代以來美國(guó)國(guó)防部應(yīng)用于采購(gòu)項(xiàng)目管理以來，理論研究和實(shí)際案例證實(shí)了掙值管理作為項(xiàng)目管理的有效性。掙值管理是集工作范圍、進(jìn)度、成本目標(biāo)一身的綜合管理系統(tǒng)，能為管理者清晰判斷項(xiàng)目的進(jìn)展?fàn)顩r而采取決策提供重要幫助。

掙值管理（EVM）是一個(gè)集項(xiàng)目工作范圍，進(jìn)度安排和成本目標(biāo)與整個(gè)項(xiàng)目控制過程中，進(jìn)而客觀測(cè)量項(xiàng)目績(jī)效和進(jìn)展的一種管理方法。它通過確定已完成工作預(yù)算成本（即掙值），并將其與已完成工作實(shí)際成本（即實(shí)際成本）、計(jì)劃工作預(yù)算成本（即計(jì)劃預(yù)算）相比較，來測(cè)定項(xiàng)目績(jī)效。在測(cè)定項(xiàng)目績(jī)效過程中，所有計(jì)劃與實(shí)際的價(jià)值，都用貨幣或工時(shí)，人力表示其偏差，反映項(xiàng)目績(jī)效的完工程度。

掙值管理的目的是在保證項(xiàng)目目標(biāo)不變的前提下，通過對(duì)偏差的分析盡早地對(duì)項(xiàng)目完工時(shí)的最終進(jìn)度指標(biāo)與成本作出預(yù)算，并分析偏差產(chǎn)生的原因，實(shí)施相應(yīng)的糾正措施，從而降低項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)。在使用掙值管理方法進(jìn)行偏差分析時(shí)所程采用的評(píng)價(jià)指標(biāo)是：進(jìn)度偏差（SV），成本偏差（CV），進(jìn)度績(jī)效指數(shù)（SPI）和成本績(jī)效指數(shù)（CPI）。

2 嚴(yán)格執(zhí)行合同以有效管控動(dòng)態(tài)成本

項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本簡(jiǎn)單的說就是項(xiàng)目的預(yù)計(jì)最終成本。動(dòng)態(tài)成本是指項(xiàng)目啟動(dòng)后的任何一個(gè)時(shí)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目最終結(jié)算成本的預(yù)測(cè)。由于目標(biāo)成本形成后，受到材料、設(shè)備、勞動(dòng)力等市場(chǎng)價(jià)格等變化，以及設(shè)計(jì)變更、經(jīng)濟(jì)簽證、工程量的變化等各因素的影響，目標(biāo)成本會(huì)以動(dòng)態(tài)成本反映出來，直到項(xiàng)目結(jié)束。

動(dòng)態(tài)成本具體包含兩部分內(nèi)容：已經(jīng)發(fā)生成本和待發(fā)生成本。 已經(jīng)發(fā)生成本包括已經(jīng)發(fā)生合同和已確認(rèn)變更；待發(fā)生成本包括已發(fā)生合同的預(yù)估變更和待發(fā)生的合約規(guī)劃。具體為：

動(dòng)態(tài)成本=已經(jīng)發(fā)生成本+待發(fā)生成本=（已定合同+已定變更）+（待發(fā)生合約規(guī)劃+已定合同的預(yù)估變更）

從公式中可以看出，控制動(dòng)態(tài)成本必須已定變更合同、待發(fā)生合約規(guī)劃和已定合同的預(yù)定變更三方面出發(fā)。從這個(gè)三個(gè)方向出發(fā)，可以實(shí)行三個(gè)控制有效管控動(dòng)態(tài)成本。

2.1 控制已簽合同的確認(rèn)變更

對(duì)于已簽的合同的確認(rèn)變更，難點(diǎn)在于變更是否能及時(shí)反映出來。變更如果不能及時(shí)反映出來，會(huì)給成本的不可控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以設(shè)計(jì)了三個(gè)保障控制合同變更。

（1）強(qiáng)制性保障。要求雙方簽合同的時(shí)候就對(duì)簽證、變更給予明確的界定和流程規(guī)定，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“如果施工方不及時(shí)申報(bào)變更，有權(quán)不納入結(jié)算”。并且所有的變更必須有開發(fā)項(xiàng)目公司簽發(fā)的“變更指令單”為準(zhǔn)。

（2）合規(guī)性保障。為了避免扯皮和最后變更范圍界定不清楚的問題，施工方在變更申報(bào)時(shí)必須提供詳盡的附件資料，如圖紙、清單等。

（3）及時(shí)性保障。平時(shí)要做到“一單以估，一月一統(tǒng)計(jì)”，從而保障變更金額（預(yù)估金額）及時(shí)計(jì)入動(dòng)態(tài)成本。

2.2 控制已簽訂合同的預(yù)估變更

預(yù)計(jì)變更是指分供方已經(jīng)提出變更及變更金額但是房地產(chǎn)公司尚未確認(rèn)，或分供方未提出，房地產(chǎn)公司預(yù)計(jì)要發(fā)生的合同金額增加情況，主要包括預(yù)計(jì)發(fā)生的材料漲價(jià)、工程量變化等、預(yù)估的預(yù)算調(diào)整。進(jìn)行合同的預(yù)估變更管理可以有效的避免后期變更集中爆發(fā)。

2.3 控制待發(fā)生合約規(guī)劃

待發(fā)生合約的規(guī)劃就是預(yù)計(jì)要簽約的合同。這部門合約發(fā)生的變動(dòng)可能性最大，尤其是早期，由于經(jīng)驗(yàn)不足，企業(yè)對(duì)后期的合約規(guī)劃預(yù)估不準(zhǔn)。導(dǎo)致合約規(guī)劃產(chǎn)生變化的因素有：項(xiàng)目一開始合約規(guī)劃所規(guī)定的合約范圍不準(zhǔn)確、事先沒有做合約規(guī)劃約定，執(zhí)行中大合同分拆小合同缺乏有效的管理控制。可以通過檢查合約規(guī)劃的范圍、 嚴(yán)控合約規(guī)劃數(shù)量的過程、建立合約規(guī)劃定期刷新機(jī)制等措施嚴(yán)控待發(fā)生合約成本。

3 精細(xì)化管理設(shè)備以縮減成本

根據(jù)施工的特點(diǎn)，設(shè)備的選用應(yīng)本著“先調(diào)劑、后租賃”的原則，先充分利用企業(yè)內(nèi)部的空閑設(shè)備，不足的部分設(shè)備通過租賃解決。企業(yè)內(nèi)部未使用閑置設(shè)備的充分利用，可以節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的資金，提高設(shè)備的使用率提高經(jīng)濟(jì)效益。購(gòu)置設(shè)備會(huì)產(chǎn)生大量的資金需求和增加設(shè)備的折舊費(fèi)用，增加項(xiàng)目的不可控成本。

設(shè)備租賃通過向設(shè)備出租方支付少量的租金就可以擁有項(xiàng)目需要的設(shè)備，減少了項(xiàng)目資金的占用量，降低了自身企業(yè)設(shè)備的折舊費(fèi)用，降低了工程成本。

4 嚴(yán)格審查承包商的索賠要求

針對(duì)目前施工單位采取“低價(jià)中標(biāo)，索陪贏利”工程承攬方式，公司應(yīng)該做好預(yù)測(cè)施工過程中有可能出現(xiàn)索賠的因素，爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、做好風(fēng)險(xiǎn)控制措施。通過有效的轉(zhuǎn)移、分散和合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高工程質(zhì)量，盡可能地避免索賠事件的發(fā)生。嚴(yán)格審查承包方的索賠要求，對(duì)施工單位在索賠項(xiàng)目上巧立名目、弄虛作假、以少多報(bào)、蒙哄欺騙等行為應(yīng)予以駁回，對(duì)遇到問題不及時(shí)辦理簽證賠付，結(jié)算是搞突擊、互相扯皮的現(xiàn)象應(yīng)堅(jiān)決制止。

通過以上幾點(diǎn)措施對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工工作階段進(jìn)行成本控制，能有效地降低項(xiàng)目開發(fā)成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資收益。

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