可謂千呼萬喚始出來，《不動產(chǎn)登記暫行條例》終于發(fā)布并將于3月1日起施行。此前有公眾和媒體將不動產(chǎn)首先指向房產(chǎn)，進而推想房產(chǎn)登記即將實現(xiàn)。官員房產(chǎn)公開很快就要成為現(xiàn)實。正因如此，“以人查房”被當作不動產(chǎn)登記的主要看點，“反腐利器”成了最顯眼的標簽。

房地產(chǎn)領域是腐敗“重災區(qū)”

在這個房價不斷飛漲的時代，當普通大眾為了一套屬于自己的蝸居努力打拼之時，那些被曝光出來的官員房產(chǎn)數(shù)量深深刺痛著他們的眼睛。

原鐵道部部長劉志軍案涉374套，解放軍總后勤部原副部長谷俊山查出有300套，湖北省政協(xié)原副主席陳柏槐查出有200多套。浙江省藥監(jiān)局原局長黃萌查出有84套，秦皇島市北戴河供水總公司原總經(jīng)理馬超群查出有68套……這些被查的貪腐官員，動輒幾十上百套房產(chǎn)，這怎不讓人心驚又氣憤？

房地產(chǎn)利益鏈已經(jīng)成為當前經(jīng)濟腐敗案件中居高不下的一個毒瘤。在官員落馬軌跡中，索房、買房、因房牟利等頻頻出現(xiàn)在利益鏈的各個環(huán)節(jié)。十八大以來，落馬的省部級官員幾乎有半數(shù)都跟房地產(chǎn)密不可分；在2013年以來被巡視的21個省份中，有20個省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)腐敗，占比高達95%。房地產(chǎn)領域無疑是腐敗“重災區(qū)”，上至省部級高官，下至村支書，可謂“老虎”“蒼蠅”并存。

房產(chǎn)之所以會成為貪污腐敗分子青睞的對象，其一是房價一直高企，房產(chǎn)是個硬通貨，保值升值的潛力和空間很大，而且既可出租亦可出售，易于產(chǎn)生“錢生錢”的雪球效應；其二是現(xiàn)金存放家中不保險，存在銀行也有被反腐部門發(fā)現(xiàn)的風險，購房成了“洗錢”的重要渠道；其三是房產(chǎn)更具隱蔽性，擁有多少套房不易被人察覺。且在全國范圍內(nèi)都可購買，沒有區(qū)域限制。

不斷刷新紀錄的“房爺”“房叔”“房嬸”“房媳”“房姐”們刺激著民眾的神經(jīng)。這些人擁有的房產(chǎn)數(shù)量令國人咂舌不已又氣憤填膺。大眾對反腐的期盼越來越高，即將施行的《不動產(chǎn)登記暫行條例》。因涉及到“房產(chǎn)登記”被大家寄予厚望，認為這是“反腐治本”的一劑良方。大家期待條例實施后，“以人查房”可以實現(xiàn)，“房叔”“房姐”現(xiàn)象得到扼制，官員們的房產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)置于陽光之下。

“以人查房”難實現(xiàn)，條例不為反腐生

事與愿違，在條例的35個條文中，卻并無“以人查房”的規(guī)定。對于登記資料的查詢，條例有明確規(guī)定：一是查詢主體，限定在權利人和利害關系人，此外有關國家機關可以依法依規(guī)查詢、復制與調(diào)查處理事項有關的登記資料。二是查詢資料的使用，規(guī)定查詢的單位、個人應向登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的資料用于其他目的；未經(jīng)權利人同意。不得泄露查詢獲得的資料。

看來，要想“以人查房”并不那么現(xiàn)實。實際上，反腐冶貪并不是建立這項制度的目標和出發(fā)點，這一行政性法規(guī)的頒布實施，是為了更好地落實《物權法》，維護不動產(chǎn)交易安全，保障不動產(chǎn)權利人合法權益。它并非為反腐而生。

《條例》本身并不具備反腐法律功能。首先，是自愿登記而非強制執(zhí)行，那么貪腐分子可以選擇不登記，或者干脆將房產(chǎn)登記在親友名下躲避監(jiān)督。此外，曝光的“房姐”“房妹”們多個身份證問題，也表明實名登記仍有漏洞可鉆。

其次，系統(tǒng)信息不會向公眾開放，貪腐分子不用擔心房產(chǎn)信息泄露：統(tǒng)一信息平臺也沒能解決由親友代持的“隱形房產(chǎn)”這個問題。同時，信息系統(tǒng)可能要到2017年才能建設完成，這也給了預感到風險的貪腐分子足夠的規(guī)避時間。

其三，一些中小城市無法進行登記的小產(chǎn)權房普遍存在：國外不動產(chǎn)、國外賬戶依然無法監(jiān)督。

全國住房信息聯(lián)網(wǎng)一拖再拖，官員財產(chǎn)公示制度仍在摸索，在當前的語境下，公眾對《條例》的“溢出期待”——希望它開辟出一個反腐新渠道，自然非常殷切，這也從側(cè)面印證了打擊房產(chǎn)腐敗在當下的現(xiàn)實緊迫性。但歸根究底，建立不動產(chǎn)登記制度并不是為了反腐，而是為了健全現(xiàn)代產(chǎn)權制度，正如官方所強調(diào)，是保護不動產(chǎn)權利人合法財產(chǎn)權，提高政府治理效率和水平。尤其是方便企業(yè)，方便群眾。

反腐依靠的法理和制度與不動產(chǎn)登記制度不同。反對腐敗是基于公共利益的標準，而不是基于私有財產(chǎn)保護的標準。從國際經(jīng)驗看，“陽光立法”內(nèi)容很多，其中之一是要求官員公布其財產(chǎn)，以便社會監(jiān)督，這些立法只能針對官員，不針對一般民眾?！稐l例》作為私法，并不屬于“陽光立法”范疇。

提高反腐效率，增加反腐威懾

盡管建立不動產(chǎn)登記制度并非為了反腐，引發(fā)熱議的“以人查房”也難實現(xiàn)，但不可否認，這項制度包含的衍生價值與派生功能，可以與反腐敗形成良好的對接。

一方面，普通民眾雖然無權查詢他人房產(chǎn)，但是有關國家機關可以做到。也就是說，不動產(chǎn)相關數(shù)據(jù)系統(tǒng)為反腐敗提供了發(fā)現(xiàn)功能，反腐部門可以通過查詢與調(diào)查處理事項有關的登記資料，發(fā)現(xiàn)、搜集證據(jù)。

另一方面，不動產(chǎn)登記有關信息由國家、省、市、縣四級實時共享，以及國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等多個部門互通共享。這種全覆蓋式的共享機制既打破了縱向障礙，也貫通了橫向機構，反腐部門通過共享信息，隨時出擊。提高了反腐敗的效率。

而對于不登記或由親友代持“隱性房產(chǎn)”，登記制度作為一個“確權”平臺，本身會形成一種倒逼效應。如果不動產(chǎn)的擁有者沒有對相關產(chǎn)權進行登記。就會使得房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)權利歸屬和轉(zhuǎn)讓存在隱患。不動產(chǎn)交易過程中，物權的所有和轉(zhuǎn)讓必須進行登記備案。如果不辦理登記，就難以取得不動產(chǎn)的所有權，實際取得的房產(chǎn)也將因為無法登記轉(zhuǎn)讓而難以變現(xiàn)，且隨時面臨登記的所有權人“背信棄義”和一房多賣的風險。說白了，就是你可以不登記，但權利也就不受法律保護，比如房產(chǎn)不能進行抵押、合法轉(zhuǎn)售。這也正是法律的真諦，法制社會的價值也正在于此。

由此看來，《條例》雖然并非直接為了反腐，但在客觀上仍有積極作用，在當前反腐敗高壓之下，對于預防和發(fā)現(xiàn)官員腐敗、斬斷利益輸送，無疑是一種威懾。

此前像“房叔”“房姐”這樣的貪腐官員曝光，僅僅是網(wǎng)民從單個地區(qū)的房地產(chǎn)登記記錄當中偶然性地“以人查房”而獲悉。由此可以想見，登記制度實施，統(tǒng)一平臺建立后，就更容易查到官員擁有多少套房，房子從哪來，又轉(zhuǎn)移給誰。轉(zhuǎn)移前后的受益人是誰，都清楚在冊，完全明了。這會讓房地產(chǎn)等不動產(chǎn)領域的一些貪腐行為較過去更加難以遁形，增加了官員的貪腐風險，讓他們想貪而不敢貪。

當然，要讓《條例》與反腐敗形成良好對接，還有很多需要彌合的斷裂地帶。如何通過法定程序賦予公權力機關查閱權，更好地滿足反腐需要；如何把衍生出的種種反腐功能，納入制度反腐的框架下來保證其正當性。這一切都需要制度的查缺補漏與配套細則的跟進。從另一個角度看，反腐雖可借助此制度，但要真正預防和減少官員的腐敗行為，還是要建立公職人員財產(chǎn)申報公開制度等法律法規(guī)，各種制度相互配合，對權力進行制衡與監(jiān)督。公眾之所以希望《條例》發(fā)揮反腐作用，正是因為“陽光立法”或“陽光法案”缺位。

毋容置疑，短短35條的《不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺，是完善產(chǎn)權保護制度的一大步，也是推進依法冶國和依法行政的強有力一步。