在2007年3月出臺的《物權(quán)法》中，已經(jīng)明確規(guī)定了國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。時隔七年多時間，《不動產(chǎn)登記暫行條例》終于頒布，這標(biāo)志著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正式建立。

《條例》自3月1日起施行，2015年健全配套制度，平穩(wěn)有序?qū)嵤?016年全面形成制度體系，正常有效運(yùn)行；2017年實(shí)現(xiàn)信息共享。依法公開查詢。全國統(tǒng)一信息平臺將在今年下半年上線試運(yùn)行，2016年完善平臺并擴(kuò)大試運(yùn)行范圍。2017年全而運(yùn)行。

《條例》不儀關(guān)乎國家治理體系和治理能力的現(xiàn)代化，也關(guān)乎干家萬戶的生產(chǎn)生活。本刊記者就社會普遍關(guān)心的問題，以問答形式，解讀《條例》，為大家答疑釋惑。

一問：什么是不動產(chǎn)？哪些不動產(chǎn)權(quán)利可以辦理登記？

答：《條例》所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利包括：（一）集體上地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；以及法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

解讀：《條例》第五條明確了進(jìn)行登記的不動產(chǎn)權(quán)利的具體類型、基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，統(tǒng)一了登記范圍。這既能確保所有應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權(quán)利都可以登記。又有效地防止了實(shí)踐中一些地方任意將不屬于不動產(chǎn)權(quán)利的其他權(quán)利記載于不動產(chǎn)登記簿的問題，對于規(guī)范登記行為，維護(hù)公民、法人等民事主體的不動產(chǎn)權(quán)利具有重要意義。

二問：不動產(chǎn)登記的類型有哪些？在哪里登記？

答：不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用《條例》。

不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理：直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記。

跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的。由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理；協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理。

解讀：《條例》明確了登記機(jī)關(guān)的設(shè)置，將分散的登記職責(zé)整合到一個部門，結(jié)束了不動產(chǎn)登記由不同行政部門負(fù)責(zé)的“九龍治水”局面。

長期以來，我國不動產(chǎn)登記信息分散在住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國土等部門，由于各部門登記方法、技術(shù)規(guī)程不一致，很容易導(dǎo)致各種不動產(chǎn)權(quán)利的重疊、漏登；以及農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)矛盾和糾紛。

這種條塊分割、權(quán)責(zé)不明的狀況，也給當(dāng)事人造成極大不便。比如在農(nóng)村，當(dāng)事人要分別到4個不同的部門辦理不同的證件：在城市，當(dāng)事人最少也要到兩個部門辦理《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》。比如要查閱某工廠是否已實(shí)行抵押，需到土地管理部門查土地、到房管部門查房屋、到工商部門查設(shè)備等。這不僅增加了企業(yè)和群眾的不便，也增加了成本。

統(tǒng)一登記后，逐步實(shí)現(xiàn)一個窗口對外，減少辦證環(huán)節(jié)，減輕了當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。同時進(jìn)一步提高了登記質(zhì)量，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突，保證各類不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容得到最全面、統(tǒng)一、準(zhǔn)確的明晰和確認(rèn)，有利于保障不動產(chǎn)交易安全。有助于提高登記的效率和公信力。

三問：怎樣進(jìn)行不動產(chǎn)登記？要提交什么材料？

答：不動產(chǎn)登記步驟是這樣的：申請人提出申請一提交材料一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查材料及書面給出受理通知一完成登記（自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外）。

申請登記應(yīng)提交這六項材料，并對申請材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：（一）登記申請書；（二）申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；（三）相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（四）不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料：（五）與他人利害關(guān)系的說明材料；（六）法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

解讀：方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益。是《條例》的立法目的。為此，《條例》在穩(wěn)定申請人預(yù)期、尊重申請人意思自治、簡化申請程序、減輕申請負(fù)擔(dān)等方面都做了詳細(xì)規(guī)定。

四問：不動產(chǎn)登記簿記載什么事項？

答：不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載四個事項：（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；（三）涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項；（四）其他相關(guān)事項。

解讀：不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)權(quán)利的載體，登記內(nèi)容、登記形式、介質(zhì)保管等與權(quán)利人密切相關(guān)?！稐l例》明確了不動產(chǎn)登記簿的基本技術(shù)規(guī)格，特別是關(guān)于登記簿電子化和永久化的要求，細(xì)化了保管責(zé)任。

五問：不動產(chǎn)登記，是強(qiáng)制還是自愿？

答：不動產(chǎn)登記屬于自愿登記。

解讀：《條例》根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，沒有要求對不動產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行強(qiáng)制登記。但如果權(quán)利人不登記，容易出現(xiàn)糾紛，使得房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和轉(zhuǎn)讓存在隱患，交易安全將受到嚴(yán)重影響。

六問：什么人可以查詢、復(fù)制登記資料？會不會泄露個人財產(chǎn)信息？

答：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。此外，有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

《條例》第二十八條規(guī)定：查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料，

解讀：從《物權(quán)法》的角度講。只有涉及交易安全的情況下，才許可別人去查詢不動產(chǎn)信息，比如你的房子要抵押給對方，對方就有必要查詢你的房產(chǎn)信息是否真實(shí)可靠，這樣才能保證交易公正。

私人不動產(chǎn)具有一定的隱私性，《條例》明確了登記資料查詢、復(fù)制的主體權(quán)限及保密責(zé)任主體等要求，重視對公民財產(chǎn)信息的保護(hù)；在登記信息實(shí)現(xiàn)四級實(shí)時共享和多部門互通共享的同時，規(guī)定了共享機(jī)構(gòu)的保密義務(wù)。

七問：小產(chǎn)權(quán)房會不會因此“轉(zhuǎn)正”？海外資產(chǎn)能否登記、查詢？

答：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度沒有考慮小產(chǎn)權(quán)房登記。《條例》不涉及海外資產(chǎn)的登記和查詢。

解讀：由于歷史的原因和地方管理的差異，各地都存在一定數(shù)量的小產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)我國現(xiàn)有的法律，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，但人們非要給它冠以美名“小產(chǎn)權(quán)”。

八問：已經(jīng)發(fā)放的權(quán)屬證書是否仍然有效？

答：老百姓手中的權(quán)屬證書將按照“不變不換”的原則執(zhí)行，即已經(jīng)依法發(fā)放的證書繼續(xù)有效。若是產(chǎn)權(quán)人在新證書頒布前就已經(jīng)申請了登記，將會繼續(xù)發(fā)放舊版證書：新的證書頒布后申請登記的，發(fā)放新版證書。

解讀：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是行政管理體制改革的重要內(nèi)容，目的是提高行政效率，而不是對產(chǎn)權(quán)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整?！稐l例》規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利。不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響：實(shí)施前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。

九問：對于農(nóng)民朋友來說會有哪些實(shí)惠？

答：當(dāng)下農(nóng)村土地糾紛頻發(fā)的背后，不動產(chǎn)權(quán)屬不明確是重要因素之一。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，土地集體所有權(quán)、宅基地、建設(shè)用地這三方面農(nóng)民會受益，會界定農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)，進(jìn)一步確權(quán)；閑置宅基地可以抵押：建設(shè)用地會市場化，使農(nóng)民獲得更多財產(chǎn)權(quán)。

比如一塊地，把權(quán)屬證書發(fā)到承包經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)人手里，這塊地才能更順利、完整地流轉(zhuǎn)，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)才談得上清晰分離。土地流轉(zhuǎn)、農(nóng)地“人市”就具備了前提條件。

解讀：我國最大的不動產(chǎn)家底在農(nóng)村地區(qū)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將結(jié)束城鄉(xiāng)分割的二元化土地格局，有利于提高農(nóng)村不動產(chǎn)的保護(hù)力度和流轉(zhuǎn)自由度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)市場對接，促進(jìn)農(nóng)民市民化。

十問：對廣大民眾有怎樣的影響？

答：對民眾影響最大的，就在于一是登記手續(xù)更簡便，無需到處跑。“進(jìn)一個門，辦一張證”將成趨勢：二是不動產(chǎn)買賣更放心，可依法查詢，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突，比如以前“一房兩賣”所導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛屢有發(fā)生，原因就是因為登記的分散與查詢的相對不便。使得買賣雙方形成了信息不對稱。

解讀：不動產(chǎn)登記看似國家行為，其實(shí)土地、房屋等不動產(chǎn)確權(quán)對民眾的合法財產(chǎn)是一種明確的保護(hù)態(tài)度，只有確權(quán)，公認(rèn)之后，大家手里的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、交易、流通才有可能得到公平、合理的價格。

以前由不同的部門管理和登記，導(dǎo)致不同不動產(chǎn)之間的權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明。引發(fā)眾多矛盾和糾紛。統(tǒng)一登記后，可以更好地理清當(dāng)事人之間的不動產(chǎn)權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛。提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性。更好地維護(hù)當(dāng)事人的不動產(chǎn)物權(quán)。

毋容置疑，《條例》以物權(quán)穩(wěn)定和便民利民為核心原則，概括性地說有兩大功能，一是明晰和保護(hù)產(chǎn)權(quán)。二是便利和保障交易，對提高政府管理效率和水平，方便企業(yè)和群眾，尤其是對健全歸屬清晰、責(zé)權(quán)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度具有重大意義。