2014年是中國(guó)全面深化改革的“元年”，樓市在新常態(tài)下步入了“白銀時(shí)代”。面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，應(yīng)該如何梳理總結(jié)2014年中國(guó)樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)？起落轉(zhuǎn)折的中國(guó)樓市在2015年又將走向何方？政策、市場(chǎng)、房企……我們?cè)撛趺纯?、怎么辦呢？

擔(dān)憂不等于看衰

2014年的中國(guó)樓市降溫明顯，房企賣房輕松賺錢的日子一去不復(fù)返。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新研究報(bào)告顯示，2014年樓市總體成交量較2013年下降10.36%。其中，一線城市樓市總體成交量相比2013年下降15.36%，二線城市樓市總體成交量同比下降6.99%。

成交價(jià)格方面，2014年樓市成交價(jià)格整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，一線城市抗壓性較強(qiáng)，全年房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，同比微升，二三線城市則分化明顯，政策利好的熱點(diǎn)二三線城市房?jī)r(jià)呈上漲態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)需求前期透支、人口吸附能力較弱的二三線城市則房?jī)r(jià)有所下降。

“9·30”新政是樓市2014全年的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)，伴隨著“9·30”房貸新政的出臺(tái)，以及隨后的公積金政策調(diào)整、央行降息等一系列利好政策，中國(guó)樓市一改頹勢(shì)，在年尾成功上演了一出“逆襲”好戲，多地成交顯著企穩(wěn)回升。

不過，樓市筑底之路是否已經(jīng)完成，業(yè)界分歧較大。樂觀者稱，樓市低谷期已過，2015全國(guó)房?jī)r(jià)普漲。悲觀者也有?！胺?jī)r(jià)未來跌50%屬正常”，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠是堅(jiān)定的看空派，在他的文章里依然充斥著“泡沫破滅”、“房?jī)r(jià)崩盤”等聳人聽聞的字眼。

然而，更多的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，樓市筑底還需持續(xù)一段時(shí)間，2015年樓市仍將延續(xù)2014年下半年以來平穩(wěn)回暖的態(tài)勢(shì)，“去庫(kù)存”仍將是市場(chǎng)的主基調(diào)。目前開發(fā)商的庫(kù)存壓力依然較大。有數(shù)據(jù)顯示，預(yù)售面積大概已經(jīng)超過6億平方米，而接近6億平方米已是歷史上最高峰。這意味著目前的預(yù)售面積已創(chuàng)造了新的高峰。

另外，比起庫(kù)存，更令業(yè)界擔(dān)憂的是，開發(fā)商的到位資金問題。原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近日在公開場(chǎng)合多次提及這個(gè)問題，“房地產(chǎn)開發(fā)到位資金正急劇下滑，處于歷史以來最低位，到位資金中，定金以及預(yù)收款和個(gè)人貸基本是負(fù)增長(zhǎng)，其中一個(gè)重要原因就是銀行信貸規(guī)模正在持續(xù)下降?！?/p>

資金緊張，減少投資便順理成章。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至11.9%，為2009年8月以來64個(gè)月的最低值。

“明年可能仍然處于投資持續(xù)下滑的趨勢(shì)?！比沃緩?qiáng)雖然呼吁同行做好“去庫(kù)存持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，但他堅(jiān)持強(qiáng)調(diào)，這不是看衰中國(guó)樓市。

“從房?jī)r(jià)角度看未來還要漲?！痹谌沃緩?qiáng)看來，樓市庫(kù)存增加的時(shí)候，開發(fā)商減少投資是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的合理手段，會(huì)對(duì)消化庫(kù)存和未來價(jià)格的穩(wěn)定起到良好的作用，再加上人口上漲的空間以及城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，都將拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，任志強(qiáng)認(rèn)為，很可能就在2015年的第四季度。

“去行政化”PK聽政府話

2014年12月11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，“樓市調(diào)控”再度“缺席”中國(guó)未來一年的經(jīng)濟(jì)定調(diào)會(huì)。中國(guó)樓市歷來都是個(gè)“政策市”， 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議這樣重大的會(huì)議，竟然對(duì)樓市調(diào)控只字未提，這被外界解讀為行政性調(diào)控政策將退出歷史舞臺(tái)。

對(duì)此，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)田國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，政府本就不應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)發(fā)令太多，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議只字未提樓市調(diào)控從這個(gè)意義上是回歸常態(tài)，回歸經(jīng)濟(jì)規(guī)律，回歸市場(chǎng)的一個(gè)進(jìn)步。

原建設(shè)部政策研究室中心主任、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮同樣認(rèn)為不應(yīng)該提，但是，他的理由與田國(guó)強(qiáng)不同。在陳淮看來，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是個(gè)短期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的定調(diào)會(huì)議，房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)化是個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展的過程，“不提就對(duì)了。”

對(duì)于這個(gè)問題，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩?jiǎng)t認(rèn)為，不提可能有三層意思在里面：第一，政府還沒想好下一步怎么辦;第二，政策轉(zhuǎn)頭太快有點(diǎn)不好意思;第三，老百姓都盼著房?jī)r(jià)下跌，不提是為了避免刺激輿論。

松綁限購(gòu)限貸，再加上缺席中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，樓市調(diào)控進(jìn)入“去行政化”階段似乎已成為業(yè)界共識(shí)。不過，任志強(qiáng)卻對(duì)此大潑冷水，他近日重提“夜壺論”，堅(jiān)稱，“宏觀經(jīng)濟(jì)政策決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的周期?！箟亍缭缤硗淼氖聝??！?/p>

限購(gòu)政策行政色彩濃厚，一直備受爭(zhēng)議，自2014年6月份呼和浩特破冰“限購(gòu)令”以來，其他城市陸續(xù)跟進(jìn)放開限購(gòu)步伐。截至2014年年底，僅北上廣深以及三亞尚在執(zhí)行限購(gòu)政策，樓市調(diào)控“去行政化”能否持續(xù)下去，人們把目光聚焦在了這些城市的身上。

它們什么時(shí)候能夠解除限購(gòu)？什么條件下解除限購(gòu)？對(duì)此，人們也是爭(zhēng)論不休。

田國(guó)強(qiáng)認(rèn)為應(yīng)將競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)氛圍還給房地產(chǎn)，一旦發(fā)現(xiàn)危機(jī)，政府會(huì)自動(dòng)取消限購(gòu)，而評(píng)判尺度就是宏觀經(jīng)濟(jì)，如果經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑，限購(gòu)就有望取消。

任志強(qiáng)也贊成取消限購(gòu)，但他認(rèn)為，北京和個(gè)別大城市的限購(gòu)政策已經(jīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)無關(guān)，“北京市不會(huì)把它當(dāng)成一個(gè)房地產(chǎn)政策，而是把它當(dāng)成了一個(gè)人口限制政策，發(fā)改委說還要再解決3億人的進(jìn)城問題，怎么辦??？還得往北京跑，雖然靠限購(gòu)解決不了人口問題，但它還會(huì)堅(jiān)持?！?/p>

對(duì)此，陳淮也是感觸頗深。在他看來，北京上海十年前就想限制城市人口，但招致一片罵聲，地產(chǎn)政策恰恰給了地方政府“就坡下驢”的機(jī)會(huì)，“取消限購(gòu)就像娶媳婦，爹媽說話不好使，得自己愿意才行，但目前地方政府根本沒有這個(gè)積極性?！?/p>

房產(chǎn)稅 明年戲不大

調(diào)控政策是短期效應(yīng)，解決中國(guó)樓市問題根本在于制度建設(shè)，房產(chǎn)稅便是其中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

2014年12月22日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，國(guó)土部將牽頭建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，以確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息實(shí)時(shí)共享。并且，該條例將于2015年3月1日起正式施行。

備受關(guān)注的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式出臺(tái)，接下來是否會(huì)出臺(tái)房產(chǎn)稅細(xì)則則成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。有分析人士認(rèn)為，2015年房產(chǎn)稅將進(jìn)入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年有望正式實(shí)施。

在田國(guó)強(qiáng)看來，征收房產(chǎn)稅，有利于解決貧富差距過大和地方財(cái)政的問題，這是大勢(shì)所趨，但現(xiàn)在最大的阻力在于凡有房地產(chǎn)的人都不愿意去交這個(gè)稅，中國(guó)基本上已經(jīng)錯(cuò)過了征收房產(chǎn)稅的最佳時(shí)間，要看政府的智慧。

對(duì)此，董藩?jiǎng)t認(rèn)為，中國(guó)征收房產(chǎn)稅的阻礙在于中國(guó)不具備法理基礎(chǔ)，住戶只擁有房產(chǎn)的70年產(chǎn)權(quán)，并不擁有所有權(quán)。而且，中國(guó)家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)方面也不支持征收房產(chǎn)稅，人們一般是工資收入少，固定資產(chǎn)占比高，一旦開征房產(chǎn)稅，可能嚴(yán)重影響人們的日常生活，不具操作性。

不過，陳淮分析認(rèn)為，目前關(guān)于房地產(chǎn)稅的信息非?；靵y，扭曲的解釋很多，房地產(chǎn)稅不是“打土豪分田地”，不是要把全國(guó)的房子重新分配，房地產(chǎn)稅不是為了剝奪而建立的，這個(gè)稅種是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展必不可少的，有利于將房產(chǎn)推向租賃市場(chǎng)。

在他看來，征收難這些都不是事兒，“每人一張30平米的房產(chǎn)稅券，愛上哪交上哪交，不管什么價(jià)格的房子，頂完算?！?/p>

房產(chǎn)稅，盡管早前有傳中央已經(jīng)停止了其試點(diǎn)的擴(kuò)圍，改為推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法工作，但此傳聞一直沒有得到官方正面回應(yīng)，所以究竟房產(chǎn)稅要不要全面征收還是一個(gè)未知數(shù)。