陜西省洛川縣房屋征收管理辦公室 陜西省洛川縣 727400

摘要：文章首先對我國城市房屋拆遷現(xiàn)狀進(jìn)行了初步的介紹，接著對城市拆遷中的主要問題做了闡述，最后對完善我國城市房屋拆遷補償制度的幾點建議進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：城市，房屋拆遷，現(xiàn)狀及對策

一、前言

隨著社會的發(fā)展，城市的形象建設(shè)也成為了建設(shè)事業(yè)的一項重點。城市建設(shè)中的城市拆遷問題也成為了重要的問題。

二、我國城市房屋拆遷現(xiàn)狀

1、各種矛盾的集中體現(xiàn)，導(dǎo)致拆遷糾紛不斷增多

首先，拆遷過程中涉及到債權(quán)債務(wù)的抵押、產(chǎn)權(quán)人下落不明的情況，影響拆遷工作的進(jìn)程；第二，部分拆遷戶以下崗或者失業(yè)等社會問題為理由，在拆遷時要求得到超出標(biāo)準(zhǔn)的補償，將社會問題與拆遷問題混為一談；第三，由于家庭內(nèi)部未將補償分配達(dá)成一致意見，導(dǎo)致拆遷無法完成。以上種種問題只是拆遷糾紛中比較突出的幾點。

2、補償標(biāo)準(zhǔn)與房產(chǎn)行情之間存在差距

我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪的增長周期，市場物價的飛速上漲，導(dǎo)致拆遷戶無法購買到同樣價值的房屋，因為現(xiàn)實與期望值存在的強(qiáng)大落差使被拆遷人產(chǎn)生心理上的比較和不平衡感，最終激化矛盾。

3、城市房屋拆遷呈現(xiàn)快速增長趨勢

目前很多二三線城市仍有大量的舊房屋，不能適應(yīng)城市發(fā)展的需要，因此必須將舊房屋拆除。所以，在未來一段時間內(nèi)，二三線以及中小城市的舊房屋拆遷將是城市拆遷工作的重點。

三、城市拆遷中的主要問題

1、拆遷評估方法不夠完善

由于市場價格的不確定，各地不統(tǒng)一以及部分城市由于拆遷量較大，為了加快評估進(jìn)度，減少評估工作量，這樣的評估方法造成評估價格與市場價格相差甚遠(yuǎn)，往往評估價格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格。不完善的評估方法造成的直接后果是被拆遷人拿著補償款而買不到新房，促成了他們不愿意搬遷，從而形成拆遷工作的障礙。

2、拆遷規(guī)模過大，安置房源緊缺

由于某些城市政府急于加快城市改造工作，造成拆遷規(guī)模過大的現(xiàn)象，使城市房屋拆遷量呈迅猛上升勢頭。同時，由于在城市舊區(qū)改造，加快城市化進(jìn)程當(dāng)中，有些地區(qū)因涉及到環(huán)境污染，或受土地供給限制，拆遷時要遷出城區(qū)以外，另行選址。而選址重建既要有合適的建設(shè)用地，又要考慮水、電、道路、交通工具配套等問題，往往需要大量資金的投入。因此，拆遷安置困難非常大，很難實施。另外，受城市規(guī)劃的限制，拆遷時需要異地安置。部分拆遷是要從區(qū)位條件好、地段繁華的地段，安置到區(qū)位條件相對差的地段，被拆遷人抵觸情緒很大。實施拆遷時，除了合理的安置以外，被拆遷人往往還索要很高的區(qū)位補償，使拆遷陷入長時間的談判、扯皮，影響拆遷工作的順利進(jìn)行。

3、拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)尚不統(tǒng)一

我國由于在拆遷評估階段，對房屋的評估不完善、不合理以及拆遷機(jī)構(gòu)不獨立，造成被拆除房屋的評估價較低，因而拆遷補償費也相應(yīng)較低。拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，普遍偏低造成被拆遷人購買新房有困難，又返回來影響拆遷工作，使其不能順利完成拆遷工作。拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)過低與被拆遷人互相攀比拆遷補償款，被拆遷戶的期望值過高等構(gòu)成了當(dāng)前需要解決的主要矛盾。一些建設(shè)單位為了盡早開工建設(shè)，只好采取提高補償標(biāo)準(zhǔn)和制定獎懲政策等消極的辦法來促進(jìn)居民搬遷。

四、完善我國城市房屋拆遷補償制度的幾點建議

1、市民參與

（一）、樹立私權(quán)意識

無論是在過去還是現(xiàn)在，對于中國大多數(shù)老百姓來說，房子是他們一生為之奮斗的目標(biāo)，也是他們安身立命的港灣。而今的城市房屋拆遷中被拆遷人就是被剝奪了他們最根本的財產(chǎn)權(quán)?！懊總€人的財產(chǎn)權(quán)是一個文明的、正義的、自由與繁榮的社會最為關(guān)鍵的組成部分?！蔽覀儠呵也徽撝貞c“最牛釘子戶”吳的做法正確與否，但是她身上的那種維權(quán)意識卻是值得所有人學(xué)習(xí)的，而恰恰是這種維權(quán)意識正是很多中國人所欠缺的。

（二）、建立聽證制度

房屋拆遷管理部門在申請強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)等內(nèi)容進(jìn)行聽證。只有事先征求市民對拆遷方案和補償標(biāo)準(zhǔn)的意見并獲得他們的同意，拆遷才可能理性進(jìn)行下去。沒有市民參與，拆遷決策乃至整個城市規(guī)劃就成了政府和開發(fā)商的內(nèi)部交易，由此產(chǎn)生的土地腐敗自不必說。

2、公正補償

（一）、框定公共利益的范圍

在法律法規(guī)中明確公共利益的范圍，能夠有效地規(guī)范公權(quán)力的行使。梁慧星教授在《中國物權(quán)法草案建議稿》中，就對公共利益作出了一個列舉式的解釋：“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)、公共水源及飲水排水用地區(qū)域的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及國家法律規(guī)定的其他公共利益?！?/p>

按照國際上通行的做法，公益拆遷與私益拆遷的補償標(biāo)準(zhǔn)是不同的，私益開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于公益拆遷。按照公共利益的房屋拆遷對房屋所有人給予補償，這實際上是開發(fā)商借國家的權(quán)力對他人房屋所有權(quán)進(jìn)行剝奪和損害，當(dāng)然這也是我國長期以來“重建設(shè)、輕補償”思想所造成的。

（二）、明確補償?shù)姆秶c標(biāo)準(zhǔn)

奧地利經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈耶克說過：“政府在一切行動中都應(yīng)受到事前規(guī)定并宣布的規(guī)則的約束――這種規(guī)則使得一個人有可能十分肯定地預(yù)見到當(dāng)局在某一情況下會怎樣使用它的權(quán)力，并根據(jù)對此的了解來計劃自己的個人事務(wù)。”筆者認(rèn)為，要規(guī)范拆遷補償制度，首先可以就橫向與縱向來予以規(guī)范。橫向的規(guī)范指的就是補償?shù)姆秶降啄苡卸啻螅豢v向的規(guī)范就是說每一項補償項目到底可以補償?shù)绞裁闯潭?，?biāo)準(zhǔn)到底是怎樣計算的。第一，橫向的補償范圍方面，參考各國的規(guī)定，雖然補償項目范圍的用語千變?nèi)f化，但是至少有三項是不可或缺的：（1）土地及其地上建筑物附著物和構(gòu)筑物的補償；（2）困難補償，如安置困難、就業(yè)困難補償?shù)龋唬?）因征地活動引起的外部不經(jīng)濟(jì)補償，如對殘地、相鄰?fù)恋氐膿p害補償。第二，縱向的補償程度方面，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定按市場交易規(guī)則，以征收時實際價值作為補償標(biāo)準(zhǔn)。

（三）、規(guī)范補償?shù)某绦?/p>

美國憲法第五修正案明確指出：“在沒有合理的賠償下，政府無權(quán)征收個人地產(chǎn)和財產(chǎn)?！?征收的前提都要經(jīng)過補償，補償完了才能完成征收，征收完成后才能開始拆遷。然而，現(xiàn)今地方的實際操作則是先予以征收，然后邊拆遷邊補償。從《憲法》第13條、《物權(quán)法》第42條、《城市房地產(chǎn)管理法》第6條中，我們可以得出，要通過征收獲得公民房屋的所有權(quán)，必須具備三個法定條件，即為了公共利益、依據(jù)法律規(guī)定的條件和程序、給予補償?？梢?，補償是征收的構(gòu)成要件之一。所以，筆者建議在征地前，應(yīng)預(yù)先做好群眾的遇見征集工作，保證被拆遷居民的知情權(quán)和異議權(quán)，對于出現(xiàn)的矛盾和問題及時給予解釋、說明和解決，雙方自愿談妥相關(guān)補償條件后才可進(jìn)行征收，進(jìn)而才能由拆遷主管部門正式發(fā)出拆遷公告。

3、獨立、公正的爭議裁判機(jī)制――完善救濟(jì)方式

《城市房屋拆遷管理條例》第16條：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決?！苯靼步淌谡J(rèn)為，拆遷是由政府主導(dǎo)的，產(chǎn)生爭議了還由政府裁決，這違反了自己不能做自己案件的法官的基本法理。相對于拆遷人而言，被拆遷人是一個弱勢群體，在與拆遷人發(fā)生爭議時根本難以主張權(quán)利。正如一位被拆遷居民的質(zhì)問：“規(guī)劃是人家定的，房屋價格是人家定的，搬遷日期也是人家定的，我們的權(quán)利在哪兒？”看來這樣的制度設(shè)計，相對人通過行政程序進(jìn)行救濟(jì)這一路徑是走不通的也是不現(xiàn)實、不經(jīng)濟(jì)的。

當(dāng)政府是為了公共利益的需要而對城市房屋進(jìn)行拆遷，實際上就是對權(quán)利人私有權(quán)利的剝奪行為，因此，筆者認(rèn)為在此情況之下，若拆遷人與被拆遷人對補償金額等相關(guān)問題無法達(dá)成一致時，就可以訴諸于法院，通過公正的司法裁判來解決。

五、結(jié)束語

城市房屋拆遷對于城市的建設(shè)有著重要的意義，因此對于城市房屋拆遷工作中的各種問題的糾紛需要有著相應(yīng)的合理的解決方法。

參考文獻(xiàn)：

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