中鐵置業(yè)集團(tuán)北京安豐工程項(xiàng)目管理有限公司 100070

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動(dòng)直接成本，間接成本則有機(jī)會(huì)成本和管理成本兩項(xiàng)內(nèi)容。一般說(shuō)來(lái)，土地成本、設(shè)計(jì)成本、建安成本等均可以計(jì)入不變直接成本，這些成本在一個(gè)項(xiàng)目中是相對(duì)固定且可以預(yù)測(cè)的，并且一旦發(fā)生就固定不變。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制

引言

在現(xiàn)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也逐漸邁入成熟階段。提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增加利潤(rùn)空間，就需要對(duì)房地產(chǎn)的成本做出控制管理。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制需要全方位的參與控制，上至領(lǐng)導(dǎo)層做出正確的成本控制決策，下至參與人員進(jìn)行協(xié)調(diào)管理。實(shí)施成本控制，能夠有效的提升企業(yè)的工作效率和核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)在一定程度上規(guī)避了國(guó)家政策調(diào)整對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊力度。促使企業(yè)創(chuàng)新成本管理模式，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)有利位置。

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是指利用相應(yīng)的信息數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的關(guān)系成本的因素做出調(diào)控和管理措施。實(shí)質(zhì)上就是對(duì)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本中經(jīng)濟(jì)的有效控制開支的措施。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，只要涉及到經(jīng)濟(jì)支出的問題都應(yīng)該屬于成本控制問題中的分支，都需要根據(jù)成本控制的全面控制性作出相應(yīng)的管理措施。在企業(yè)的開發(fā)過(guò)程中，成本控制是否得到有效得當(dāng)?shù)墓芾碇苯佑绊懼康禺a(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)效率和經(jīng)濟(jì)效益。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出作出科學(xué)的控制管理，對(duì)于其應(yīng)對(duì)政府方面的壓力和市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)有著不可忽視的重要意義。能夠提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和整體的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀情況

1.1、對(duì)于成本控制的觀念意識(shí)落后

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間和產(chǎn)生的利潤(rùn)增值都相對(duì)較大，因此大部分企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)成本控制缺乏管理意識(shí)，缺乏創(chuàng)新和與時(shí)俱進(jìn)的改革精神。在現(xiàn)今的房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制管理中，沒有做到全部人員的參與和經(jīng)濟(jì)預(yù)算籌劃，財(cái)務(wù)人員控制的局限性使企業(yè)只能在事后進(jìn)行彌補(bǔ)控制。在成本控制的全過(guò)程中，不能將控制預(yù)算僅僅局限于工程造價(jià)和財(cái)務(wù)中，在其前期的建設(shè)和設(shè)計(jì)營(yíng)銷過(guò)程中的成本控制以及建設(shè)中的管理費(fèi)用等都應(yīng)該實(shí)施有效的制度管理體系。全方位控制成本管理的全過(guò)程，不遺漏任何一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)工程成本進(jìn)行詳細(xì)的成本計(jì)算設(shè)計(jì)。

1.2、成本控制缺乏全局性的把控

對(duì)于成本的控制不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的預(yù)算，更是對(duì)于施工過(guò)程的全局性把控。房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)、投資金額數(shù)量大和不確定性因素多等增加了房地產(chǎn)成本控制的難度系數(shù)。房地產(chǎn)的成本投入數(shù)目較大，其主要依靠銀行借貸的資金進(jìn)行成本投資，各種不可控因素的出現(xiàn)對(duì)于成本控制的全局性把控都提出了嚴(yán)格的要求。如果忽略了對(duì)于成本控制的系統(tǒng)性的資金控制，造成資金鏈的短缺資金無(wú)法按時(shí)回籠，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和未來(lái)發(fā)展。

1.3、對(duì)成本的預(yù)算值不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)槠渫顿Y金額數(shù)目龐大，投資周期較長(zhǎng)，因此需要對(duì)其的成本進(jìn)行早期的考察預(yù)算。在前期的整體規(guī)劃過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)的成本預(yù)算估計(jì)準(zhǔn)確與否直接涉及到成本的投入控制。我國(guó)目前的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)于預(yù)算人員的要求相對(duì)缺乏，專業(yè)性的預(yù)算人員數(shù)量不夠多，專業(yè)水平還不夠強(qiáng)。致使企業(yè)無(wú)法在項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中對(duì)總成本的控制做到全面性的預(yù)算估計(jì)，會(huì)出現(xiàn)后期完工階段實(shí)際資金投入比預(yù)算值超出很多。從而使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售階段不得不提高銷售價(jià)格，使投入成本資金能夠得到有效的資金回籠和贏利。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的解決措施

2.1、提高企業(yè)成本控制意識(shí)

從企業(yè)自身重視起房地產(chǎn)的成本控制問題，管理層人員要意識(shí)到成本控制的重要性，從而針對(duì)發(fā)展過(guò)程中的問題做出實(shí)際有效的判斷和解決措施。領(lǐng)導(dǎo)層觀念的更新使得企業(yè)的成本控制提升到了重要的位置，與此同時(shí)就要更新參與人員的成本控制意識(shí)。房地產(chǎn)的成本開發(fā)涉及到多個(gè)領(lǐng)域以及多方面的工程操作，要改變單一的企業(yè)決策，而是加強(qiáng)各個(gè)執(zhí)行部門的協(xié)作管理。通過(guò)實(shí)施全面監(jiān)管提升對(duì)企業(yè)的全過(guò)程成本控制，有效地做到節(jié)約成本支出，實(shí)現(xiàn)控制成本合理節(jié)約化支出。

2.2、建立健全的成本控制體系

成本控制要想真正在工程實(shí)施中得到有效實(shí)現(xiàn)，就要以規(guī)范化的成本控制體系來(lái)約束和管理各部分的成本支出。要從六方面進(jìn)行全方位的體系建設(shè)，分別為土地成本控制管理、前期費(fèi)用管理、工程成本管理、營(yíng)銷成本管理、管理成本控制以及財(cái)務(wù)成本控制等。土地成本的控制是要從根本上解決房地產(chǎn)的用地問題，解決了成本預(yù)算中的30%到40%的費(fèi)用支出，土地成本在一定程度上決定著項(xiàng)目的開發(fā)總成本的多少。前期的費(fèi)用管理，包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)用、投招標(biāo)、設(shè)計(jì)費(fèi)用等前期預(yù)算費(fèi)用。

在其前期費(fèi)用的支出過(guò)程中，要制定標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)前期的成本花銷做出經(jīng)濟(jì)適用的規(guī)劃。工程成本管理，在工程項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，要對(duì)各部分的項(xiàng)目進(jìn)行責(zé)任到人的具體化分配工作，在采購(gòu)原材料時(shí)堅(jiān)持質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的供應(yīng)廠商，爭(zhēng)取降低工程項(xiàng)目的總成本。營(yíng)銷成本控制，在工程順利完工后，對(duì)其房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售要進(jìn)行市場(chǎng)推廣的資金投入。在推廣的時(shí)候，綜合考慮各方面因素，采用競(jìng)標(biāo)投標(biāo)的方式來(lái)選取高質(zhì)量且成本相對(duì)較低的廣告公司來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)投放。管理成本控制，在人力資源管理和行政支出上，要以業(yè)績(jī)來(lái)作為考核和工資發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)，提高員工工作效率，同時(shí)加強(qiáng)成本的合理化分配。財(cái)務(wù)成本控制，財(cái)務(wù)方面要詳細(xì)了解政府的政策規(guī)章，充分利用國(guó)家對(duì)企業(yè)的扶持政策發(fā)展企業(yè)，爭(zhēng)取多方面的優(yōu)惠政策并進(jìn)行合理的稅收繳納工作。

2.3、拓展資金渠道來(lái)源

房地產(chǎn)的發(fā)展雖然擁有高額的利潤(rùn)回報(bào)，但其前期的成本投入和資金回收周期都相對(duì)較長(zhǎng)較大。因此，要拓寬建設(shè)的資金渠道來(lái)源，獲取資金投入的資金來(lái)源不能僅僅依靠銀行貸款這一單一模式，而是要結(jié)合現(xiàn)有發(fā)展模式，創(chuàng)新嘗試融資租賃或者債券集資的方式。擺脫單一渠道的過(guò)大壓力，能夠盡快的回籠資金，減小開發(fā)和投資的風(fēng)險(xiǎn)性。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸成熟，其面臨的發(fā)展壓力和挑戰(zhàn)也越來(lái)越大。目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著社會(huì)和行業(yè)內(nèi)的雙方挑戰(zhàn)。政府方面，因通貨膨脹而不斷出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)和內(nèi)部管理起到了限制作用，房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)效益會(huì)相對(duì)降低。行業(yè)內(nèi)部方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)高額的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間的提升，使得越來(lái)越多的開發(fā)商因其高收入和低進(jìn)入門檻而大量涌進(jìn)這一行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中來(lái)。同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力使得品牌建設(shè)更加具有關(guān)鍵性。在競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中想要獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收入，就要控制房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本，同時(shí)提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高其價(jià)值。

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作者簡(jiǎn)介：

潘學(xué)建（1981.5.7）男河北省 滄縣人，中國(guó)人民大學(xué)人力資源學(xué)士，工程師，單位：中鐵置業(yè)集團(tuán)北京安豐工程項(xiàng)目管理有限公司 研究方向：房地產(chǎn)成本控制管理。