在“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季到來(lái)之時(shí)，北京樓市的各項(xiàng)指標(biāo)卻出現(xiàn)了微妙的變化。

偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，9月過(guò)半，北京新建純商品住宅成交僅2421套，同比大幅下跌37.6%。但受到豪宅入市帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性價(jià)格上漲，9月上旬北京新建純商品住宅成交均價(jià)為29180元/平方米，與上月新房成交均價(jià)相比上漲8.4%。

在量與價(jià)的此消彼長(zhǎng)之間，政策利好與土地市場(chǎng)升溫卻為京城9月的樓市注入強(qiáng)心針。

“近期中央及地方再次出臺(tái)了多項(xiàng)有利于釋放改善性需求的樓市政策，同時(shí)土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)也傳遞出房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的市場(chǎng)預(yù)期，因此，預(yù)計(jì)今年第四季度北京市場(chǎng)將有望迎來(lái)成交的放量?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

高房?jī)r(jià)推手

“最近北京成交的土地，扣除配建面積，樓面價(jià)格基本都站上5萬(wàn)元/平方米，這意味著未來(lái)北京住宅供應(yīng)集中的區(qū)域，房?jī)r(jià)都將超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。”北京一大型房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)對(duì)記者表示。

北京市國(guó)土局官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到9月10日，北京年內(nèi)已出讓地塊50宗，土地出讓金總額已達(dá)到1012.83億元。盡管與去年同期土地出讓金實(shí)現(xiàn)1531億元相比下降33.8%，但同比樓面價(jià)卻出現(xiàn)了超過(guò)10%的上漲。

“目前，北京土地供應(yīng)量相對(duì)較少，且北京樓市價(jià)格一直較為穩(wěn)定，房企在北京投資拿地基本沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，因此目前北京只要有土地成交，就是高價(jià)地?！币患胰珖?guó)大型房企負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，過(guò)去土地流拍，在于市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)定，北京此次地王重現(xiàn)，反映了目前房企對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的看好。

“市場(chǎng)回暖后，開(kāi)發(fā)商在北京市場(chǎng)的拿地意愿更加明顯，尤其是北京目前幾個(gè)高端住宅較為集中的區(qū)域，如孫河、東壩、豐臺(tái)，之前出讓土地的成交價(jià)格、住宅銷(xiāo)售價(jià)格就已經(jīng)較高，近期再推出的土地則更容易受到房企的關(guān)注?！睆埓髠ケ硎?。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1至8月，北京成交價(jià)突破6萬(wàn)元/平方米的高端公寓共成交1170套，是去年同期413套成交量的2.8倍，高端公寓市場(chǎng)成交總金額更是由去年的54.24億元一舉躍升至231.08億元，市場(chǎng)容量大增4.3倍。

相比2013年7月中糧摘得孫河地王時(shí)的48444元/平方米，此次孫河新地王的樓面單價(jià)高出了5000余元。由于地價(jià)過(guò)高，中糧瑞府項(xiàng)目均價(jià)為68104元/平方米，一直面臨較大的銷(xiāo)售壓力。孫河新地王出現(xiàn)后，中糧孫河項(xiàng)目則成為受益者。

“目前，不僅是孫河、東壩這幾個(gè)熱門(mén)區(qū)域，隨著北京土地供應(yīng)的減少，今年以來(lái)門(mén)頭溝等西部偏遠(yuǎn)的郊區(qū)地塊都受到開(kāi)發(fā)商的追捧?！北本┦蟹繀f(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示。

“地價(jià)超房?jī)r(jià)，這在北京土地市場(chǎng)將成為常態(tài)?！睆埓髠フf(shuō)，今年以來(lái)，北京土地市場(chǎng)宅地供應(yīng)不足是造成“地王”出現(xiàn)的主要原因，尤其是四環(huán)以內(nèi)的居住用地，供應(yīng)稀少使得每一宗住宅用地都成為“必爭(zhēng)之地”，從今年6月大興等南城系列地王開(kāi)始，多宗土地的成交價(jià)格都超過(guò)了區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)。

政策兩端發(fā)力

毋庸置疑，樓市利好政策的窗口期已經(jīng)打開(kāi)。

9月14日，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》（下稱“《通知》”），要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房和普通商品住房最低資本金比例維持20%不變，其他項(xiàng)目由30%調(diào)整為25%。

“《通知》中所說(shuō)的其他項(xiàng)目主要是指高端住宅項(xiàng)目以及商業(yè)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，降低資本金比例就意味著釋放一部分自有資金，這在目前房企融資成本不斷攀升的市場(chǎng)環(huán)境下，無(wú)疑是一個(gè)利好。”北京一位中型房企負(fù)責(zé)人對(duì)《CM華夏理財(cái)》記者表示。

就在此前的9月12日，北京市根據(jù)中央在9月初下發(fā)的相關(guān)文件，調(diào)整了公積金貸款購(gòu)房的首付比例，擁有1套住房并已結(jié)清公積金貸款的，二套房公積金貸款最低首付款比例降至20%。而購(gòu)買(mǎi)二套房的主要人群仍為改善性需求購(gòu)房者。

“房地產(chǎn)投資的持續(xù)下滑對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累非常明顯。從近期中央及地方出臺(tái)的政策來(lái)看，促進(jìn)改善性需求仍是本輪調(diào)整的主要目標(biāo)?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人指出，降低資本金比例這一政策，很明顯就是在傳遞政策利好，刺激房地產(chǎn)投資。

就在《通知》下發(fā)的前一天（9月13日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1～8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61063億元，同比名義增長(zhǎng)3.5%，增速比1～7月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資增速自2014年起，連續(xù)20個(gè)月呈下滑趨勢(shì)。目前，房地產(chǎn)投資同比增速已從兩年前的20%以上跌至不足4%。

“降低資本金比例的政策是直接從投資端口減少了開(kāi)發(fā)商的資金投入，這在房企庫(kù)存高企、現(xiàn)金流緊張的背景下顯得更為實(shí)際。這是在供應(yīng)端口予以刺激?！鄙鲜鰢?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人告訴《CM華夏理財(cái)》記者， 同時(shí)9月初中央要求各地調(diào)整公積金貸款政策，降低購(gòu)買(mǎi)二套房的首付比例，這則是在需求端口進(jìn)行刺激。

“供應(yīng)端和需求端同時(shí)發(fā)力，這足見(jiàn)決策層對(duì)房地產(chǎn)投資帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇寄予厚望，因此，這對(duì)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是個(gè)去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)的最佳時(shí)機(jī)?！币患胰珖?guó)大型房企營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)告訴記者。

金九銀十可期？

“從目前的政策和市場(chǎng)環(huán)境來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)可以說(shuō)進(jìn)入了比較好的銷(xiāo)售周期，尤其是對(duì)于豪宅市場(chǎng)而言，銷(xiāo)售將實(shí)現(xiàn)放量。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。

亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年9月，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有34個(gè)項(xiàng)目入市，其中豪宅項(xiàng)目占比超過(guò)6成，包括使館壹號(hào)院等20個(gè)純新盤(pán)，以及包括龍湖？西宸原著、五礦萬(wàn)科如園等在內(nèi)的14個(gè)老項(xiàng)目后期。此外，懋源？釣云臺(tái)、首開(kāi)龍湖？天璞等純新豪宅項(xiàng)目也在9月份亮相蓄客。

首開(kāi)龍湖？天璞項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)李亮表示，近期貨幣信貸放松等利好政策，成為豪宅客群釋放購(gòu)房需求的主要原因，加之“限外令”解禁，從外籍及港澳臺(tái)客群的購(gòu)房特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，位于第三使館區(qū)的天璞項(xiàng)目則具有先天的位置優(yōu)勢(shì)。

開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售的自信源自豪宅項(xiàng)目近期的成交走勢(shì)。

亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，8月份北京售價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上的公寓豪宅共有34個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交，共成交342套，環(huán)比上漲4%。與此同時(shí)，8月北京公寓豪宅市場(chǎng)成交均價(jià)為69698元/平方米，環(huán)比上漲5%，這一成交價(jià)也創(chuàng)造了近6個(gè)月以來(lái)的新高。

不過(guò)，豪宅市場(chǎng)的一枝獨(dú)秀卻并未帶火整個(gè)樓市。

根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月過(guò)半，北京新建純商品住宅成交僅2421套，比上月同期下跌37.6%。

鏈家網(wǎng)研究院李巧玲認(rèn)為，9月份北京市場(chǎng)成交較8月份大幅下滑，一方面是受小長(zhǎng)假的影響，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有所滯后；另一方面，由于北京樓市在7、8月份一直銷(xiāo)售較好，因此出現(xiàn)了供應(yīng)不足的情況，使需求難以充分釋放。此外，通州限購(gòu)升級(jí)后，部分原本打算在通州購(gòu)房的大量潛在需求難以入市。

“看似金九銀十可期，市場(chǎng)有望繼續(xù)繁榮，但其實(shí)隱憂凸顯?！眰I(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉表示，從目前看來(lái)，市場(chǎng)上的增量供應(yīng)焦點(diǎn)大多集中在高端豪宅，但這類頂豪產(chǎn)品明顯不是主流改善性人群的購(gòu)房目標(biāo)，公積金貸款總額上限過(guò)低，使得降低首付對(duì)改善性購(gòu)房支持力度極其有限。

李巧玲分析稱，預(yù)計(jì)9月份市場(chǎng)的供應(yīng)量還將有明顯增加，9月1日-13日新增期房住宅供應(yīng)量2547套，較8月同期上漲34.7%。預(yù)計(jì)后續(xù)入市項(xiàng)目還將有望增多，加上當(dāng)前政策環(huán)境的持續(xù)寬松，在市場(chǎng)預(yù)期上也將有助于后續(xù)成交的走高。