9月中旬保利、首創(chuàng)、旭輝、上海建工等知名房企，在上海外環(huán)以外的寶山、青浦高價拿地，從一個側(cè)面反映出開發(fā)商看多上海樓市。

8月份，上海樓市成交價格和成交量都較去年同期出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，則在供求關(guān)系上反映出滬樓市的供需兩旺。另據(jù)克而瑞近日公布的中國城市房地產(chǎn)市場前景排行榜，上海位列廣州之前，在四個一線城市中居于首位，而北京和深圳的樓市前景分列第三和第四位。

分析師指出，政策刺激、銀行、公積金等房貸金融杠桿政策，都對樓市回暖起到了重要作用。在股市的震蕩中，資金外溢到樓市，也助長了滬樓市的成交量與價格。而從更長遠(yuǎn)的角度看，上海樓市內(nèi)部需求的更新升級，以及政府對城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資，以及城市產(chǎn)業(yè)吸納能力的增強(qiáng)，也成為上海房地產(chǎn)市場被看多的重要理由。

大型房企做多滬樓市

上海連外環(huán)外的房價都要超過4萬元/平方米，如此快速上揚(yáng)的房價，到底是個什么節(jié)奏？這話得從9月16日上海拍出的三幅地塊，連連創(chuàng)下新高說起。

當(dāng)天，保利地產(chǎn)以41億元的價格拍得寶山大場鎮(zhèn)一幅土地，2.23萬元/平方米較起拍價翻了一倍還多。寶山區(qū)處于上海北部，大場鎮(zhèn)位于上海外環(huán)以外。保利所拍下的土地，是什么概念，這其中又蘊(yùn)含著哪些未來房市的信息？

據(jù)了解，與上述地塊同一區(qū)域的二手樓盤，目前的市場價格在2.6萬元/平方米左右，目前在售新房的價格，也只有3萬元/平方米左右。業(yè)界預(yù)計，如果加上建安、財務(wù)及營銷成本，保利在大場鎮(zhèn)的項(xiàng)目未來的售價將在4萬元/平方米以上。這意味著幾年以后，該區(qū)域的房價將從現(xiàn)在的3萬元/平方米，漲到4萬元/平方米以上。這樣的價格，不是在上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的成熟地段，而是在上海的外環(huán)以外。

預(yù)期上海郊區(qū)將賣到4萬元/平方米以上的，不止保利地產(chǎn)一家。

同樣是9月16日，旭輝與上海建工聯(lián)合體以26億元拍得的上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)嘉松中路地塊，高達(dá)2.2萬元/平方米的樓板價，幾乎與當(dāng)?shù)卦谑鄱址績r格持平。同一天，首創(chuàng)也在青浦以近11億元的價格拍得一地塊，高達(dá)1.7萬元/平方米的樓板價，在不少人看來也是“很難看懂”。分析師指出，旭輝與首創(chuàng)將在所拍地塊開發(fā)別墅項(xiàng)目，樓盤保守銷售價格將在5萬元/平方米以上。

在不少人看來，開發(fā)商看多上海樓市、豪賭地價、房價大幅上漲，最多代表開發(fā)商對未來市場的預(yù)判。在某種程度上，開發(fā)商其實(shí)是在冒險，并不意味著房價會繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢。

對此克而瑞研究副總經(jīng)理林波指出，開發(fā)商的確也會出現(xiàn)判斷失誤，但大型房企集體失誤的概率卻很小。

林波在接受《CM華夏理財》記者采訪時表示，每家公司都會有失誤，大公司也不例外。但相對來說大型有實(shí)力的房企的判斷較精準(zhǔn)，對未來房價有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義。如果上海房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，地價趨勢往往過兩年就會反映到房價上。

“按這個規(guī)律，從外環(huán)外的地價開始上揚(yáng)來看，外環(huán)外房價上揚(yáng)的空間不小。而對于外環(huán)以內(nèi)的房價來說，又會呈現(xiàn)怎樣的走勢，也就不言而喻了?！绷植ㄕf。

不斷注入市場的新需求

如果說開發(fā)商是市場的供應(yīng)者，買地投資帶有相當(dāng)?shù)耐顿Y甚至是投機(jī)性，其對房價的預(yù)判斷具有一定的主觀性，那么從市場的供求來觀察，則相對客觀一些。從最新的成交數(shù)據(jù)來看，上海房價雖然沒有出現(xiàn)深圳式的暴漲，但今年3月以來的量價齊升態(tài)勢仍然在延續(xù)。

據(jù)中國指數(shù)研究院的最新成交數(shù)據(jù)，上海8月住宅成交均價2.2萬元/平方米，較去年同期上漲了29.5%。8月是樓市銷售的傳統(tǒng)淡季，但滬樓市成交量仍相當(dāng)驚人。雖然上海8月191萬平方米的成交面積較7月小幅下降了6%，但比去年同期仍然大幅上漲了56%?！暗静坏攀聹麡鞘械某山豢赡軙踊馃?。”中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)陳延彬表示。

上海房價上漲的推動力究竟從哪里來，哪些人在不停地買進(jìn)，助推滬房價持續(xù)上揚(yáng)？

分析師指出，在限購?fù)顺龊?，政策刺激成為房地產(chǎn)市場增長的重要原動力。銀行、公積金等房貸金融杠桿政策，對促進(jìn)樓市消費(fèi)起到了相當(dāng)重要的基礎(chǔ)作用。在股市的震蕩中，相當(dāng)一部分沒有被套牢的投資者逃離股市后，資金外溢到樓市，也助長了樓市的成交量與價格。

另一個不可忽視的樓市購買力量，來自上海樓市內(nèi)部需求的大量轉(zhuǎn)換與轉(zhuǎn)移。

林波指出，上海有大量的中高端置換需求，不斷推高了最頂級豪宅的價格。然而如果沒有改善性及剛性需求的后續(xù)支撐，上述需求進(jìn)行大批量置換是不可想象的。而今年剛需及改善需求的數(shù)量不但沒有減少，還出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長。

一位不愿具名的分析師表示，這部分需求主要來自上海舊區(qū)改造和棚戶區(qū)拆遷。去年以來包括黃浦、閘北、楊浦、虹口等市中心的人口大區(qū)，都在進(jìn)行大范圍的舊改拆遷。老房子拆遷后，需要對被拆遷居民進(jìn)行安置。有不少人用安置款購買了動遷房，但也有相當(dāng)一部分人用這筆資金到市場去購買新房，形成一股相當(dāng)龐大的購買力。“正是這股新加入的購買力，加上市場上原有的需求，對今年上海的房地產(chǎn)市場形成了強(qiáng)有力的支撐?！鄙鲜龇治鰩熣f。

就舊改對滬樓市的影響，《CM華夏理財》記者走訪了黃浦、閘北、楊浦等幾個舊改基地。楊浦平?jīng)瞿撑f改地塊的動遷居民張先生告訴記者，他們所在的街坊有三百多戶籍人口被納入動遷范圍。按以往的政策可能一年也簽約不了，但新的動遷政策出臺后，一個月的時間里基本上都已簽約。

“有的動遷基地比我們還大，有上千戶人，他們甚至兩個多星期基本都簽約了?！遍l北天潼路某舊改地塊的劉先生告訴記者，多數(shù)人選擇買安置房；但也有不少人選擇貨幣化補(bǔ)償，用動遷款加上自己的積蓄購買了新房。

城市潛力助力房價上揚(yáng)

一位房地產(chǎn)分析師告訴《CM華夏理財》記者，人口內(nèi)部的大遷移，以及產(chǎn)業(yè)政策對新人口的吸納，對上海樓市形成了最基礎(chǔ)、強(qiáng)有力的支持。

陳延彬指出，通過舊改，這部分群體獲得了進(jìn)入樓市的入場券。很多原本沒有首付能力或購房能力欠缺的人，提高了首付和購買力，因而得以進(jìn)入樓市。而未來幾年上海的舊改仍將繼續(xù)，因此，這部分不斷涌入市場的需求，也將持續(xù)存在，并對上海房價產(chǎn)生相當(dāng)堅實(shí)的支持。

“有一個與房地產(chǎn)消費(fèi)密切相關(guān)的指標(biāo)，叫首付能力。全市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄，按照當(dāng)?shù)胤績r算一下可購房面積就可以算出首付?！币拙又袊鴪?zhí)行總裁丁祖昱表示，儲蓄越多，購買力越強(qiáng)，當(dāng)然也要看當(dāng)?shù)氐姆績r。

隨著上海市區(qū)人口結(jié)構(gòu)的變化，還將產(chǎn)生另一個作用：市中心人口的購買力得到了提升。

“從中心城區(qū)看，閘北、徐匯及普陀區(qū)等人口密度增長較快的區(qū)域，房價漲幅也相對較快?！币拙友芯吭悍治鰩熤x金龍指出，中心城市部分人口遷移出去后，很快會有新的人口加入。而如果新進(jìn)入的人口具有更強(qiáng)的消費(fèi)力，將進(jìn)一步推高該區(qū)域的房價。

除了需求方面的推動，分析人士認(rèn)為政府的投資也將對房價產(chǎn)生重要影響。

林波指出，房地產(chǎn)跟政府投資密切相關(guān)?，F(xiàn)在大家已經(jīng)了解到一個很簡單的道理，一條地鐵就能把近一個區(qū)域的房價拉起來。而克而瑞對各城市樓市的研究中，也用政府對城市的基礎(chǔ)設(shè)施投資，來衡量一個市場是否具有發(fā)展前景。

在分析人士看來，房地產(chǎn)不僅僅是供求之間的關(guān)系，在房價中，往往還附帶有地塊本身以及周邊配套的價值。如果政府持續(xù)對城市交通、基礎(chǔ)設(shè)施以及教育、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等軟件方面進(jìn)行投資，那么這個城市的房價一定會持續(xù)上揚(yáng)。

“政府的這些投資，是比房價賬面上的增值更有價值的基礎(chǔ)設(shè)施，也將決定一個城市或某個區(qū)域的房價會不會上漲。反之，如果政府的投資力度不夠或在下降，那么這一地區(qū)的房價增長也將放緩或停滯。上海的基礎(chǔ)設(shè)施投資一直排在全國前列，也在不斷強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)的吸納能力。從這些角度來看，上海房價即使不會大漲，至少在未來幾年還有一定的增值空間。”林波表示。