摘 要：住房問題是重要的民生問題，住房保障制度是社會保障體系的重要組成部分，是對城鎮(zhèn)住房制度改革的補充和完善。建立健全住房社會保障體系，是全面構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容。加快城市“安居工程”建設(shè)，完善住房保障制度是政府科學(xué)的社會政策和公共服務(wù)職能的體現(xiàn)，是政府必須履行的重要職責(zé)?？茖W(xué)有效地對城市“安居工程”建設(shè)投資及銷售定價的合理性進行分析，是城市“安居工程”建設(shè)的必要的前提條件。本文擬對城市“安居工程”投資建設(shè)及銷售定價展開分析。

關(guān)鍵詞：安居工程 建設(shè)投資 銷售定價 分析

本文主要對漳州市擬規(guī)劃建設(shè)的“安居工程”項目的建設(shè)投資及住宅銷售定價進行分析。

一、項目建設(shè)方案分析

（一）項目建設(shè)用地分析

本“安居工程”項目擬征用市農(nóng)科所現(xiàn)有占用地。

1、市農(nóng)科所現(xiàn)有占地情況

市農(nóng)科所現(xiàn)有占地面積（土地證）357.51畝，其中農(nóng)村用地面積220.67畝，城鎮(zhèn)用地面積136.84畝。

2、項目建設(shè)用地分析

市農(nóng)科所現(xiàn)占地面積（土地證）357.51畝?，F(xiàn)行政辦公區(qū)以南及東南片區(qū)約200畝農(nóng)用地已規(guī)劃為市農(nóng)產(chǎn)品物流城。另外農(nóng)科所根據(jù)實際需要擬提出保留約70畝作為行政辦公區(qū)、室內(nèi)重點試驗室和科技咨詢服務(wù)窗口，以利于農(nóng)科所有效地開展業(yè)務(wù)工作。這樣農(nóng)科所可提供作為擬建“安居工程”項目的征用地約為87.51畝。

（二）項目建設(shè)規(guī)模分析

根據(jù)上述項目擬規(guī)劃用地分析，項目可用于“安居工程”建設(shè)的總用地面積為87.51畝（約58340.29平方米）。參照目前市區(qū)已建成的安置工程容積率基本上控制在（2.0～2.5），因此擬建“安居工程”項目容積率擬按2.2數(shù)值控制，則項目建設(shè)規(guī)模：總建筑面積128348.64平方米。

（三）項目建設(shè)方案分析

1、建設(shè)方案分析

根據(jù)上述分析：擬建設(shè)項目規(guī)模為總建筑面積128348.64平方米。項目區(qū)需配置其他用房（如：幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生所、物業(yè)及社區(qū)各類管理用房等）按擬建項目總建筑面積的5%計，則其他用配套房建筑面積約為6417.43平方米；“安居工程”住宅面積按項目總建筑面積的93%計，則“安居工程”住宅建筑面積約為119364.24平方米；商業(yè)用房面積按項目總建筑面積的2%計，則商業(yè)用房面積約為2566.97平方米。

項目住宅建筑（含商業(yè)用房，地上一層）層數(shù)平均按15層（不包括地下一層）計，其他用房建筑層數(shù)平均按4層計，項目建筑占地總面積約為8150.14平方米。

項目綠地率按項目總用地面積的30%計，則項目綠地面積約為17502.09平方米，區(qū)內(nèi)道路廣場面積約為32688.07平方米。

項目地下室（人防）工程8150.14平方米，平?？勺鳛橥＼噲觥?/p>

若項目安居住宅戶型平均按85平方米計，則約可安置1404戶。

2、主要工程量構(gòu)成分析

項目主要工程量構(gòu)成為住宅建筑、其他配置用房、商業(yè)用房、地下室（人防）工程、綠地工程、道路廣場以及其他配套設(shè)施（水、電、燃?xì)夤芫W(wǎng)等）。項目區(qū)需配置其他用房（如：幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生所、社區(qū)各類管理用房等）作為公建工程。項目主要工程量構(gòu)成見下表1。

二、項目投資費用估算

擬規(guī)劃建設(shè)“安居工程”項目投資費用構(gòu)成主要包括工程費用、其他費用（包括征地搬遷補償費）、基本預(yù)備費用等。

（一）投資費用估算說明

1、工程費用主要包括：主體建筑工程費用（住宅建筑、商業(yè)建筑和其他用房）、區(qū)內(nèi)道路廣場建設(shè)費用、其他配套設(shè)施（水、電、天燃?xì)夤芫W(wǎng)等）建設(shè)費用；

住宅建筑工程及其他配套用房造價費用按2500元/平方米計，商業(yè)用房工程造價費用按2800元/平方米計；

人防工程平均按3500元/平方米計；

區(qū)內(nèi)道路廣場建設(shè)費用平均按150元/平方米計，綠化費用50元/平方米計；

其他配套設(shè)施（水、電、燃?xì)夤芫W(wǎng)等）建設(shè)費用按項目總建筑面積每平方米平均配套230元計。

2、其他費用主要包括：建設(shè)單位管理費、項目前期工作及咨詢費（包括項目可行性研究報告、環(huán)評報告編制費用等）、勘察費、設(shè)計費、工程監(jiān)理費、工程保險費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費、場地臨時設(shè)施費和土地費用等。其他費用（不包括土地費用）按工程費用的8%計。

3、項目征地搬遷補償費用

農(nóng)科所新試驗基地建設(shè)費用約2000萬元（農(nóng)科所測算數(shù)據(jù)）。農(nóng)科所測算數(shù)據(jù)說明：保留所部面積70畝建設(shè)方案，擬在所外交通方便、有利科研成果推廣的地方重新建設(shè)200畝試驗基地（土地整理、道路建設(shè)、水利設(shè)施、試驗設(shè)施、試驗管理工作室等），建設(shè)約需2000萬元（由本項目承擔(dān)）；

本“安居工程”項目征用地87.51畝的田間設(shè)施和作物搬遷費用（包括苗木死亡補償）約需105萬元；項目征地費用暫按10萬元/畝計取，征地費用需875萬元；

項目征地搬遷補償費用約為2980萬元。

4、項目擬申請銀行貸款按20000萬元計，貸款利率按5.76%計取。

5、基本預(yù)備費用按工程費用和其他費用的5%計。

（二）投資費用估算

項目總建筑面積約為128348.64平方米、總投資金額49807.4萬元，單位綜合造價3880.6元/平方米。項目投資費用測算見下表：項目投資費用估算表2。

（三）資金籌措與使用計劃

項目估算總投資為49807.4萬元，所需資金由業(yè)主單位自籌29807.4萬元，申請銀行貸款20000萬元，項目建設(shè)資金擬按3年計劃進行使用安排。

三、項目住宅計劃銷售單價測算

（一）測算說明

項目屬為民造福的“安居工程”項目，依據(jù)其建設(shè)性質(zhì)和目的要求：項目建設(shè)是不以盈利為宗旨。因此，項目計劃投資凈利潤率擬控制在6%（與籌資費用率6%持平）。根據(jù)計劃投資凈利潤率控制值對住宅計劃銷售單價進行測算。

（二）測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

1、住宅出售：項目住宅可出售總面積為119364.24平方米，出售期按4年測算，第1年銷售率按可出售總面積的15%計取、第2年銷售率按可出售總面積的30%計取、第3年銷售率按可出售總面積的35%計取、第4年銷售率按可出售總面積的20%計??；

2、商業(yè)店面出售：項目商業(yè)店面可出售總面積2566.97平方米，根據(jù)項目區(qū)相關(guān)情況綜合考慮銷，售價擬按每平方米9500元計取，出售期按4年測算。

3、各項稅費的取值執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定：項目土地增值稅按增值部分的30%計，營業(yè)稅稅率5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅稅率7%，教育費附加稅率4%，企業(yè)所得稅率稅率執(zhí)行25%計?。?/p>

4、銷售費用按銷售收入的2.5%計，管理費用按銷售收入的1.5%計；

5、工資福利費：該費用建設(shè)期計入建設(shè)單位管理費中；在經(jīng)營期計入銷售費用；

6、經(jīng)營期貸款利息計入財務(wù)費用；

7、籌資費用率按6%計取。

（三）住宅計劃銷售單價測算

通過項目計劃投資凈利潤率控制值6%（與籌資費用率6%持平），測算住宅計劃銷售單價。

項目住宅銷售單價測算過程見表3（計劃投資凈利潤率控制下的銷售收入測算表）、表4（總成本費用測算表）、表5（稅費測算表）、表6（計劃銷售單價測算表）。

經(jīng)以上測算：項目計劃投資凈利潤率控制在6%（與籌資費用率6%持平）時，

住宅計劃銷售收入為74617.69萬元，住宅計劃銷售單價約為6250元/平方米。

四、項目住宅保本銷售單價測定

為了比較合理確定項目住宅最低的銷售單價，下面擬對項目住宅進行保本銷售單價測算，以作為項目住宅銷售的最低參考單價。

（一）項目保本銷售收入（盈虧平衡點）測算

假定其它因素不變，則保持盈虧平衡要求的銷售收入點為：

項目BEP（保本銷售收入）=項目總投資/（1-籌資費用率-銷售稅金及附加費率）

=49807.4/（1-6%-5.55%）

=56311.36（萬元）

注：銷售稅金及附加費率=營業(yè)稅稅率+營業(yè)稅稅率×（城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅稅率+教育費附加稅率）

=5%+5%×（7%+4%）=5.55%

（二）項目住宅保本銷售單價測定

1、項目銷售保本率測算：

項目銷售保本率=項目BEP（保本銷售收入）/項目計劃銷售收入×100%

=56311.36/77056.31×100%=73.1%

即銷售收入需達到計劃銷售收入的73.1%，則項目可保本。

2、項目住宅保本銷售單價測定：

項目住宅保本銷售單價=（項目保本銷售收入-商業(yè)店面保本銷售收入+業(yè)主自籌建設(shè)資金成本）/住宅可銷售面積

=（56311.36-2438.62×73.1%+29807.4×6%）/11.9 = 4733（元/平方米）

五、結(jié)束語

綜上，通過對上述擬規(guī)劃建設(shè)的“安居工程”項目的建設(shè)投資及住宅銷售定價的分析。項目總建筑面積約為128348.64平方米、總投資金額49807.4萬元，單位綜合造價3880.6元/平方米。本工程為擬規(guī)劃建設(shè)的“安居工程”項目，依據(jù)其建設(shè)性質(zhì)和目的要求：項目建設(shè)是不以盈利為宗旨。建議本“安居工程”項目建成后住宅銷售單價定位：略高于4733元/平方米（保本銷售單價）。

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