摘 要：2004年以后，我國房地產行業(yè)有了一個快速發(fā)展的階段，使得房地產業(yè)成為國民經濟新的增長點。然而，新的行業(yè)必然會出現新的問題，所以這期間國內外政府在不斷的探索和實踐中實施了一系列的房地產政策措施促進房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。其中，針對特殊群體中低收入家庭住房問題的住房保障政策是國民聚焦的熱點問題。國內外根據自身國情和房地產業(yè)發(fā)展狀況都推出了不同的住房保障政策，通過對比分析得出對我國住房保障制度有利的啟示。

關鍵詞：房地產 住房保障政策 國內外對比分析

一、住房保障政策的重要性

住房問題是每個公民都關注的重要民生問題，它對社會穩(wěn)定起著至關重要的作用。近些年，我國房地產行業(yè)飛速發(fā)展，房價也持續(xù)維持在較高水平。社會中的低收入人群無法承擔過高的房價，沒有能力解決自身的住房問題。這樣，他們就希望通過政府的保障途徑來滿足自身住房的需求。因此，完善的住房保障政策對于國家發(fā)展有很大的幫助，能夠促進社會的和諧發(fā)展。

二、國外的住房保障措施及其效果

（一）英國的住房保障措施

2004年底英國政府通過了《2004年住房法》。這項法律就如何保障建有足夠的低收入家庭買得起的公共保障性住房、創(chuàng)建一個更加公正和有序的住房市場做出了一系列行之有效的方案規(guī)定。

“分享式產權購房計劃”是英國政府實施的一項切實可行的保障性住房政?！胺窒硎疆a權購房計劃”的成功之處在于可以幫助租住公共住房者，沒有房屋居住者或者第一次購買房子的用戶購買住房，并為其提供一個積累財富的機會。該計劃預計能夠幫助至少10萬家庭解決住房問題。計劃中有三種分享式產權購房產品：一是現有公房的實際租戶用較低的價格購買其承租公房的部分產權；二是新的購買者出售新建公房的部分產權；三是公開市場購房，通過產權貸款的折扣，使得用戶用折扣過的價格購買商品房。買房者和售房人共享房屋的產權。

（二）日本的住房保障措施

日本住房保障措施主要有廉租房保障制度，城市低價出售住房制度，住宅金融公庫建房和住房保障支持政策。日本政府的保障特色在于不僅重視其本身住房的發(fā)展規(guī)劃，而且重視住房建設的劃區(qū)管理。都市型標準房和一般型標準房就是因地制宜的規(guī)劃住房建設的成果。日本的住房保障措施的組織形式為土地由地方政府提供，資金由國家財政支持。地方政府負責保障房的組織籌備和運營管理，并以出租的方式提供給滿足條件的居民。此外，日本政府對于保障性住房的資格審查很嚴格。比如必須滿足入住條件中規(guī)定的收入范圍。并且，規(guī)定入住3 年后將再次調查入住者的經濟收入情況，對不滿足規(guī)定要求的住戶提高房租或退房。

三、我國的住房保障措施及存在的問題

（一）我國的住房保障措施

中國的發(fā)展重心逐步向城市化靠攏，大量的農村人口涌入城市，而他們在經濟上處于弱勢，不能滿足自身的住房需求。是否能夠處理好這部分人群的住房問題將影響到社會的安定和和諧發(fā)展。因此，政府實行了一系列住房保障措施，包括住房公積金，住房貨幣補貼，經濟適用住房，廉租房，二限房，公共租賃住房。

（二）我國住房保障制度存在的問題

1、當政府集中注意力于低收入家庭的住房問題時，往往容易忽略中等收入的家庭，他們也是住房問題上的弱勢群體，但卻不能享受政府推出的相關政策，這其中工薪階層尤為突出。2、保障性住房稀少。雖然國家正在努力推行保障性住房的建設，但真正的落實還是阻力重重。其中最大的阻力就是政策性住房的建設項目受到來自商品房的壓力，導致保障性住房的建設進度拖延。3、保障性資金緊張。商品房的開發(fā)將給地方政府帶來收益，而保障性住房不僅不能帶給政府收益，還需要政府給與相應優(yōu)惠措施。相比之下，地方政府更愿意給商品性住房提供土地和政策和資金上的支持。4、保障性政策難推行。中央政府大力推行保障性住房，但是各級政府對保障性住房的組織建設力度大打折扣，惠民利民政策得不到根本性的重視。廉租房和經濟適用房建設的步伐緩慢，準入標準界定不清晰，實行時存在腐敗現象。5、保障性機構弱化。由于住房保障制度的推行舉步維艱，相應工作無法推行下去，導致從事相關行業(yè)的人員沒有相關業(yè)務。住房保障機構從業(yè)人員被削減，形成惡性循環(huán)。

四、國內外對比分析后對中國住房保障制度的啟示

1、盡快完善住房保障制度的相關法律法規(guī)。政府作為實施保障性住房措施的主題具有絕對的主體作用，完善相關法律法規(guī)可以為政府實施相關政策提供有力的法律保護和法律支持，提升政府在實施相關措施時住房保障制度作為一項重要的社會政策，需要有效的法律支持。英國的住房保障措施的實施效果尤為突出，英國公民的居住水平在歐洲處于較高水平的很大一部分原因是英國完善法律的支持。反思我國在實施過程中出現的一系列問題，參考英國的成功案例，我國保障體制存在的問題是缺少一部專門的法律對住房保障措施實施過程中的問題提供法律依據和進行法律約束。有了法律強有力的約束，即使地方政府追求自身的稅收利益也不能耽誤住房保障措施的組織建設步伐，有效地避免了中央政府推行的政策打折扣實行。這將有效地保障建設廉租房等保障性住房的資金支持，分散政府資金，減少面子工程數量。

2、借鑒分享式產權購房計劃的經驗，我國可以實施原理一致，類似的保障性住房政策來解決我國的住房難問題。為此，我們可以設計了三種分享產權形式的購房產品：經濟適用住房出售、廉租住房出售和置業(yè)資助貸款。出售方式都不是傳統意義上的全部產權的出售，而是部分產權，這樣的價格會相對比較低廉一些，等購房者經濟條件稍好一些后可以逐步買下剩下的產權，相當于另一種方式的分期付款。

3、成立專門負責實施保障性住房的組織建設及有關保障性住房的資金鏈籌集的機構。借鑒國外的經驗，可以將從事住房保障部門的這些相關部門隔離出來，進行重組，形成新的專門實施社會保障制度的機構。此專門機構將具有金融職能，并且可以根據自身業(yè)務的特點制定相應的運營模式，更好地適應市場，滿足住房保障措施實施的需求。

參考文獻

[1] 錢瑛瑛.《中國住房保障政策研究》，《中國房地產》2003 年第 8 期，P57-P60.

[2] 孫淑芬.《日本、韓國住房保障制度及對我國的啟示》，財經問題研究，2011，第 8 期.

作者簡介：

甘姍姍 （1993-）女，漢族，河北高碑店人，河海大學商學院，2012級本科生，工程管理專業(yè)。