“消費(fèi)者購(gòu)買意愿”前景樂觀推高三方信心指數(shù)

盈石集團(tuán)研究中心對(duì)樣本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果顯示，2015年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)為119.1，較上一年提高七個(gè)點(diǎn)。中國(guó)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)信心指數(shù)持續(xù)領(lǐng)先，達(dá)到124.8；寫字樓市場(chǎng)信心指數(shù)僅為107.1，則與之相差17個(gè)點(diǎn)。與去年相比，2015年中國(guó)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)信心指數(shù)提升十個(gè)點(diǎn)至124.8，顯示市場(chǎng)整體形勢(shì)趨向樂觀。

從商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)參與方的角度來看，品牌商超越服務(wù)商位居第一，其信心指數(shù)達(dá)到127.8；服務(wù)商則緊跟其后，信心指數(shù)為123.8；業(yè)主方信心指數(shù)也高達(dá)121.1。從城市級(jí)別來看，一線城市依然取得最高值，其商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)信心指數(shù)為129.1；三線城市躍居第二，其商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)信心指數(shù)達(dá)123.2，高于二線城市的121.3。

通過與上一年調(diào)查結(jié)果進(jìn)行對(duì)比，可明顯看出2015年商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)在各方面都有提升。這主要是由于包括業(yè)主方、服務(wù)商及品牌商對(duì)“消費(fèi)者購(gòu)買意愿”持樂觀態(tài)度的人數(shù)占比，較上一年均上升了20個(gè)百分點(diǎn)以上。其中，品牌商最為樂觀，高達(dá)71%的品牌商都相信消費(fèi)者購(gòu)買意愿將在2015年提升。

此次調(diào)查中，消費(fèi)者相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)是影響受訪者做出市場(chǎng)判斷的第二大因素，因此在盈石集團(tuán)研究中心的商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)體系中，這個(gè)指標(biāo)在商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)體系中所占的權(quán)重僅次于經(jīng)濟(jì)環(huán)境指標(biāo)，達(dá)到30%。在權(quán)重較大的情況下，消費(fèi)者相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)的大幅提升，明顯拉高了整體商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的各方信心指數(shù)，這也可以說明為何直面消費(fèi)者的品牌商取得了最高值。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的受訪者對(duì)消費(fèi)者相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)的一致看重也說明了在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的零售市場(chǎng)中，理解消費(fèi)者的喜好、習(xí)慣和結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為制勝的關(guān)鍵。

盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理、皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主席張平女士指出，品牌商對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)的堅(jiān)定信心在此次調(diào)查中凸顯，2015年商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)得到顯著提振。相較于業(yè)主方的保守，服務(wù)商信心指數(shù)更貼近直面消費(fèi)者的品牌商，這也體現(xiàn)了服務(wù)商把握市場(chǎng)脈搏的專業(yè)能力。

非零售類品牌高度樂觀行業(yè)增長(zhǎng)潛力巨大

本次中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，非零售類品牌商的信心明顯高于零售類品牌商，其中生活配套類品牌商的信心指數(shù)最高，為145.6，餐飲類品牌商的信心指數(shù)也達(dá)到131.6，零售類品牌商的信心指數(shù)僅為123.4。從關(guān)鍵指標(biāo)來看，由于對(duì)電子商務(wù)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的憂慮，零售類品牌商對(duì)行業(yè)發(fā)展持樂觀評(píng)價(jià)的占比較低，而餐飲、生活配套及娛樂等非零售類品牌商在行業(yè)發(fā)展及拓展計(jì)劃上尤為樂觀。

從盈石集團(tuán)研究中心跟蹤的行業(yè)數(shù)據(jù)來看，非零售類品牌商對(duì)行業(yè)發(fā)展的高度樂觀早已有跡可尋。隨著我國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，大眾化及生活配套類等非生活必需品的消費(fèi)持續(xù)升溫，非零售類品牌行業(yè)增長(zhǎng)潛力巨大。在2014年，居民外出就餐需求推動(dòng)大眾餐飲企業(yè)收入增長(zhǎng)13.2%，較中高檔餐飲企業(yè)高11個(gè)百分點(diǎn)；文化旅游需求旺盛，電影總票房繼續(xù)保持全球第二的位置，達(dá)到296.4億元；商務(wù)部統(tǒng)計(jì)全年旅游總收入約3.25萬億元，增長(zhǎng)11%，出境旅游首次突破1億人次。

大宗交易更受青睞佐證大資管時(shí)代的到來

此次中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)調(diào)查結(jié)果顯示，相比對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的普遍樂觀，業(yè)主方及服務(wù)商對(duì)物業(yè)銷售市場(chǎng)態(tài)度較為謹(jǐn)慎，僅約四成在銷售指標(biāo)打分較為樂觀。

其中服務(wù)商對(duì)商業(yè)物業(yè)銷售市場(chǎng)的態(tài)度趨向保守，他們對(duì)商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值判斷更為冷靜。而在交易宗數(shù)上看，數(shù)據(jù)顯示受訪者對(duì)大宗交易比散售交易更有信心，這也從側(cè)面證明了商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)在走向大資管時(shí)代。

消費(fèi)市場(chǎng)雖長(zhǎng)期被看好商業(yè)物業(yè)發(fā)展仍需創(chuàng)新

在這次中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)信心調(diào)查中，商業(yè)物業(yè)信心指數(shù)（CRMCI）進(jìn)一步趨向樂觀，并且保持高于寫字樓信心指數(shù)的水平。

消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)潛力被長(zhǎng)期看好，品牌商對(duì)行業(yè)發(fā)展的信心也走強(qiáng)。但是，部分零售類品牌商反饋依舊面臨電商、人才流失等挑戰(zhàn)。因此，一些品牌商提出自身行業(yè)成熟度有待提高，提倡對(duì)品牌定位、消費(fèi)者習(xí)慣的捕捉要從長(zhǎng)遠(yuǎn)看。從行業(yè)外部挑戰(zhàn)來看，品牌商認(rèn)為商業(yè)物業(yè)在招商中對(duì)國(guó)外品牌的過度推崇，導(dǎo)致商場(chǎng)和國(guó)內(nèi)品牌商的租金博弈加劇，無形中加大了國(guó)內(nèi)品牌商的經(jīng)營(yíng)難度。

而對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的服務(wù)商及業(yè)主方來說，目前市場(chǎng)存在的同質(zhì)化、供應(yīng)量過剩等問題依然不容忽視。有受訪的服務(wù)商和業(yè)主方提出了對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的未來發(fā)展方向的見解：現(xiàn)有物業(yè)運(yùn)營(yíng)需要進(jìn)行精確的市場(chǎng)研究，以主動(dòng)理解并適應(yīng)市場(chǎng)變化，加大培養(yǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)人才；購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)需推陳出新，獨(dú)辟蹊徑，尋求上升空間。