日前，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2月份70個大中城市的房價(jià)走勢，諸多媒體與專家皆表達(dá)了悲觀態(tài)度，比如典型的媒體主標(biāo)題是：70個城市房價(jià)無一上漲。

房價(jià)走勢果真如此糟糕？在我看來不一定！

首先，準(zhǔn)確解讀數(shù)據(jù)。同樣的數(shù)據(jù)，在不同人的眼中，卻有不同的視角與結(jié)論。2月份70個城市中，新建商品住宅價(jià)格確實(shí)全都跌回到了一年前。平均來看，2月份70個城市房價(jià)同比下跌6%，創(chuàng)出2005年有此指標(biāo)以來的最大跌幅。但很多人并不懂，這是一個滯后的指標(biāo)，而領(lǐng)先指標(biāo)是環(huán)比。2月份，70個城市中有66個城市房價(jià)環(huán)比下跌，也就是說他們的房價(jià)水平低于1月份。但去年9、10月份環(huán)比下跌的城市數(shù)量更多，為69個。平均來看，去年8月70個城市的環(huán)比下跌1.2%，其后跌幅連續(xù)四個月收窄，而今年1月份和2月份持平，跌幅為0.5%，反映了房價(jià)短期動態(tài)的環(huán)比跌幅早已于去年三季度見底，當(dāng)前已略有好轉(zhuǎn)，但尚未反轉(zhuǎn)。環(huán)比先企穩(wěn)，同比后企穩(wěn)。因此，2月份70個城市房價(jià)同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，并非當(dāng)前樓市進(jìn)一步降溫的表現(xiàn)，而只是統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的特殊內(nèi)涵，并不為多數(shù)人所知。

今年“兩會”期間及其后這段時(shí)間，國家層面暫無重大房地產(chǎn)政策出臺，但關(guān)于政策放松的消息卻一直在頻傳，尤其是有關(guān)公積金的政策，甚是惹人關(guān)注。比如，北京公積金中心日前回應(yīng)，北京現(xiàn)行政策中針對90平方米以下的房屋，首付款要求為兩成;上海也在研究大幅提高住房公積金個人貸款限額，擬調(diào)整為單人可貸70萬元，之前則是40萬元，每戶最高可貸140萬元，之前則是80萬元。

雖然，早在2010年國家政策就有規(guī)定，首套商業(yè)性貸款首付最低三成，而建筑面積在90平方米（含）以下的首套房，首付最低要達(dá)到二成。很多人以為，廣州、濟(jì)南等地將首套房公積金貸款首付降低至二成是新政，實(shí)際是一種誤解。

但是，多地二成首付如今再度提上議程，顯然是對公積金政策有所放松。

為什么各地紛紛選擇在現(xiàn)在這個時(shí)間點(diǎn)上放松公積金政策？

首先，2015年房地產(chǎn)政策有必要繼續(xù)放松。

近日公布的數(shù)據(jù)表明，2015年經(jīng)濟(jì)開局偏低。全國固定資產(chǎn)投資增幅已經(jīng)由2014年的15.7%，降至2015年1-2月的13.9%;消費(fèi)品零售增幅，也由2014年的12%，降至1-2月的10.7%。日前公布的3月份匯豐制造業(yè)PMI初值只有49.2，創(chuàng)近11個月來新低，處于收縮區(qū)間。

其次，目前的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，比總體經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)還要更糟糕。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅、房屋新開工跌幅、房企購地面積跌幅、商品房銷售跌幅等，都差于2014年1-12月份。雖然其中有與去年基期值偏高、今年年初樓市處于降溫之后的階段有關(guān)，但仍表明全國房地產(chǎn)市場并未企穩(wěn)，仍然對經(jīng)濟(jì)增長構(gòu)成了負(fù)面影響。

而在官方的表述上，其實(shí)也已經(jīng)初露端倪。今年“兩會”上，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出：“堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

這是時(shí)隔六年之后，政府工作報(bào)告中再次出現(xiàn)“支持改善需求”的字眼。

近日還有媒體報(bào)道，高層已經(jīng)在密切關(guān)注樓市出現(xiàn)的問題，要求住建部等部門盡快研究對策，做好政策儲備，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。有關(guān)部門已準(zhǔn)備相關(guān)儲備政策，正等待合適的時(shí)機(jī)推出，其中就包括將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成。

誰都知道，個人房貸政策包括兩部分。一部分是商業(yè)性房貸，一部分是公積金貸款。其中，商業(yè)性房貸是主導(dǎo)，但在當(dāng)前利率市場化改革加快推進(jìn)、社會實(shí)際利率居高不下的背景下，商業(yè)銀行在商言商，為了維護(hù)自身的商業(yè)利益，并不情愿大幅降低房貸門檻、支持購房者，尤其是不愿意降低房貸利率。

與商業(yè)性房貸不同的是，公積金貸款政策不涉及商業(yè)機(jī)構(gòu)的商業(yè)利益，主要是由政府操控，便于根據(jù)官方意愿進(jìn)行調(diào)整，而且利率遠(yuǎn)較商業(yè)貸款利率優(yōu)惠。當(dāng)前，五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為5.9%，而同期公積金利率只有4%。也就是說，利用公積金貸款，其利率相當(dāng)于商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率打了一個6.8折。因此，住建部和各地政府，都在積極籌劃降低公積金貸款門檻，通過滿足和刺激合理的住房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)。

但是，目前看，由于商業(yè)銀行落實(shí)不給力，公積金政策放寬必將成為2015年各地救市的重要工具和抓手。這將有利于刺激自住需求，同時(shí)在其他政策暖風(fēng)頻吹之下，今年一二線城市的樓市復(fù)蘇大局已定。

作者簡介：

楊紅旭，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長，知名房地產(chǎn)政府咨詢專家、企業(yè)戰(zhàn)略咨詢專家、地產(chǎn)專欄作家，掌握上海、北京、南京、無錫、武漢等十幾個熱點(diǎn)城市近百個樓盤或接觸或參與或操盤，為中房協(xié)《全國住宅市場供需結(jié)構(gòu)調(diào)查研究》、住建部《科學(xué)研判我國房價(jià)泡沫，完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控》等課題組組長。