摘要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展主體，一些企業(yè)的投資正向房地產(chǎn)靠攏。房地產(chǎn)的投資大，涉及面廣，經(jīng)濟(jì)價(jià)值高的同時(shí)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)存在，很多企業(yè)由于對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不夠，作為固定資產(chǎn)折舊，卻按照流動(dòng)資產(chǎn)原則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，出現(xiàn)各個(gè)方面的差異。很多企業(yè)的地產(chǎn)和房產(chǎn)用作出租收取租金，增值后以出售的方式來(lái)獲利。從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)投資的角度觀察出租和增值后轉(zhuǎn)讓對(duì)企業(yè)的界定清晰可見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；計(jì)量；總結(jié)

O 引言

投資性房地產(chǎn)為了適應(yīng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，專(zhuān)門(mén)針對(duì)企業(yè)房產(chǎn)設(shè)計(jì)了投資規(guī)范，推動(dòng)投資性房產(chǎn)的管理體系和措施。加強(qiáng)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施力度，對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式做出分析，并分析公允價(jià)值計(jì)量模式和成本計(jì)量模式，為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則設(shè)立一個(gè)方向，與更進(jìn)一步制定有關(guān)實(shí)施政策有著直接的關(guān)系。從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的完整性出發(fā)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、研究資料同樣具有重要的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

1 投資性房地產(chǎn)的體系與規(guī)范

房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)體系主體的今天，越來(lái)越多的企業(yè)規(guī)劃土地投資項(xiàng)目，在規(guī)定范圍內(nèi)需要計(jì)量成本經(jīng)濟(jì)和增值空間，投資性房地產(chǎn)在預(yù)估上要有價(jià)值理念。在我國(guó)投資性房產(chǎn)的規(guī)定范圍內(nèi)，基本與國(guó)際保持同步，針對(duì)房產(chǎn)隊(duì)伍的培養(yǎng)，加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)人士的素質(zhì)建設(shè)，一些評(píng)估工作要求具有一定資質(zhì)的評(píng)估師，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)與開(kāi)發(fā)要將房地產(chǎn)性質(zhì)轉(zhuǎn)型，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，在此獲取資本的提升價(jià)值。

我國(guó)投資性房地產(chǎn)的上市公司的比重較大，這標(biāo)志著在我國(guó)投資性房地產(chǎn)的重要性，在投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中很多市場(chǎng)價(jià)格并不清晰，由于地區(qū)的不同，處在的地理位置會(huì)影響著市場(chǎng)價(jià)格。投資性房地產(chǎn)的根本目的是為了獲取經(jīng)濟(jì)收益，房地產(chǎn)的投資和開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，投資性房地產(chǎn)的收益一般需要2-3年的時(shí)間，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷俱增，所以房地產(chǎn)具有保值的特征。

投資性房地產(chǎn)在企業(yè)中占有重要角色，也習(xí)慣性將投資性房地產(chǎn)視為固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)按折舊來(lái)計(jì)提不能準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)真實(shí)價(jià)值。投資性房地產(chǎn)將出租獲取租金為利益和資產(chǎn)升值后轉(zhuǎn)讓后收益兩種。我國(guó)投資性房地產(chǎn)有很多挑戰(zhàn)，會(huì)計(jì)處理方法是一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出售、出租作為企業(yè)的資產(chǎn)來(lái)處理由會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來(lái)規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的最終目的是獲取利益，對(duì)投資的項(xiàng)目有土地和建筑物。一些房產(chǎn)不作為投資性開(kāi)發(fā)，投資性房地產(chǎn)需要有相關(guān)要求，對(duì)土地的使用我國(guó)有明確的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商要對(duì)土地條件勘察要全面，對(duì)投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)也有參與。

2 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定研究

從企業(yè)投資方來(lái)衡量，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施要在制定報(bào)表時(shí)，公開(kāi)投資性房地產(chǎn)的信息，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新規(guī)定是與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相同步，發(fā)達(dá)地區(qū)和國(guó)家較早的使用了相關(guān)準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則的頒布對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有推進(jìn)作用。選擇公允價(jià)值形式的企業(yè)需要披露的同時(shí)，提交投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息，如不選擇公允價(jià)值模式的計(jì)量，則無(wú)需提供投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值相關(guān)信息。

投資性房地產(chǎn)具有增值的價(jià)值，企業(yè)習(xí)慣將投資性房地產(chǎn)當(dāng)作固有資產(chǎn)，按照房產(chǎn)的使用年限進(jìn)行估價(jià)折舊。其實(shí)會(huì)計(jì)在實(shí)際工作中，應(yīng)把投資性房地產(chǎn)從固有資產(chǎn)的思想概念區(qū)別開(kāi)，作為個(gè)體來(lái)規(guī)范會(huì)計(jì)的準(zhǔn)則。現(xiàn)在最主流的行業(yè)要屬投資性房地產(chǎn)為投資方向，如何在投資房地產(chǎn)行業(yè)得到收益，需要會(huì)計(jì)準(zhǔn)范制定準(zhǔn)則，企業(yè)對(duì)可投資性房地產(chǎn)做出適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)處理。在成本預(yù)算下投資性房地產(chǎn)遠(yuǎn)比自用建筑物要具有價(jià)值，企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)計(jì)量出初始成本，將成本控制在預(yù)定范圍內(nèi)，作為一些非投資性房產(chǎn)將其轉(zhuǎn)型是必然的。通過(guò)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則發(fā)現(xiàn)，會(huì)計(jì)的制定方向不同，為企業(yè)信息提供就方式就不相同，所以對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定，必須具有目標(biāo)理論的決策性。

3 公允價(jià)值汁價(jià).與成本計(jì)價(jià)模式的對(duì)比

投資性房地產(chǎn)目前還沒(méi)有出現(xiàn)減值，反而投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)正在不斷漲值，針對(duì)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值的計(jì)量模式，是對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一個(gè)創(chuàng)新領(lǐng)域，公允價(jià)值模式是當(dāng)前世界上最為認(rèn)可的模式，我國(guó)的上市公司中只有為數(shù)不多的企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，其中房地產(chǎn)類(lèi)型企業(yè)就更寥寥無(wú)幾，國(guó)內(nèi)還是習(xí)慣用傳統(tǒng)的成本模式來(lái)計(jì)量，成本模式下投資性房地產(chǎn)的折舊應(yīng)按月計(jì)提，根據(jù)投資性房地產(chǎn)的借記賬戶(hù)不同，貸記按照借記來(lái)設(shè)立。公允模式下投資性房地產(chǎn)有幾條要求，一是有穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，在投資性房地產(chǎn)地區(qū)。二是對(duì)相關(guān)信息和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的提供，在滿(mǎn)足以上條件的基礎(chǔ)上對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值估計(jì)的更準(zhǔn)確合理。投資性房地產(chǎn)成本計(jì)價(jià)模式出售應(yīng)核算出所有成本記入本期損益，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式出售價(jià)款和價(jià)值的不同記作損益。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，有兩類(lèi)房地產(chǎn)在不斷跟進(jìn)，經(jīng)營(yíng)方式和融資方式，目前這兩種方式租憑的投資性房地產(chǎn)比較新型，這個(gè)趨勢(shì)也在不斷更新不斷完善。

有些開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)將土地增值后轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓為投資性房地產(chǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不算發(fā)達(dá)，防止一些開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)操縱。投資性房地產(chǎn)明確相關(guān)條例，按公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值的收益是否記入開(kāi)發(fā)成本，如按照成本計(jì)量繳納的所得稅怎樣扣除，在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有更系統(tǒng)的分析。投資性房地產(chǎn)除意義上的房地開(kāi)發(fā)以外還有其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，如一些地區(qū)將物業(yè)經(jīng)營(yíng)移交給相關(guān)部門(mén)，部分地區(qū)投資性物業(yè)可用兩種計(jì)量模式，這根據(jù)公司企業(yè)的要求而定。

4 結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還不夠清晰的情況下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷轉(zhuǎn)變更新，通過(guò)一些上市公司會(huì)計(jì)政策的T作中發(fā)現(xiàn)，盈利企業(yè)大部分應(yīng)用成本計(jì)量模式作為房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則運(yùn)用公允價(jià)值時(shí)，企業(yè)還需對(duì)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式有更深的了解，對(duì)會(huì)計(jì)的要求也比較嚴(yán)格。雖然我國(guó)投資性房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理中有不足地方，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型和不斷成熟，管理風(fēng)險(xiǎn)會(huì)一步有效地改善。新頒布的準(zhǔn)則把非自用房地產(chǎn)作為區(qū)分資產(chǎn)的方法，定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)被實(shí)用區(qū)分開(kāi)來(lái)。