國(guó)土資源部、住建部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行等部委在2015年3月29日、30日兩天內(nèi)連出“收縮土地供應(yīng)并允許調(diào)整用途、降低二套房首付、減免二手房轉(zhuǎn)讓契稅”等三大刺激樓市政策。這一系列出臺(tái)的住房調(diào)控政策被稱為“3·30新政”。那么新政策是否達(dá)到預(yù)期效應(yīng)，樓市實(shí)際表現(xiàn)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)政策制定有哪些啟迪，穩(wěn)定樓市政策還有哪些創(chuàng)新手段？

短期刺激效應(yīng)快速衰減

市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)反映，看本輪房市政策具有短期刺激效果，但刺激效應(yīng)快速衰減。我國(guó)城市新建商品住宅平均銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)率在“3·30新政”出臺(tái)之前基本保持在個(gè)位數(shù)水平。例如3月27日，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示城市新建商品住宅平均銷售套數(shù)周同比增長(zhǎng)率為7.06%。而“3·30新政”之后，商品住宅銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)率出現(xiàn)了大幅度的提升，4月17日的統(tǒng)計(jì)顯示，周同比增長(zhǎng)率一度最高攀升至36.24%。但城市商品住宅平均銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)率和環(huán)比增長(zhǎng)率在“3·30新政”出臺(tái)三周之后都開(kāi)始大幅下降，一周之內(nèi)同比下降27.32%，環(huán)比縮水32.96%，這意味著此輪住房政策為樓市帶來(lái)的僅僅是一縷暖風(fēng)，住房成交量在受政策的刺激之下經(jīng)歷短暫的上漲階段之后迅速回落。

“3·30新政”推動(dòng)樓市在短期內(nèi)爆發(fā)的力量，主要來(lái)源于受到高位房?jī)r(jià)和政策限制而長(zhǎng)期積蓄的剛需購(gòu)買(mǎi)力，但這種在政策強(qiáng)力誘導(dǎo)下的瞬間釋放不具有可持續(xù)性。當(dāng)前主要城市的房?jī)r(jià)仍處于高位，沒(méi)有明顯松動(dòng)，刺激政策的推動(dòng)力量有限。同時(shí)，近一年來(lái)全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，部分地區(qū)GDP增速下滑嚴(yán)重，也影響了居民對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)的預(yù)期。另外，尤其近期股市火爆，現(xiàn)在居民閑余資金主要集中在股市。由此，樓市對(duì)投資者、特別是短期投機(jī)者的吸引力在下降，對(duì)住房的投資性需求萎縮，住房交易量難以出現(xiàn)大規(guī)模反彈。

刺激效果區(qū)域分化嚴(yán)重

即使在短期內(nèi)，“3·30新政”也只對(duì)大中城市和區(qū)域性中心城市有刺激效果，對(duì)三四線中小城市基本沒(méi)有效果。一二線城市（例如北上廣深、杭州、廈門(mén)等）商品住宅平均銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)率在新政出臺(tái)三周之內(nèi)上升幅度較大，但是三四線城市（例如合肥、東莞、溫州、濰坊等）在新政出臺(tái)前后六周之內(nèi)的同比增長(zhǎng)率以及環(huán)比增長(zhǎng)率十分平緩。

一二線城市土地供應(yīng)緊張，對(duì)人口和產(chǎn)業(yè)的吸引力仍然存在，前一階段這些地區(qū)買(mǎi)房意愿下降的主要原因有兩點(diǎn)：一個(gè)是高首付、高利率的信貸政策收緊導(dǎo)致這些城市居民住房購(gòu)買(mǎi)能力下降;另一個(gè)是政府對(duì)樓市態(tài)度負(fù)面，政策預(yù)期不穩(wěn)定，潛在購(gòu)買(mǎi)者處于持幣觀望狀態(tài)。新政中的信貸放松和稅收優(yōu)惠顯著提高了居民住房購(gòu)買(mǎi)能力，同時(shí)新政出臺(tái)力度較大，顯示政府對(duì)樓市態(tài)度由壓制轉(zhuǎn)為支持，市場(chǎng)信心得到重建。因此，“3·30新政”可在短期內(nèi)刺激這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

但三四線城市人口流入少，土地供應(yīng)大，商品住房庫(kù)存水平較高，供需失衡嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)受阻，市場(chǎng)預(yù)期不良。同時(shí)有些銀行也在普遍提高這些地區(qū)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控力度，收縮信貸規(guī)模。雖然新政也能夠提高這些城市的居民住房購(gòu)買(mǎi)能力，但并不能從根本上扭轉(zhuǎn)這些城市的住房供求關(guān)系。因此新政在這些城市很難取得預(yù)期的效果。

新政不改樓市長(zhǎng)期下行趨勢(shì)

“3·30新政”與2014年的“9·30新政”的刺激效果相似，都只存在短期的托市作用，刺激效應(yīng)衰減速度快，這反映了當(dāng)前中國(guó)樓市下行的大趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。

現(xiàn)在全國(guó)每年新竣工商品住宅面積10億平方米，新開(kāi)工是12億-14億平方米。雖然國(guó)家力推新型城鎮(zhèn)化，每年城鎮(zhèn)人口新增近2000萬(wàn)人，但即使每個(gè)新增城鎮(zhèn)人口都有能力購(gòu)買(mǎi)34平方米住宅，也只能消費(fèi)6億平方米，還有一半新增商品住宅供應(yīng)需要改善型住房需求去消化，但這部分需求逐步減少，且對(duì)價(jià)格極為敏感。

全國(guó)目前潛在的房屋供給——在建施工加待售的商品房合計(jì)有78.8億平方米，其中商品住宅55.6億平方米，這意味著，即使全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從現(xiàn)在起一平方米商品住宅都不再新開(kāi)工興建，同時(shí)房屋銷售情況還能保持2014年水平不再繼續(xù)下降，那全國(guó)已有的商品房與商品住宅潛在供給分別需要6.5年和5.3年才能銷售消化完畢。

如果未來(lái)每年再繼續(xù)新開(kāi)工商品住宅10億平方米，2020年全國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量將突破360億平方米，意味著全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積將達(dá)到43平方米，相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平。中國(guó)住房發(fā)展過(guò)于超前經(jīng)濟(jì)發(fā)展，透支了未來(lái)增長(zhǎng)空間。中國(guó)城鎮(zhèn)住房總體供大于求，局部出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩是不可逆轉(zhuǎn)的。

政府當(dāng)前一直面臨刺激需求還是刺激供給的問(wèn)題，政策陷入兩難。一方面政府有很強(qiáng)的刺激需求壓力，要加速推進(jìn)去庫(kù)存、恢復(fù)供需平衡給購(gòu)房者信心，要緊縮供給、消除過(guò)剩以保證庫(kù)存房屋的資本價(jià)值不過(guò)快下跌從而給金融市場(chǎng)信心、不引發(fā)金融系統(tǒng)性崩潰;另一方面政府刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的壓力也很大，否則地方債務(wù)危機(jī)、財(cái)政危機(jī)、經(jīng)濟(jì)下滑危機(jī)都會(huì)爆發(fā)。但一旦刺激供給，會(huì)加速市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)有房屋存量資本價(jià)值估價(jià)的下調(diào)，從而使得樓市更加危險(xiǎn)。

2008年-2013年，全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工房屋面積從10.3億平方米突飛猛進(jìn)到20.1億平方米，短短五年間翻了一倍，年新開(kāi)工量達(dá)到存量的10%，人均新增近3平方米，是導(dǎo)致目前房屋積壓和房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入困境的直接原因，前車之鑒不容忽視。從根本上說(shuō)，居民對(duì)住房的購(gòu)買(mǎi)取決于對(duì)供需關(guān)系及自身可支配收入增長(zhǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期，樓市刺激只能有邊際作用和局部作用，不能改變總體的長(zhǎng)期預(yù)期。

接受下行、消除泡沫

從前幾點(diǎn)分析看，政府繼續(xù)加大刺激效果十分有限，而且可能會(huì)產(chǎn)生極大的危害。實(shí)際上，樓市下行是化解長(zhǎng)期積累的房?jī)r(jià)泡沫壓力絕好時(shí)機(jī)，并非完全是壞事。政府可以乘房?jī)r(jià)下行的機(jī)會(huì)窗口，全面做好住房保障工作，促進(jìn)人人住有所居，降低城市運(yùn)行成本。具體措施包括：首先，收儲(chǔ)部分商品房轉(zhuǎn)為保障房。對(duì)保障房項(xiàng)目的直接融資和間接融資規(guī)模，單獨(dú)設(shè)立統(tǒng)計(jì)科目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將其與商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目加以明確區(qū)分。同時(shí)設(shè)定專項(xiàng)融資規(guī)模，進(jìn)行專項(xiàng)管理，并實(shí)施“定向?qū)捤伞钡恼摺?/p>

其次，針對(duì)金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)系列優(yōu)惠政策，真正調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行的積極性，引導(dǎo)銀行機(jī)構(gòu)以較低的利率水平和較長(zhǎng)的借貸周期，加大對(duì)保障房尤其租賃型保障房的信貸投入。

再次，加快公共租賃房發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）進(jìn)程。對(duì)公租房發(fā)行REITs給予相應(yīng)的政策優(yōu)惠。借鑒香港領(lǐng)匯REITs基金經(jīng)驗(yàn)，對(duì)公租房項(xiàng)目提高商鋪車位配建，將這部分一起打包上市，提高收益率，吸引公眾參與，切實(shí)降低公租房運(yùn)營(yíng)資金成本。

最后，加快房地產(chǎn)稅制調(diào)整，落實(shí)住房公積金制度改革，推進(jìn)公共住房銀行的建立，構(gòu)建穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期有效制度建設(shè)與政策性融資機(jī)制。

只要應(yīng)對(duì)得當(dāng)，樓市低迷并不一定有可怕后果，這也是過(guò)去十多年樓市泡沫回歸理性的表現(xiàn)。當(dāng)前新常態(tài)的大環(huán)境之下，房?jī)r(jià)下行有利于加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

樓市新政要著眼長(zhǎng)期

政府仍然需要繼續(xù)加大對(duì)樓市政策調(diào)控，但必須認(rèn)識(shí)到目前樓市危機(jī)的本質(zhì)，對(duì)癥下藥。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到一個(gè)新的健康狀態(tài)，從根本上說(shuō)，政府必須出臺(tái)政策改善當(dāng)前住房市場(chǎng)趨于平衡的供需關(guān)系及居民可支配收入增長(zhǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期。

首先，“3·30新政”的出臺(tái)對(duì)三四線城市的效果非常有限，這些城市的樓市泡沫嚴(yán)重、供需嚴(yán)重失衡，為此當(dāng)前樓市政策重心應(yīng)該放在防止三四線城市房?jī)r(jià)過(guò)快下降乃至崩盤(pán)，從而引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)。要避免危機(jī)的發(fā)生，可收縮土地供應(yīng)，加快用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。同時(shí)，提高地方政府財(cái)力，創(chuàng)新地方政府融資工具。在縮減土地供應(yīng)的同時(shí)，必須防止地方政府出現(xiàn)財(cái)政危機(jī)和債務(wù)危機(jī)，同時(shí)要有降低地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴的辦法。另要加快大城市向中小城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。目前三四線城市住房去庫(kù)存壓力緊迫的問(wèn)題之一就是先造城，城造好了，但是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)。只有實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，真正發(fā)展起來(lái)當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)，才能集聚人口，避免鬼城現(xiàn)象，防止當(dāng)?shù)貥鞘斜辣P(pán)。

其次，當(dāng)前真正有效的樓市刺激政策是放開(kāi)計(jì)劃生育，全面實(shí)行“二胎化”政策。住房的根本需求來(lái)自人口，日本房地產(chǎn)泡沫崩潰后一蹶不振的根源是陷入老齡化。中國(guó)新生兒逐年降低、老年人多而年輕人少的人口結(jié)構(gòu)趨勢(shì)不緩解，也勢(shì)必會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期看跌，進(jìn)而導(dǎo)致整個(gè)金融體系出問(wèn)題。全面調(diào)整生育政策，緩解“人口老齡化”，保持適度的新生人口數(shù)量和實(shí)現(xiàn)合理的人口結(jié)構(gòu)，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的根本之計(jì)。

第三，切實(shí)提高居民可支配住房消費(fèi)資金。對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，只有切實(shí)增加其可支配住房消費(fèi)資金才可能釋放購(gòu)房需求。增加可支配性住房消費(fèi)資金并不簡(jiǎn)單等同于增加收入，是收入要扣除其他必要支出后可供住房消費(fèi)的余錢(qián)。這意味著，一方面政府要繼續(xù)推進(jìn)收入倍增計(jì)劃，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，另外一方面要加強(qiáng)社保醫(yī)保等社會(huì)保障體系，使居民增加住房消費(fèi)無(wú)后顧之憂。當(dāng)前有必要考慮推出貸款利息支出抵扣收入所得稅制度，這是發(fā)達(dá)國(guó)家普遍實(shí)行的鼓勵(lì)居民買(mǎi)房的利器。

第四，創(chuàng)新住房金融工具。從宏觀上看，推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，尤其銀行按揭貸款證券化和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的REITs化，可快速增加流動(dòng)性，分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)給民間資金增加一個(gè)投資渠道。從微觀上看，當(dāng)前臨時(shí)性降低房貸利率效果有限，在金融手段上應(yīng)該推行按揭長(zhǎng)期固定利率（10年-20年固定利率）才有效。固定利率房貸可以規(guī)避未來(lái)利率變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，刺激住房消費(fèi)。

作者為上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)、公共政策與治理研究院首席專家