王丹，方斌，王海玫，王亞華

(1.揚州市職業(yè)大學資源與環(huán)境工程學院，江蘇揚州225009;2.南京師范大學地理科學學院，南京210046;3.江蘇省物質(zhì)循環(huán)與污染控制重點實驗室，南京210023;4.南京師范大學新型城鎮(zhèn)化與土地問題研究中心，南京210023)

0 引言

自2001年《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T 18507—2001)與《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T 18508—2001)2個技術(shù)規(guī)范頒布以來，全國99%以上的城市、85%以上的縣城和70%以上的建制鎮(zhèn)基準地價評估工作已全面完成［1］。在10多年的技術(shù)演變過程中，一些發(fā)達地區(qū)由于土地市場化較高，城市功能分區(qū)明確，逐步采用了“以價定級”的思路開展該項工作?！耙詢r定級”本質(zhì)是以城市各類土地市場交易價格為基礎(chǔ)，統(tǒng)一樣點地價內(nèi)涵，建立地價單元，劃分均質(zhì)區(qū)域，求取區(qū)域平均價，確定地價級別［2］。不足之處在于地價區(qū)段劃分主要依靠交易樣點進行定性分析，人為因素多，且在非繁華區(qū)、城市邊緣區(qū)難以獲得有效地價樣點［3］。《江蘇省城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新技術(shù)規(guī)范(2007年版)》中，地價區(qū)段劃分采用經(jīng)驗判別法和地價等值線法，經(jīng)驗判別法完全依靠主觀判斷;而地價等值線法雖采用了空間插值等數(shù)理統(tǒng)計方法，但由于地價監(jiān)測點、交易案例選擇及后期區(qū)段調(diào)整仍有非常大的主觀性，且價格本身就帶有預期成分，難以做到“質(zhì)價相符”［4］。為了克服上述的主觀性，本研究以揚州市區(qū)商業(yè)地價區(qū)段劃分為例，利用人流量這一客觀尺度，通過地統(tǒng)計與GIS相結(jié)合的方法對原有地價區(qū)段進行修正，建立商業(yè)地價區(qū)段劃分的新技術(shù)路徑。

1 研究區(qū)與數(shù)據(jù)準備

1.1 研究區(qū)概況

揚州市位于江蘇省中部，長江北岸、江淮平原南端，現(xiàn)轄四區(qū)(廣陵區(qū)、邗江區(qū)、江都區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū))兩市(儀征市、高郵市)一縣(寶應縣)，市域總面積6 591.21 km2。揚州市區(qū)位于市域南部，土地總面積2 350.74km2。選取市區(qū)人口最集中、經(jīng)濟活動最頻繁的核心區(qū)作為研究區(qū)，具體范圍為:東至京杭運河，南至開發(fā)路，西至潤揚路，北至平山堂路至邗溝路一線，面積共計57.40 km2(圖1)。

圖1 研究區(qū)范圍及監(jiān)測斷面分布Fig.1 Research region and distribution range of monitoring section

1.2 數(shù)據(jù)準備

數(shù)據(jù)包括2008—2013年揚州市區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測與基準地價更新資料和研究區(qū)監(jiān)測斷面人流量統(tǒng)計資料。

1.2.1 調(diào)查時間與調(diào)查內(nèi)容。調(diào)查時間為2013年6月下旬9:00—17:00。調(diào)查內(nèi)容為研究區(qū)內(nèi)136個監(jiān)測斷面，具體流量包括公交車流量、行人流量(含非機動車)和機動車流量(不含公交車)。

1.2.2 監(jiān)測斷面空間布局。為保證外業(yè)調(diào)查結(jié)果真實可靠，對斷面空間布局按照均勻性、重要性、可識別性、相關(guān)性原則進行設(shè)置(圖1)。①重要性。將研究區(qū)道路分為主干路和支路兩類，其中主干路指人流量大、重要性高、商服設(shè)施分布密集的道路。這些道路形態(tài)上橫貫或縱貫市區(qū)，承擔著市內(nèi)主要交通職能。按照上述原則，共確定東西向主干路10條，南北向主干路12條。同時在區(qū)域內(nèi)主干路較為稀疏的外圍區(qū)域選取支路8條，作為主干路的補充。②均布性。在確定主干路和支路后，將研究區(qū)按主干路進行分割，形成近似方格網(wǎng)，其中東西向為橫一至橫十，南北向為縱一至縱十二，合計218個線段，去除斷頭路段，剩余124個路段，在每個路段內(nèi)選取一個監(jiān)測斷面;由于部分路段主干路網(wǎng)較為稀疏，可通過增加支路監(jiān)測斷面的方式加大分布密度。最終共設(shè)置監(jiān)測路段136個。③可識別性:在確定136個監(jiān)測路段后，按照可識別性原則，設(shè)置具體監(jiān)測斷面。所謂可識別性是指監(jiān)測斷面穩(wěn)定性強，不易滅失;可辨識性強，便于數(shù)據(jù)驗證;監(jiān)測斷面流量具有代表性，對于提高區(qū)段內(nèi)商業(yè)地價具有明顯帶動作用;監(jiān)測斷面與原有地價監(jiān)測點盡量重合。④相關(guān)性。指調(diào)查時段內(nèi)人流量與商業(yè)用地經(jīng)濟效益及商業(yè)地價有明顯相關(guān)性。根據(jù)前期調(diào)查，研究區(qū)商業(yè)活動主要集中于9:00—21:00。其中，17:00—19:00為下班高峰，道路主要起通勤作用，對提升商業(yè)地價作用不大，因此予以忽略。19:00—21:00，研究區(qū)內(nèi)商業(yè)活動范圍急劇縮小至文昌路一線，為提高數(shù)據(jù)的對比度，該時間段未納入統(tǒng)計范圍內(nèi)。

1.3 斷面人流量統(tǒng)計

每小時隨機抽取5分鐘統(tǒng)計人流量，作為小時樣本斷面人流量，記為fij。i為人流量類型，i=1，2，3分別代表非機動車、公交車和其他非機動車;j為時間，j=9，10，…，15，16，17。根據(jù)前期研究，在3種人流量類型中，非機動車對商業(yè)用地地價影響最大，因此，僅采用非機動車人流量作為監(jiān)測斷面的人流量(F)數(shù)據(jù)，公式如下:

2 人流量與商業(yè)用地地價相關(guān)關(guān)系

按照報酬資本化法基本原理，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)凈收益成正比，而商業(yè)用地凈收益與可達性緊密相關(guān)，可達性越好，收益越高。同時，人流量大小是可達性的最客觀測量尺度，因為人流量大的地區(qū)商業(yè)活動有較大的成交概率，因此收益偏高。通過對人流量進行斷面監(jiān)測，就可從直觀上分析斷面及斷面附近地區(qū)商業(yè)收益潛力。

參照揚州市2011年地價動態(tài)監(jiān)測成果，選取了共計29個商業(yè)區(qū)段，同時，與監(jiān)測斷面進行空間匹配。由于9個地價區(qū)段在研究區(qū)外，因此，對剩余20個地價區(qū)段與監(jiān)測斷面進行數(shù)據(jù)相關(guān)性檢驗。

2.1 相關(guān)系數(shù)計算及模型建立

對地價區(qū)段價格和監(jiān)測斷面人流量進行Kolmogorov-Smirnov檢驗，發(fā)現(xiàn)兩數(shù)據(jù)集都呈正態(tài)分布，可采用Pearson相關(guān)系數(shù)，二者相關(guān)系數(shù)為0.835。因此，監(jiān)測斷面人流量對商業(yè)地價區(qū)段價格具有顯著影響，同時推斷出研究區(qū)商業(yè)地價區(qū)段價格的空間分布規(guī)律［5］。

在計算相關(guān)系數(shù)的基礎(chǔ)上，建立商業(yè)區(qū)段地價與監(jiān)測斷面人流量之間的線性回歸方程，該模型為［6］:

式中:V為商業(yè)區(qū)段地價;F為監(jiān)測斷面人流量。

2.2 結(jié)果分析

在計算相關(guān)系數(shù)和回歸模型的基礎(chǔ)上，進一步分析模型，建立散點圖及模型圖像(圖2)。圖像中，斜線表示回歸方程，若散點位于斜線上則表示商業(yè)區(qū)段地價完全為監(jiān)測斷面人流量所解釋;高于斜線表明商業(yè)區(qū)段地價大于基于監(jiān)測斷面人流量的預測值，商業(yè)區(qū)段地價可能有所高估;反之亦然(表1)。

圖2 商業(yè)區(qū)段地價與監(jiān)測斷面人流量散點圖Fig.2 Scatter diagram of block price of commercial land and population flow of monitoring section

商業(yè)區(qū)段地價與回歸方程預測值基本吻合的區(qū)段共計9個，占統(tǒng)計數(shù)量的45%，商業(yè)區(qū)段地價大于回歸方程預測值的區(qū)段共計4個，占統(tǒng)計數(shù)量的20%，商業(yè)區(qū)段地價小于回歸方程預測值的區(qū)段共計7個，占統(tǒng)計數(shù)量的35%。

2.2.1 商業(yè)區(qū)段地價大于回歸方程預測值。包括世紀聯(lián)華、廉政廣場、解放南路和廣陵醫(yī)院。①世紀聯(lián)華之所以地價偏高，原因在于世紀聯(lián)華是揚州市主城核心區(qū)內(nèi)唯一的大型超市，該地域為傳統(tǒng)商業(yè)中心，可能包含歷史慣性因素和壟斷地租成分。②廉政廣場臨近揚州市政務中心，附近有揚州市人民政府和揚州行政服務中心，公務消費活動較多，人流量雖一般但消費水平較高，因此，帶動了地價租金的上漲。③解放南路地價偏高，凱運天地為揚州市高檔小區(qū)之一，人流量雖一般，但消費水平較高;且該地區(qū)臨近古運河，經(jīng)多次改造之后，環(huán)境優(yōu)美，風光獨特，具有其他地域不可比擬的環(huán)境優(yōu)勢。④廣陵醫(yī)院地價之所以偏高，主要原因在于斷面人流量統(tǒng)計出現(xiàn)了偏差，由于道路維修，廣陵路人流量暫時性急劇減少，但這種減少并不會很快影響到地價水平。

表1 商業(yè)區(qū)段地價與監(jiān)測斷面人流量關(guān)系類型Tab.1 Type of relationship between block price of commercial land and population flow of monitoring section

2.2.2 商業(yè)區(qū)段地價小于回歸方程預測值。包括揚州大學、大潤發(fā)匯好數(shù)碼廣場、新世紀大酒店、駿和天城、海德公園、副食品城。究其原因可分為三類:①交通因素。雖然人流量大，但道路為交通型主干道，對商業(yè)地價提升并不明顯，主要有新世紀大酒店(江陽西路)、海德公園(潤揚北路)、新港名興花園(開發(fā)西路)，副食品城(開發(fā)東路)。②環(huán)境因素。揚州大學路段之所以會出現(xiàn)區(qū)段地價小于回歸模型預測值，主要原因在于附近商鋪由城中村民居改造而來，相對低劣的房屋質(zhì)量和購物環(huán)境影響了區(qū)域地價。③商業(yè)結(jié)構(gòu)因素。大潤發(fā)匯好數(shù)碼廣場之所以地價偏低，主要由于附近商業(yè)配套一般，位于商業(yè)中心的人流量優(yōu)勢并沒有得到充分發(fā)揮。

3 區(qū)段劃分

3.1 空間插值

地價等值線是具有相同地價的點連接成線，選擇合適的地價等值線可為地價區(qū)段的劃分提供定量依據(jù)。地價等值線可直接由數(shù)字地價模型生成。監(jiān)測斷面人流量與商業(yè)區(qū)段地價存在高度相關(guān)關(guān)系，通過生成監(jiān)測斷面人流量模型可近似對商業(yè)區(qū)段地價進行模擬［7］。

分別采用克里金插值法、距離倒數(shù)插值法、徑向基數(shù)插值3種方法，對研究區(qū)監(jiān)測斷面人流量進行插值對比分析(圖3)，并進行插值結(jié)果檢驗，從定量角度對比各種插值方法的優(yōu)劣。其中克立金插值法(圖3a)采用了球狀、高斯、圓形3種模型分別進行插值;距離倒數(shù)插值法(圖3b)分別設(shè)定權(quán)重值為1，2進行插值計算;徑向基數(shù)插值(圖3c)采用RBF規(guī)則樣條函數(shù)，張力樣條函數(shù)和高次曲面函數(shù)3種方法［8］。

圖3 克里金插值、距離倒數(shù)插值、徑向基數(shù)插值結(jié)果Fig.3 Results of Kriging，inverse distance weighting and radial basis function methods

3.2 模型比較確定

在確定模型的具體參數(shù)后，將模型進行對比，以確定區(qū)段地價模型。1)圖像分析?？死锝鸩逯捣ńY(jié)果等值線較為光滑，其次是距離倒數(shù)法，樣條函數(shù)法等值線則較為曲折;但距離倒數(shù)法圖像中可明顯看到由于個別監(jiān)測斷面處的人流量過高或過低形成的“鴨蛋”，造成部分區(qū)域地價變速過快。因此，選擇克里金方法作為圖像分析的結(jié)果［9］。2)參數(shù)分析。將3類模型的驗證參數(shù)進行對比(表2)，主要指標為平均值與均方根，3種方法各有優(yōu)劣，距離倒數(shù)插值方法均方根最小，克里金插值方法平均值最小，徑向基數(shù)插值方法居中。根據(jù)地統(tǒng)計分析相關(guān)原理，在模型比選優(yōu)選平均值指標作為關(guān)鍵指標，因此，選擇克里金方法作為參數(shù)分析的結(jié)果［10］。綜上，選擇克里金方法作為商業(yè)區(qū)段地價模型的具體插值方法。

表2 地價區(qū)段模型驗證參數(shù)對比表Tab.2 Verification parameters of block price of commercial land model

3.3 區(qū)段劃分

通過數(shù)理分析，以每3 000人流量間隔生成區(qū)段地價等值線(圖4)。將斷面人流量等值線與現(xiàn)有商業(yè)地價區(qū)段進行對比，并進行調(diào)整。

圖4 斷面人流量等值線圖Fig.4 Contour map of population flow of monitoring section

3.3.1 均衡性原則。若現(xiàn)有商業(yè)地價區(qū)段跨3個或3個以上人流量等值線則予以調(diào)整，可按突變點進行分割處理(表3)。研究區(qū)商業(yè)區(qū)段中，汶河南路、文昌西路—大學北路、邗溝路、邗江中路—江陽西路4個區(qū)段未跨人流量等值線，廣陵路、江陽中路跨3條等值線;其余均跨2條等值線。因此，可將廣陵路和江陽中路2個區(qū)段進行進一步分割。

3.3.2 完整性原則。廣陵路區(qū)段東至躍進橋、西至淮海路，其間3個間斷點分別為人民商場、廣陵小學和徐凝門路，由于廣陵小學、徐凝門兩間斷點并不位于主干路之上，為保證區(qū)段完整性，予以舍棄，而人民商場間斷點位于國慶路主干路，該點可成為分割該區(qū)段的分界點;同理，江陽中路商業(yè)區(qū)段東至通揚橋，西至新世紀大酒店，其間間斷點有新城河路、揚子江路和汶河南路，其中揚子江路為交通型主干道，可將其作為區(qū)段的分界點。

表3 商業(yè)地價區(qū)段人流量間斷點Tab.3 Discontinuity point of block of commercial land price

3.3.3 長度適中原則。目前揚州市地價區(qū)段平均長度約為1 km，超過此長度，人流量會發(fā)生明顯變化，因此，可將某些過長的商業(yè)區(qū)段予以分割。其中，以江陽東路區(qū)段最為典型。江陽東路區(qū)段東至躍進橋，西至通揚橋，長度為3.2 km，其間間斷點有2個，分別為徐凝門路和渡江南路，其中，渡江南路道路等級高于徐凝門路，因此，可將渡江南路作為該區(qū)段的分界點。

綜上，在保證揚州市商業(yè)區(qū)段總體不變的情況下，將上述3個區(qū)段進行了微調(diào)，具體結(jié)果見圖5。

4 結(jié)論

人流量斷面統(tǒng)計數(shù)據(jù)與商業(yè)區(qū)段地價具有明顯相關(guān)性，采用人流量斷面數(shù)據(jù)修正商業(yè)地價區(qū)段，數(shù)理依據(jù)充分，結(jié)論相對客觀，成本較低，還可實現(xiàn)在非繁華區(qū)、城市邊緣區(qū)的商業(yè)區(qū)段劃分?？死锝鸩逯捣?、距離倒數(shù)插值法、徑向基數(shù)插值3種方法建立的商業(yè)區(qū)段地價模型各有優(yōu)劣。在選擇模型時，需將圖像分析與參數(shù)分析相結(jié)合，選擇等值線光滑、誤差平均值較小的插值方法，從研究區(qū)實踐看，以克里金方法為最優(yōu)。突變點確定是商業(yè)區(qū)段劃分的核心環(huán)節(jié)。從研究區(qū)結(jié)論看，突變點形成既有人為原因也有自然原因，其中交通型主干道和河流對于商業(yè)輻射的阻隔作用非常明顯［11］。

圖5 商業(yè)區(qū)段調(diào)整示意圖Fig.5 The schematic diagram of adjustment of block of commercial land

由于人流量斷面數(shù)據(jù)及社會經(jīng)濟等資料的有限性，本研究只考慮人流量這一因素，進而對商業(yè)區(qū)段劃分進行了分析探討，其他如商業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)形態(tài)、歷史因素對商業(yè)區(qū)段劃分的影響也非常明顯［12］，如何對這些因素進行定量化測度并與人流量因素相結(jié)合以實現(xiàn)商業(yè)地價區(qū)段的劃分是今后進一步深入研究的方向。

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