劉麗萍

中圖分類號：F29 文獻標識碼：A 文章編號：1672—4496（2015）01—082—04

[內容提要]在我國物業(yè)產業(yè)快速發(fā)展過程中暴露出了不少亟待解決的問題，既有政府的方面的，也有物業(yè)企業(yè)方面的，還有業(yè)主方面的，但最主要的還是政府方面的。促進物業(yè)產業(yè)健康發(fā)展：一是優(yōu)化物業(yè)產業(yè)發(fā)展環(huán)境；二是完善物業(yè)管理體制。

[關 鍵 詞]物業(yè)產業(yè)；發(fā)展環(huán)境；管理體制；對策建議

物業(yè)管理是社會公共服務體系的一部分，與市民生活息息相關，涉及千家萬戶的利益，是一個典型的民生工程。上世紀80年代初，伴隨著我國房地產市場化的快速發(fā)展，“物業(yè)服務”應運而生。三十多年來，我國物業(yè)管理服務領域從小到大，至今已拓展到不動產管理的所有領域。據《中國物業(yè)企業(yè)發(fā)展情況報告》統(tǒng)計，2013年全國物業(yè)企業(yè)總數(shù)7.1萬家，物業(yè)管理面積達到145多億平方米，從業(yè)人員612萬人。物業(yè)管理的產生與發(fā)展，不僅給城市居民帶來了一種全新的生活方式，而且成為一個國民經濟新的增長點。

然而，在物業(yè)管理快速發(fā)展過程中，也暴露出了一些全國普遍存在且亟待解決的問題。特別是近五年，因業(yè)主拒交物業(yè)費引起的矛盾糾紛逐年增多，致使物業(yè)企業(yè)收費率普遍偏低，從而出現(xiàn)經營困難甚至虧損，部分物業(yè)小區(qū)出現(xiàn)棄管現(xiàn)象，原本的“魚水”關系逐步演化為“水火”關系。不少物業(yè)企業(yè)都陷入到“服務質量不高——業(yè)主不滿意——業(yè)主不繳費——服務質量再下降——業(yè)主再不繳費——企業(yè)經營困難”的惡性循環(huán)的怪圈之中，已經嚴重影響到城市居民的生活質量，甚至影響到全社會的和諧與穩(wěn)定，必須引起各級黨委和政府的高度重視。

一、物業(yè)產業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

從產業(yè)主體的角度來看，物業(yè)產業(yè)發(fā)展涉及政府——物業(yè)企業(yè)——業(yè)主三者的關系問題。因此，物業(yè)產業(yè)發(fā)展中存在的問題，既有政府的問題（主要是產業(yè)發(fā)展環(huán)境與物業(yè)管理體制），也有物業(yè)企業(yè)的問題（主要是物業(yè)企業(yè)行為不規(guī)范），還有業(yè)主的問題（主要是個別業(yè)主素質較低），但最主要的還是政府的問題。政府問題具體包括以下2個方面：

（一）物業(yè)產業(yè)發(fā)展環(huán)境問題

1.法律體系尚未完善。我國現(xiàn)行的有關物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，主要是2003年國務院出臺（2007年重新修訂）的《物業(yè)管理條例》，還有相關部委頒布的規(guī)章，如國家發(fā)改委、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務收費管理辦法》，建設部、財政部印發(fā)的《住宅專項維修資金管理辦法》，建設部、人事部制定的《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，建設部發(fā)布的《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《物業(yè)承接查驗辦法》等?！斑@些法規(guī)的立法體系效力位階較低，在很多方面規(guī)定較為籠統(tǒng)，不少環(huán)節(jié)不具備可操作性，已不適應當前物業(yè)管理工作的需要。”[1] 如大多相關法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主的一系列權利，但如何保障這些權利，義務相對人不履行相應義務又應承擔何種責任，卻缺乏具有可操作性的詳細規(guī)定。

2.政策環(huán)境與輿論環(huán)境不寬松。目前，我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境并不寬松。（1）政策環(huán)境不寬松。相比于城市供暖、供氣等公共產品，對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展關注度不高，政府出臺的扶持物業(yè)發(fā)展的政策也不多。比如，營業(yè)稅稅率問題：交通運輸、文化體育等服務行業(yè)營業(yè)稅率僅3﹪，而物業(yè)服務行業(yè)營業(yè)稅率卻高達5.75﹪。（2）輿論環(huán)境也需要改善。一是政策法規(guī)宣傳不到位。相關部門對物業(yè)管理的法律法規(guī)和相關政策的宣傳不夠重視，尤其是對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)各自的權力與義務宣傳不到位；二是部分媒體對物業(yè)服務的報道有失公正。如國務院出臺物業(yè)管理條例，有的媒體就以“業(yè)主可以炒物業(yè)”為題作報道，這種斷章取義的報道極大傷害了物業(yè)員工的積極性。

（二）物業(yè)管理體制問題

1.物業(yè)產業(yè)市場化程度低。目前，全國物業(yè)管理還沒有實行嚴格的招投標制度，大部分開發(fā)建設單位和業(yè)主委員會仍以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，沒有形成一種市場化的競爭格局。這種行為后果主要有：一是物業(yè)服務質量前高后低。開發(fā)商前期依靠較低的物業(yè)收費和相對較高的物業(yè)服務來刺激消費者購房，但商品房售罄后，這些企業(yè)的服務質量就會逐步下降，影響了整體物業(yè)行業(yè)的信譽；二是物業(yè)企業(yè)替代開發(fā)商受過。如開發(fā)商遺留的房屋工程質量問題，車位和綠地等配套設施與售房時的約定有所不符引發(fā)的爭議，在業(yè)主不能得到解決的情況下，業(yè)主只能要求物業(yè)服務公司必須解決問題，否則拒交物業(yè)費，從而引發(fā)物業(yè)糾紛。

“由于市場運作機制相對滯后，物業(yè)行業(yè)收費標準整體偏低，使物業(yè)企業(yè)難以為繼。目前，除部分共建物業(yè)收費價格相對放開以外，絕大多數(shù)城市對物業(yè)收費仍然實行政府定價”[2]。近年來，伴隨著居民收入增加和物價指數(shù)上漲，物業(yè)成本尤其是人工成本大幅度提高，而物業(yè)收費標準還是十年前的老標準。從經濟規(guī)律方面講，價格一直偏離價值，而且偏差的趨勢越來越大。物業(yè)企業(yè)和員工付出的社會勞動價值與他們得到的經濟回報不相符，背離了質價相符、等價交換的市場規(guī)則，這也是物業(yè)管理企業(yè)經濟效益低下、經濟行為扭曲的根本原因。

2.物業(yè)管理缺乏第三方的有效監(jiān)測和評估。目前，絕大多數(shù)城市還沒有建立起對物業(yè)企業(yè)的物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質等級、物業(yè)管理費分級收取進行動態(tài)評估、監(jiān)測的第三方機構。一是不利于業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的和諧。由于物業(yè)收費、資質管理、服務標準等沒有向社會公開和透明，業(yè)主難免懷疑物業(yè)管理企業(yè)實際提供的服務是否與服務標準相符、是否與交納的物業(yè)費相適，導致業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間相互埋怨，甚至產生糾紛；二是物業(yè)企業(yè)的服務質量也難以得到保障。

3.業(yè)主委員會不能發(fā)揮其應有的作用。由于業(yè)主委員會的權利行使的途徑尚無具有可操作性的規(guī)定，業(yè)主委員會就很難發(fā)揮其應有的作用。現(xiàn)有的業(yè)主委員會大部分為業(yè)主自發(fā)選舉的人員，素質參差不齊，部分成員甚至是為了滿足個人目的而加入其中。業(yè)主委員會的成員未經過任何的物業(yè)行業(yè)相關知識培訓，導致了一些業(yè)主委員會工作混亂，造成業(yè)主與物業(yè)、業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾。部分業(yè)主委員會成立后，市場行為不規(guī)范，隨意地炒換甚至要挾物業(yè)企業(yè)，存在超越職權或不按法律法規(guī)規(guī)定行使職權的“亂作為”現(xiàn)象。這就直接導致缺乏對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督和制約，業(yè)主的合法權益受到不同程度的侵害，既不利于維護業(yè)主權利，也不利于物業(yè)管理市場有序競爭。endprint

4.綜合協(xié)調機制尚不健全。物業(yè)管理屬于綜合性行業(yè)，涉及一個城市內規(guī)劃、開發(fā)、城建、物價、供水、供電、社區(qū)、公安、司法等諸多部門參與監(jiān)督和管理，但是，僅靠國土房屋部門，監(jiān)管力量明顯不夠，很難協(xié)調其他各個部門的綜合工作。小區(qū)的管理作為社會管理的重要組成部分，已經超出了物業(yè)管理的范圍，對于一些矛盾糾紛，如果沒有區(qū)級、街道兩級政府及民政、公安、城建、綜合執(zhí)法等部門的參與，緊緊依靠物業(yè)主管部門的工作，很難得到妥善解決。按照物業(yè)管理相關法律，區(qū)、街政府對物業(yè)管理行業(yè)應當具備一定的監(jiān)督、指導功能，但是由于責任尚未落實明確，只能從部分項目上給予被動的工作配合，無法起到具體作用。

二、促進物業(yè)產業(yè)健康發(fā)展的對策建議

如何解決上述問題，各級政府、物業(yè)企業(yè)界和廣大業(yè)主都十分關注。促進物業(yè)產業(yè)健康發(fā)展，筆者建議需要政府的進一步鼓勵與扶持，需要法律的清晰規(guī)范與確定，更需要健康有序的體制機制予以保障。

（一）進一步優(yōu)化物業(yè)產業(yè)發(fā)展環(huán)境

1.加快完善我國物業(yè)管理的法律法規(guī)。建議全國人大將《物業(yè)管理法》作為明年的立法計劃，爭取明年正式出臺《物業(yè)管理法》，同時廢止《物業(yè)管理條例》，解決目前物業(yè)管理立法體系效力位階較低的問題。從政府職能、物業(yè)管理體制、服務標準、企業(yè)收費、房屋維修、糾紛調解、業(yè)主組織行為等方面，依法規(guī)范政府、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的行為。國務院住房與建設保障部要抓緊組織精干隊伍分專題研究在物業(yè)管理中推行困難較大的業(yè)主大會制度、專項維修資金使用制度、物業(yè)糾紛調解制度等，向全國人大提出妥善解決的立法意見，制定出臺《物業(yè)管理法》的配套細則制度，如《物業(yè)屬地化管理辦法》、《業(yè)主委員會管理辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅電梯專項維修資金制度》等，改變目前法規(guī)缺乏操作性、有法難依的局面。

2.加大政府對物業(yè)產業(yè)的支持力度。各級政府應進一步加強對物業(yè)管理工作的領導，像重視冬季供暖一樣關注物業(yè)管理，出臺優(yōu)惠政策扶持物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。如稅收優(yōu)惠政策，建議比照交通運輸業(yè)、文化體育業(yè)等，將物業(yè)行業(yè)營業(yè)稅的稅率由現(xiàn)行的5%的調低為3%。同時確立合理的物業(yè)行業(yè)營業(yè)稅征收范圍，建議將物業(yè)企業(yè)的收入扣除支付給其他專業(yè)服務單位支出后征稅，避免重復征稅。建議各地市政府從物業(yè)企業(yè)上繳稅收中安排相應資金，用于獎勵、培育、鼓勵規(guī)范的物業(yè)服務企業(yè)做大做強；對于歷史遺留等特殊原因造成收費標準低、業(yè)主滿意率高的物業(yè)服務企業(yè)給予適當補貼等。

3.加強輿論宣傳工作。各類媒體要為物業(yè)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。一是大力宣傳物業(yè)管理方面的法律法規(guī)；二是宣傳物業(yè)員工的辛勤勞動。廣大物業(yè)員工無論酷暑嚴寒、白天黑夜，在物業(yè)管理崗位上盡心盡力、盡職盡責，他們地位不高無怨言，待遇不高奉獻大；三是以正面宣傳為主。積極引導物業(yè)企業(yè)誠信經營，為業(yè)主提供質價相符的服務。同時，引導市民正確認識自身的責任、權利和義務，樹立“花錢買服務”的消費理念，引導廣大業(yè)主依法理性維權。

（二）進一步完善物業(yè)管理體制

1.大力推行物業(yè)管理市場化進程。建議在《物業(yè)管理法》中對物業(yè)管理市場化方面做出強制性規(guī)定，新建住宅小區(qū)必須通過公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。住宅小區(qū)《物業(yè)服務合同》到期時，必須由業(yè)主大會（業(yè)主委員會）通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。同時，要有序放開對物業(yè)管理市場價格的管制，逐步建立物業(yè)服務質價相符、等價交換的市場化運作的收費標準和長效運作機制。要運用市場機制，推動物業(yè)服務企業(yè)的整合、改制、兼并和重組，鼓勵企業(yè)做大做強。要培育一批具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的現(xiàn)代大企業(yè)、大集團。

2.調整物業(yè)市場監(jiān)管體制。建立物業(yè)屬地化管理新體制。在一個城市中，構建物業(yè)管理三級管理機制，即市級住房主管部門負責業(yè)務指導和綜合協(xié)調、制定物業(yè)管理相關政策工作；區(qū)政府負責領導、組織轄區(qū)物業(yè)管理工作；街道、社區(qū)居委會負責具體落實物業(yè)管理監(jiān)督、協(xié)調工作，負責業(yè)主委員會選舉、處理物業(yè)管理糾紛等工作，強化區(qū)、街政府對物業(yè)行業(yè)統(tǒng)籌管理的權責。建立聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道牽頭組織召開，民政、公安、司法、物業(yè)公司和業(yè)主委員會等相關部門參加，形成政府牽頭，部門協(xié)調，齊抓共管的物業(yè)屬地化管理的新機制。

3.引入物業(yè)管理監(jiān)督、測評第三方機構。建議各城市物業(yè)主管部門擇機引入國內具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，積極開展對物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質等級、物業(yè)管理費分級收取的評估、監(jiān)測等服務，并定期向社會公布物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質等級、物業(yè)管理費分級收取進行評估、監(jiān)測的結果。通過第三方機構的介入，可以保障物業(yè)收費、資質管理、服務標準等向社會的公開、透明，這將有利于物業(yè)管理市場的良性運作，也有利于社會和諧穩(wěn)定。

4.加強業(yè)主委員會的建設與管理。街道辦事處和區(qū)物業(yè)行政主管部門要按照《物業(yè)管理法》的規(guī)定，負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的建設給予指導和協(xié)助，并對其日?；顒舆M行指導和監(jiān)督。健全和完善業(yè)主大會制度，加強業(yè)主委員會委員的推選和培訓，試行委員分期分批改選制度，積極探索委員有償式服務，研究建立業(yè)主委員會無法履行職責時的應急缺位處理機制，不斷提高業(yè)主委員會的自我管理和守法能力。街道辦事處應將轄區(qū)物業(yè)服務工作納入社會管理工作范疇，安排向每個住宅小區(qū)業(yè)主委員會派駐代表，列席業(yè)主委員會議事和決策。

參考文獻

[1]陳 楓、王克非.物業(yè)管理[M].北京，北京大學出版社，2007

[2]胡運全.物業(yè)管理概論[M].武漢，華中科技大學出版社，2006

責任編輯/李永生endprint