□文/郭 芯 王靖鑫

（吉林財經(jīng)大學 吉林·長春）

一、引言

房地產(chǎn)作為連接實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的重要橋梁，它在經(jīng)濟中所起到的作用越來越大。且房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為貨幣政策傳導的重要渠道，因此貨幣當局要想通過施行貨幣政策來調(diào)控宏觀經(jīng)濟，必須了解房地產(chǎn)市場在貨幣政策傳導渠道中所起的作用。而貨幣政策調(diào)控房價多數(shù)是針對北上廣之類的發(fā)達城市，而對于吉林省這樣的中等發(fā)展城市是否也同樣有效，是更加值得研究的課題。

目前，國內(nèi)已有許多學者對利率對房地產(chǎn)價格的影響做了研究。根據(jù)研究結(jié)果可以將其分為兩大部分，即：利率對房地產(chǎn)價格有顯著性的影響和利率對房地產(chǎn)價格沒有明顯的影響。前人的研究多數(shù)是分析全國的效應，并沒有區(qū)分各個地區(qū)之間的差異，中國幅員遼闊，各個地區(qū)的市場發(fā)展水平不一致，利率的傳導機制也受其發(fā)展的影響，對各地區(qū)房地產(chǎn)市場的影響也不一樣，因此本文選取吉林省作為研究對象，綜合運用了VAR 模型分析以及格蘭杰因果檢驗等方法，單獨分析利率對吉林省房價的影響。

二、變量與數(shù)據(jù)的選取

為全面考察貨幣政策中利率對吉林省房地產(chǎn)價格的影響，本文選取吉林省房地產(chǎn)平均價格（HP）、商品房銷售面積（S）、商品房竣工面積（J）和利率（R）四個指標作為模型中的內(nèi)生變量，其中，商品房銷售面積和商品房竣工面積在模型中分別作為衡量房地產(chǎn)業(yè)需求和供給的變量。其中，本文以商品房銷售額除以商品房銷售面積的值表示房地產(chǎn)平均價格；房地產(chǎn)價格1月份的數(shù)據(jù)沒有報表，運用平均值進行填充；選取3～5年期的金融機構(gòu)貸款利率作為長期利率的替代變量。為了消除季節(jié)因素，對HP、S 以及J 分別進行X12 季節(jié)調(diào)整，為消除異方差的影響，分別對三變量及R 進行對數(shù)變換最終分別表示為LNHP、LNS、LNJ、LNR。原始數(shù)據(jù)為吉林省2003～2013年間的月度數(shù)據(jù)，來源于中經(jīng)產(chǎn)業(yè)網(wǎng)。

三、吉林省利率調(diào)控房價實證分析

（一）VAR模型的估計。分別對模型中四個變量進行ADF 檢驗，檢驗結(jié)果顯示各變量的原始序列均為非平衡的時間序列，而一階差分的5%的臨界水平上均平穩(wěn)，所以各變量均為一階單整序列。協(xié)整檢驗是在第三種協(xié)整方程的基礎上用差分的3 階滯后得到的，結(jié)果表明在5%顯著性水平上，跡統(tǒng)計量檢驗與最大特征根統(tǒng)計量檢驗的結(jié)果一致，都顯示這四個變量之間至少存在兩種協(xié)整關系。

建立VAR 模型。利用VAR（3）模型對平均房地產(chǎn)價格、利率、商品房銷售面積以及商品房竣工面積四個變量之間的關系進行實證研究。建立LNHP、LNR、LNS、LNJ 四個關于其他各變量的方程。經(jīng)檢驗，模型是有效的。

（二）脈沖響應分析。對模型進行穩(wěn)定性檢驗結(jié)果顯示所有根模的倒數(shù)都落在了單位圓內(nèi)，說明估計的VAR 模型是穩(wěn)定的，可以進行脈沖響應分析。

從圖1 各因素沖擊對商品房平均價格的響應可以看出，當本期分別給LNHP、R、LNS 以及LNJ 一個沖擊，LNHP 分別給出了不同的響應。對與LNHP 本身的沖擊，價格前一期開始大幅下降，2、3 期下降幅度有所減小，第4 期開始又有所回升，之后保持平穩(wěn)。LNR 的沖擊對商品房價格沖擊，短期內(nèi)價格會受影響有小幅度的波動，但長期影響幾乎沒有。銷售面積對商品房價格的影響則是正面的短期的。竣工面積對價格的影響則是負面的，影響是長期的。（圖1、圖2）

表1 Granger檢驗通過結(jié)果

由圖2 利率的沖擊引起的各因素的響應可以看出，利率當期對吉林省商品房價格的沖擊，其響應與上述反應相同，短期內(nèi)有小幅的波動，長期沒有明顯的影響。利率對自身的影響不太顯著，當期的沖擊引起自身小幅上漲之后又回落，這一點不難理解，我國利率并非市場利率，而是由政府制定，因此利率本身不會受自身的影響太大。再看，利率對吉林省商品房銷售面積和竣工面積的當期沖擊，LNS 和LNJ 響應相似，前兩期大幅下降至最小值，之后回升，大概到第六期回升到最大位置，之后又下降并趨于0。說明利率對商品房銷售面積和竣工面積的影響，前5 個月較為明顯，在未來10 個月后就消失了。

圖1 各因素沖擊對商品房平均價格的響應函數(shù)

圖2 利率的沖擊引起的各因素的響應函數(shù)

之所以利率的沖擊會使短期內(nèi)的商品房銷售面積和竣工面積下降，可以從消費和投資的角度分析。利率上升，企業(yè)融資成本上升，自然投資房地產(chǎn)的資金就減少（企業(yè)不僅投資于房地產(chǎn)商，更多的企業(yè)愿意以商品房作為投資品），同時居民貸款買房的成本也相應的增加，最終導致竣工面積的減少和銷售面積的減少。

聯(lián)系兩部分分析結(jié)果可以看出，利率對吉林省房地產(chǎn)市場有一定的影響，它主要是通過影響房地產(chǎn)的供給進而影響房地產(chǎn)價格。利率的當期沖擊，引起商品房銷售面積和竣工面積的下降，即利率的上漲會導致房地產(chǎn)市場需求和供給的雙雙下降，但下降幅度并不相同，商品房竣工面積下降的更多一些進而引起商品房價格的上漲。由于利率對需求和供給的影響差異并不大，且影響時間并不長，因此房地產(chǎn)價格受利率的影響并不顯著，且受影響時間也不長。

（三）Granger因果檢驗。根據(jù)分析結(jié)果得出，利率不能Granger 引起商品房平均價格，但可以Granger 引起商品房銷售面積和竣工面積的變化，可以看出吉林省利率對房地產(chǎn)價格的影響并不存在因果關系，它是通過影響商品房的需求和供給進而影響房地產(chǎn)價格。（表1）

而商品房價格、銷售面積、竣工面積都并不能Granger 引起利率的變化，由此得知，我國的利率并非只因房價的波動而調(diào)整利率，而是會受到各種各樣的其他外生變量的影響。

利率、商品房銷售面積、商品房竣工面積都不能Granger 引起商品房平均價格變化，說明商品房價格的變動不僅受這三個因素的影響。在我國，商品房的價格并不完全符合市場規(guī)律，有漲有跌，而更多的是受到政策的影響。

四、政策建議

吉林省房地產(chǎn)價格的漲落不符合市場規(guī)律，房地產(chǎn)價格不是供給和需求的Granger 結(jié)果。想要吉林省房地產(chǎn)市場可以長期均衡可持續(xù)發(fā)展，該市場必須實現(xiàn)更大的市場化，政府要放開管制，讓房地產(chǎn)市場順應市場的要求去發(fā)展。利率作為重要的貨幣政策手段，對于宏觀經(jīng)濟的調(diào)控必不可少，但利率引起其他商品價格的變化影響不持久，因此，政府在做調(diào)控時，應結(jié)合實際情況，采用多種調(diào)控手段，例如收入分配、稅收等制度。更大幅度地放開對利率的控制，使利率更加市場化，這樣利率對房地產(chǎn)價格的影響才會更顯著。

［1］曾華瓏，曾錚，吳娟.貨幣政策對資產(chǎn)價格的沖擊［J］.金融發(fā)展研究，2011.10.

［2］李世美.房地產(chǎn)價格的貨幣政策傳導效應［M］.中國經(jīng)濟出版社，2012.8.

［3］戴國強，張建華.貨幣政策的房地產(chǎn)價格傳導機制研究［J］.財貿(mào)經(jīng)濟，2009.12.

［4］郭秋實.我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導效應區(qū)域差異性實證研究［D］.華中師范大學，2013.5.