楊秋生周生水

（聊城市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，山東 聊城 252000）

聊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”問(wèn)題的深度解析與對(duì)策研究

楊秋生1周生水2

（聊城市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，山東 聊城 252000）

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)規(guī)模龐大、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著影響深遠(yuǎn)的行業(yè)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，以及供給側(cè)改革的深入，如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去庫(kù)存”的中央戰(zhàn)略目標(biāo)在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)成為各方熱議的一個(gè)話題。特別是三四線中小城市，落實(shí)解決好這個(gè)問(wèn)題，對(duì)民生經(jīng)濟(jì)的影響尤其重大。

房地產(chǎn)；去庫(kù)存；對(duì)策研究

1 “去庫(kù)存”問(wèn)題的提出的時(shí)代背景

自2009年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲帶動(dòng)住房開(kāi)工、施工面積大幅攀升，導(dǎo)致供給出現(xiàn)階段性和結(jié)構(gòu)性嚴(yán)重過(guò)剩。預(yù)計(jì)2015年商品住房總庫(kù)存達(dá)39.96億平方米。其中，待售現(xiàn)房庫(kù)存4.2585億（去化期23個(gè)月），待售期房庫(kù)存35.7億（去化期4.5年）。商品住房過(guò)剩庫(kù)存高達(dá)21億平方米。其中，現(xiàn)房過(guò)剩1億，期房過(guò)剩19.923億。庫(kù)存長(zhǎng)期積壓嚴(yán)重威脅著經(jīng)濟(jì)、金融和社會(huì)的健康、安全與發(fā)展。因此，去庫(kù)存是當(dāng)前首要住房政策目標(biāo)。

2 “去庫(kù)存”問(wèn)題目前存在理解偏差和主要解決方向

2.1 目前對(duì)“去庫(kù)存”問(wèn)題存在的認(rèn)識(shí)偏差

2.1.1 認(rèn)為房地產(chǎn)商品房數(shù)量已經(jīng)完全過(guò)剩，需要長(zhǎng)時(shí)間的消耗現(xiàn)有商品房數(shù)量，而后就停止建設(shè)。

2.1.2 認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)無(wú)可救藥，行業(yè)頻臨破產(chǎn)或者崩盤。

2.2 當(dāng)下“去庫(kù)存”問(wèn)題的主要解決方向

“去庫(kù)存”問(wèn)題提出的時(shí)間比較短，而且是自上而下的一個(gè)某個(gè)事件，社會(huì)各行業(yè)都從不同的角度進(jìn)行了解讀并提出解決方向。但是這些解決方向更多傾向于經(jīng)濟(jì)手段、側(cè)重于放寬貨幣政策刺激消費(fèi)。從本質(zhì)上講，這些手段還是屬于消費(fèi)側(cè)的“去庫(kù)存”解決手段。要取得“去庫(kù)存”突破性進(jìn)展，還應(yīng)該從供給端進(jìn)行有效調(diào)整，并結(jié)合本地實(shí)際提出有針對(duì)性的解決手段。

3 聊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存量情況剖析

從全國(guó)范圍看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)滯緩和庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}普遍存在于二三線城市，跟風(fēng)冒進(jìn)的四線城市尤其突出。而我市目前有房地產(chǎn)市場(chǎng)存在壓力，但還沒(méi)有出現(xiàn)斷裂式地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退的現(xiàn)象，具體而言存在以下特征：

3.1 銷售市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析

3.1.1 有壓力、但總體勢(shì)頭還是穩(wěn)定的。

3.1.2 我市大型房企銷售占據(jù)明顯主力位置，盤大量多，新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃各有不同。

3.1.3 中小房企壓力較大、新的開(kāi)發(fā)計(jì)劃趨于保守。

3.2 土地?cái)?shù)據(jù)分析

3.2.1 東昌府區(qū)：主導(dǎo)地位喪失 小體量新盤居多。

3.2.2 開(kāi)發(fā)區(qū)隱形土地供應(yīng)較大。

3.2.3 高新區(qū)土地成交量較多，但位置相對(duì)集中。

3.2.4 度假區(qū)土地成交量最多，但可售房源不多。

3.3 綜合分析

經(jīng)綜合分析確定，目前聊城城區(qū)在售樓盤基本情況有以下幾個(gè)銷售特點(diǎn)：

3.3.1 在售地產(chǎn)項(xiàng)目在城區(qū)分布較為均勻，越靠近城市中心區(qū)和成熟區(qū)的項(xiàng)目銷售情況越好。

3.3.2 相對(duì)偏僻的項(xiàng)目，配套設(shè)施越健全，配套水平越高的銷售情況越好。

3.3.3 盤面上看特大盤和特小盤銷售不如中等盤情況好。

3.3.4 純開(kāi)發(fā)盤面比回遷開(kāi)發(fā)混搭的盤面銷售勢(shì)頭較好。

3.3.5 追求高容積率的高層項(xiàng)目和追求品位的別墅遇冷，多層項(xiàng)目受到關(guān)注。

4 我市“去庫(kù)存”問(wèn)題策略研究

4.1 去庫(kù)存應(yīng)該堅(jiān)持的原則

4.1.1 綜合用力，供求端措施合力推進(jìn)、長(zhǎng)短期政策搭配運(yùn)用、行政手段與制度構(gòu)建有機(jī)結(jié)合。

4.1.2 精準(zhǔn)發(fā)力：注意不同政策對(duì)住房?jī)r(jià)格及投資的不同影響，采取組合政策促進(jìn)促銷售、穩(wěn)投資與穩(wěn)房?jī)r(jià)目標(biāo)的兼容。

4.1.3 利用時(shí)滯：正視宏觀政策的時(shí)滯效應(yīng)及變化強(qiáng)度差異，為政策工具在最佳滯后效應(yīng)時(shí)點(diǎn)上發(fā)揮作用創(chuàng)造條件。

4.1.4 差別施策：針對(duì)我市特點(diǎn)采取差異化調(diào)控措施。

4.2 具體措施手段

結(jié)合省市要求和宏觀原則，特提出以下“去庫(kù)存”的措施手段：

4.2.1 提高城鎮(zhèn)化水平，增加城市常駐人口

今年政府工作報(bào)告中提到，2016年我市城鎮(zhèn)化水平要達(dá)到47.5%，這個(gè)水平也僅僅是城鎮(zhèn)化發(fā)展的初級(jí)水平，應(yīng)結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施城鄉(xiāng)一體化建設(shè)、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、路域環(huán)境提升工作，提高城市入住人口。

4.2.2 加強(qiáng)城市配套建設(shè)、改善城市基礎(chǔ)環(huán)境容量，確保能容納吸引進(jìn)來(lái)的新增人口，確?！皝?lái)的了、留得下”。

新增進(jìn)入城區(qū)的人口，不僅僅是一套住房就可以滿足其生存需要的。需要從以下幾個(gè)方面做好配套工作，保證新增城市人口能切實(shí)安頓下來(lái)。做好提前量規(guī)劃，提升基礎(chǔ)設(shè)施容量是容納新增人口的必然要求。

4.2.3 完善完備公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

農(nóng)村人口放棄寬松的居住條件和低廉的生活成本進(jìn)入城市，最終的目的就是追求城市高效經(jīng)濟(jì)價(jià)值，享用城市優(yōu)質(zhì)高效的城市服務(wù)。

4.2.4 控制居住項(xiàng)目土地供應(yīng)和規(guī)劃審批，提高批復(fù)項(xiàng)目水平和檔次。

應(yīng)該在審批環(huán)節(jié)控制建設(shè)總量，無(wú)論是土地還是規(guī)劃項(xiàng)目。控制供應(yīng)和規(guī)劃審批不是刻意刁難開(kāi)發(fā)企業(yè)，而是將土地供應(yīng)更加理性化，并且促使規(guī)劃項(xiàng)目的水平和品質(zhì)得到提升。

4.2.5 做好輿論宣傳和引導(dǎo)。

改變房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)固有經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的認(rèn)識(shí)，做好政策宣講和專業(yè)培訓(xùn)，促使房地產(chǎn)企業(yè)減少利潤(rùn)期望程度，加大銷售力度，盡快回籠資金，失之東隅收之桑榆，將資金用于新地產(chǎn)類型的投資。

5 總結(jié)

2015年12月20日至21日在北京舉行的中央城市工作會(huì)議上指出，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫(kù)存。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。有分析人士指出，這預(yù)示著我國(guó)城市工作將迎來(lái)重大變化，也將對(duì)樓市和房企的命運(yùn)產(chǎn)生重大影響。特別是我市在“十三五”開(kāi)局之年，各項(xiàng)工作任務(wù)都蓄勢(shì)待發(fā)，做好“去庫(kù)存”工作，意義重大不能忽視。

F293.3

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1003-5168（2015）11-220-01