任志強

經(jīng)濟在下滑之中，大家都在預(yù)期央行會“降準(zhǔn)”，果然超出預(yù)期的央行提前采取了降準(zhǔn)的行動，但降準(zhǔn)0.5個百分點就能改變經(jīng)濟的下行趨勢嗎？不能，至少一次降準(zhǔn)拉不動。

許多人在預(yù)測降準(zhǔn)之后會對中國的經(jīng)濟起到刺激作用，尤其是對房地產(chǎn)市場是一種利好。其實一次降準(zhǔn)幾乎對房地產(chǎn)市場沒有絲毫的影響。但如果降準(zhǔn)能促進(jìn)整體經(jīng)濟的活躍，倒有可能緩解民眾對經(jīng)濟下行的擔(dān)憂，增強預(yù)期消費的信心。

單純就房地產(chǎn)的消費市場而言，降準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如降息的作用大，降息直接影響到消費者的實際支出，等于降低了房價。

一是，從總量的支付上看，降息影響到因利息支付而增加的房價總量，讓實際的房價下浮的實惠落入消費者的口袋。

二是，降息會讓按月計算的家庭收入用于還房貸的比例會發(fā)生變化。個貸低息時，家庭支付月供的比例也許只在40%左右，但利息的上升有可能讓月供的比例超過了60%，即可能讓消費者失去了購房貸款的資格，也讓月生活的壓力難以承受，或放棄購房的交易行為。

而降準(zhǔn)并不會直接影響消費者的支付能力，尤其是當(dāng)住房市場中的投資行為在多年的限制與打擊之下，逐步退出市場時，降準(zhǔn)提供的資金并不會直接或大量地流入市場。

降準(zhǔn)會給開發(fā)商提供更多的周轉(zhuǎn)資金嗎？一定會有一部分資金流入房地產(chǎn)市場，但也一定是讓資金本就不十分困難的好企業(yè)、大企業(yè)獲得的更多，而中小企業(yè)難以獲得。

中小企業(yè)是否需要大量的流動資金支持？是。市場中由于2014年銷售情況回落，庫存大量增加，確實部分企業(yè)捉襟見肘，資金周轉(zhuǎn)困難，開發(fā)商的資金增長率已經(jīng)降到了幾乎為零，但銀行會將開發(fā)資金大量貸給那些銷售不中用且看不到前景的企業(yè)嗎？不會的。于是錢只會流向擴大再生產(chǎn)的能力之中，而具備這種能力的恰恰是那些好的企業(yè)。

中國的房地產(chǎn)承擔(dān)著多重的任務(wù)，除了解決居民住房、改善城市面貌之外，還被當(dāng)作支撐中國GDP增長的經(jīng)濟支柱。在一個長期靠基本建設(shè)推動經(jīng)濟增長的國家，幾乎所有經(jīng)濟波動都是用擴大或抑制基建來調(diào)控的。經(jīng)濟下滑時放松貨幣、減免稅費、擴大投資，經(jīng)濟上漲過快時，限制信貸規(guī)模、限制市場交易、加大稅費，尤其是價格上漲時，更是限制消費行為和個貸。

于是當(dāng)調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行成為首要任務(wù)時，解決住房、改善城市面貌就被當(dāng)成次要功能。當(dāng)市場無力擴大投資時，政府就用計劃任務(wù)的保障拉動經(jīng)濟增長，而根本不管市場中的供應(yīng)量變化和對消費行為的沖擊。只要拉動了經(jīng)濟的增長，這些蓋出來保障房有沒有人住就不重要了。

如果降準(zhǔn)希望用貨幣增量支持保障性住房的上馬，以拉動經(jīng)濟的增長，那么這對市場化的商品房而言，只能是災(zāi)難。

被擴大化的棚戶區(qū)改造已經(jīng)從早期的工礦區(qū)進(jìn)入到成市的核心區(qū)，從普遍需要用實物住房安置變成了大部分可以用貨幣安置。但棚改的改革中仍以住房實物安置為主。原本房改時就希望徹底改變實物安置的方式，實現(xiàn)貨幣化、市場化轉(zhuǎn)換，但棚改區(qū)中的政策補償無法用貨幣支付，這就又回到了磚頭補貼的老路，變成了實物補貼與安置。

當(dāng)這種政府行為的“棚改”（并非真正意義上的居住權(quán)利保障）力度越大時，對市場的沖擊與破壞性威力越大。不但轉(zhuǎn)移了消費群體的消費欲望，而且打亂了市場中的價格信號、供給信號和需求信號，讓完全市場化的開發(fā)行為成了政策的犧牲品。

今年1月份的外貿(mào)出口和CPI、PPI的數(shù)據(jù)都顯示了經(jīng)濟下行的壓力在加大，下行的趨勢并未改變。一次降準(zhǔn)既不能改變下行的趨勢，也不可能讓房地產(chǎn)的投資增長和上升，尤其不會改變市場中的供求關(guān)系。

真正要解決房地產(chǎn)市場中的問題，更多的不僅是靠貨幣的寬松，還要改變非市場化的行政干預(yù)，改變社會與民眾對市場的預(yù)期，才能讓市場的經(jīng)濟規(guī)律發(fā)揮自我調(diào)節(jié)的作用。