劉 憲 劉松青

（1.福州大學(xué)后勤管理處，福建 福州350116）

（2.福州大學(xué)基建資產(chǎn)管理處，福建 福州350116）

一、高校物業(yè)管理中存在的問題

1、物業(yè)管理的具體定位不夠精準(zhǔn)

相較于現(xiàn)在的社會(huì)物業(yè)管理而言，學(xué)校的物業(yè)管理與其存在著一定的相似性，但是它又有著自己的特點(diǎn)。它的性質(zhì)更加趨向于公益和服務(wù)，功能更加重視實(shí)用?，F(xiàn)在，國內(nèi)的大部分高校的后勤部門在進(jìn)行物業(yè)管理的時(shí)候，都有著過于重視經(jīng)濟(jì)效益的傾向，忽視了社會(huì)效益。這實(shí)際上就是學(xué)校的物業(yè)管理定位不夠精準(zhǔn)的表現(xiàn)——高校的物業(yè)在進(jìn)行管理的時(shí)候，確實(shí)需要控制自己的管理成本，但是同時(shí)還應(yīng)該注意到學(xué)校有著明顯的教育屬性，過分追求經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于高校的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是非常不利的。物業(yè)管理部門應(yīng)該在這二者之間尋找一個(gè)良性的中間點(diǎn)，使這兩方面實(shí)現(xiàn)平衡與穩(wěn)定［1］。

2、高校物業(yè)管理的定義并不清楚

高校的物業(yè)管理實(shí)際上并不是獨(dú)立存在的。它必須受到來自各個(gè)層級(jí)的監(jiān)管和控制，這種管理模式中，物業(yè)管理是由學(xué)校的相應(yīng)部門進(jìn)行管理的，它隸屬于高校的行政單位。但是與此形成對(duì)比的是，物業(yè)管理部門的真正針對(duì)對(duì)象是學(xué)校里的普通學(xué)生和老師。因?yàn)檫@種管理與服務(wù)上的區(qū)別，對(duì)于“物業(yè)管理究竟是什么”“究竟應(yīng)該怎樣進(jìn)行物業(yè)管理”這樣的基礎(chǔ)性問題，達(dá)成一致的難度也是比較大的。這就會(huì)使物業(yè)管理出現(xiàn)職責(zé)與權(quán)限上的混亂。

3、物業(yè)管理部門的職責(zé)界限不夠清晰

國內(nèi)高校采取的物業(yè)管理模式大多為這樣的——高校設(shè)置專門的物業(yè)管理部門，它自己管理或代表學(xué)校進(jìn)行物業(yè)公司的選擇，并和物業(yè)公司簽訂專門的合同。站在學(xué)校中各個(gè)單位、學(xué)院以及學(xué)生的方面來想，物業(yè)公司的本質(zhì)是一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，它的職責(zé)就是為校園提供便利，使教師能夠正常開展工作，學(xué)生能夠順利的進(jìn)行學(xué)習(xí)，管理部門能夠做好日常工作。但是，現(xiàn)在國內(nèi)高校的各單位、學(xué)院間有著不小的管理區(qū)別，而這些看似無關(guān)的區(qū)別將對(duì)物業(yè)的管理工作帶來一定的影響［2］。各單位、學(xué)院對(duì)物業(yè)部門有著不同的要求，不同的教師對(duì)物業(yè)部門也有不同的期望，這就使物業(yè)管理工作的難度被極大的提高了。但是在學(xué)校和相關(guān)企業(yè)簽訂合同的時(shí)候，這些細(xì)微的區(qū)別卻并沒有得到細(xì)致的表現(xiàn)，這就使物業(yè)管理公司在日后的工作中缺少賴以生存的憑證。這個(gè)問題存在的原因就是高校并沒有對(duì)學(xué)校的物業(yè)管理以及各單位、學(xué)院的相關(guān)工作進(jìn)行區(qū)分，沒有及時(shí)將各單位、學(xué)院的想法傳遞給物業(yè)部門，雙方?jīng)]有實(shí)現(xiàn)有效溝通，這就使物業(yè)管理公司難以真正適應(yīng)學(xué)校的需要，滿足高校內(nèi)部的實(shí)際發(fā)展要求。

4、高校的物業(yè)資金預(yù)算不足

對(duì)于物業(yè)管理而言，資金就好像是它的血液，缺之不可。高校物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)從哪里來呢？對(duì)于大部分高校而言，物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)實(shí)際上是需要來自學(xué)校財(cái)政的支持的，學(xué)校撥款是其主要來源。也正因如此，學(xué)校的物業(yè)費(fèi)用以及具體服務(wù)內(nèi)容而言，高校內(nèi)的師生還是非常關(guān)注的，這也就成了物業(yè)管理部門的一個(gè)巨大的工作困難。高校的經(jīng)費(fèi)并不是很充足，這就會(huì)使高校后勤部門自己管理或在進(jìn)行物業(yè)管理公司選擇的時(shí)候有著比較大的局限——經(jīng)費(fèi)和質(zhì)量之間怎樣實(shí)現(xiàn)利益的最大化。這就需要高校打開競(jìng)爭(zhēng)的大門，為物業(yè)管理企業(yè)提供更為公開透明的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)，只有這樣才能促使物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)良性競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而幫助學(xué)校進(jìn)一步壓縮成本，獲得更為理想的物業(yè)服務(wù)［3］。

5、學(xué)校物業(yè)管理部門本身存在缺陷

因?yàn)闅v史原因的限制，大多數(shù)高校的物業(yè)管理并沒有較高的服務(wù)意識(shí)，它們并沒有意識(shí)到自己的服務(wù)價(jià)值以及社會(huì)職責(zé)，這也就使學(xué)校的物業(yè)管理部門沒有能夠給校內(nèi)的師生留下較好的印象。而且有些高校的物業(yè)管理部門未按規(guī)定履行自己的職責(zé)，對(duì)于服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行私自減少或完全不作為，未按要求為師生提供相應(yīng)的服務(wù)。由于近幾年經(jīng)濟(jì)變化，學(xué)校物業(yè)管理部門的成本一直在逐漸變大，這也就使物業(yè)管理壓力變得越來越大。大部分高校第一線的物業(yè)服務(wù)人員屬于集體編制，還存在吃“大鍋飯”的理念，干好干壞一個(gè)樣，也限制了高校物業(yè)服務(wù)發(fā)展的水平

二、高校物業(yè)管理的方法

1、對(duì)物業(yè)管理的具體職責(zé)進(jìn)行定位

對(duì)物業(yè)管理的具體職責(zé)進(jìn)行精準(zhǔn)的定位一方面可以使學(xué)校更好的進(jìn)行監(jiān)管，這種監(jiān)管既包括對(duì)物業(yè)服務(wù)部門本身質(zhì)檢標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管，也包括對(duì)物業(yè)服務(wù)部門日常工作的檢查；另一方面還可以為學(xué)校物業(yè)管理水平的提高奠定基礎(chǔ)。根據(jù)最近的調(diào)研以及我校物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，筆者對(duì)高校物業(yè)管理的作用進(jìn)行了總結(jié)，具體如下：首先，專業(yè)的高校物業(yè)管理給學(xué)校的日常工作與運(yùn)轉(zhuǎn)，學(xué)生生活營造出方便，輕松的生活氛圍。其次，高校物業(yè)管理能夠利用自己的職責(zé)對(duì)學(xué)校的日常工作，特別是師生的行為進(jìn)行必要的規(guī)范和管理。這種管理能夠幫助學(xué)生養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣，在接受服務(wù)的時(shí)候?qū)W會(huì)做人，在校園氛圍中茁壯成長(zhǎng)。這對(duì)于幫助學(xué)校營造和諧向上的校園文化有著非常重要的意義和價(jià)值。最后，優(yōu)秀的高校物業(yè)管理可以幫助高校實(shí)現(xiàn)一定意義上的保值和增值。在實(shí)際過程中，這三個(gè)方面缺一不可，否則物業(yè)管理很難發(fā)揮出自己的實(shí)際效果和作用。

2、提高宣傳水平，明確物業(yè)管理的權(quán)限與職責(zé)

高校物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)該提高對(duì)自己的宣傳水平，其中最重要的宣傳途徑就是搭建真正有效的溝通渠道，幫助物業(yè)服務(wù)部門和學(xué)生，教師進(jìn)行有效的溝通，從而弄明白師生對(duì)于物業(yè)管理的期待和理解。此外，物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)該加強(qiáng)管理，使員工的整體水平維持在專業(yè)水準(zhǔn)之上。高校自己管理或在進(jìn)行外包招標(biāo)的時(shí)候，應(yīng)該明確自己的要求，對(duì)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行必要的細(xì)化，避免在日后的管理工作中出現(xiàn)職責(zé)和權(quán)限不清的情況，這將為物業(yè)管理部門或企業(yè)提高自己的工作效率以及服務(wù)質(zhì)量奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。而當(dāng)面對(duì)超過職責(zé)范圍的工作時(shí)，需要及時(shí)溝通，留下準(zhǔn)確的溝通協(xié)議，為接下來的合作以及費(fèi)用問題提供必要的依據(jù)。

3、對(duì)學(xué)校各部門間的物業(yè)管理的權(quán)限進(jìn)行明晰

對(duì)于高校的物業(yè)管理而言，監(jiān)督考核委員會(huì)的存在和意義是非常有必要的。這個(gè)委員會(huì)并不是隨意組成的，它是由相關(guān)單位和學(xué)院的代表組成。這種安排一方面可以幫助物業(yè)管理公司更好的進(jìn)行日常管理，另一方面也可以方便各單位、學(xué)院以及物業(yè)管理公司之間的溝通。

4、物業(yè)管理部門應(yīng)該提高自己的實(shí)際水平

物業(yè)管理部門需要對(duì)自己的服務(wù)理念進(jìn)行調(diào)整，提高相關(guān)服務(wù)者的服務(wù)思想，在進(jìn)行管理的時(shí)候應(yīng)該嚴(yán)格遵守學(xué)校的相關(guān)規(guī)定，不斷提高自己?jiǎn)T工的專業(yè)素養(yǎng)，使企業(yè)一直保持積極向上的成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主動(dòng)向業(yè)界先進(jìn)者學(xué)學(xué)習(xí)，吸取他們的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，使自己的管理和社會(huì)一流企業(yè)接軌。高校物業(yè)部門應(yīng)該對(duì)員工的實(shí)際工作效果進(jìn)行主動(dòng)總結(jié)，制定一系列的獎(jiǎng)懲制度和多勞多得制度，調(diào)動(dòng)員工的積極性。這將幫助物業(yè)管理部門提高自己的物業(yè)管理水平。

結(jié)語

由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況不斷發(fā)生變化，體制改革不斷推進(jìn)，高等院校的物業(yè)管理迎來了改革的必然浪潮，這種情況下各個(gè)高校必須主動(dòng)對(duì)自己的物業(yè)管理進(jìn)行挑戰(zhàn)。高校可以引進(jìn)優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在享受高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)同時(shí)，可以學(xué)習(xí)先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)理念和經(jīng)驗(yàn)，使物業(yè)管理跨入新的臺(tái)階。

［1］張國鋒，李紅·高校后勤社會(huì)化模式探討［J］.鞍山師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2000（2）.

［2］楊艷萍，李正·關(guān)于高校新校區(qū)后勤服務(wù)保障系統(tǒng)研究［J］.科技信息，2010（27）.

［3］黃新鵬·淺議高校后勤服務(wù)業(yè)務(wù)外包［J］.中外企業(yè)家，2011（10）.