河北省省直住房資金管理中心 牛雪梅

近些年來(lái)，隨著我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，城市土地成為稀缺資源日益減少，使城市內(nèi)部成熟地段新建商品房也越來(lái)越少，而且價(jià)格不斷攀升，因此購(gòu)買(mǎi)二手房成為很多人的首選。二手房大多具有地段好，產(chǎn)權(quán)清晰，且是現(xiàn)房可以馬上過(guò)戶入住，房屋質(zhì)量有保障，配套設(shè)施較為完善等優(yōu)點(diǎn)。許多二手房臨近學(xué)校，醫(yī)院，超市，銀行等等，使得居民生活極為便利，滿足了人們多元化的需求，因此二手房市場(chǎng)逐漸興旺，在一些大中城市，幾乎達(dá)到了與新建商品房銷(xiāo)售量平分秋色的局面。與新建商品房類(lèi)似，二手房交易過(guò)程也需要貸款機(jī)構(gòu)的資金支持，住房公積金貸款因其利率低，手續(xù)規(guī)范日益成為普通收入者的首選。

然而，二手房交易有其特殊性，其在公積金貸款中會(huì)計(jì)核算風(fēng)險(xiǎn)較大，不同于商品房的買(mǎi)賣(mài)行為，由于二手房公積金貸款整個(gè)流程涉及公積金中心，房產(chǎn)中介，評(píng)估公司，房產(chǎn)交易中心，委托貸款銀行等多個(gè)機(jī)構(gòu)，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)疏漏或舞弊都有可能導(dǎo)致公積金貸款的資金損失，加大公積金中心的資金管理風(fēng)險(xiǎn)，而且二手房交易買(mǎi)賣(mài)雙方是個(gè)人，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商做賣(mài)方市場(chǎng)，沒(méi)有簽訂房管局認(rèn)可的統(tǒng)一制式聯(lián)網(wǎng)合同，因此存在交易行為不夠真實(shí)，交易價(jià)格不夠公允，抵押擔(dān)保不夠完善等情況。因此，為加強(qiáng)二手房公積金貸款的資金管理，有效防范資金風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)研究二手房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題已經(jīng)勢(shì)在必得。

一、二手房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

(一)二手房交易及交易價(jià)格缺乏真實(shí)性

住房公積金貸款首先需建立在一個(gè)真實(shí)的交易及交易價(jià)格上?，F(xiàn)階段，二手房交易基本通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來(lái)協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方操作。一些房產(chǎn)中介資質(zhì)不全，魚(yú)目混珠，沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的上崗培訓(xùn)，存在私自提高或降低二手房交易價(jià)格的情況。實(shí)際工作中，發(fā)現(xiàn)無(wú)論是自行擬定價(jià)格還是房產(chǎn)評(píng)估公司認(rèn)定的評(píng)估報(bào)告的抵押物評(píng)估價(jià)，往往會(huì)根據(jù)客戶的貸款需求來(lái)刻意擬定價(jià)格。一般情況是高估抵押物市值以求做成貸款，滿足買(mǎi)方個(gè)人貸款需求。而公積金貸款政策規(guī)定首套房可以貸到房屋價(jià)值的七成，二套房可以貸到房屋價(jià)值的四成，如果隨意擬定房?jī)r(jià)，則貸款沒(méi)有一個(gè)公允及準(zhǔn)確的額度限制，導(dǎo)致騙貸的情況發(fā)生，加大了資金管理風(fēng)險(xiǎn)。其次，二手房存在套貸的情況，在一些案例中發(fā)生過(guò)比如親屬之間買(mǎi)賣(mài)二手房產(chǎn)，雙方只辦理房產(chǎn)過(guò)戶，并不存在真實(shí)的資金流動(dòng)，沒(méi)有真實(shí)的交易發(fā)生，套取了公積金貸款資金挪作他用，這是公積金條例明令禁止的，嚴(yán)重?fù)p害了廣大公積金繳存人的利益。

(二)二手房公積金貸款抵押物的確立及處置較復(fù)雜

我國(guó)二手房交易客體包括，房改房、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房及私房等，這幾種房屋的出售政策，房屋所有權(quán)證略有區(qū)別。有的存在產(chǎn)權(quán)共有、未解除抵押、已出租、禁止交易等多種情形?，F(xiàn)階段很多公積金中心未與房屋權(quán)屬部門(mén)聯(lián)網(wǎng)，在貸款審核中無(wú)法準(zhǔn)確判斷其抵押物的真?zhèn)危@就給后期抵押工作帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)公積金二手房貸款的貸后會(huì)計(jì)核算管理工作風(fēng)險(xiǎn)大，不易管控

公積金貸款要求具有穩(wěn)定職業(yè)收入，正常繳存住房公積金，且個(gè)人信用記錄良好等資格。在許多二手房公積金貸款貸后借款人的還款記錄來(lái)看，存在很大風(fēng)險(xiǎn)。二手房不同于新建商品房有開(kāi)發(fā)商作保證人，在房產(chǎn)證沒(méi)有辦理下來(lái)之前作階段性擔(dān)保，如果商品房借款人逾期時(shí)間較長(zhǎng)或惡意拖欠，則可以扣劃開(kāi)發(fā)商保證金。而二手房則通過(guò)中介機(jī)構(gòu)，甚至有些交易只有買(mǎi)賣(mài)雙方即可辦理完成，一旦借款人惡意拖欠或因故無(wú)法償還貸款，則只有拍賣(mài)房產(chǎn)。公積金中心首先要提起訴訟，過(guò)程漫長(zhǎng)且我國(guó)法律規(guī)定，如果借款人家庭只有此唯一房產(chǎn)，不允許拍賣(mài)，使得公積金中心無(wú)法收回貸款，風(fēng)險(xiǎn)加大，會(huì)計(jì)核算的壞賬率提高。

二、為了規(guī)范二手房貸款流程，公積金中心應(yīng)施行以下資金風(fēng)險(xiǎn)防范措施

(一)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介及評(píng)估公司等機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入和管控

公積金中心提高這些機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門(mén)檻，重點(diǎn)審查其中介資質(zhì)，資信等級(jí)，對(duì)一些不規(guī)范或者出現(xiàn)過(guò)欺詐行為的中介機(jī)構(gòu)不予準(zhǔn)入。建立中介機(jī)構(gòu)經(jīng)辦人員固定制度，對(duì)其進(jìn)行規(guī)范化流程培訓(xùn)，保障交易的誠(chéng)信度。同時(shí)簽訂三方合作協(xié)議書(shū)，在二手房貸款前，公積金中心與資質(zhì)良好的中介機(jī)構(gòu)及指定委托銀行簽訂三方協(xié)議書(shū)，明確各自的權(quán)利，責(zé)任和義務(wù)。

(二)堅(jiān)持取證和盡職調(diào)查的原則，加強(qiáng)對(duì)借款人的貸前審查工作

首先，審查借款人提交資料的完整性，真實(shí)性和合法性。貸款經(jīng)辦人員通過(guò)查詢資料，面談，電話詢問(wèn)，訪問(wèn)等形式，詳細(xì)了解借款人的基本情況。家庭狀況，經(jīng)濟(jì)收入，征信記錄等相關(guān)信息。查驗(yàn)此二手房權(quán)屬是否清晰，抵押物是否明確，要驗(yàn)證首付款的真實(shí)性及交款單據(jù)列明款項(xiàng)是否與所購(gòu)二手房協(xié)議一致。首付款金額是否符合貸款條件，重點(diǎn)審查二手房交易的真實(shí)性，避免套貸騙貸情況發(fā)生，要核實(shí)二手房買(mǎi)賣(mài)合同中賣(mài)方是否是房產(chǎn)所有人，是否是有權(quán)簽字人或授權(quán)代理人。

其次，審查借款人的償還貸款能力。要根據(jù)借款人提交的經(jīng)濟(jì)收入證明，住房公積金繳存證明，了解借款人的職業(yè)、年齡、學(xué)歷、工作年限等信息，判斷其收入的合理性。通過(guò)了解借款人的家庭收入狀況和財(cái)務(wù)負(fù)債等信息，判斷其貸款償還能力。借款人及家庭收入在償還貸款本息后要能夠維持正常生活水平。

最后，要重點(diǎn)核實(shí)借款人以下情況，防止套貸行為，降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)。一是借款人提供虛假公積金繳存證明；二是所購(gòu)住房?jī)r(jià)格與周邊樓盤(pán)價(jià)格相比異常；三是收入證明與實(shí)際情況明顯不符的；四是二手房交易雙方有親戚或連帶關(guān)系的，有可能沒(méi)有真實(shí)交易及資金流動(dòng)，騙取公積金貸款挪作他用。

(三)加強(qiáng)對(duì)二手房公積金貸款擔(dān)保抵押的審查

公積金中心必須查驗(yàn)每筆二手房抵押物是否符合《擔(dān)保法》規(guī)定范圍，抵押物是否為抵押人所有，房屋共有權(quán)人是否同意抵押，抵押是否已設(shè)定抵押權(quán)屬等。對(duì)需要評(píng)估的抵押物，應(yīng)當(dāng)由公積金中心認(rèn)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，抵押物價(jià)值以住房成交價(jià)和評(píng)估價(jià)較低者為準(zhǔn)。

(四)加強(qiáng)二手房公積金貸款的貸后會(huì)計(jì)管理工作

公積金管理中心對(duì)借款人執(zhí)行借款合同情況要進(jìn)行檢查和跟蹤。按月查看逾期貸款清單，及時(shí)掌握借款人還款情況，對(duì)出現(xiàn)逾期的貸款，要提高警惕，及時(shí)進(jìn)行催收。對(duì)拖欠貸款時(shí)間較長(zhǎng)或惡意拖欠的借款人，管理中心可考慮凍結(jié)借款人的住房公積金賬戶存儲(chǔ)余額。

三、公積金中心內(nèi)部的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施

住房公積金管理中心內(nèi)部也應(yīng)加強(qiáng)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，重點(diǎn)是：實(shí)行統(tǒng)一委托貸款管理，健全借款人信用風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與監(jiān)測(cè)體系，完善貸款決策與審批機(jī)制，防止違反貸款原則發(fā)放人情貸款，防止個(gè)人公積金貸款違規(guī)投向其他領(lǐng)域和用于違法活動(dòng)。

(一)公積金中心內(nèi)部專(zhuān)門(mén)崗位的設(shè)立

公積金中心貸款部門(mén)應(yīng)針對(duì)二手房設(shè)立專(zhuān)門(mén)的審核崗位，由有經(jīng)驗(yàn)的信貸人員進(jìn)行貸前調(diào)查、貸中審驗(yàn)、貸后管理，嚴(yán)格控制每筆二手房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。其中重點(diǎn)審查借款人資格的合法性、借款用途以及申請(qǐng)材料的真實(shí)性和借款合同的完備性，防止借款人通過(guò)編造虛假理由、使用虛假購(gòu)房合同或虛假證明文件等方式，套取住房公積金，改變借款用途。

(二)關(guān)于委托銀行的管理

公積金中心還要專(zhuān)門(mén)確定二手房貸款的委托銀行，建立該銀行的貸款質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，嚴(yán)格監(jiān)測(cè)二手房貸款質(zhì)量的變化，分析不良貸款形成的原因，及時(shí)制定防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

(三)加強(qiáng)二手房的貸款檔案管理工作

最后，還要加強(qiáng)二手房公積金貸款的貸款檔案的管理。二手房貸款所需材料較多，貸款經(jīng)辦人員要及時(shí)整理有關(guān)材料，按順序登記并編號(hào)，獨(dú)立建檔，裝入檔案袋，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，集中保管貸款原始資料，防止遺失的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)貸款資料的安全和保密工作，并有利于今后內(nèi)部和外部審計(jì)的資料抽查工作。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，二手房公積金貸款因具有許多優(yōu)點(diǎn)受到廣大買(mǎi)房人的青睞，隨著交易的增多，貸款資金風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。公積金管理中心應(yīng)加強(qiáng)對(duì)每筆二手房交易的審查，保證優(yōu)質(zhì)高效的為公積金繳存人提供貸款資金支持，同時(shí)降低二手房貸款的資金風(fēng)險(xiǎn)，為管理中心提供資產(chǎn)保證。

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