平謙國際有限公司 陳大平

工業(yè)地產(chǎn)在我國尚未全面興起，所以對其進行投資獲得利潤的空間比較大，這就促使了更多開發(fā)商向著工業(yè)地產(chǎn)投資的方向邁進。由于我國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還沒有形成完整的體系，所以在對工業(yè)地產(chǎn)進行投資時，因為工業(yè)地產(chǎn)投資的運作模式相對商業(yè)或者住宅地產(chǎn)投資比較復(fù)雜，大多數(shù)開發(fā)商在進行工業(yè)地產(chǎn)投資時都顯得比較盲目，這就導(dǎo)致工業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險系數(shù)增加[1]。因此，在對工業(yè)地產(chǎn)進行投資時，做好相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)估和對策研究工作是每個開發(fā)商及投資人都應(yīng)該準(zhǔn)備的事前工作。

一、工業(yè)地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險識別評價

(一)自然風(fēng)險

自然風(fēng)險是指一些人力不可抗拒的自然災(zāi)害在工業(yè)地產(chǎn)投資項目進行時對地產(chǎn)的投資或者建設(shè)造成一定程度的損害，自然災(zāi)害具體是指地震、洪水、暴雨、泥石流等等，雖然自然災(zāi)害在地產(chǎn)項目建設(shè)過程中出現(xiàn)的概率比較低，但是一旦出現(xiàn)將會導(dǎo)致投資項目全部被損壞，例如，在2008年我國四川發(fā)生幾年不遇的地震，這對當(dāng)?shù)睾芏喙I(yè)企業(yè)帶來了毀滅性的破壞，所以在進行工業(yè)地產(chǎn)項目的投資時，一定要把自然災(zāi)害考慮在內(nèi)。對于自然災(zāi)害風(fēng)險的規(guī)避，投資方可以采用投保的方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司[2]。

(二)政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指國家的一些現(xiàn)行的或者潛在的規(guī)章制度和政策對工業(yè)地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生影響進而導(dǎo)致投資方資金的損失。由于政策變化導(dǎo)致工業(yè)地產(chǎn)投資的損失是具有決定性意義的，所以投資方在對工業(yè)地產(chǎn)項目進行投資時要對政策因素進行全面地考慮。一般來說政策風(fēng)險因素主要包括以下七個方面的內(nèi)容：政治環(huán)境的風(fēng)險、國家產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險、相關(guān)土地政策風(fēng)險、各方面稅收政策風(fēng)險、經(jīng)濟政策風(fēng)險、環(huán)境保護政策風(fēng)險、法律法規(guī)政策風(fēng)險等等，投資方在進行工業(yè)地產(chǎn)投資時，必須對上述所有方面的政策風(fēng)險進行一一地評估和考量，才能有效地規(guī)避項目建設(shè)過程中所面臨的所有風(fēng)險。

(三)經(jīng)濟風(fēng)險

經(jīng)濟風(fēng)險指的是市場經(jīng)濟環(huán)境和國家經(jīng)濟政策的變化對工業(yè)地產(chǎn)項目投資可能產(chǎn)生的風(fēng)險影響，經(jīng)濟風(fēng)險直接影響著投資方對工業(yè)地產(chǎn)項目的投資成本，影響著投資方的經(jīng)濟決策和建設(shè)方案，所以對經(jīng)濟風(fēng)險進行全面地評估不僅能幫助投資方選擇正確的建設(shè)方案，還能幫投資方節(jié)省一定的投資成本[3]。一般經(jīng)濟風(fēng)險主要包括市場環(huán)境下供應(yīng)和需求的風(fēng)險、投資方本身的財務(wù)風(fēng)險、土地價格風(fēng)險、資金融通風(fēng)險、項目建成運營風(fēng)險等幾個方面的內(nèi)容。

(四)技術(shù)風(fēng)險

技術(shù)風(fēng)險是指工業(yè)地產(chǎn)投資項目建設(shè)過程中，由于施工技術(shù)方式使用的不當(dāng)或者是對建設(shè)施工技術(shù)改造的欠缺，導(dǎo)致地產(chǎn)項目在建設(shè)完工后，因為沒有達到預(yù)期的某些效果而使市場對該地產(chǎn)項目的需求降低，進而使投資方的收益受到限制。技術(shù)風(fēng)險一般包括地產(chǎn)建設(shè)過程中建筑材料的質(zhì)量風(fēng)險、預(yù)期的項目設(shè)計效果未達到的風(fēng)險、建設(shè)工期拖延的風(fēng)險、工業(yè)地產(chǎn)投資項目選擇地址的風(fēng)險等等。

另外工業(yè)地產(chǎn)項目投資中存在的風(fēng)險還有社會環(huán)境風(fēng)險、企業(yè)管理和決策風(fēng)險、國際經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險等方面。

二、工業(yè)地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險對策措施

(一)增加投資組合降低風(fēng)險

工業(yè)地產(chǎn)由于投資的項目較大，且在建設(shè)過程中容易出現(xiàn)的不確定因素較多，這就使地產(chǎn)項目在投資建設(shè)中的風(fēng)險加大，所以在進行工業(yè)地產(chǎn)投資之前，開發(fā)商和投資人要對工業(yè)地產(chǎn)投資所需資金進行合理的估量，確保勻出一部分工業(yè)建設(shè)使用之外的資金用于應(yīng)對不確定風(fēng)險。在我國目前的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r下，雖然央行不斷地降低貸款利率，但是由于通貨膨脹的發(fā)展，開發(fā)商和投資人從銀行貸款的成本正在增加，為了能夠全面地應(yīng)對工業(yè)地產(chǎn)投資中的風(fēng)險，開發(fā)商和投資人可以選擇以下的風(fēng)險應(yīng)對措施：全面衡量自身的資金力量，適當(dāng)?shù)姆艞壒I(yè)地產(chǎn)投資的部分利益；為了分擔(dān)本身的資金風(fēng)險，開發(fā)商可以選擇一些自己經(jīng)常合作的信譽度比較好的企業(yè)一同進行工業(yè)地產(chǎn)項目的投資；企業(yè)發(fā)行與項目投資所需資金相當(dāng)數(shù)量的債券；或者企業(yè)可以公開向社會進行資金的募集，以滿足企業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)項目投資需求。企業(yè)可以通過不同渠道對資金進行融合利用，或者也可以選擇最佳合作伙伴，減輕企業(yè)面對投資風(fēng)險的壓力，提高企業(yè)對工業(yè)地產(chǎn)項目進行投資的風(fēng)險管控能力。例如，A公司想要進行工業(yè)地產(chǎn)的投資，首先對公司的內(nèi)部能夠使用的資金進行衡量，衡量之后發(fā)現(xiàn)資金不是很充裕，A公司可以縮小土地的投資范圍，或者A公司可以和自己經(jīng)常合作的B公司進行合作，前提是B公司必須是信譽度比較高且資金雄厚的公司進行合作，AB兩家公司一起承擔(dān)工業(yè)地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險。

(二)利用保險實現(xiàn)風(fēng)險的轉(zhuǎn)移

工業(yè)地產(chǎn)投資由于面臨的風(fēng)險因素比較多，所以投資方全部進行風(fēng)險的承擔(dān)是不劃算的，一般工業(yè)地產(chǎn)項目投資方都會對風(fēng)險進行轉(zhuǎn)移，投資方通常會使用保險轉(zhuǎn)移風(fēng)險。利用保險轉(zhuǎn)移風(fēng)險具體是指工業(yè)地產(chǎn)投資人在對投資中所面臨的風(fēng)險進行全面地統(tǒng)計后，對于一些造成可能損失比較大的風(fēng)險項目，轉(zhuǎn)移到保險公司去的一種風(fēng)險轉(zhuǎn)移方式。具體投資方要和保險公司達成某些協(xié)議，投資方按照保險公司的規(guī)定支付給保險公司一定的保費，在投資人進行投保的風(fēng)險發(fā)生時，保險公司要相應(yīng)給投資方提供資金量比較大的保額，來對投資方的損失進行賠償。工業(yè)地產(chǎn)投資項目進行投保時主要是對原料質(zhì)量險、不可預(yù)估的自然災(zāi)害、以及相關(guān)工作人員的人身安全等進行投保。我們還是以A公司為例，A公司在決定要對某個工業(yè)地產(chǎn)項目進行投資時，就從公司內(nèi)部派出一位具有經(jīng)驗的工作人員去跟保險公司談，對項目的具體風(fēng)險進行投保，關(guān)于該項目投資的所有因素都要考慮到，從人員和設(shè)備這些有形的風(fēng)險因素，到自然災(zāi)害這種無形的風(fēng)險因素都要考慮到。

(三)對國家政策進行及時地關(guān)注

在對工業(yè)地產(chǎn)進行投資時，投資方應(yīng)該對國家的政策進行積極地關(guān)注，可以說國家政策對房地產(chǎn)投資的成敗有著至關(guān)重要的作用。例如國家對土地價格的調(diào)整政策以及土地使用范圍的劃分等等都會影響投資方的投資決定。投資方在國家政策方向不確定的情況下，想要規(guī)避此類風(fēng)險，就要做到以下兩個方面：一，在對工業(yè)地產(chǎn)項目進行投資之前，要對土地的政策環(huán)境進行合理地分析，通過成立專門的土地投資項目政策研究小組，全面地搜集相似土地狀況下政府的政策，對政策風(fēng)險進行全面的預(yù)估；二，通常情況下投資方內(nèi)部對政策的研究結(jié)論都是缺乏專業(yè)性的，為了更有效地規(guī)避政策風(fēng)險，投資方可以將政策研究工作外包給專業(yè)的政策研究機構(gòu)，通過研究機構(gòu)專業(yè)地研究能力，幫助投資方確定合適的投資方案，以此避免政策變化帶來的風(fēng)險。

(四)對市場進行全面地分析

工業(yè)地產(chǎn)投資不像商業(yè)或者住宅地產(chǎn)投資雖然在短期內(nèi)收到的效益有限，但是長期內(nèi)一定會達到預(yù)定的收益。工業(yè)地產(chǎn)的投資具有很強的效益指向性，工業(yè)地產(chǎn)在完工以后，如果市場對此類地產(chǎn)的需求綿軟，投資方就很有可能面臨投資失敗的風(fēng)險，并且這種風(fēng)險在長時間內(nèi)是既定的，不會因為市場環(huán)境微小的變化而實現(xiàn)風(fēng)險逆轉(zhuǎn)。例如，A公司投資的工業(yè)地產(chǎn)的位置在城市邊緣，該地周圍大多分布的都是煤礦機械制造工業(yè)企業(yè)，A公司就得考察我國煤礦行業(yè)的發(fā)展情況，如果發(fā)展好的話A公司的投資則具有可行性，如果煤礦行業(yè)發(fā)展低迷，A公司還堅持投資這個工業(yè)地產(chǎn)項目，一旦建成市場需求肯定不足，就會直接導(dǎo)致A公司投資失敗。因此，投資方在對工業(yè)地產(chǎn)進行投資之前，一定要對市場環(huán)境狀況進行科學(xué)詳細地分析，以避免微小的疏忽造成整個投資項目的失敗。投資方在應(yīng)對此類風(fēng)險時，可以在對工業(yè)地產(chǎn)項目投資之前，托付專業(yè)的項目分析機構(gòu)，對所有投資項目的市場環(huán)境和市場需求進行科學(xué)地調(diào)研，專業(yè)分析機構(gòu)通過全面地收集市場環(huán)境信息，挖掘市場環(huán)境需求，對投資項目進行準(zhǔn)確地市場定位，以此保證投資方規(guī)避項目投資失敗的風(fēng)險。

綜上所述，本文結(jié)合我國工業(yè)地產(chǎn)項目投資的實際情況，針對我國工業(yè)地產(chǎn)項目投資中存在的問題，對工業(yè)地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險評價體系的建立和對策研究做了具體的分析。我國是一個典型的發(fā)展中國家，所以工業(yè)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著很高地位，所以對工業(yè)地產(chǎn)進行投資的群體已經(jīng)從國內(nèi)轉(zhuǎn)移到國外，但是由于國內(nèi)信息技術(shù)水平的限制，我國的工業(yè)地產(chǎn)投資體系并不完善，這就使開發(fā)商和投資者面臨著重大的風(fēng)險，因此本文站在投資者的視野之上，對工業(yè)地產(chǎn)投資中面臨的風(fēng)險進行詳細地探究，并針對預(yù)知的風(fēng)險提出相應(yīng)的對應(yīng)策略是具有現(xiàn)實意義的。

[1]黃麗秋,王媛玉.提高我國工業(yè)地產(chǎn)本土競爭力的對策研究[J].經(jīng)濟師,2014,(10):46-47

[2]劉麗榮,馮兵,李少游等.工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟互動發(fā)展機理研究[J].商業(yè)時代,2009,(17):99-100

[3]楊益.黃巖區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式及發(fā)展趨勢-以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為例[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2014,(3):15-15