中國石油西氣東輸管道公司　劉恒

投資性房地產(chǎn)會計準則的比較研究

中國石油西氣東輸管道公司劉恒

摘要:我國房地產(chǎn)市場作為經(jīng)濟發(fā)展主體，一些企業(yè)的投資正向房地產(chǎn)靠攏。房地產(chǎn)的投資大，涉及面廣，經(jīng)濟價值高的同時也有一定的風險存在，很多企業(yè)由于對房地產(chǎn)的認識不夠，作為固定資產(chǎn)折舊，卻按照流動資產(chǎn)原則進行會計處理，出現(xiàn)各個方面的差異。很多企業(yè)的地產(chǎn)和房產(chǎn)用作出租收取租金，增值后以出售的方式來獲利。從會計準則對房地產(chǎn)投資的角度觀察出租和增值后轉(zhuǎn)讓對企業(yè)的界定清晰可見。

關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn)會計準則計量總結(jié)

投資性房地產(chǎn)為了適應(yīng)企業(yè)的經(jīng)濟增長，專門針對企業(yè)房產(chǎn)設(shè)計了投資規(guī)范，推動投資性房產(chǎn)的管理體系和措施。加強投資性房地產(chǎn)會計準則的實施力度，對投資性房地產(chǎn)的計量模式做出分析，并分析公允價值計量模式和成本計量模式，為投資性房地產(chǎn)會計準則設(shè)立一個方向，與更進一步制定有關(guān)實施政策有著直接的關(guān)系。從會計準則的完整性出發(fā)，統(tǒng)計數(shù)據(jù)、研究資料同樣具有重要的現(xiàn)實價值。

一、投資性房地產(chǎn)的體系與規(guī)范

房地產(chǎn)作為經(jīng)濟體系主體的今天，越來越多的企業(yè)規(guī)劃土地投資項目，在規(guī)定范圍內(nèi)需要計量成本經(jīng)濟和增值空間，投資性房地產(chǎn)在預(yù)估上要有價值理念。在我國投資性房產(chǎn)的規(guī)定范圍內(nèi)，基本與國際保持同步，針對房產(chǎn)隊伍的培養(yǎng)，加強專業(yè)人士的素質(zhì)建設(shè)，一些評估工作要求具有一定資質(zhì)的評估師，企業(yè)對項目的建設(shè)與開發(fā)要將房地產(chǎn)性質(zhì)轉(zhuǎn)型，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，在此獲取資本的提升價值。

我國投資性房地產(chǎn)的上市公司的比重較大，這標志著在我國投資性房地產(chǎn)的重要性，在投資性房地產(chǎn)市場交易中很多市場價格并不清晰，由于地區(qū)的不同，處在的地理位置會影響著市場價格。投資性房地產(chǎn)的根本目的是為了獲取經(jīng)濟收益，房地產(chǎn)的投資和開發(fā)周期長，導(dǎo)致具有一定的風險，投資性房地產(chǎn)的收益一般需要2～3年的時間，我國對房地產(chǎn)的需求不斷俱增，所以房地產(chǎn)具有保值的特征。

投資性房地產(chǎn)在企業(yè)中占有重要角色，也習慣性將投資性房地產(chǎn)視為固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)按折舊來計提不能準確的統(tǒng)計真實價值。投資性房地產(chǎn)將出租獲取租金為利益和資產(chǎn)升值后轉(zhuǎn)讓后收益兩種。我國投資性房地產(chǎn)有很多挑戰(zhàn)，會計處理方法是一方面，房地產(chǎn)開發(fā)出售、出租作為企業(yè)的資產(chǎn)來處理由會計準則來規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的最終目的是獲取利益，對投資的項目有土地和建筑物。一些房產(chǎn)不作為投資性開發(fā)，投資性房地產(chǎn)需要有相關(guān)要求，對土地的使用我國有明確的規(guī)定，開發(fā)商要對土地條件勘察要全面，對投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)經(jīng)營也有參與。

二、會計準則的制定研究

從企業(yè)投資方來衡量，我國會計準則的實施要在制定報表時，公開投資性房地產(chǎn)的信息，會計準則新規(guī)定是與經(jīng)濟的發(fā)展相同步，發(fā)達地區(qū)和國家較早的使用了相關(guān)準則，新準則的頒布對我國房地產(chǎn)市場有推進作用。選擇公允價值形式的企業(yè)需要披露的同時，提交投資性房地產(chǎn)公允價值信息，如不選擇公允價值模式的計量，則無需提供投資性房地產(chǎn)公允價值相關(guān)信息。

投資性房地產(chǎn)具有增值的價值，企業(yè)習慣將投資性房地產(chǎn)當作固有資產(chǎn)，按照房產(chǎn)的使用年限進行估價折舊。其實會計在實際工作中，應(yīng)把投資性房地產(chǎn)從固有資產(chǎn)的思想概念區(qū)別開，作為個體來規(guī)范會計的準則?，F(xiàn)在最主流的行業(yè)要屬投資性房地產(chǎn)為投資方向，如何在投資房地產(chǎn)行業(yè)得到收益，需要會計準范制定準則，企業(yè)對可投資性房地產(chǎn)做出適當?shù)臅嬏幚?。在成本預(yù)算下投資性房地產(chǎn)遠比自用建筑物要具有價值，企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)當計量出初始成本，將成本控制在預(yù)定范圍內(nèi)，作為一些非投資性房產(chǎn)將其轉(zhuǎn)型是必然的。通過會計準則發(fā)現(xiàn)，會計的制定方向不同，為企業(yè)信息提供就方式就不相同，所以對投資性房地產(chǎn)會計準則的制定，必須具有目標理論的決策性。

三、公允價值計價與成本計價模式的對比

投資性房地產(chǎn)目前還沒有出現(xiàn)減值，反而投資性房地產(chǎn)的市場正在不斷漲值，針對投資性房地產(chǎn)運用公允價值的計量模式，是對會計準則的一個創(chuàng)新領(lǐng)域，公允價值模式是當前世界上最為認可的模式，我國的上市公司中只有為數(shù)不多的企業(yè)采用公允價值計量模式，其中房地產(chǎn)類型企業(yè)就更寥寥無幾，國內(nèi)還是習慣用傳統(tǒng)的成本模式來計量，成本模式下投資性房地產(chǎn)的折舊應(yīng)按月計提，根據(jù)投資性房地產(chǎn)的借記賬戶不同，貸記按照借記來設(shè)立。公允模式下投資性房地產(chǎn)有幾條要求，一是有穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易市場，在投資性房地產(chǎn)地區(qū)。二是對相關(guān)信息和房地產(chǎn)市場價格的提供，在滿足以上條件的基礎(chǔ)上對投資性房地產(chǎn)的公允價值估計的更準確合理。投資性房地產(chǎn)成本計價模式出售應(yīng)核算出所有成本記入本期損益，公允價值計價模式出售價款和價值的不同記作損益。我國的經(jīng)濟在不斷發(fā)展，有兩類房地產(chǎn)在不斷跟進，經(jīng)營方式和融資方式，目前這兩種方式租憑的投資性房地產(chǎn)比較新型，這個趨勢也在不斷更新不斷完善。

有些開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)將土地增值后轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓為投資性房地產(chǎn)，我國房地產(chǎn)市場不算發(fā)達，防止一些開發(fā)商利潤操縱。投資性房地產(chǎn)明確相關(guān)條例，按公允價值計量，公允價值的收益是否記入開發(fā)成本，如按照成本計量繳納的所得稅怎樣扣除，在會計準則中有更系統(tǒng)的分析。投資性房地產(chǎn)除意義上的房地開發(fā)以外還有其他項目開發(fā)，如一些地區(qū)將物業(yè)經(jīng)營移交給相關(guān)部門，部分地區(qū)投資性物業(yè)可用兩種計量模式，這根據(jù)公司企業(yè)的要求而定。

四、結(jié)束語

在我國投資性房地產(chǎn)會計準則還不夠清晰的情況下，市場經(jīng)濟的不斷轉(zhuǎn)變更新，通過一些上市公司會計政策的工作中發(fā)現(xiàn)，盈利企業(yè)大部分應(yīng)用成本計量模式作為房地產(chǎn)的后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)會計準則運用公允價值時，企業(yè)還需對公允價值計價模式有更深的了解，對會計的要求也比較嚴格。雖然我國投資性房地產(chǎn)的風險管理中有不足地方，隨著房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型和不斷成熟，管理風險會一步有效地改善。新頒布的準則把非自用房地產(chǎn)作為區(qū)分資產(chǎn)的方法，定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)被實用區(qū)分開來。

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