田 燕　(河南省科學院地理研究所，河南鄭州 450052)

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河南省城鎮(zhèn)商服用地基準地價平衡研究

田 燕(河南省科學院地理研究所，河南鄭州 450052)

摘要基準地價平衡是城鎮(zhèn)基準地價平衡的重要內容。該研究構建了不同級別的因素因子層，對河南省18個省轄市市區(qū)的城鎮(zhèn)商服用地進行了平衡研究，將18個省轄市市區(qū)分為5個類別，研究發(fā)現(xiàn)各市區(qū)地價水平與經濟發(fā)展水平基本吻合，部分市區(qū)地價受地方政策影響導致價格偏低。

關鍵詞基準地價；平衡；河南省

Study on the Balance of the Land Base Price of Urban Commercial Land in Henan Province

TIAN Yan (Institute of Geography Sciences, Henan Academy of Sciences, Zhengzhou, Henan 450052)

Abstract Benchmark land prices balance is an important content of urban benchmark land prices balance. This paper carries out a balanced study on urban commercial taking place in 18 provinces of Henan Province by constructing different levels of factor layer. 18 provincial-level cities can be divided into 5 categories, the study found that the urban land price level and the level of economic development are basically consistent, some urban land prices influenced by local policy leads to low prices.

Key words The standard land price; Balance; Henan Province

1研究區(qū)概況

河南位于中國中東部、黃河中下游，地理坐標為110°21′~116°39′E、31°23′~36°22′N，東接安徽、山東，北界河北、山西，西接陜西，南臨湖北。河南地處我國中部，承東啟西，古稱“天地之中”，被視為“中國之處而天下之樞”。地勢西高東低，橫跨海河、黃河、淮河、長江4大水系，屬暖溫帶-亞熱帶、濕潤-半濕潤季風氣候。2013年末總人口為10 601萬，全省土地總面積為16.7萬km2。此次城鎮(zhèn)商服用地基準地價平衡對象包括河南省轄范圍內的鄭州、開封、洛陽、平頂山、安陽、鶴壁、新鄉(xiāng)、焦作、濮陽、許昌、漯河、三門峽、南陽、商丘、信陽、周口、駐馬店等17個省轄市，濟源1個省直管縣市的主城區(qū)范圍內的商服用地價格協(xié)調和銜接。

2基準地價平衡技術路線

(1)按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的要求，對各市區(qū)城鎮(zhèn)土地質量進行分等排序，將分等指數(shù)作為基本控制依據，確定各市區(qū)對比次序。

(2)依據河南省實際，對各市區(qū)地價水平進行地價內涵統(tǒng)一設定，對各市區(qū)地價水平進行相應修正，同時對地價表達形式上進行統(tǒng)一。

(3)選擇影響城鎮(zhèn)土地質量的經濟、社會等指標，對各市區(qū)進行分等，依據指標因素權重，求取各市區(qū)分等指數(shù)值。

(4)依據上述分等指數(shù)和各市區(qū)修正后的最低和最高地價水平，劃分等別指數(shù)和地價值的對應區(qū)間，將各市區(qū)價格水平按等指數(shù)排序。

(5)根據不同地類的特點，選取相應因素指標，依據平衡指數(shù)對市級平衡地價的控制值進行修正，得到分地類地價平衡后的初步結果。

(6)反饋到各市區(qū)，由市國土資源局組織相關專家進行論證,省國土資源廳組織相關專家對各市區(qū)城鎮(zhèn)基準地價初步平衡結果進行論證。

(7)結合省、市專家意見，依據各市區(qū)實際價格水平，確定各市區(qū)城鎮(zhèn)基準地價最終平衡結果。

3基準地價平衡

3.1統(tǒng)一內涵為平衡各城鎮(zhèn)基準地價水平，設定其地價平衡內涵：城鎮(zhèn)各類建設用地，各土地級別或均質地域，在一定的開發(fā)程度、一定的土地容積率、最高出讓年限、某一估價基準日的同一土地利用類型完整土地使用權益的平均價格[1-2]。

土地開發(fā)程度：根據目前各城鎮(zhèn)城區(qū)現(xiàn)狀和土地用途分類情況，開發(fā)程度設定為“七通一平”——通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖及土地平整。

土地容積率：商服用地為2.5，住宅用地2.5，工礦倉儲用地1.0，交通運輸用地1.0，水利設施用地1.0，特殊用地1.0，公共管理與公共服務用地1.5。

土地出讓年限：商服用地出讓年限40年，住宅用地出讓年限70年，工礦倉儲用地50年。交通運輸用地50年水利設施用地50年特殊用地50年，公共管理與公共服務用地(不含旅游和娛樂用地)50年，公共管理與公共服務用地(旅游和娛樂用地)40年。

估價基準日：此次基準地價更新的估價基準日為2013年1月1日。

3.2平衡指數(shù)計算

3.2.1平衡因素選擇原則。平衡因素選擇應遵循以下原則：①城鎮(zhèn)基準地價平衡因素因子的指標值變化對城鎮(zhèn)土地質量有顯著影響[1]，且能直接客觀地反映所評價區(qū)域的城鎮(zhèn)土地等的高低；②城鎮(zhèn)基準地價平衡因素因子的指標值有較大的變化范圍；③選擇的因素因子對不同性質城鎮(zhèn)的影響有較大的差異，其指標能夠反映不同性質城鎮(zhèn)之間的土地等差異[3]；④城鎮(zhèn)基準地價平衡因素因子的指標反映當前的土地利用發(fā)展趨勢，并對城鎮(zhèn)未來土地等產生影響；⑤城鎮(zhèn)基準地價平衡因素因子的指標易通過統(tǒng)計資料獲取或易量化處理。

3.2.2平衡指標體系及權重。

(1)各地類地價平衡指標選取原則。各地類的地價平衡指標選取遵循以下原則：①各地類平衡因素因子的指標值變化對該地類基準地價有顯著影響，且能直接客觀地反映所平衡區(qū)域的基準地價土地質量的優(yōu)劣；②各地類平衡因素因子的指標值有較大的變化范圍；③選擇的因素因子對不同區(qū)域的影響有較大的差異，其指標能夠反映不同區(qū)域之間基準地價的差異；④各地類平衡因素因子的指標反映當前的土地利用狀況，并對區(qū)域未來土地利用產生影響[4]；⑤各地類平衡因素因子的指標易通過統(tǒng)計資料獲取或易量化處理。

(2)指標體系構建及權重確定。依據上述原則，根據全省實際情況，采用經典的德爾菲法，通過土地、規(guī)劃、統(tǒng)計、工商、交通等部門的25位專家，選取各層次平衡因素因子，并經過2輪咨詢打分，確定出各地類平衡因素因子權重。由于18個城市的基準地價定級范圍差別較大，市區(qū)之間的末級地在地貌、規(guī)模、交通方面差別比較大，因此在構建指標體系時末級地單獨有一套指標體系。河南省各地類一級地至次末級地基準地價平衡指標及其權重見表1。各地類末級地基準地價平衡指標及其權重見表2。

表1　河南省各市區(qū)商服用地一級地-次末級地平衡指標及權重

表2　河南省各市區(qū)城鎮(zhèn)基準地價各用途地類末級地平衡指標及權重

根據平衡指數(shù)結果排序如下：

一類城市為鄭州；二類城市為洛陽、新鄉(xiāng)、開封；三類城市為許昌、漯河、焦作、平頂山、安陽；四類城市為鶴壁、濟源、南陽、濮陽、商丘；五類城市為駐馬店、周口、信陽、三門峽。

3.2.3基準地價內涵統(tǒng)一后修正價格。通過以上分析，2013年河南省18個城市商服用地基準地價內涵統(tǒng)一后的修正價格見表3。

4平衡結果分析

4.1各城鎮(zhèn)地價成果與城鎮(zhèn)等級關系一般情況下, 城鎮(zhèn)等級越高，其相同土地類型相同級別的土地基準地價相應也就越高[2]。就某一城鎮(zhèn)而言, 由于商服用地一般占據比較繁華的地段, 其基準地價一般高于住宅用地和工礦倉儲用地基準地價，而住宅用地一般要高于工礦倉儲用地地價，河南省各省轄市區(qū)城鎮(zhèn)基準地價平衡結果也符合這一規(guī)律。另一方面，隨著城市等次的降低,同級各類用地的地價呈下降趨勢。這是因為城鎮(zhèn)體系中各產業(yè)、各社會群體之間相互依存、相互補充的特性,使得當人口和產業(yè)在城鎮(zhèn)聚集到一定程度時便可形成規(guī)模生產和經營,生成聚集效益。

河南省18個城市中就各地類整體來看，一等城市土地級別劃分為最多,二等城市次之,末等城市劃分級別最少。一般來說城市的等別愈高,其發(fā)展水平愈高,建成區(qū)面積愈

大,而城市面積愈大,區(qū)域差異愈顯著,地價水平相差也大,劃分的級別也越多。但是,有時根據實際的需要,可能會在低等級的城市中,劃分更多的土地級別。

表3　2013年河南省商服用地基準地價修正結果 　元/m2

4.2河南省城市商服用地地價分布特點

4.2.1地價水平與經濟水平基本吻合。通過對全省18個省轄市區(qū)的基準地價分析，根據不同地類將其分成3~5個層次，大致來說，其中鄭州為城鎮(zhèn)地價最高層，洛陽、開封為次一層，濟源、周口、鶴壁、商丘為城鎮(zhèn)地價較低層，除去個別城市外，其他各城市地價水平與經濟水平基本吻合。

4.2.2地價受地方政策影響。城市商服用地地價水平除了受經濟水平的影響之外，還受到當?shù)氐貎r政策的影響，如個別城市經濟發(fā)展水平在全省是中等偏上的，而其商業(yè)、住宅地價水平在18個城市中卻屬于中等偏下，這不排除受當?shù)氐貎r政策的影響。

4.2.3具有明顯的地價特征分布點。河南省商服用地地價水平具有明顯的以鄭州為中心向外圍輻射衰減的趨勢。以鄭州為中心的中原城市群洛陽、開封、焦作、新鄉(xiāng)、許昌、平頂山地價總體價格較高，新開通的橫貫東西的高鐵線上的鄭州、開封、洛陽、三門峽以及縱貫南北的高鐵線上的城市鄭州、新鄉(xiāng)、許昌、駐馬店、信陽整體地價水平也較高，區(qū)位優(yōu)勢的增加是三門峽、駐馬店、信陽這樣離鄭州比較遠的市區(qū)地價有大幅增長的原因之一。整體來看，河南省城鎮(zhèn)商服用地地價水平以鄭州為中心向外圍城市呈輻射衰減。

4.2.4商服用地地價水平相差懸殊。在同一個城市中，經濟越繁榮的地區(qū)，商服用地地價相差越大，如鄭州市商服用地的最高級別地價分別是8 681元/m2(修正后價格)，緊隨其后的洛陽為6 355元/m2，而鄭州最低層次地價僅為2 500元/m2。

參考文獻

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收稿日期2015-10-23

作者簡介田燕(1981- )，女，河南泌陽人，助理研究員，從事土地資源管理研究。

中圖分類號S 29

文獻標識碼A

文章編號0517-6611(2015)33-298-02