趙剛

摘要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)成為帶動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，隨著我國社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)正在向?qū)I(yè)化靠攏，并越來越復(fù)雜化。在日益激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)面臨的難題也在增多。最近國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，頻繁出臺有關(guān)房地產(chǎn)政策，對房地產(chǎn)的干預(yù)力度有增無減。目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的巨大問題就是財務(wù)問題，如何能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行低成本管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)管理者一直在苦苦思考的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 低成本戰(zhàn)略

我國的房地產(chǎn)行業(yè)近年來發(fā)展迅猛，對房地產(chǎn)的開發(fā)投資數(shù)額也越來越龐大，但是企業(yè)成本的回收卻顯得遙遙無期，決定企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵就在資金鏈條上，這是企業(yè)能否通向成功的一條生命線。在如此之長的開發(fā)時期中，如何進(jìn)行低成本控制，減少企業(yè)的投入是目前所有房地產(chǎn)企業(yè)在探尋的一個方向。在探尋過程中，企業(yè)財務(wù)管理發(fā)揮著重要作用，但是同時也存在一些難以避免的問題，要想對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行低成本控制，與加強(qiáng)財務(wù)管理密不可分。

一、房地產(chǎn)進(jìn)行低成本戰(zhàn)略的必要性

每一個企業(yè)內(nèi)部都有專門的財務(wù)管理部門來對企業(yè)進(jìn)行財務(wù)清算核查，以防止企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)或者因財務(wù)管理不當(dāng)而致企業(yè)無法正常開展業(yè)務(wù)。對于房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，但是阻礙房地產(chǎn)行業(yè)向公開透明方向發(fā)展的恰恰就是財務(wù)管理問題。我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的普遍問題就是成本控制，成本控制已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容，如何對企業(yè)進(jìn)行低成本控制是擺在管理者面前的一個難題。房地產(chǎn)企業(yè)要想取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，科學(xué)有效進(jìn)行低成本戰(zhàn)略是很關(guān)鍵的一點。一切要從實際出發(fā)，在實行低成本戰(zhàn)略的時候要考慮到企業(yè)自身情況，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略概念，包括財務(wù)管理概念，再具體一點就是低成本戰(zhàn)略概念。房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場上站穩(wěn)腳步，降低企業(yè)的成本能夠加強(qiáng)其在市場上的競爭力，低成本戰(zhàn)略是企業(yè)競爭的有力保障，也是房地產(chǎn)企業(yè)始終在追求的目標(biāo)。目前市場上對房地產(chǎn)產(chǎn)品需求量越來越大，如何在低成本的投入中開發(fā)出符合市場要求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是每一個房地產(chǎn)開發(fā)商正在思考的問題。

二、房地產(chǎn)在進(jìn)行成本控制時面臨的問題

（一）財務(wù)管理制度不齊全

很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部都存在著管理制度不完善的現(xiàn)象，沒有一個健全的財務(wù)核算機(jī)制是其具體表現(xiàn)，這就導(dǎo)致企業(yè)無法對財務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格管理。在管理上出現(xiàn)漏洞不能及時發(fā)現(xiàn)，即使發(fā)現(xiàn)了也不能馬上找到合適的方法來解決，因為沒有一個完整的規(guī)章制度來進(jìn)行考察、約束。企業(yè)在資金方面上管理不嚴(yán)，這就削弱了資金的周轉(zhuǎn)能力，財務(wù)的控制力度顯得異常渺小，導(dǎo)致最嚴(yán)重的后果就會出現(xiàn)財務(wù)失控局面。房地產(chǎn)企業(yè)沒有完整的回收賬款體系，導(dǎo)致拖欠企業(yè)賬款的人越來越多，這一方面增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，另一方面使得企業(yè)由于缺少資金無法正常運(yùn)營。

（二）財務(wù)信息系統(tǒng)存在漏洞

在現(xiàn)如今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，財務(wù)不再是一種簡單的記錄和計算，它已逐漸發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)信息的交流系統(tǒng)。然而隨著外部環(huán)境的不斷改變，加之房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理方式在不斷做出調(diào)整，財務(wù)的管理在逐漸暴露出很多問題，財務(wù)的信息系統(tǒng)也存在著很大漏洞，這就使得企業(yè)在日趨激烈的市場競爭中處于劣勢地位。目前對于會計的規(guī)范和必要的財務(wù)管理理論，現(xiàn)有的財務(wù)系統(tǒng)能夠完全實現(xiàn)操作，而對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本經(jīng)營監(jiān)控和資金流向問題，財務(wù)信息系統(tǒng)卻不能夠形成一個完整的信息資源鏈條，行業(yè)內(nèi)的動態(tài)信息無法及時掌握，使得企業(yè)對市場情況反應(yīng)遲鈍，最終貽誤商機(jī)。另一方面，財務(wù)信息系統(tǒng)的漏洞導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的數(shù)據(jù)資源容易丟失。企業(yè)在進(jìn)行決策商討時沒有數(shù)據(jù)參照，會做出與當(dāng)前市場不符合的投資方案，會造成企業(yè)重大損失。

（三）財務(wù)管理綜合能力不高

在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理中，財務(wù)管理人員參差不齊，很多財務(wù)管理人員受到的都是傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)管理思想熏陶，實行的都是傳統(tǒng)經(jīng)營模式。對于西方較為先進(jìn)的管理模式，具有很強(qiáng)實用性的手段卻無法適用。落后的管理模式無法改變，就使得企業(yè)處于較低的層面中。另一方面，企業(yè)管理者對于財務(wù)管理不夠重視，使得財務(wù)管理力度不夠強(qiáng)，在對企業(yè)未來規(guī)劃中沒能做好預(yù)估，導(dǎo)致錯失良機(jī)。財務(wù)管理意識不足和財務(wù)預(yù)算經(jīng)驗的匱乏都導(dǎo)致企業(yè)不能很好進(jìn)行財務(wù)管理。對于成本的控制也沒有明文規(guī)定，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金亂用現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理綜合能力普遍較低，這在很大程度上制約了企業(yè)的發(fā)展。

三、如何做好房地產(chǎn)低成本的管理

（一）完善企業(yè)的財務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行各種項目預(yù)估算或者是需要制定一些經(jīng)濟(jì)合同的時候，一定要與會計人員相互合作，不可脫離財務(wù)部門單獨(dú)行動，這就需要有一個完整的規(guī)章制度來對進(jìn)行企業(yè)約束，使企業(yè)逐漸步入正軌，所以加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理制度刻不容緩。擁有完善的財務(wù)管理制度就可以及時對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行監(jiān)督。對于企業(yè)的財務(wù)收支審批程序，需要進(jìn)行規(guī)范，將責(zé)任落到每一個人。企業(yè)的項目投資和費(fèi)用支出要嚴(yán)格控制好，要符合財務(wù)管理制度。同時要根據(jù)企業(yè)的實際業(yè)務(wù)，制定出適合企業(yè)用于管理專項費(fèi)用辦法。

（二）做好投資項目的預(yù)估，減少不必要的投資

房地產(chǎn)企業(yè)在對項目進(jìn)行投資決策前，要實地進(jìn)行市場調(diào)查，考察該項目是否具有前景，不能憑著當(dāng)前某一個興起的項目而跟風(fēng)的對其進(jìn)行投資，這樣隨意做出的決策沒有可行性。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，需要調(diào)查好投資地塊所處的地理位置以及周邊環(huán)境，要及時做出策劃方案，對該投資項目進(jìn)行成本預(yù)估，以便企業(yè)可以及時開展項目。研究制定好項目投資預(yù)算、籌資預(yù)算和該項目的資金流控，并對該項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益預(yù)估，這樣就能有效避免企業(yè)盲目投資，提高項目投資的收益。

（三）企業(yè)要有成本控制的思想

一切的經(jīng)濟(jì)活動都離不開市場，市場是企業(yè)進(jìn)行投資項目的風(fēng)向標(biāo)。目前市場經(jīng)濟(jì)都是瞬息萬變的，企業(yè)產(chǎn)品一定要經(jīng)得起市場檢驗，企業(yè)的服務(wù)水平需要跟上時代的發(fā)展步伐，企業(yè)一旦不能適應(yīng)社會市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，終將會被淘汰掉?，F(xiàn)代企業(yè)的管理注重成本控制，將低成本戰(zhàn)略作為企業(yè)的發(fā)展方向。成本效益思想是每一個企業(yè)都應(yīng)該要了解掌握的，要意識到企業(yè)低成本戰(zhàn)略是具有無限發(fā)展空間的。加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)品低成本控制，使企業(yè)生產(chǎn)成本盡可能降低，是企業(yè)可以迅速見到經(jīng)濟(jì)成效的辦法。在前期土地成本方面，企業(yè)可以將低成本戰(zhàn)略運(yùn)用到實際施工的進(jìn)程中去，可以適當(dāng)?shù)膶⒊杀窘档鸵粋€檔次。在項目進(jìn)行過程中，加強(qiáng)成本控制，從細(xì)節(jié)方面入手，會發(fā)現(xiàn)在很多小的地方可以減少或者省略不必要的開支。最后在工程項目結(jié)算方面要嚴(yán)格審計，要查缺補(bǔ)漏，不能放過每一個經(jīng)濟(jì)細(xì)節(jié)。所以低成本戰(zhàn)略無所不在，這就要求企業(yè)要有成本控制思想，所以才能將企業(yè)總成本降到最低，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，這樣企業(yè)就能在市場上占據(jù)有利地位。

（四）質(zhì)量成本的控制

工程質(zhì)量是每一個房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的部分，為了保證工程質(zhì)量，企業(yè)必須加強(qiáng)質(zhì)量成本控制。質(zhì)量成本有效的控制好就能使工程質(zhì)量達(dá)到要求，使企業(yè)減少經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)產(chǎn)品會失敗的原因，大部分是由于企業(yè)內(nèi)部環(huán)節(jié)存在漏洞，沒有管理好企業(yè)的質(zhì)量成本問題，可見企業(yè)的控制力度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量達(dá)不到要求的另一原因就是由于員工職業(yè)素質(zhì)不高，在工程施工過程中存在偷工減料行為。所以在加強(qiáng)員工思想教育的同時必須要強(qiáng)調(diào)質(zhì)量成本控制，將這些思想深入到每個員工心中，這樣就能將企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高。要加快質(zhì)量成本控制制度的制定，將之不斷完善，讓其沿著科學(xué)化的方向發(fā)展。這樣企業(yè)就會擁有高質(zhì)量的產(chǎn)品，以高質(zhì)量的服務(wù)水平贏得大眾青睞，這就提升了企業(yè)市場的占有率。在進(jìn)行企業(yè)質(zhì)量成本控制的時候，要對質(zhì)量成本進(jìn)行分析，并對其及時考核，這樣企業(yè)才能有效的控制好質(zhì)量成本并提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品的開發(fā)過程中，對于財務(wù)的管理不可掉以輕心，要想真正使得低成本戰(zhàn)略覆蓋整個施工過程，就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理，這樣企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展才能逐漸開展。企業(yè)財務(wù)管理的重要性不言而喻，在市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷深入中，它在企業(yè)中的位置不容輕視。在市場經(jīng)濟(jì)競爭中，企業(yè)的財務(wù)管理作為核心力量將發(fā)揮出重大作用。所以企業(yè)高層管理者要高度重視企業(yè)的財務(wù)管理，著力推進(jìn)低成本戰(zhàn)略的實施，這樣企業(yè)才能在競爭日趨激烈的市場上站穩(wěn)腳步，才能不斷提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

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（作者單位：濟(jì)南隆泉實業(yè)總公司）