王茜

摘 要：根據(jù)數(shù)據(jù)包絡(luò)分析，構(gòu)建DEA分析模型，并以云南省16個(gè)地級(jí)市房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)為研究樣本，對(duì)2012年云南省房地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率進(jìn)行實(shí)證研究。研究結(jié)果顯示，云南省房地產(chǎn)業(yè)整體投入產(chǎn)出水平較弱，有個(gè)別地區(qū)達(dá)到DEA有效水平，很大一部分地區(qū)沒(méi)有達(dá)到理想的投資水平。最后，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)云南省房地產(chǎn)業(yè)投資提出一些建議。

關(guān)鍵詞：DEA；房地產(chǎn)業(yè)；投資績(jī)效

中圖分類號(hào)：F127 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）02-0059-03

引言

房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率的高低關(guān)系到國(guó)家以及地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也是衡量該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟的重要標(biāo)志。隨著我國(guó)出臺(tái)一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)能否高效率運(yùn)行于社會(huì)生活中，是我們大家共同關(guān)心及探討的話題。

國(guó)內(nèi)外研究學(xué)者已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資績(jī)效進(jìn)行深入研究，但大多數(shù)學(xué)者更偏重于房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)，從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率角度出發(fā)的研究較少，且研究方法大多數(shù)采用聚類分析模型、層次分析法、模糊層次分析法、Topsis法、實(shí)物期權(quán)法、灰色層次分析法、灰色實(shí)物期權(quán)和貝葉斯模型等方法。陶書金[1]等利用Topsis法，通過(guò)熵權(quán)系數(shù)法建立指標(biāo)體系權(quán)重模型，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資績(jī)效的分析。但這個(gè)過(guò)程中存在定性指標(biāo)的量化以及概率統(tǒng)計(jì)分析等主客觀問(wèn)題，影響實(shí)際分析效果。趙騰[2]等利用實(shí)物期權(quán)法，對(duì)房地產(chǎn)投資中的不確定性、項(xiàng)目管理的靈活性和戰(zhàn)略性問(wèn)題，進(jìn)行分析并通過(guò)金融領(lǐng)域的期權(quán)定價(jià)模型將期權(quán)的價(jià)值量化。在實(shí)際操作中，金融期權(quán)和房地產(chǎn)投資決策中的期權(quán)是有區(qū)別的。趙長(zhǎng)龍[3]等建立貝葉斯理論的房地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率模型。該模型通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得來(lái)的新信息和歷史資料數(shù)據(jù)，修正先驗(yàn)概率。該模型計(jì)算相對(duì)復(fù)雜，后驗(yàn)概率具有主觀性，而這個(gè)概率在計(jì)算過(guò)程中卻是很重要的數(shù)據(jù)?？偟膩?lái)說(shuō)，上述方法主觀性較強(qiáng)，無(wú)法從動(dòng)態(tài)的投入產(chǎn)出效率入手，從最資源優(yōu)化的角度進(jìn)行評(píng)價(jià)，缺乏一定科學(xué)性。

DEA方法是在單輸入、單輸出基礎(chǔ)之上興起的，主要研究多輸入、多輸出評(píng)價(jià)系統(tǒng)有效性問(wèn)題。DEA方法相對(duì)于其他方法更具優(yōu)越性。同傳統(tǒng)的評(píng)價(jià)方法相比，DEA應(yīng)用范圍更廣，如學(xué)校、醫(yī)院、汽車、鋼鐵、房地產(chǎn)等行業(yè)的投入產(chǎn)出績(jī)效問(wèn)題，都可以用DEA方法來(lái)研究。

DEA方法能同時(shí)評(píng)價(jià)多個(gè)決策單元的投入產(chǎn)出效率之間的相對(duì)關(guān)系，即相對(duì)有效性。DEA在測(cè)算房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率方面是可行的，并具有很大的優(yōu)勢(shì)。DEA方法具有多輸入、多輸出系統(tǒng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜性，而房地產(chǎn)業(yè)投資系統(tǒng)指標(biāo)總體看來(lái)是一個(gè)多目標(biāo)決策的過(guò)程；DEA投資效率評(píng)價(jià)需要從不同側(cè)面，用多個(gè)指標(biāo)對(duì)其進(jìn)行測(cè)評(píng)，這些指標(biāo)在選擇的過(guò)程中量綱大多不具有統(tǒng)一性，而DEA方法無(wú)須考慮量綱統(tǒng)一量化問(wèn)題。

通過(guò)學(xué)者的相關(guān)研究，本文采用DEA方法對(duì)云南省房地產(chǎn)業(yè)投資績(jī)效進(jìn)行評(píng)價(jià)，為云南省房地產(chǎn)業(yè)投資決策提供相關(guān)改進(jìn)信息，以解決投資結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題。

一、 DEA模型的建立

（一）DEA理論基礎(chǔ)

DEA（Data Envelopment Analysis），即數(shù)據(jù)包絡(luò)分析，是評(píng)價(jià)同類部門或單位間的相對(duì)有效性的決策方法。該方法是1978年由美國(guó)著名運(yùn)籌學(xué)家查恩斯（A.Charnes）、庫(kù)伯（W.Cooper）和E.Rhodes等基于“相對(duì)效率評(píng)價(jià)”概念發(fā)展起來(lái)的一種系統(tǒng)分析方法[4]。本文采用C2R模型。

（二）用DEA方法進(jìn)行云南省房地產(chǎn)投資效率評(píng)價(jià)

DEA方法主要研究同類型輸入輸出指標(biāo)間相對(duì)效率關(guān)系。DEA方法的房地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率評(píng)價(jià)的目的是直接反映全省房地產(chǎn)業(yè)的健康狀況。在本文的研究中，決策單元包含了云南省16個(gè)地級(jí)市區(qū)。本文選取指標(biāo)遵循代表性和可得性，選取8個(gè)指標(biāo)作為測(cè)算云南省房地產(chǎn)業(yè)投資績(jī)效的輸入和輸出指標(biāo)。

輸入指標(biāo)：房屋建筑企業(yè)總產(chǎn)值、建筑企業(yè)數(shù)、房屋建筑施工面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資額以及建筑企業(yè)資本金。

輸出指標(biāo)：房屋竣工面積、地方生產(chǎn)總值以及地方公共財(cái)政預(yù)算收入。

在輸入指標(biāo)中，房屋建筑企業(yè)總產(chǎn)值能比較好地反映云南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，施工面積和投資額亦能較好地反映房地產(chǎn)的投入現(xiàn)狀；在輸出指標(biāo)中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)反映于地區(qū)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成果亦能很好地反映在地方財(cái)政預(yù)算收入中。

二、案例分析

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源及整理

原始數(shù)據(jù)來(lái)源于《云南統(tǒng)計(jì)年鑒2013》。整理后，選取云南省16個(gè)地級(jí)市2012年數(shù)據(jù)作為房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出的研究樣本數(shù)據(jù)，如表1和表2所示。

對(duì)16個(gè)城市的變量描述性統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2012年16個(gè)地級(jí)市平均房地產(chǎn)企業(yè)投資約92億元；昆明市房地產(chǎn)投資額位居前列，達(dá)到1 259.31億元，西雙版納、迪慶、怒江、德宏和文山等城市的房地產(chǎn)投資額居于后幾位。

（二）構(gòu)建DEA模型

（三）綜合投資效率評(píng)價(jià)研究

按照同樣的計(jì)算模式可以得到其他15個(gè)決策項(xiàng)目的評(píng)價(jià)模型，應(yīng)用Matlab軟件進(jìn)行計(jì)算可以得到DEA有效性評(píng)價(jià)結(jié)果，如表3所示。

從表3可以看出，在云南省16個(gè)地級(jí)市中，DEA有效（θ*=1，并且s*+=0，s*-=0）的有6個(gè)地區(qū)分別是昆明、玉溪、麗江、臨滄、文山和西雙版納；其他10個(gè)地區(qū)分別是曲靖、保山、昭通、普洱、楚雄、紅河、大理、德宏、怒江和迪慶，其DEA都是非有效的，即DEA弱有效（θ*=1）。說(shuō)明云南省房地產(chǎn)業(yè)，除少數(shù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較均衡的地區(qū)外，整體投資效率是不均衡的，在整個(gè)行業(yè)內(nèi)存在投資效率不高的現(xiàn)象。

三、研究結(jié)論與啟示

本文運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析（DEA）法構(gòu)建了一個(gè)適度的房地產(chǎn)投入產(chǎn)出效率指標(biāo)體系，通過(guò)對(duì)云南省16個(gè)地級(jí)市進(jìn)行實(shí)證分析，較好地反映了云南省房地產(chǎn)業(yè)整體投資效率不高、投資過(guò)剩和產(chǎn)出不足的問(wèn)題。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，云南省除昆明、玉溪、麗江、臨滄、文山和西雙版納六個(gè)地區(qū)投入產(chǎn)出效率均衡外，其他地區(qū)投資效率不高。近年來(lái)，DEA有效的地區(qū)經(jīng)濟(jì)和優(yōu)越的地理位置、豐富的旅游資源，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，資源配置效率高，戰(zhàn)略發(fā)展突出，使其收益指標(biāo)均達(dá)到最佳水平。DEA弱有效的地區(qū)，主要表現(xiàn)為輸入過(guò)剩和輸出冗余。輸入過(guò)剩表示沒(méi)有充分利用資源，對(duì)市場(chǎng)考慮不周，導(dǎo)致投入過(guò)度，市場(chǎng)處于無(wú)效率狀態(tài)；輸出冗余表現(xiàn)系統(tǒng)產(chǎn)出冗余，產(chǎn)出過(guò)多時(shí)市場(chǎng)消化吃力。即可使系統(tǒng)中減少投入，擴(kuò)大產(chǎn)出；地方政府要鼓勵(lì)投資，消化過(guò)大的投入和冗余的產(chǎn)出。

云南省必須注重房地產(chǎn)業(yè)效率不高的現(xiàn)狀，及時(shí)體察市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，停止盲目無(wú)休止的投資，避免社會(huì)資源浪費(fèi)，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)業(yè)投資效率，促進(jìn)云南省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

通過(guò)從整體上分析云南省各地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，認(rèn)為在后續(xù)的發(fā)展中，應(yīng)重點(diǎn)考慮云南省非DEA 有效的區(qū)域，均衡產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；重點(diǎn)考慮房地產(chǎn)業(yè)的每一項(xiàng)投入帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，以及此項(xiàng)投入是否過(guò)量等問(wèn)題，并努力提高各項(xiàng)投入的利用率，從而進(jìn)一步提高云南省房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)產(chǎn)出，使云南省經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更加合理，房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率更加均衡。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 趙騰.基于實(shí)物期權(quán)理論的房地產(chǎn)投資決策模型研究及應(yīng)用[D].重慶：重慶交通大學(xué)，2013.

[3] 趙長(zhǎng)龍.基于貝葉斯理論的房地產(chǎn)投資決策研究[D].長(zhǎng)春：長(zhǎng)春工業(yè)大學(xué)，2012.

[4] Charnes A.Cooper W W，Phodes E.Measuring the efficienc y of DMU[J].European Journal of Operational Research，1978，（2）：429-444.

[5] 劉明芳，王卓甫.基于DEA 模型的工程項(xiàng)目投標(biāo)決策問(wèn)題研究[J].項(xiàng)目管理技術(shù)，2013，（1）：63-66.

[責(zé)任編輯 李 可]