薛葉振

摘要：精確、科學(xué)的成本核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的前提，也是企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)的基礎(chǔ)。本文從現(xiàn)實(shí)狀況出發(fā)，指出當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中出現(xiàn)的問(wèn)題，并提出針對(duì)性的解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 成本核算

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算存在的問(wèn)題

（一）成本核算的對(duì)象較為模糊

隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷壯大，其開發(fā)占用的土地都是成片的來(lái)進(jìn)行開發(fā)，建成后的產(chǎn)成品主要有商業(yè)用房、小區(qū)住房以及稍大的公寓等。目前主要有以下幾種方法對(duì)成本核算的對(duì)象進(jìn)行劃分，按照項(xiàng)目的區(qū)域、對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行分期、按照產(chǎn)品的類型或者把整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目作為成本核算的對(duì)象。這符合財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)文件第十三條要求，但是，具體要如何使用，還是要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行分析，再加上大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性，這都給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了核算對(duì)象確定上的困難。如果成本核算對(duì)象劃分的過(guò)為細(xì)致或者過(guò)粗，都會(huì)影響到成本核算的質(zhì)量，不利于成本的監(jiān)控，給成本分析造成困難。

（二）成本費(fèi)用分配的方法不合理

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個(gè)開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)中，這是比較明確的。但是對(duì)那些拆遷補(bǔ)償款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和配套設(shè)施費(fèi)用等間接費(fèi)用來(lái)說(shuō)，財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)文件第四十三條規(guī)定應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計(jì)入成本核算對(duì)象成本，但每家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會(huì)根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)確定劃分和分配的標(biāo)準(zhǔn)?？偟膩?lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本和費(fèi)用的分配任意性較強(qiáng)，在實(shí)際中還沒(méi)有形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)該行業(yè)進(jìn)行約束和管理。

（三）成本核算周期模糊

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程量大，持續(xù)的周期比較長(zhǎng)，也不存在明確的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定開發(fā)項(xiàng)目的核算周期，這為成本核算提出了巨大的挑戰(zhàn)。

（四）竣工決算拖延

成本核算應(yīng)遵從及時(shí)性，這樣能及時(shí)獲取開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本，與收入相配比，計(jì)算出項(xiàng)目的利潤(rùn)，結(jié)清相關(guān)稅費(fèi)，避免與稅務(wù)部門長(zhǎng)期糾纏。同時(shí)，也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，指導(dǎo)未來(lái)的項(xiàng)目開發(fā)?，F(xiàn)實(shí)情況卻恰恰相反，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張?jiān)颍藶橛幸獾赝涎禹?xiàng)目結(jié)算，還有如小區(qū)的個(gè)別配套設(shè)施沒(méi)有完成，公共設(shè)施暫時(shí)不能建設(shè)等等，這些問(wèn)題對(duì)于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目并不重大，卻影響了整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的決算時(shí)間。這樣既不利于企業(yè)的成本管理和成本控制工作，同時(shí)也會(huì)與國(guó)家的有關(guān)政策和稅收制度相沖突。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的對(duì)策

（一）明確成本核算對(duì)象

第一，以規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開發(fā)期數(shù)為成本核算的對(duì)象進(jìn)行成本的歸集。這種方法適用于那些開發(fā)規(guī)模較大、開發(fā)期較長(zhǎng)并且采用分期開發(fā)的形式進(jìn)行規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第二，以產(chǎn)品的開發(fā)形態(tài)作為成本核算的對(duì)象。這種方法適用于那些開發(fā)產(chǎn)品多樣的房地產(chǎn)企業(yè)，這樣成本的核算比較具有一定的可比性。第三，以單個(gè)的產(chǎn)品作為核算對(duì)象。這種情形適用于那些雖然開發(fā)規(guī)模大，耗費(fèi)較多，但是開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品只有一種。按照上述原則進(jìn)行核算對(duì)象的確定，有利于企業(yè)對(duì)成本費(fèi)用的監(jiān)控，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值的評(píng)估。

（二）合理確定成本費(fèi)用分配的方法

對(duì)于建筑安裝成本來(lái)說(shuō)，其有明確的歸集對(duì)象，但是對(duì)于間接的開發(fā)成本費(fèi)用來(lái)說(shuō)，則需要按照科學(xué)合理的方法對(duì)其進(jìn)行歸集和分配，比如說(shuō)，按照受益原則和配比原則等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，它們可以采取的方法有個(gè)別認(rèn)定法、價(jià)值分配法、占地面積比例、預(yù)算造價(jià)比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配，但是對(duì)于同一家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，該種方法已經(jīng)確定，應(yīng)當(dāng)保持它的一致性。個(gè)別認(rèn)定法可以說(shuō)是成本費(fèi)用分配中最好的形式，這樣能使成本費(fèi)用較為準(zhǔn)確地分配到產(chǎn)品當(dāng)中，但是其耗費(fèi)的人力物力也較多。對(duì)于那些開發(fā)完成后，就直接成塊出售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以采取按照面積比例進(jìn)行分配的方法。而對(duì)于按價(jià)值分配的方法，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并作為成本費(fèi)用分配的依據(jù)，這也是現(xiàn)實(shí)中最常用的方法之一。對(duì)成本費(fèi)用的合理分配，能幫助企業(yè)更好地進(jìn)行利潤(rùn)的評(píng)估和管理，因此，應(yīng)當(dāng)使用合理的方法對(duì)其進(jìn)行歸集和分配。

（三）合理確定成本核算周期

確定開發(fā)項(xiàng)目的周期，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)決定。如果項(xiàng)目的規(guī)模較小，持續(xù)時(shí)間較短，那么可以按照整體項(xiàng)目的周期來(lái)確定成本核算的周期，這樣既能與項(xiàng)目的建設(shè)期進(jìn)行匹配，又能及時(shí)做好成本核算工作。但是，如果項(xiàng)目的規(guī)模較大，持續(xù)期間較長(zhǎng)，按照整體項(xiàng)目的建設(shè)周期來(lái)確定成本核算周期就不太合適，這樣削弱了成本信息的時(shí)效性，目前，實(shí)踐中的操作方法是以規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開發(fā)期數(shù)施工期來(lái)作為成本核算的周期，如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)占地100畝、容積率為2，建筑密度為30%的商品房住宅區(qū)，該項(xiàng)目規(guī)劃部門審批的總平圖確定的開發(fā)期數(shù)分3期進(jìn)行施工。第1期開發(fā)用地50畝，施工期（含：建安工程、景觀綠化工程、小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施配套工程等）為3年，第2期開發(fā)用地30畝，施工期為2.5年，第3期開發(fā)用地20畝，施工期為2年。各期項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)期即為成本核算周期。

（四）及時(shí)進(jìn)行竣工決算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算前，必須擁有已經(jīng)發(fā)生的成本費(fèi)用的細(xì)致、全面的記錄，對(duì)于未建設(shè)完成的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)可能發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行估計(jì)，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)成本預(yù)估人才的培養(yǎng)，提高會(huì)計(jì)人員相關(guān)的業(yè)務(wù)素質(zhì)。在會(huì)計(jì)核算方面，可以通過(guò)“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程支出通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。

三、結(jié)束語(yǔ)

成本核算是企業(yè)的一項(xiàng)重要工作，是企業(yè)成本控制的基礎(chǔ)，為企業(yè)決策提供了非常有價(jià)值的決策信息。加強(qiáng)成本核算，在任何企業(yè)都應(yīng)受到高度重視。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算有其自身的特點(diǎn)，開發(fā)項(xiàng)目的周期較長(zhǎng)，成本項(xiàng)目復(fù)雜多樣，核算難度較大，因此問(wèn)題也非常突出。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在核算開發(fā)成本時(shí)，主要存在著成本核算的對(duì)象較為模糊、成本費(fèi)用分配的方法不合理、成本核算周期模糊、竣工決算拖延這四個(gè)方面的問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題，要對(duì)癥下藥，明確核算對(duì)象的歸屬，采用合適的方法進(jìn)行成本分配，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，確定成本核算周期，及時(shí)進(jìn)行竣工核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分重視上述問(wèn)題，加強(qiáng)自身管理。

（作者單位：福建省漳州鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）endprint