◎ 趙秋明（義烏產(chǎn)權(quán)交易所，義烏322000）

義烏：創(chuàng)新短時(shí)報(bào)名模式 招租項(xiàng)目競(jìng)價(jià)增值

◎ 趙秋明（義烏產(chǎn)權(quán)交易所，義烏322000）

近日，義烏產(chǎn)權(quán)交易所（以下簡(jiǎn)稱“交易所”）受義烏市公共資產(chǎn)管理中心委托，對(duì)位于義烏市稠州北路8號(hào)的花來(lái)香大樓向社會(huì)進(jìn)行公開招租。標(biāo)的委托租金底價(jià)為550萬(wàn)元/年，經(jīng)110輪次的激烈競(jìng)價(jià)，最終以1310萬(wàn)元/年成交，增幅達(dá)138.18%，按10年租期金額計(jì)算，累計(jì)凈增9559.20萬(wàn)元。

1 項(xiàng)目背景

花來(lái)香大樓位于義烏市稠州北路8號(hào)，地處稠州北路和義東路交口，大樓主樓一棟，地上13層，地下1層，裙樓若干，建筑面積為14909平方米。原系義烏市公安局交警大樓，后來(lái)由義烏市天龍實(shí)業(yè)有限公司承租了此大樓，租賃期限為10年，起租年租金為110萬(wàn)元/年，從第二年開始，按物價(jià)部門公布的社會(huì)零售價(jià)指數(shù)增減。期滿后，由出租人義烏市公安局按合同約定正式收回該大樓，并根據(jù)市政府相關(guān)要求移交給義烏市公共資產(chǎn)管理中心管理。

2013年，義烏市國(guó)有房屋、土地使用權(quán)競(jìng)價(jià)會(huì)在義烏產(chǎn)權(quán)交易所舉行

2 項(xiàng)目操作

為保證國(guó)有房產(chǎn)招租業(yè)務(wù)的公開規(guī)范，保證國(guó)有資產(chǎn)保值增值，義烏市公共資產(chǎn)管理中心委托交易所對(duì)該樓進(jìn)行公開招租。委托方、交易所對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行了充分調(diào)查，擬定招租方案，并對(duì)方案進(jìn)行反復(fù)修改，最終付諸實(shí)施。交易過(guò)程堅(jiān)持“公開、公平、公正”的原則，力避人為因素干擾，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目完全市場(chǎng)化運(yùn)作。

一是按照項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行設(shè)計(jì)招租方案，制定招租文書。交易所通過(guò)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)的的詳細(xì)了解后，擬定了招租方案：租賃用途定位為商務(wù)、經(jīng)營(yíng)；租期為10年；并加入人性化條件設(shè)計(jì)，給予承租人5個(gè)月的裝修期，期間免收租金。交易所在充分考慮到承租人的各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)后，將項(xiàng)目標(biāo)的的基本情況、交易條件、注意事項(xiàng)、重要事項(xiàng)處理、權(quán)利義務(wù)分配等內(nèi)容進(jìn)行了充分披露，為意向承租方提供了完整的判斷依據(jù)，以避免后續(xù)租賃期間產(chǎn)生糾紛。同時(shí)承諾招租文件所披露的交易條件具有法律效力，在以后的租賃協(xié)議中將全部寫入，不做任何實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，避免人為因素對(duì)交易條件的干擾，保證所有意向承租方之間的實(shí)質(zhì)平等，減少其交易費(fèi)用。

二是一方面交易所以“低門檻”的要求，面向所有合法合規(guī)的個(gè)人和單位，吸引更多潛在意向承租方參與競(jìng)價(jià)，以更廣泛的市場(chǎng)參與度來(lái)發(fā)現(xiàn)真實(shí)的交易價(jià)格。另一方面交易所又通過(guò)較高的租金和資金要求（如底價(jià)550萬(wàn)元/年、每年租金遞增5%，保證金100萬(wàn)元等），促使競(jìng)租人更加謹(jǐn)慎行事，充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目測(cè)算，避免魯莽和不負(fù)責(zé)任的交易行為。

三是大力宣傳推介，廣泛征集意向承租方。項(xiàng)目在交易所正式掛牌后，交易所通過(guò)在本所網(wǎng)站和義烏市公共資源交易網(wǎng)站同步發(fā)布信息，在《義烏商報(bào)》使用較大篇幅連續(xù)刊登公告，通過(guò)短信發(fā)送信息向重點(diǎn)客戶進(jìn)行專項(xiàng)推介等方式，充分推廣項(xiàng)目信息，廣泛吸引潛在意向承租方。信息披露后，來(lái)電咨詢、上門了解的客戶絡(luò)繹不絕。

四是采用短時(shí)、分組、封閉式報(bào)名模式，力避人為因素干擾。交易所對(duì)項(xiàng)目正式的報(bào)名工作采取了短時(shí)分組封閉式報(bào)名方式，報(bào)名時(shí)間控制在9時(shí)至13時(shí)的半天時(shí)間內(nèi)。工作人員分成3個(gè)小組分別接受報(bào)名，意向承租方在提交報(bào)名、交納保證金后便離開。工作人員將報(bào)名資料統(tǒng)一匯總，并做到嚴(yán)格保密。當(dāng)日下午15時(shí)即進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)段。

五是報(bào)名、競(jìng)價(jià)在一日內(nèi)完成。在規(guī)定的報(bào)名時(shí)段內(nèi)，交易所共收到有效報(bào)名人（自然人、法人）35人，其中吸引到包括金華一百、金華市江浙蘇寧電器、浙江老百姓大藥房、浙江有加利連鎖等金華地區(qū)優(yōu)秀的經(jīng)銷企業(yè)參與。在下午的競(jìng)價(jià)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)過(guò)110輪的激烈競(jìng)價(jià)，最終，金華市江浙蘇寧電器有限公司以首年租金1310萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得該樓10年的使用權(quán)，并于成交后5個(gè)工作日內(nèi)，一次性付清了第一年的租金及履約保證金。

3 項(xiàng)目啟示

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的精心策劃，周密部署，創(chuàng)新方式，規(guī)范運(yùn)作，是保證項(xiàng)目順利完成的前提。類似該項(xiàng)目的單個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目很容易出現(xiàn)意向受讓方之間相互串通，統(tǒng)一價(jià)格，壓低價(jià)格的狀況。因此，針對(duì)這種情況，交易所在詳細(xì)策劃方案后，采取了短時(shí)、分組、封閉式的報(bào)名方式，要求意向承租方完成報(bào)名、交足保證金即行離開。工作人員將資料收取、資料審核、接收保證金工作整個(gè)過(guò)程一氣呵成地完成，報(bào)名工作完成立即進(jìn)行信息匯總，然后馬上組織進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，整個(gè)過(guò)程環(huán)環(huán)相扣、步步推進(jìn)，有效地避免了人為因素的干擾和可能的串標(biāo)行為，確保項(xiàng)目運(yùn)作公開、公平、公正、規(guī)范，不僅在項(xiàng)目中避免了國(guó)有資產(chǎn)流失，也在項(xiàng)目完成后達(dá)到了國(guó)有資產(chǎn)增值的良好效果。

（作者為義烏產(chǎn)權(quán)交易所總經(jīng)理）