李君冉　王青朋

1.沈陽工業(yè)大學研究生學院，遼寧　沈陽　110870；

2.沈陽工業(yè)大學電氣工程學院，遼寧　沈陽　110870

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城鎮(zhèn)化進程中農(nóng)村宅基地使用權法律制度研究

李君冉1王青朋2

1.沈陽工業(yè)大學研究生學院，遼寧沈陽110870；

2.沈陽工業(yè)大學電氣工程學院，遼寧沈陽110870

摘要：我國是人均土地相對不足的農(nóng)業(yè)大國，土地是農(nóng)業(yè)國家一切生活和生產(chǎn)的基礎，對于城市房地產(chǎn)市場的規(guī)范與發(fā)展，國家制定了一系列的政策和法律法規(guī)，但是對于我國農(nóng)村的宅基地使用權卻缺少必要的法律規(guī)范。①因此，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的背景下，對宅基地的使用權進行系統(tǒng)的理論研究，解決現(xiàn)實中存在的有關宅基地使用權的糾紛，具有重要的理論價值與現(xiàn)實意義。

關鍵詞：城鎮(zhèn)化進程；宅基地使用權；法律研究

一、農(nóng)村宅基地使用權的定義與特征

(一)農(nóng)村宅基地使用權定義

根據(jù)《物權法》152條的規(guī)定：宅基地使用權人有權在法律范圍內(nèi)占有使用集體土地，有權依法在該土地上建造住宅及其附屬設施。所以，農(nóng)村宅基地使用權，是指宅基地使用權人依法享有占有、使用集體所有的土地，并在該土地上建造房屋，及其他附著物，并具有排除他人干涉的權利。

(二)農(nóng)村宅基地使用權的特征

第一，農(nóng)村宅基地使用權主體身份限定性。農(nóng)村宅基地使用權作為我國所獨有的物權制度，屬用益物權，體現(xiàn)了國家對農(nóng)民權益的保護。根據(jù)《物權法》、《土地管理法》等相關法律規(guī)定，宅基地使用權的權利主體只能是本集體經(jīng)濟組織的成員，主體具有特定性，對本集體經(jīng)濟組織以外的人或者單位取得該權利的可能性做了法律上的排除。

第二，農(nóng)村宅基地使用權客體的特定性。根據(jù)我國《土地管理法》可知：農(nóng)村和城郊的土地，屬于農(nóng)民集體所有，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外；宅基地以及自留地、自留山，均屬農(nóng)民集體所有，法律無例外規(guī)定。可見，宅基地使用權的客體是由國家法律明確規(guī)定，僅限于農(nóng)村集體所有的土地，而城市國有土地上的住宅用地不適用宅基地使用權的相關規(guī)則。

第三，農(nóng)村宅基地使用權取得的審批性。我國《土地管理法》規(guī)定，具備宅基地使用權資格的村民應當經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣級兩級人民政府的審批，才能依法取得宅基地使用權。可見宅基地使用權的取得不僅要求主體合法，而且仍需依法履行一定的程序。

第四，農(nóng)村宅基地使用權原始取得的無償性。宅基地使用權具福利性。在我國農(nóng)村，宅基地是通過申請取得的，宅基地申請無需繳納土地使用費，可以無償取得、無限期使用。宅基地使用權的無償取得制度體現(xiàn)了國家對減輕農(nóng)民負擔、保障農(nóng)民合法權益所做的努力。

二、城鎮(zhèn)化進程中農(nóng)村宅基地使用權存在的問題

(一)農(nóng)村宅基地大面積閑置，土地資源浪費

隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，農(nóng)民工大量進城，農(nóng)村中開始出現(xiàn)大量閑置宅基地，閑置的宅基地本應依法退出，但是由于當前我國法律對宅基地的退出缺乏必要的規(guī)定，基于農(nóng)村宅基地與房屋的流轉受到法律的種種限制等因素，導致大量的宅基地被閑置浪費，這不僅不利于農(nóng)村宅基地的充分使用，更不利于保護農(nóng)民對宅基地的經(jīng)濟利益。

(二)農(nóng)村宅基地使用權隱性交易普遍，集體資產(chǎn)流失嚴重

在房地產(chǎn)市場的驅動下，很多農(nóng)民為了經(jīng)濟利益都希望將手中閑置的房屋和宅基地變現(xiàn)。與此同時，由于城市房價居高不下，城鎮(zhèn)市民中的一些低收入者開始尋求到農(nóng)村中購買低價“小產(chǎn)權房”，在現(xiàn)階段“小產(chǎn)權房”違反我國法律，隨著城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買房屋的的增加，使得隱性交易市場“應運而生”。

(三)農(nóng)村宅基地使用權登記及管理秩序混亂

由于我國對宅基地使用缺乏科學合理的規(guī)劃和管理，村民建房各行其是，村內(nèi)房屋與道路錯綜復雜，農(nóng)村住房建設大多處于無序狀態(tài)。我國現(xiàn)行法律對宅基地使用權的登記機關缺乏明確具體的規(guī)定，這導致農(nóng)村中大部分農(nóng)村房屋和宅基地使用權無明確的產(chǎn)權歸屬，農(nóng)民權益無法得到有效保障。

三、城鎮(zhèn)化進程中農(nóng)村宅基地使用權制度完善

(一)建立完善的農(nóng)村宅基地使用權退出制度

法律法規(guī)應進一步明確宅基地使用權退出的條件、程序和補償制度，使退出機制有法可依。同時，對于農(nóng)村宅基地及房屋也應當建立完善的登記制度，實踐中農(nóng)民只有宅基地證而無房產(chǎn)證，這不利于農(nóng)民維護其房屋財產(chǎn)權。

(二)建立規(guī)范的農(nóng)村宅基地使用權流轉制度

農(nóng)村宅基地使用權的轉讓在農(nóng)村中需求較大，農(nóng)村中多數(shù)農(nóng)民為了改善生活及生產(chǎn)的需要不得已而轉讓自己的宅基地使用權。規(guī)范農(nóng)村的宅基地使用權流轉制度，一方面，從形式上固定村民對房屋的所有權形式。另一方面，宅基地使用權自由流轉只允許在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行，并規(guī)定只有在一定條件和范圍下宅基地使用權才可向本集體經(jīng)濟組織以外的人轉讓。

(三)加快推進農(nóng)村宅基地使用權確權登記

進一步推進宅基地使用權確權登記發(fā)證工作，使得不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度更健全，做到有法可依，實現(xiàn)統(tǒng)一調查、統(tǒng)一確權登記、統(tǒng)一發(fā)證，這將有利于維護農(nóng)民合法權益，促進農(nóng)村社會秩序和諧穩(wěn)定；在城鎮(zhèn)化進程中，必將進一步深化農(nóng)村改革，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，進而建立實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

[注釋]

①王小瑩.我國農(nóng)村宅基地使用權制度研究[M].北京：中國民主法治出版社，2014.1.

[參考文獻]

[1]王小瑩.我國農(nóng)村宅基地使用權制度研究[M].北京：中國民主法治出版社，2014.

[2]任中秀.農(nóng)村宅基地使用權制度研究[M].山東：山東大學出版社，2012.

[3]黃幼名.農(nóng)村宅基地使用權的登記研究[J].大科技，2014.

作者簡介：李君冉，女，沈陽工業(yè)大學研究生學院，碩士研究生，研究方向：民商法；王青朋，男，沈陽工業(yè)大學電氣工程學院，博士研究生，研究方向：電機與電器。

中圖分類號：D922.33

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2015)31-0204-01