文/金容蘭 吉林省汪清縣房屋產(chǎn)權(quán)管理中心 吉林汪清 133200

淺論房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理職能

文/金容蘭 吉林省汪清縣房屋產(chǎn)權(quán)管理中心 吉林汪清 133200

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重要支柱，它的發(fā)展對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的發(fā)展有著重要的影響。同時(shí)，對(duì)滿(mǎn)足城鎮(zhèn)居民的住房需要，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，保障居民生活，發(fā)揮了重要作用。目前，我國(guó)在房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理方面還存在著一些問(wèn)題。不但制約著房地產(chǎn)業(yè)是否能健康發(fā)展，同時(shí)也制約著我國(guó)人民的生活水平發(fā)展。因此，加強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理，明確職能是完善我國(guó)住房改革和建設(shè)的關(guān)鍵。

房屋產(chǎn)權(quán)；產(chǎn)籍；管理職能；研究

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，有關(guān)房屋投訴和爭(zhēng)議越來(lái)越多，其中比較多地集中在房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍上。房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍問(wèn)題主要出現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理職能欠缺，監(jiān)管不嚴(yán)，管理漏洞多，導(dǎo)致房屋非法交易行為日益突出，嚴(yán)重影響了產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的準(zhǔn)確性、嚴(yán)肅性和科學(xué)性。給房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成混亂，給房屋權(quán)利人的合法權(quán)益帶來(lái)很大的影響。因此，需要進(jìn)一步明晰房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理職能，加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，確保維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，規(guī)范房產(chǎn)交易行為，為我國(guó)城市和農(nóng)村改造和建設(shè)提供準(zhǔn)確的依據(jù)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的特點(diǎn)

產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、使用全過(guò)程的一種管理體系，科學(xué)系統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，能夠維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理主要是指產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料的管理。包括房地產(chǎn)平面圖、檔案、房地產(chǎn)卡片、權(quán)屬賬冊(cè)四部分組成。因其資料的嚴(yán)謹(jǐn)性和特殊性，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理具有以下特點(diǎn)。

1、真實(shí)性和嚴(yán)肅性。真實(shí)性是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的根本特點(diǎn)。失去的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的真實(shí)性，就失去了有效性。它應(yīng)該真實(shí)地記錄、反映產(chǎn)權(quán)的沿革，必須與實(shí)際相符，必須能清晰地記載產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)范圍。一旦出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)能起到參考和憑證作用。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是一項(xiàng)嚴(yán)肅的工作，嚴(yán)禁記錄模糊不清。

2、專(zhuān)業(yè)性、政策性。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的工作，從一開(kāi)始房屋辦證申請(qǐng)人的資格審查、房屋測(cè)繪到制圖、產(chǎn)權(quán)檔案建立等一系列工作，形成相應(yīng)的契約、權(quán)證、圖表、文件等，通過(guò)這些不同形式和載體的歷史記錄，來(lái)記載和反映房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的演變和房屋狀況。另外，產(chǎn)籍資料有自己專(zhuān)業(yè)的管理方法。有著很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性和政策性，尤其是其中房地產(chǎn)平面圖的測(cè)繪、房屋面積的丈量等都體現(xiàn)出了較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，沒(méi)有受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的工作人員難以勝任。

3、嚴(yán)謹(jǐn)性、規(guī)范性。房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理必須高度保持圖、卡、卷、冊(cè)與房屋現(xiàn)狀的一致。有著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?、?guī)范的專(zhuān)業(yè)要求。只有這樣才能使產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料檔案成為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的重要工具。

4、動(dòng)態(tài)性、法律性。隨著時(shí)間的推移，房屋狀況的不斷變化，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料必須不斷地補(bǔ)充、完善，針對(duì)發(fā)生的實(shí)際情況，對(duì)原有材料予以更改，自始至終反映房屋產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實(shí)情況，這決定了房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理具有很強(qiáng)的動(dòng)態(tài)性。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料是房地產(chǎn)部門(mén)和人民法院處理相關(guān)糾紛的重要的法律依據(jù)，具有很強(qiáng)的法律效力。

5、管理人員需要有較高的綜合素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)能力。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是一項(xiàng)政策性強(qiáng)、業(yè)務(wù)技術(shù)高、應(yīng)用法律法規(guī)較多的工作，在具體工作中要涉及到房地產(chǎn)管理方面的法律制度、測(cè)繪，以及檔案學(xué)等業(yè)務(wù)內(nèi)容，因此管理人員不僅要熟練的利用《憲法》、《稅法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)和相關(guān)文件，還要擁有測(cè)繪技術(shù)、檔案管理知識(shí)，對(duì)工作人員綜合素質(zhì)要求很高。

二、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的職能

1、房屋產(chǎn)權(quán)的初始登記、變更登記及他項(xiàng)權(quán)證登記。一般要求申請(qǐng)人要在新建房屋竣工3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，提交土地使用權(quán)出讓合同等完備的資料；當(dāng)房屋法定名稱(chēng)變更，房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)、房屋名稱(chēng)等情形發(fā)生變化，一般要求權(quán)利人要在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)進(jìn)行變更等登記，提交房屋所有權(quán)證等完備資料件。

2、各類(lèi)情況的房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的審核登記。（1）私有房屋申請(qǐng)翻、改建的產(chǎn)權(quán)審核，在當(dāng)事人提交翻、改建申請(qǐng)完備的資料后予以審核。（2）對(duì)轄區(qū)內(nèi)法律規(guī)定的各類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進(jìn)行登記造冊(cè)，建立完備數(shù)據(jù)。（3）為加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，對(duì)轄區(qū)內(nèi)房屋租賃情況進(jìn)行登記，以了解房產(chǎn)的變化。

3、商品房面積測(cè)算、房屋登記所需圖紙的測(cè)繪及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記所需的房產(chǎn)測(cè)繪基礎(chǔ)資料工作。主要是根據(jù)國(guó)家和地區(qū)的房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范和實(shí)施細(xì)則等，對(duì)房屋及其用地的相關(guān)信息進(jìn)行采集，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易、利用，以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供有效數(shù)據(jù)和資料。

4、各類(lèi)檔案的收集、整理、立卷、歸檔和房產(chǎn)檔案的查詢(xún)、出具房產(chǎn)檔案確權(quán)證明等檔案利用工作。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案是最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)和資料，對(duì)其有專(zhuān)門(mén)的規(guī)定，檔案材料的收集要完備，不能有缺失、模糊和差錯(cuò)；歸檔的材料，還要做到格式統(tǒng)一、字跡工整、條理清晰；要保持檔案資料的整潔，不能有任何污染和磨損；檔案存放要排列整齊有序，便于查找和利用；檔案不能轉(zhuǎn)借和涂改，不能代他人閱檔，也不準(zhǔn)他人私自摘抄和復(fù)印，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案有著很強(qiáng)的法律性，是相關(guān)部門(mén)處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)，需要永久保存的資料

三、房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理職能的改革方向

1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍職能進(jìn)一步向綜合性發(fā)展

從當(dāng)前的情況看，有些地區(qū)將房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理分設(shè)，其弊端日益暴露，兩者在利益分配上所產(chǎn)生的分歧，使得雙方要花費(fèi)大量的精力用于關(guān)系協(xié)調(diào)上，降低了工作效率和工作質(zhì)量。從目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，建立一個(gè)房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍職能管理合為一體是大勢(shì)所趨，是經(jīng)濟(jì)一體化和產(chǎn)權(quán)、交易一體化管理發(fā)展的需要，能夠較好地簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序，縮短了群眾的辦事時(shí)限，有利于工作效率和政府形象的提升。

2、拓寬鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)發(fā)證業(yè)務(wù)

雖然農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得了一定的成績(jī)，但是我國(guó)多數(shù)縣區(qū)的大部分人口還是以分布在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村居多。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件收入水平和居住觀(guān)念都發(fā)生了很大的變化，建制鎮(zhèn)的居民將大幅增加，縣級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)含著巨大的潛力。但從各地近年來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)證業(yè)務(wù)來(lái)看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍是比較緩慢，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍職能應(yīng)該向這方面傾斜。

[1] 周亮,耿繼進(jìn),黃建新.深圳市未登記私房批量評(píng)估體系探索.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè),2015,(9).