文/王之泰

專欄

觀海

文/王之泰

一個(gè)老朋友每年夏天都要去北戴河，今年去時(shí)照例邀請(qǐng)我一起去觀海，我非常感謝地回絕說，藍(lán)色大海見識(shí)過，不愿意再去了，現(xiàn)在還有精力，需要在書本的“苦?！敝衅床?，要寫一本書，把我的一本名為《物流‘灰大陸’》的書完成，這是一件很苦的差事。我們都離不開海，你去藍(lán)海享受，而我在“苦中有樂”的苦海中也是一種享受。

正好，最近幾個(gè)月，還有一個(gè)有關(guān)“海”的話題引起人們的重視和思考，那就是商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)方面的“藍(lán)?！?、“紅?！钡膯栴}，本人借此機(jī)會(huì)也對(duì)此議論一番。

商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)風(fēng)光無限，是中國(guó)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展起來一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，本人當(dāng)年年富力壯也曾經(jīng)對(duì)其有所期待，關(guān)注了一段時(shí)間。之后與之隔絕了很長(zhǎng)時(shí)間，但是仍然沒有忘記對(duì)其的關(guān)注，前些年，一次偶然的機(jī)會(huì)又接觸到了這個(gè)問題，真正體會(huì)到了什么叫作“刮目相看”——當(dāng)年的商業(yè)地產(chǎn)像“藍(lán)海”，充滿活力和機(jī)遇，今天變成了“壓力重重的紅?！?。紅海畢竟還是“?！辈皇堑鬲z，相信我國(guó)的商業(yè)能夠有效應(yīng)對(duì)這個(gè)困難，當(dāng)然需要假以時(shí)日，需要做出安排，現(xiàn)在還為時(shí)不晚。

今天，筆者關(guān)心的重點(diǎn)并不是“壓力重重的紅?！?，而是關(guān)心物流地產(chǎn)，這個(gè)關(guān)心從十幾年前普洛斯進(jìn)入中國(guó)就開始了。大型國(guó)際物流公司在20世紀(jì)80年代相繼進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。例如最先進(jìn)入的德國(guó)的DHL（敦豪），以后陸續(xù)有美國(guó)的FedEx（聯(lián)邦快遞）、UPS（聯(lián)合包裹服務(wù)公司）、伯靈頓公司（BAX），荷蘭的天地（TNT）等，這里面不乏世界五百?gòu)?qiáng)有實(shí)力的物流企業(yè)。2003年，普洛斯開始進(jìn)入中國(guó)，最初是在上海成立了地區(qū)總部，四年的時(shí)間，普洛斯便把它的業(yè)務(wù)擴(kuò)展到中國(guó)18個(gè)城市，涉及到了40個(gè)物流園區(qū)和項(xiàng)目，物流地產(chǎn)總面積將近70萬(wàn)平方米，這在當(dāng)時(shí)是很大的數(shù)字。這些城市幾乎囊括了中、南部地區(qū)的主要發(fā)達(dá)城市，包括北京、天津、青島、大連、南京、蘇州、無錫、上海、杭州、寧波、嘉興、廣州、深圳、佛山、武漢、長(zhǎng)沙、成都和重慶。可以說，普洛斯以非常堅(jiān)定的決心和驚人的速度在中國(guó)發(fā)展，普洛斯在中國(guó)明確指向“倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)”，實(shí)際上是物流地產(chǎn)，然而當(dāng)時(shí)“物流地產(chǎn)”這個(gè)名稱還沒有出現(xiàn)。

不少人感受到這是個(gè)新的事物，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)界有相當(dāng)沖擊，對(duì)它抱有學(xué)習(xí)之情、警惕之心，本人也為此發(fā)表過兩篇文章：《普洛斯的到來》和《學(xué)習(xí)普洛斯、警惕普洛斯》。

上述所說是十幾年前的事情了，現(xiàn)在是什么狀況？筆者用簡(jiǎn)單的一些數(shù)據(jù)基本可以說明問題：

先從普洛斯說起，十年后的今天，普洛斯已經(jīng)持有中國(guó)760萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)面積，市場(chǎng)份額超過了這個(gè)領(lǐng)域的半壁江山，高達(dá)59%。

再說國(guó)內(nèi)的企業(yè)，我國(guó)萬(wàn)科、綠地等大型的、在其他領(lǐng)域非常成功的地產(chǎn)開發(fā)商也都紛紛瞄準(zhǔn)了物流地產(chǎn)，網(wǎng)上報(bào)道：僅長(zhǎng)三角地區(qū)的上海、江蘇、浙江，2008年至2014年第二季度，三個(gè)地區(qū)依次實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)成交租金年增長(zhǎng)率為8%、10.8%、9.3%，復(fù)合增長(zhǎng)率7.5%、9%、8%?？礃幼尤匀惶幱诟咚侔l(fā)展之中。

整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)還處于高速發(fā)展時(shí)期，除了數(shù)量的需求增長(zhǎng)之外，還有許多新生的業(yè)態(tài)需要物流地產(chǎn)的支持。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，發(fā)展是主流，會(huì)有很多機(jī)遇，需要保持樂觀的態(tài)度。

對(duì)于物流地產(chǎn)的現(xiàn)狀，看法是有分歧的，說法很多，有兩個(gè)典型的看法：第一種看法是“物流地產(chǎn)紅海已經(jīng)形成”，“下一個(gè)是物流地產(chǎn)紅海”甚至把它和商業(yè)地產(chǎn)紅海等同；另一種看法認(rèn)為兩者有區(qū)別，“物流地產(chǎn)步入了一個(gè)黃金時(shí)代地產(chǎn)的新藍(lán)?！薄Ｇ耙粋€(gè)看法產(chǎn)生的結(jié)果是：把防止和解決物流地產(chǎn)紅海效應(yīng)放在主要地位，已經(jīng)有商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)很好的老師，不太擔(dān)心這個(gè)問題的解決；后面一個(gè)看法產(chǎn)生的結(jié)果是：在抓住機(jī)遇致力于物流地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候，千萬(wàn)不要忘記商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)的老路，防止開發(fā)過度，要“藍(lán)?！辈灰凹t海”。要長(zhǎng)期在“藍(lán)?！敝袝秤?，不要在“紅?！敝衅床珤暝?/p>

物流地產(chǎn)的問題不是太明朗，這個(gè)領(lǐng)域還缺乏全面的、系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，但是，不管怎么說，無論現(xiàn)在的現(xiàn)實(shí)狀況是什么樣，這個(gè)問題已經(jīng)不是偽命題，在商業(yè)地產(chǎn)之后，物流地產(chǎn)確實(shí)很熱，需要我們認(rèn)真對(duì)待了！

海是巨大的、無限的、充滿機(jī)遇和挑戰(zhàn)的，海中無論是平靜的漣漪還是掀起如山的巨浪都是自然的、正常的現(xiàn)象，無論是苦海、藍(lán)海還是紅海都是如此，重要的是我們要拼搏并且取得成功。