文/本刊記者 李冰漪

特別策劃

物流地產(chǎn)
——房企轉(zhuǎn)型的探索之路——物流地產(chǎn)現(xiàn)狀綜述

特別策劃|物流地產(chǎn)——駛?cè)肱畈l(fā)展快車道

文/本刊記者 李冰漪

物流地產(chǎn)一超多強(qiáng)

2014年是房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬，傳統(tǒng)房企在土儲及宏觀調(diào)控的壓迫下艱難前行；住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)全線蕭條，有人宣稱房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時代已結(jié)束。但處于行業(yè)細(xì)分市場的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尤其是物流地產(chǎn)，卻一枝獨(dú)秀，成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要方向。這期間，萬科進(jìn)軍物流地產(chǎn)，光谷聯(lián)合、億達(dá)中國、宏泰發(fā)展在港交所掛牌上市……同時，工業(yè)用地集約化、工業(yè)用地彈性出讓、工業(yè)用地存量盤活等一系列中央及地方政策法規(guī)相繼出臺，更為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的加速發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。

其實近些年來，國內(nèi)物流地產(chǎn)已經(jīng)逐漸進(jìn)入快速成長期。基于個人消費(fèi)增長、電商崛起等所帶來空前的物流倉儲的需求，以及該產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的收益、廣闊的發(fā)展空間，越來越多的房企趁物流地產(chǎn)市場需求旺盛積極進(jìn)入、加快轉(zhuǎn)型、拓寬盈利渠道。

早在2003年，美國物流地產(chǎn)巨頭普洛斯便進(jìn)軍中國，而以寶灣、宇培為典型代表的本土物流地產(chǎn)運(yùn)營商在2005年開始加強(qiáng)在該領(lǐng)域市場的投資、布局力度。2014年，阿里巴巴、百度和騰訊迅速擴(kuò)張電商的線下實體資產(chǎn)，并且金融機(jī)構(gòu)中國平安也高調(diào)宣布進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，投入巨資在市場上獲取資源。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，目前地產(chǎn)界除了萬科、綠地、復(fù)星這樣的大公司，一些園區(qū)類的開發(fā)企業(yè)也在轉(zhuǎn)型做物流，如華夏幸福、東湖高新等。DTZ戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示：“正是由于本土物流地產(chǎn)運(yùn)營商的謀變，使得其和除普洛斯之外的其他外資物流地產(chǎn)運(yùn)營商之間，無論在建筑面積，還是市場份額，抑或是建造質(zhì)量等方面，旗鼓相當(dāng)、難分伯仲。由此，也形成現(xiàn)時中國物流地產(chǎn)的鮮明市場格局——一超多強(qiáng)?！?/p>

雖然物流地產(chǎn)是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營——通常一個物流項目的培育期在3～5年，如果按照行業(yè)10%的回報率，等到物流項目收回投資，需10年之久。但北京建設(shè)營銷總監(jiān)、上海凡宜和倉儲有限公司常務(wù)副總經(jīng)理鄭衛(wèi)華透露，從目前國內(nèi)物流地產(chǎn)行情來看，市場還是供不應(yīng)求的，一般地段的倉儲項目的收益率至少能達(dá)到6%～8%，在一些好的地段收益率能做到更高。

探索新的利潤空間

業(yè)內(nèi)專家分析，正是房地產(chǎn)拐點的出現(xiàn)加速了房地產(chǎn)企業(yè)謀求多元化業(yè)務(wù)的步伐，而進(jìn)軍物流地產(chǎn)能否為房地產(chǎn)企業(yè)增添新的利潤增長空間？對于此，業(yè)內(nèi)評論認(rèn)為，土地增值預(yù)期能夠為物流地產(chǎn)提供基本的利潤保障。而能否在物流地產(chǎn)領(lǐng)域成功掘金，還要看這些房地產(chǎn)企業(yè)能否成功運(yùn)營物流地產(chǎn)。

中物天成咨詢規(guī)劃事業(yè)部總裁孔慶廣認(rèn)為，物流地產(chǎn)能否成功，關(guān)鍵在于其功能定位和后期的招商運(yùn)營。“物流園區(qū)和商業(yè)、住宅不一樣，不僅僅是建幾個倉庫，更重要的是采用先進(jìn)的管理模式，提供一系列增值服務(wù)，包括人才培養(yǎng)、行政支援、信息服務(wù)、物流金融等全方位的服務(wù)。它追求的是一種持續(xù)而穩(wěn)定的利潤回報，因此后期招商運(yùn)營要求具備更加專業(yè)、更加復(fù)雜的管理能力。”

而在目前，我國物流園區(qū)在開發(fā)運(yùn)營過程中，政府、開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商及入駐園區(qū)的物流服務(wù)商角色混亂，職責(zé)不明，尤其是運(yùn)營管理不善，園區(qū)內(nèi)企業(yè)惡意競爭，造成物流園區(qū)低水平、低效率運(yùn)營，降低了其他企業(yè)的進(jìn)駐意愿，進(jìn)而導(dǎo)致物流園區(qū)空置率居高不下。國外經(jīng)驗，一個物流園區(qū)必須在5%以下的空置率才能保持10%的利潤回報，因此，物流園區(qū)必須擁有強(qiáng)大的客戶資源和維持客戶的運(yùn)營管理經(jīng)驗才能保持持續(xù)盈利。在這種情況下，運(yùn)營模式更是決定物流地產(chǎn)成功與否的重要砝碼。

“資源配置是由市場來決定，而不是政策決定的，政策無非是給市場打開通道，掃除各種障礙，充分讓市場發(fā)揮作用。政策掃清了障礙，意味著市場會崛起，但這只是必要條件，不是充分條件?！北本┞?lián)東投資集團(tuán)常務(wù)副總裁梁環(huán)宇認(rèn)為，對于物流地產(chǎn)在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，客群很少，客戶量少，但是每一單購買下來比較大，都是直接購買。客戶因為購買的是生產(chǎn)資料，所以都很理性。生產(chǎn)資料追求的是性價比，成交周期很長。去化率不高，利潤率不高，并不符合房企傳統(tǒng)地產(chǎn)的要求。

“傳統(tǒng)地產(chǎn)是小客戶、大客群，量很大，感性消費(fèi)，去化率高，資金周轉(zhuǎn)快，這是兩種思維、兩種邏輯。所以，如果說傳統(tǒng)地產(chǎn)商要做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，首先就要改變思維與基因?！碑?dāng)總結(jié)聯(lián)東集團(tuán)多年來做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成功經(jīng)驗時，梁環(huán)宇認(rèn)為最重要的是貴在堅持。

“低端非智慧倉儲物流業(yè)增長放緩，存量的物流地產(chǎn)一定要往智慧的方向發(fā)展，這樣才有價值?！钡禺a(chǎn)投資專家、中房指數(shù)研究院院長陳晟分析。他建議，在這樣的物流地產(chǎn)里要很好地利用電商體系、O2O的模式、線上線下的模式。物流地產(chǎn)的前景很廣闊，但是一定要緊靠物聯(lián)網(wǎng)，因為結(jié)合產(chǎn)業(yè)，結(jié)合人口，結(jié)合就業(yè)以及稅收的地產(chǎn)永遠(yuǎn)有前景。

提及智慧倉儲，在蘇智淵表看來，中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場正在發(fā)生變革，其有外因的擠壓，也有內(nèi)因的訴求。這意味著：游戲規(guī)則正在改變，我們也需要改變！電商物流市場在未來將持續(xù)發(fā)熱，其中O2O、農(nóng)村物流平臺、海外電商物流和電商生鮮物流將成為主要發(fā)展趨勢。2013年公布了包括90個市、區(qū)（縣）及鎮(zhèn)在內(nèi)的首批國家智慧城市試點，智慧城市的建設(shè)具有較高的經(jīng)濟(jì)、社會和行政服務(wù)價值，其中以環(huán)保、節(jié)能、新能源為綜合概念的“綠色產(chǎn)業(yè)”將毫無疑問地成為未來較長時間內(nèi)的領(lǐng)軍產(chǎn)業(yè)。

PPP助推房企轉(zhuǎn)型

可以說，對于任何企業(yè)而言，要想從物流地產(chǎn)市場分得一杯羹，都比以往需要更大的市場耐力以及市場智慧。而政策的支撐，無疑會形成一股強(qiáng)進(jìn)的動力。

就在物流地產(chǎn)井噴發(fā)展的2014年底，財政部發(fā)布消息，財政部政府和社會資本合作（PPP）中心正式獲批，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，隨著新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，物流地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與PPP模式的結(jié)合，將成為房企新商業(yè)模式升級的可作為領(lǐng)域。

其實，早在1984年，PPP模式便已進(jìn)入中國。但PPP模式至今在國內(nèi)并未得到充分發(fā)展。中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長陳耀認(rèn)為，PPP模式其實是一種公私合營的模式。對于政府而言，企業(yè)債務(wù)不得推給政府償還，誰借誰還、風(fēng)險自擔(dān)，政府自身的壓力小了不少。從企業(yè)的角度講，尤其是一些民營企業(yè)，通過與政府合作可以獲得一些項目的開發(fā)權(quán)，而且一些非關(guān)鍵領(lǐng)域民營企業(yè)也可以參與競爭。比如一些涉及收費(fèi)權(quán)的項目，政府完全可以外包給企業(yè)，企業(yè)也能通過這種收費(fèi)權(quán)進(jìn)行融資。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新形勢下，一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商能夠通過PPP模式與政府合作，代行部分政府職能，幫助政府實現(xiàn)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)引入及土地開發(fā)升級。在幫助政府突破開發(fā)和投融資瓶頸的同時，也將與地方政府形成良好的長期合作關(guān)系。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商將改變原來的開發(fā)模式，更多在招商、運(yùn)營、管理和服務(wù)方面進(jìn)行延伸。在參與區(qū)域共同成長的同時，增強(qiáng)持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和運(yùn)營能力，業(yè)務(wù)突破從原來的開發(fā)轉(zhuǎn)向全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營。同時，由于改革“松綁”帶來的如眾籌、資產(chǎn)證券化等投融資模式創(chuàng)新及金融支持，將為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)、園區(qū)的資金運(yùn)行和可持續(xù)發(fā)展提供重要的保障。

以此為契機(jī)，未來將有越來越多如萬科、綠地、中信的傳統(tǒng)房企以及像華夏幸福、億達(dá)、宏泰這樣的民間資本投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。而另一方面，伴隨著我國產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級的浪潮，在以“產(chǎn)城融合”為目標(biāo)的城市產(chǎn)業(yè)開發(fā)過程中物流地產(chǎn)必將真正全面開啟市場化運(yùn)作。