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        中國房產(chǎn)市場走勢淺析

        2015-01-29 16:51:07彭宇李玲張圓圓
        2014年36期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測

        彭宇 李玲 張圓圓

        摘要:本文從影響房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論出發(fā),主要從房地產(chǎn)對GDP貢獻(xiàn)、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、社會(huì)文化角度以及房產(chǎn)消費(fèi)投資的雙重屬性等角度對影響房價(jià)的因素進(jìn)行了分析,從供給、需求和政府干預(yù)各因素對房價(jià)的影響。對房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);價(jià)格;GDP;預(yù)測

        2014年上半場中國樓市在一片低迷中走向尾聲,中國的房地產(chǎn)似乎出現(xiàn)了下行勢頭。本文預(yù)計(jì)在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策干預(yù)的未來十年,房地產(chǎn)市場會(huì)逐步降溫,一二線城市小幅上升,三四線城市出現(xiàn)略微下降。

        首先,國家經(jīng)濟(jì)已經(jīng)一改以往依對房市增長的依賴,房地產(chǎn)在GDP中所占的比重已趨向平穩(wěn)并有下降趨勢,未來不存在房價(jià)大幅上揚(yáng)的環(huán)境基礎(chǔ)。相較于2008年房地產(chǎn)投資占GDP將近28%的狀況,2013年這一比重已下降到16%左右。以2014年上半年為例,上半年房地產(chǎn)業(yè)增加值同比下降6.4%,占GDP的比重同比降低0.8個(gè)百分點(diǎn)。未來經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)主要依托于基礎(chǔ)建設(shè),近來的“馬歇爾計(jì)劃”,“一帶一路”的開展也證實(shí)了這點(diǎn)。但是,鑒于房地產(chǎn)投資依然占到經(jīng)濟(jì)很大比重,經(jīng)濟(jì)要完全脫離房地產(chǎn)保持增長也不太現(xiàn)實(shí)。一方面,土地出讓的收入是政府收入來源的一個(gè)很大部分,政府不允許也禁不住房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下滑。另一方面,如果房地產(chǎn)崩盤,會(huì)引起中國經(jīng)濟(jì)快速下行。根據(jù)奧肯定律,美國經(jīng)濟(jì)增長率每下降一個(gè)百分點(diǎn),失業(yè)率就會(huì)上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。盡管奧肯定律的數(shù)字不一定符合中國國情,但是如果經(jīng)濟(jì)下行,中國失業(yè)率一定會(huì)出現(xiàn)大幅上揚(yáng)。所以,房地產(chǎn)短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的下滑,地產(chǎn)泡沫的擠出還有待時(shí)機(jī)。

        其次,政府層面控制,從2002年的“土地改革”,到2005年的“國八條”、2006年的“國六條”,再到2009年的“國四條”以及以2010年的“新國十條”和2011年的“新國八條”,2013年“新國五條”為代表的一系列的房地產(chǎn)新政。政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)似乎從來沒有停止過。這些調(diào)控政策從信貸政策、貨幣政策、土地政策、保障房政策、稅收政策等各個(gè)方面入手以抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲。如今政策環(huán)境下,國家倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,節(jié)能減排,房地產(chǎn)這種大動(dòng)干戈,帶來很多微塵砂礫的行業(yè)自然也受到了一定條件的限制。擴(kuò)出口,增內(nèi)需是新的政策導(dǎo)向,中國消費(fèi)品投資的黃金時(shí)代已經(jīng)到來。此外,除了市場房地長生提供的房屋,政府也逐年增加保障性住房的供給,給那些對房產(chǎn)有剛性需求的年輕人提供住所。相信在供給需求的雙向夾擊之下,房產(chǎn)市場會(huì)逐漸走向平穩(wěn)。

        再次,大學(xué)生就業(yè)觀念的改善,使得留在一線城市并不成為唯一選擇,高校畢業(yè)生越來越走向基層和祖國需要的地方,使得一二線城市房地產(chǎn)需求下降,而三四線城市房地產(chǎn)需求上升。從下表可以看出,2014年以來,房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)環(huán)同比上升指數(shù)逐漸減小,已經(jīng)出現(xiàn)下降趨勢。

        最后,房產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性,使得房價(jià)大幅下跌的可能性微乎其微。市場經(jīng)濟(jì)的一條鐵律是:供大于求應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致商品價(jià)格的下跌,但是中國房地產(chǎn)市場恰恰是房地產(chǎn)整體供給過剩與房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲同時(shí)并存。有研究者將這種現(xiàn)象歸納為中國房地產(chǎn)市場中的“經(jīng)濟(jì)學(xué)悖論”。房地產(chǎn)價(jià)格違背供求實(shí)際不斷上漲何以能夠產(chǎn)生、持續(xù)并在一定時(shí)間內(nèi)保持下去?這是因?yàn)榉慨a(chǎn)具有消費(fèi)和投資的雙重屬性。它不僅是一項(xiàng)消費(fèi)品,更是一種投機(jī)和投資產(chǎn)品。尤其在一二線城市表現(xiàn)更為突出。大城市隨處可見的林立高樓,實(shí)質(zhì)上都是商品房的需求,老百姓真正所需要住的房子總需求是有限的,但是市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,層出不窮的公司企業(yè),人們對房產(chǎn)市場的投機(jī)投資,卻拉升了商品房市場的需求。在如今的態(tài)勢下,一二線城市輕微的房價(jià)攀升是有其現(xiàn)實(shí)依據(jù)的。相反,三四線城市房產(chǎn)需求并不大,但在前些年房地產(chǎn)全國開花的模式下,積累了大量庫存,“鬼城”現(xiàn)象層出不窮,供已經(jīng)遠(yuǎn)大于求。所以,不同于一二線城市的房價(jià),三四線城市在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策導(dǎo)向的基礎(chǔ)上,房價(jià)必然會(huì)迎來小幅滑落的過程。

        基于以上分析,在未來10年的一個(gè)時(shí)期內(nèi),我國房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)將呈現(xiàn)以下基本趨勢:價(jià)格上升速度將逐漸趨緩,表現(xiàn)為一二線城市價(jià)格在通脹率左右上升,而三四線城市房產(chǎn)價(jià)格會(huì)略微下調(diào)。加大宏觀調(diào)控力度,加進(jìn)房地產(chǎn)金融市場的控制,住房供給將由單一的市場化供給變?yōu)槭袌龉┙o和保障性供給兩種主要來,房地產(chǎn)市場將步入適度調(diào)整期,進(jìn)入更加理性的發(fā)展階段,價(jià)格上升趨勢將逐漸趨緩,房地產(chǎn)市場也將逐漸回歸理性。(作者單位:中國礦業(yè)大學(xué)(北京)管理學(xué)院)

        參考文獻(xiàn):

        [1]曹振梁:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論. [M].北京:北京大學(xué)出版社,2003:21-98

        [2]房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢研究課題組,程學(xué)斌,黃秉信,牟耀虎,劉小寧.我國房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢研究[J].統(tǒng)計(jì)研究,2008(5):19-25

        [3]安輝:房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析. [J].經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯,2013,(3),115-116.

        [4]郝丹璐:中國房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析. [D].長春,吉林大學(xué)碩士論文,2014

        [5]葛豐.金融抑制導(dǎo)致中國房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)失衡[EB/OL].人民網(wǎng),(2013-05-28)[2013-08-28]http://finance.people.com.cn/ji/2013/0528/c 1004-21636017.html

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