○劉林樹 陳 君

（1、北京聯(lián)合大學(xué) 北京 100101 2、華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 湖北 武漢 430070）

我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)分析

○劉林樹1陳 君2

（1、北京聯(lián)合大學(xué) 北京 100101 2、華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 湖北 武漢 430070）

2003年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了住房商品化改革。通過十多年的快速發(fā)展，伴隨著我國人均GDP突破1000美元大關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。其必將進(jìn)一步帶動整個國民經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。在此時，深入研究我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)顯得很有必要。本文將深入定量分析其結(jié)構(gòu)，從市場集中度、進(jìn)出壁壘等角度闡述其中的問題，并提出優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)的政策建議。

房地產(chǎn)業(yè) 市場結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品差異化 規(guī)模經(jīng)濟

一、引言

SCP范式是由20世紀(jì)六七十年代美國哈佛學(xué)派產(chǎn)業(yè)組織理論的權(quán)威梅森·貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產(chǎn)業(yè)組織》一書中提出。他運用產(chǎn)業(yè)組織的“三分法”進(jìn)行分析，構(gòu)造了“市場結(jié)構(gòu)（structure）——市場行為（conduct）——市場績效（performance）”的分析框架，簡稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場結(jié)構(gòu)、市場行為、市場績效之間存在著因果關(guān)系；市場結(jié)構(gòu)決定了企業(yè)在市場中所采取的行為，企業(yè)的市場行為又決定了市場運行的市場績效。這種SCP分析框架的起點是完全競爭和壟斷這兩個基本的市場結(jié)構(gòu)模型。在分析框架中突出市場結(jié)構(gòu)，認(rèn)為自由競爭的市場是最重要的。但是，在完全自由競爭的市場下，當(dāng)市場結(jié)構(gòu)從完全競爭市場向壟斷市場移動時，政府對壟斷企業(yè)進(jìn)行分拆，這種分拆行為是非市場的干預(yù)，違反了自由競爭。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學(xué)派的學(xué)者，引入了企業(yè)理論與交易費用理論，形成了“新產(chǎn)業(yè)組織理論”?！靶庐a(chǎn)業(yè)組織理論”的邏輯起點不再是市場結(jié)構(gòu)，而是市場績效，重視企業(yè)行為，強調(diào)企業(yè)行為對市場結(jié)構(gòu)的反作用和市場運行狀況對企業(yè)行為并進(jìn)而對市場結(jié)構(gòu)的影響，并在研究方法上引入了博弈論。

目前，學(xué)術(shù)界關(guān)于SCP范式的研究，主要是針對某一產(chǎn)業(yè)進(jìn)行市場結(jié)構(gòu)的分析和提出優(yōu)化策略?，F(xiàn)有的研究中，有關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運用結(jié)構(gòu)方程方法從市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績效3大模塊構(gòu)建了我國旅行社業(yè)SCP分析模型，并對我國旅行社業(yè)的市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績效的狀況及它們之間的關(guān)系進(jìn)行了定量測度；有關(guān)于飯店業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對2001年至2010年我國星級飯店數(shù)量、客房總數(shù)以及營業(yè)收入等數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，并提出對我國星級飯店優(yōu)化發(fā)展的建議；有關(guān)于交通業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對我國民航業(yè)的市場研究，提出重組為民航實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟的一條出路；有關(guān)于影視業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如耿蕊（2012年）運用SCP理論范式對中國動畫產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢視，指出品牌化、規(guī)?；?、集群化是中國動畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實取向。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度的現(xiàn)有研究，劉樹楓（2009）用產(chǎn)業(yè)組織理論的研究方法對房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)研究；唐曉靈、白寶煥（2012），從產(chǎn)業(yè)組織的角度對房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度進(jìn)行分析研究，進(jìn)一步認(rèn)識我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)市場。

在現(xiàn)有的研究中，關(guān)于市場結(jié)構(gòu)的研究涉及到很多行業(yè)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度的研究，也有學(xué)者進(jìn)行了研究。但是，相對于現(xiàn)有研究，本文將采用新的指標(biāo)和角度來進(jìn)行分析和研究。本文根據(jù)從中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計到的數(shù)據(jù)，研究我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和市場結(jié)構(gòu)特征，并提出優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)的建議。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)分析

市場結(jié)構(gòu)是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)間市場關(guān)系的表現(xiàn)形式及其特征，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進(jìn)入或可能進(jìn)入市場的買賣方之間在數(shù)量、規(guī)模、份額和利益分配等方面的關(guān)系和特征，以及由此決定的競爭形式。

市場結(jié)構(gòu)的基本類型主要是四種，完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。

市場結(jié)構(gòu)受很多因素的影響，主要包括市場集中度、產(chǎn)品差別化、進(jìn)入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個因素的轉(zhuǎn)變，會帶來其他因素的變化，進(jìn)而使整個市場結(jié)構(gòu)的特征發(fā)生變化。

圖1 2003年—2012年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)個數(shù)統(tǒng)計

圖2 2003年—2012年為我國不同經(jīng)濟類型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)統(tǒng)計

圖3 2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟類型

圖4 2012年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟類型

本文將以2003年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)等數(shù)據(jù)為主要研究指標(biāo)，從企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成和市場集中度這兩個方面，對我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行實證分析。

1、企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成

2003年，我國房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)為37123；2004年，其個數(shù)增長到59242；但是，2005年則有大幅度的下降，其個數(shù)為56290；從2005年開始到2008年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)一直持續(xù)穩(wěn)健增長，到2008年達(dá)到頂峰，其個數(shù)為87562；由于2008年遭遇經(jīng)濟危機，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大幅度縮減，個數(shù)為80407；2009年之后，一直到2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始持續(xù)緩慢增長，到2012年其個數(shù)為89859。

我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟類型主要有內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其中，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占絕大多數(shù)比例，并且總體上呈上升趨勢；港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)少、所占比例小，港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年都有小幅變動，但基本穩(wěn)定；外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)少于港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)，并且在2008年之后開始持續(xù)減少。

2003年我國的房地產(chǎn)業(yè)是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟類型，到2012年依舊是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟類型，并且其所占市場比例越來越大。

從2005年到2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數(shù)也呈現(xiàn)出相同的發(fā)展趨勢。

表1 2005年—2012年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均住宅銷售套數(shù)

2、市場集中度

市場集中度是指某一產(chǎn)業(yè)市場中賣方或買方的數(shù)量及其在市場上所占的份額，它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標(biāo)。對市場集中度的衡量指標(biāo)主要有兩種方法，一是絕對集中度指標(biāo)，二是赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)（簡稱HHI指數(shù)）。運用絕對集中度對市場集中度進(jìn)行衡量有三個無法體現(xiàn)和反映的狀況，一是無法反映全部企業(yè)規(guī)模分布對市場集中度的影響，二是無法體現(xiàn)最大的n個企業(yè)在市場上所占份額在其內(nèi)部是如何分布的，三是無法反映市場份額和產(chǎn)品差異程度的變換情況。因此，本文將運用絕對集中度指標(biāo)和赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)這兩種衡量方法對我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度進(jìn)行實證分析。

（1）絕對集中度指標(biāo)（CRn）

絕對集中度指標(biāo)是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標(biāo)。它是指行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前n個企業(yè)的有關(guān)數(shù)值X（如產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等）占整個市場或行業(yè)的份額。其計算公式：

其中，CRn為X產(chǎn)業(yè)的絕對市場集中度，Xi為X產(chǎn)業(yè)的第i為企業(yè)或者地區(qū)的產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等，N為X產(chǎn)業(yè)的全部企業(yè)數(shù)或者地區(qū)數(shù)。但是，在用計算指標(biāo)時，由于產(chǎn)值受季節(jié)波動和通貨膨脹的影響大，所以一般優(yōu)先采用產(chǎn)量和就業(yè)人數(shù)作為計算指標(biāo)。因此，本文在分析我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度時，以31個省、自治區(qū)、直轄市為研究對象，采用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為絕對集中度指標(biāo)計算的指標(biāo)，并運用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。

表2 2005年—2012年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度

圖5 2005年—2012年我國房地產(chǎn)企業(yè)市場集中度變化狀況

根據(jù)2005—2012年我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的計算結(jié)果，從2005年到2012年，房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售套數(shù)在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個省份，一直穩(wěn)居前五，只是在排名上有上下變動。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒再進(jìn)入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區(qū)的省份很少能排名進(jìn)前八位。在這一點上，也體現(xiàn)出我國房地產(chǎn)業(yè)的地區(qū)發(fā)展不均衡。

根據(jù)美國學(xué)者貝恩的市場結(jié)構(gòu)分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時，市場集中度為寡占Ⅴ型；CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時，市場集中度為寡占Ⅳ型。2005—2012年我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度計算結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于中下寡占型市場結(jié)構(gòu)。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現(xiàn)下降趨勢，說明我國房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭愈發(fā)激烈，也同時說明我國的房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；图谢潭鹊停狈Υ笮偷姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。

根據(jù)日本學(xué)者植草益對于市場結(jié)構(gòu)的分析，CR8在40%～70%時，市場集中度為高、中寡占型。那么據(jù)此分析，我國房地產(chǎn)業(yè)則屬于高、中寡占型。

綜合美國學(xué)者貝恩的市場結(jié)構(gòu)分類理論和日本學(xué)者植草益對市場結(jié)構(gòu)的分析，以及我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況，我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度是偏低的，壟斷性和規(guī)?；潭鹊?，地區(qū)發(fā)展不均衡。

（2）赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)（HHI）

赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)，簡稱赫芬達(dá)爾指數(shù)，是一種測量產(chǎn)業(yè)集中度的綜合指數(shù)，是產(chǎn)業(yè)市場集中度測量指標(biāo)中較好的一個，是經(jīng)濟學(xué)界和政府管制部門使用較多的指標(biāo)。它是指一個特定行業(yè)中各市場競爭主體所占行業(yè)總收入或總資產(chǎn)百分比的平方和，用來計量市場份額的變化，即市場中廠商規(guī)模的離散度。其計算公式：

其中，X為產(chǎn)業(yè)市場的總規(guī)模，Xi為產(chǎn)業(yè)中第 i個企業(yè)的規(guī)模，Si為產(chǎn)業(yè)中第i個企業(yè)的市場占有率，n為產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)個數(shù)。本文在分析我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度時，以31個省、自治區(qū)、直轄市為研究對象，分別采用各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)和各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)計算的指標(biāo)，分別考察2003年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。

表3 以各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)為指標(biāo)的HHI指數(shù)

表4 以各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)為指標(biāo)的HHI

根據(jù)2003—2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)個數(shù)為赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)的計算指標(biāo)，以及2005—2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)住宅銷售套數(shù)為赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)的計算指標(biāo)，所得到的我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的計算結(jié)果表明，這兩種不同計算指標(biāo)所得結(jié)果的赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢。這說明我國的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性弱，競爭性強，規(guī)?；图谢潭鹊停狈Υ笮头康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。

赫芬達(dá)爾—赫希曼指數(shù)所得結(jié)論和絕對集中度指標(biāo)所得結(jié)論一致，并相互支撐。

三、結(jié)論與建議

綜上所述，我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)處于中下寡占型，這說明我國的市場集中度很低，競爭激烈，但是規(guī)?；图谢潭鹊汀＿@樣的市場結(jié)構(gòu)會造成很大的資源浪費和不必要的惡性競爭。因此，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置，提高經(jīng)濟效率，對于我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有著重大而深遠(yuǎn)的意義。

第一，進(jìn)行政策性傾斜，運用國家力量，提供優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)資本向中部、西部地區(qū)流動。根據(jù)上文對于我國房地產(chǎn)業(yè)絕對集中度的計算結(jié)果，我國的房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)主要集中在東部和沿海地區(qū)。在自由競爭的市場條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都集中在東部和沿海地區(qū)，無序競爭，造成很大的資源浪費，因此，需要政府的干預(yù)和指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)資本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向中部、西部流動，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展。但是，同時也要避免盲目投資和盲目增長。

第二，加強宏觀調(diào)控，調(diào)控土地政策、房屋保障政策等。對土地政策和房屋保障政策進(jìn)行調(diào)控，能夠有效的控制住宅的市場供給數(shù)量，并能引導(dǎo)需求發(fā)生變化，從而能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的供需發(fā)展平衡。

第三，調(diào)控融資政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供優(yōu)惠的融資政策。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間發(fā)展不均衡，一直存在著小型的經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金運轉(zhuǎn)不良，空房率高。對融資政策進(jìn)行調(diào)控，能夠為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴展融資渠道，利于其資金融通和企業(yè)規(guī)模、市場規(guī)模的擴大，控制行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量。同時，提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘，降低退出壁壘，讓行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康有序發(fā)展，提高市場集中度。

第四，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，提高市場集中度，增強規(guī)模效益。我國的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要創(chuàng)新發(fā)展模式，鼓勵對于這種小型而且經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極地進(jìn)行收購和兼并，避免資源浪費，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。

[1]張洪、張潔、楊燕：SCP視角下的我國星級飯店業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析[J].安徽大學(xué)學(xué)報（ 哲學(xué)社會科學(xué)版），2012（5）.

[2]張安民、李永文、梁留科：基于SCP模型的我國旅游社業(yè)的經(jīng)營測度[J].旅游學(xué)刊，2007（10）.

[3]胡嘯紅、江可申、白俊紅：基于SCP的中國民航市場研究——以重組為主要視角[J].稅務(wù)與經(jīng)濟，2009（5）.

[4]耿蕊：中國動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的危機與轉(zhuǎn)機——基于創(chuàng)新的理論范式[J].湖南社會科學(xué)，2010（1）.

[5]劉樹楓：我國房地產(chǎn)業(yè)集中與市場結(jié)構(gòu)優(yōu)化[J].現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2009（6）.

[6]唐曉靈、白寶煥：我國房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度研究[J].商業(yè)時代，2012（26）.

陳丹）