趙琳潔

摘要：在我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款的發(fā)展歷史不是很長(zhǎng)，但是它的發(fā)展速度和發(fā)展規(guī)模是其他銀行業(yè)務(wù)不能媲美的。目前我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款政策引發(fā)了一系列的效應(yīng)，比如貸款數(shù)量很龐大但是質(zhì)量有待進(jìn)一步提升；銀行自身面對(duì)大量的住房貸款的管理機(jī)制不夠完善，貸款存在一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)，本文就是圍繞我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款政策效應(yīng)進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；住房貸款；效應(yīng)；管理機(jī)制；風(fēng)險(xiǎn)

在社會(huì)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的新時(shí)期，房產(chǎn)成為現(xiàn)代人們奮斗必買的一個(gè)消費(fèi)品，近年來(lái)，房?jī)r(jià)的持續(xù)猛漲，買房人數(shù)量也急劇增加，面對(duì)龐大的消費(fèi)群體和高價(jià)的樓房，越來(lái)越多的人們傾向于運(yùn)用商業(yè)銀行住房貸款來(lái)救濟(jì)當(dāng)前面臨的難題。在我國(guó)，商業(yè)銀行住房貸款政策的頒布和實(shí)行引發(fā)了一系列的效應(yīng)。

一、我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款政策的現(xiàn)狀

為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速高效發(fā)展，穩(wěn)固房地產(chǎn)行業(yè)的管理措施，中國(guó)人民銀行通過(guò)舉行會(huì)議發(fā)布，調(diào)整和規(guī)范商業(yè)銀行的自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策：

首先，中國(guó)人民銀行決定把現(xiàn)行的商業(yè)銀行住房貸款的利率與同時(shí)期的貸款利率水平保持在一條線，監(jiān)管商業(yè)銀行的利率下線，將下限利率水平調(diào)整為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的09倍，對(duì)于利率水平和內(nèi)部定價(jià)采取當(dāng)事人自主決定的方式，也就是商業(yè)銀行的法定代表人能夠通過(guò)具體情況來(lái)具體對(duì)待利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。

第二，在全國(guó)一些大城市或者小城市，房地產(chǎn)的價(jià)格上漲的飛快，中國(guó)人民銀行就此規(guī)定對(duì)于這樣的城市和地區(qū)，隨著房?jī)r(jià)的高漲，城鎮(zhèn)居民的個(gè)人住房貸款提高10個(gè)百分點(diǎn)，也就是從過(guò)去的20%調(diào)整為30%；而關(guān)于全國(guó)究竟是哪些城市或地區(qū)需要這樣的調(diào)整，中國(guó)人民銀行并沒(méi)有作出具體的規(guī)定，而是將這樣的權(quán)利下放于商業(yè)銀行法人，由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)定并結(jié)合自己的實(shí)際情況來(lái)自行決定，中國(guó)人民銀行并不作具體的調(diào)整和規(guī)定。

這次商業(yè)銀行住房貸款政策調(diào)整對(duì)需要貸款買房的人們來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大福利，將商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率與正常貸款利率相持平，使人們能夠放心貸款購(gòu)房子，更加有利于完善商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制和定價(jià)機(jī)制。隨著我國(guó)商業(yè)銀行的電子化和中國(guó)人民銀行對(duì)商業(yè)銀行的指引、管理和調(diào)整，很明顯的可以看出商業(yè)銀行內(nèi)部管理機(jī)制和利率發(fā)放安全得到了很好的改善和調(diào)整。

我國(guó)法律法規(guī)對(duì)商業(yè)貸款的指引和規(guī)制主要是從2010年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》開始，通知發(fā)布之后，房產(chǎn)價(jià)格在一定程度上得到了遏制和規(guī)范。緊接著2011年國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施（下稱“新國(guó)八條”），對(duì)差別化住房信貸政策進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控，比如，將買二套房產(chǎn)的家庭或個(gè)人，將首付的錢款提高的不得低于整個(gè)房?jī)r(jià)的60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督和檢查，對(duì)違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅處理，新國(guó)八條出臺(tái)后的一段時(shí)期內(nèi)，商業(yè)銀行住房貸款業(yè)務(wù)在一定程度上得到了緩和。

二、我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款政策效應(yīng)

我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款政策在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的社會(huì)中存在著一定的效應(yīng)，將這些效應(yīng)歸結(jié)起來(lái)主要可以劃分為外部實(shí)效和內(nèi)部效應(yīng)。外部實(shí)效指的大致是關(guān)于貸款者和房產(chǎn)商之間的效力和效果，內(nèi)部效應(yīng)是指商業(yè)銀行自身就具有的效應(yīng)機(jī)制。

1商業(yè)銀行住房貸款的外部實(shí)效

首先，貸款者由于生活的壓力和自身的經(jīng)濟(jì)條件，在通過(guò)商業(yè)銀行貸款獲得房屋的使用權(quán)和居住權(quán)之后，沒(méi)有能力或者不愿按貸款合同約定的方式來(lái)還款，那么商業(yè)銀行的貸款和部分資產(chǎn)便是一去不復(fù)返，面對(duì)流動(dòng)的貸款者以及不穩(wěn)定的誠(chéng)信機(jī)制，這種效果是很難進(jìn)行規(guī)制和防范的。

其次，關(guān)于房產(chǎn)商的效應(yīng)，房產(chǎn)商為了自身的業(yè)績(jī)和利益，為了贏得商業(yè)銀行的貸款來(lái)周轉(zhuǎn)自身的資金，開虛假證明來(lái)虛假購(gòu)房或者虛假抵押，最終會(huì)發(fā)現(xiàn)這些個(gè)虛假的住房貸款或者虛假的抵押房產(chǎn)都有著自身的重大問(wèn)題。

2商業(yè)銀行住房貸款的內(nèi)部效應(yīng)

如果商業(yè)銀行的住房貸款在居民還款期間的貸款利率不穩(wěn)定或者不確定，而同時(shí)商業(yè)銀行對(duì)應(yīng)的存款利率是確定并穩(wěn)定的話，當(dāng)還款期間貸款利率發(fā)生改觀的時(shí)候，商業(yè)銀行由于總貸款所獲得的利潤(rùn)就會(huì)因此受到同惡相成。

首先，商業(yè)銀行具有自身性質(zhì)所決定的流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。所謂銀行自身所決定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)指的就是當(dāng)商業(yè)銀行面臨僵硬性和非商業(yè)性的時(shí)候，商業(yè)銀行無(wú)法通過(guò)自身所擁有的債權(quán)、抵押物或者抵押財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)出以獲得充足的資金。商業(yè)銀行的住房貸款是商業(yè)銀行最重要的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，是商業(yè)銀行自身增加資產(chǎn)的重要源頭，如果在住房貸款上出現(xiàn)問(wèn)題，這就讓商業(yè)銀行在資產(chǎn)的流動(dòng)性上擁有者很大的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，商業(yè)銀行的內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)商業(yè)銀行不是國(guó)家行政機(jī)關(guān)，而是以盈利性為目的的金融企業(yè)，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的監(jiān)管不完善，對(duì)于商業(yè)銀行的實(shí)際運(yùn)作來(lái)說(shuō)，如果自身管理機(jī)制不足夠完善，那商業(yè)銀行也面臨著內(nèi)部管理機(jī)制不足的風(fēng)險(xiǎn)，要建立健全商業(yè)銀行內(nèi)部的各項(xiàng)規(guī)章制度，是商業(yè)銀行的一個(gè)重要的任務(wù)。

三、我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款政策的管理機(jī)制和效應(yīng)研究

目前我國(guó)社會(huì)和市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出較好的發(fā)展趨勢(shì)。面對(duì)房產(chǎn)的增值速度，越來(lái)越多的居民不僅貸款買房，而且還把買房子當(dāng)成是一種投資。隨著社會(huì)的轉(zhuǎn)型，人們爭(zhēng)先恐后的買房造就了炒房熱成為了社會(huì)的一種趨勢(shì)，隨著這種行為的發(fā)展，規(guī)范商業(yè)銀行住房貸款政策成為了必然，我們必須完善我國(guó)商業(yè)銀行住房貸款的管理方法，以追求在最大程度上防范所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失。

首先，最重要的一點(diǎn)就是要建立和加強(qiáng)銀行間和貸款者之間的文化管理建設(shè)，在銀行內(nèi)部，上到公司的高級(jí)管理員下到業(yè)務(wù)員都要增強(qiáng)員工的法制觀念和道德機(jī)制、合法意識(shí)，從指導(dǎo)思想上牢固樹立依法、合規(guī)、誠(chéng)信的經(jīng)營(yíng)理念，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為全體員工上上下下在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中的自覺(jué)自省行為。在外部貸款者上，中國(guó)人民銀行應(yīng)該建立一種嚴(yán)格的個(gè)人信用等級(jí)制度，健全一個(gè)專門的信用等級(jí)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)管理居民的個(gè)人信用問(wèn)題，對(duì)信用好的公民采用加分制，而那些信用比較差的則采用減分制，因此，商業(yè)銀行可以通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)的信用等級(jí)來(lái)發(fā)放貸款。

其次，建立健全銀行內(nèi)部賬戶管理操作信息管理系統(tǒng)，以防范銀行內(nèi)部工作人員執(zhí)業(yè)所引發(fā)的的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也要建立一種對(duì)企業(yè)法人進(jìn)行信用評(píng)估的機(jī)構(gòu)，定期對(duì)企業(yè)法人評(píng)估信用，以確保商業(yè)銀行貸款時(shí)能夠熟悉對(duì)方的能力，比如是否能夠按時(shí)按數(shù)還款，也就是能夠知悉對(duì)方的信用指標(biāo)和還款能力，另外商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)員必須對(duì)開發(fā)商提供的信息進(jìn)行定期或者不定期的檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)反饋修改。對(duì)于違規(guī)行為按照銀行內(nèi)部規(guī)則追求相關(guān)人的責(zé)任。

第三，商業(yè)銀行內(nèi)部信息系統(tǒng)建設(shè)和管理，主要包括基礎(chǔ)業(yè)務(wù)、貸款系統(tǒng)、管理制度、系統(tǒng)維護(hù)、安全保障等方面都要符合或遵循中國(guó)人民銀行發(fā)布的有關(guān)文件和要求，商業(yè)銀行也要對(duì)自身具體問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查和管理。在發(fā)放貸款之前，為了避免將貸款發(fā)放到?jīng)]有能力按時(shí)足額償還貸款本金和利息的借款者手中，商業(yè)銀行必須仔細(xì)核查確認(rèn)借款者遞送材料的真實(shí)有效性，對(duì)借款者的未來(lái)發(fā)展、自身借貸情況都要進(jìn)行全面而細(xì)致的了解。在發(fā)放貸款之后，商業(yè)銀行對(duì)貸款客戶的異常交易行為進(jìn)行監(jiān)督和調(diào)查，根據(jù)中國(guó)人民銀行的規(guī)定，及時(shí)準(zhǔn)確的提供客戶所需要的一些資料和說(shuō)明情況。

第四，完善或者建立健全商業(yè)住房貸款的法律規(guī)整。在法治社會(huì)，規(guī)則是指引人們行為的重要規(guī)范，因此制定一系列與商業(yè)銀行住房貸款相關(guān)的規(guī)范引導(dǎo)商業(yè)銀行住房貸款的行為。法律法規(guī)的出臺(tái)不僅可以指引商業(yè)銀行的貸款機(jī)制的發(fā)展而且還能夠調(diào)整銀行內(nèi)部的管理機(jī)制。實(shí)際上，我國(guó)對(duì)商業(yè)銀行規(guī)制的法律法規(guī)還不是很多，所以很有必要制定或者建立商業(yè)銀行住房貸款的法律法規(guī)。通過(guò)法律來(lái)控制房?jī)r(jià)，通過(guò)法律來(lái)降低商業(yè)銀行住房貸款中遇到的風(fēng)險(xiǎn)，避免每一代人都成為房奴，不讓房?jī)r(jià)成為影響現(xiàn)代社會(huì)生活的幸福指數(shù)。

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