呂宜航

摘要：自2008年以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了如火如荼的發(fā)展，但是其中的問題也不斷顯現(xiàn)出來，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度不斷加大。我國(guó)政府的政策干預(yù)在很大程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成了不利影響，本文以此為研究背景，指出新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的主要問題，并提出相關(guān)的對(duì)策建議旨在不斷促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)期發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 對(duì)策建議 發(fā)展

一、引言

我國(guó)政府在1998年將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，很大程度上為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的過度繁榮奠定了基調(diào)。近些年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異?；鸨≌瑑r(jià)格成倍增長(zhǎng)，給整個(gè)社會(huì)居民帶來了很大的經(jīng)濟(jì)壓力，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展。我國(guó)政府也在一直采取宏觀調(diào)控措施來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這些政策雖然短期內(nèi)有一定的作用，但是長(zhǎng)期來看會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成很大的困境，不利于新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)期發(fā)展。所以，必須要對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)的對(duì)策建議以實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)期發(fā)展。

二、新形勢(shì)下阻礙我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素分析

（一）經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響依舊難以消除

雖然目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷取得新的發(fā)展，但是2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響依舊存在，經(jīng)濟(jì)危機(jī)是我國(guó)出現(xiàn)較高的通貨膨脹率，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2008年之后也異?；鸨?，房?jī)r(jià)不斷上升，使得廣大人民群眾望而止步，經(jīng)濟(jì)危機(jī)同樣使得房地產(chǎn)市場(chǎng)脫離正常發(fā)展的渠道，在多個(gè)方面存在很多問題，經(jīng)濟(jì)危機(jī)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將會(huì)長(zhǎng)期存在，會(huì)引起房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷出現(xiàn)波動(dòng)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化的合理預(yù)測(cè)，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一片混亂狀態(tài)，完全陷入發(fā)展的困境，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展。

（二）國(guó)家政策的過度干預(yù)

近些年來，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)過度繁榮給經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成的不利影響，我國(guó)政府不斷出臺(tái)干預(yù)房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策法規(guī)。國(guó)家宏觀政策的適度調(diào)控在一定程度上能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，但是過度干預(yù)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不斷出現(xiàn)新的困境，房?jī)r(jià)不斷攀升、開發(fā)商囤房現(xiàn)象嚴(yán)重、新的“地王”不斷出現(xiàn)等原因均與我國(guó)政府的過度干預(yù)有關(guān)。我國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過程中完全取代了市場(chǎng)的作用，使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅沒有回到健康的發(fā)展軌道，反而出現(xiàn)了很多新的問題。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不斷膨脹

20世紀(jì)70年代末80年代初，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫給整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展造成了十分嚴(yán)重的不利影響，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中必須要將泡沫控制在一定可控的范圍之內(nèi)。新形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目依舊是最直接的投資品，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷積聚社會(huì)財(cái)富，其相關(guān)產(chǎn)業(yè)涉及到建筑、鋼鐵、水泥等各個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫會(huì)導(dǎo)致其上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到影響，進(jìn)而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，反過來又對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生很多不利的影響，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于風(fēng)險(xiǎn)的邊緣，一旦出現(xiàn)泡沫破裂，將會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成極其嚴(yán)重的影響。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，各房地產(chǎn)企業(yè)之間不斷展開激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以搶占市場(chǎng)份額，獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。我國(guó)知名的房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)軍各大中型城市，各地區(qū)本土化的房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷發(fā)展，憑借自身的優(yōu)勢(shì)對(duì)外來品牌進(jìn)行激烈抵抗，由此產(chǎn)生很多“地王”現(xiàn)象和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。這在很大程度上會(huì)使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展脫離正常的軌道。過于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不僅會(huì)產(chǎn)生很多尋租行為，而且會(huì)擾亂整個(gè)市場(chǎng)正常的競(jìng)爭(zhēng)秩序，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過程中出現(xiàn)很多難以預(yù)測(cè)的問題。

三、新形勢(shì)下完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策建議

（一）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制

完善價(jià)格機(jī)制是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中首先要考慮的重要問題，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)格是我國(guó)居民最為關(guān)心的問題，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制還很不完善，市場(chǎng)價(jià)格的操作空間較大，存在各種潛在的利潤(rùn)空間。為了實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，必須要有完善的價(jià)格機(jī)制作為保障。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)行內(nèi)部控制和外部控制，最大程度地節(jié)約成本，拓寬利潤(rùn)空間，使得房地產(chǎn)價(jià)格維持在一定范圍之內(nèi)；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)其發(fā)展的現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)市場(chǎng)和我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)其本身的發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，制定出完善的發(fā)展計(jì)劃，制定完善的價(jià)格策略。

（二）發(fā)揮市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中的決定性作用

十八屆三中全會(huì)創(chuàng)造性的指出要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，同樣需要發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。只有市場(chǎng)才是有效的風(fēng)向標(biāo)，才能指引房地產(chǎn)資源在市場(chǎng)范圍內(nèi)進(jìn)行自由有效地流動(dòng)，才能使得房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求的變化情況調(diào)整自身的市場(chǎng)戰(zhàn)略，在市場(chǎng)上展開有效的競(jìng)爭(zhēng)。所以，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過程中必須要充分重視市場(chǎng)的決定性作用，減少政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不必要的干預(yù)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠在自由空間內(nèi)健康發(fā)展。

（三）重新定位對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)

長(zhǎng)期以來，我國(guó)政府將房地產(chǎn)行業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，這在一定程度上使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)過度繁榮，甚至泡沫現(xiàn)象十分嚴(yán)重，不僅影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的發(fā)展，而且對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也產(chǎn)生了很多不利影響。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)期發(fā)展，必須要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行重新定位，將其視為一般性的產(chǎn)業(yè)，不能進(jìn)行過多的政府干預(yù)，保證其按照正常軌道進(jìn)行發(fā)展，使其服務(wù)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，服務(wù)于廣大人們的需求。地方政府不能通過盲目性的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)政績(jī)的提高和城市化，要使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和國(guó)民收入相協(xié)調(diào)。

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