于洋

當(dāng)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將告別過(guò)去30多年的高速增長(zhǎng)，進(jìn)入換擋期，未來(lái)一段時(shí)期將實(shí)現(xiàn)中高速增長(zhǎng)。這樣的經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”必然帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“新常態(tài)”。

而下降，則是房地產(chǎn)市場(chǎng)“新常態(tài)”背景下最明顯的變化。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度持續(xù)下行，房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的比重逐漸走低，房地產(chǎn)銷售額、銷售面積也同樣進(jìn)入下降通道。

毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)已走到十字路口，轉(zhuǎn)型已成必然。可后面的路究竟該怎么走？千企千面，一時(shí)間，恐怕很難找到確切的路徑，但可以肯定的是，未來(lái)，伴隨城鎮(zhèn)化的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍大有可為。因此，在產(chǎn)業(yè)嬗變之時(shí)，有出局者，亦將有新人局者。

“新人”海達(dá)

說(shuō)起海達(dá)，人們首先想到的便是它的前身，鹽企。位于國(guó)家級(jí)膠州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的這家企業(yè)，屬于海灣集團(tuán)，是青島的老牌國(guó)企之一。殊不知，經(jīng)過(guò)四年的砥礪奮進(jìn)，如今的海達(dá)早已脫胎換骨，漸漸褪去“鹽味”。

眾所周知，制鹽業(yè)盡管是資源型產(chǎn)業(yè)，但技術(shù)含量不高，附加值低，如果海達(dá)固守著膠州灣，干制鹽的老本行，日子也能過(guò)得去，但很難有大的作為。而隨著青島市擁灣發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，海達(dá)制鹽所屬的海灣集團(tuán)，也開(kāi)始轉(zhuǎn)型。海達(dá)應(yīng)該如何轉(zhuǎn)？轉(zhuǎn)向哪里？投身房地產(chǎn)也許是很多企業(yè)沒(méi)有出路的出路。

“無(wú)心插柳柳成蔭”。一次單純的項(xiàng)目考察，讓海達(dá)制鹽有限責(zé)任公司總經(jīng)理薛洪光看到了找到了企業(yè)發(fā)展的方向與轉(zhuǎn)型的出口——進(jìn)軍BT項(xiàng)目（政府利用非政府資金來(lái)進(jìn)行基礎(chǔ)非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的融資模式），然后，轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)業(yè)。

2010年，海達(dá)與產(chǎn)業(yè)新區(qū)簽訂了20億元的大市政基礎(chǔ)工程BT合作協(xié)議，選擇公路橋梁、土方挖掘、管網(wǎng)綜合、園林綠化等方面作為主要的BT工程。其實(shí)，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，BT模式有點(diǎn)像房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、施工到驗(yàn)收交付，都由投資方參與完成，這不僅是考驗(yàn)企業(yè)的資金實(shí)力，更考驗(yàn)企業(yè)的管理和技術(shù)能力。而從另外一個(gè)角度上說(shuō)，BT項(xiàng)目的建設(shè)無(wú)疑為海達(dá)轉(zhuǎn)型地產(chǎn)，提供了難得的試驗(yàn)田。

“不積跬步，無(wú)以至千里”。也正是借道BT項(xiàng)目，讓海達(dá)轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)變得順理成章?？杀M管如此，在庫(kù)存依舊高企的現(xiàn)狀下，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨資金鏈中斷的險(xiǎn)情，房企將迎來(lái)新一輪兼并重組。而一些涉足房地產(chǎn)的工商企業(yè)，也將適時(shí)從市場(chǎng)中撤出。如今，房企可謂是如履薄冰，危機(jī)四伏，稍有不慎，便會(huì)滿盤皆輸。

此時(shí)進(jìn)軍房地產(chǎn)，對(duì)于一位“新人”而言，真的合適嗎？對(duì)于海達(dá)轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)的行為，不少業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑。

“要善于利用逆境，‘冬天的時(shí)候，是扭轉(zhuǎn)差距的最好時(shí)機(jī)?！痹谇鄭u海達(dá)制鹽有限責(zé)任公司相關(guān)負(fù)責(zé)人看來(lái)，“眼下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已然不是過(guò)去供需嚴(yán)重失衡的‘短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代了，過(guò)去那種建起房子就賣掉的市場(chǎng)已經(jīng)一去不復(fù)返了。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘新常態(tài)，一切都要重新開(kāi)始，以往的成績(jī)和榮譽(yù)都過(guò)去了，大家都在同一起跑線上。對(duì)海達(dá)而言，這是一次絕好的機(jī)會(huì)?！?/p>

顯然，海達(dá)已然準(zhǔn)備好了。

應(yīng)對(duì)有術(shù)

“雖然市場(chǎng)籠罩在低迷的環(huán)境下，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍然存在著很多機(jī)會(huì)，能否化‘危為‘機(jī)，通過(guò)市場(chǎng)考驗(yàn)關(guān)鍵在于企業(yè)自身的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力?！?/p>

正所謂“有土斯有財(cái)”，土地是房地產(chǎn)企業(yè)的基本資源要素，沒(méi)有土地何談發(fā)展。從這個(gè)角度上說(shuō)，海達(dá)具備很多房企沒(méi)有的先發(fā)優(yōu)勢(shì)——相對(duì)較為充沛的土地儲(chǔ)備。但是，房地產(chǎn)業(yè)顯然不是光有土地儲(chǔ)備就行。更重要的是，要如何才能最大化體現(xiàn)其內(nèi)在價(jià)值？

其實(shí)，目前已經(jīng)有一些企業(yè)開(kāi)始謀定思動(dòng)，開(kāi)始積極尋求向上游突破。他們的角色由一級(jí)土地開(kāi)發(fā)者逐漸演變?yōu)橐环N整體參與城市開(kāi)發(fā)、規(guī)劃與設(shè)計(jì)的“甲方總體”，作為一種新的城市開(kāi)發(fā)規(guī)劃的新推手參與到城市建設(shè)當(dāng)中，他們代表著房地產(chǎn)業(yè)新的開(kāi)發(fā)理念和發(fā)展趨勢(shì)。

而這也正是海達(dá)打算行走的方向，“作為膠州本地企業(yè)，我們對(duì)這座城市有著深厚的感情，未來(lái)，我們要用獨(dú)特的眼光，細(xì)細(xì)打磨這座城市，用心構(gòu)筑這座城市，在產(chǎn)業(yè)新區(qū)開(kāi)發(fā)中，扮演好‘甲方總體的角色?！?/p>

事實(shí)上，轉(zhuǎn)型無(wú)疑是為了未來(lái)更好地生存，但當(dāng)企業(yè)投入新產(chǎn)業(yè)時(shí)難免會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。

如果選一個(gè)2014年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)使用頻率最高的關(guān)鍵詞，那一定是“去庫(kù)存”。眾所周知，房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，對(duì)現(xiàn)金流的依賴程度很大，其重要性如同血液對(duì)于人體。房子賣不動(dòng)，后果可想而知。

可對(duì)于海達(dá)，基本沒(méi)有這個(gè)方面的困擾。為何如此？答案就在于海達(dá)采取的開(kāi)發(fā)模式。海達(dá)的這兩個(gè)項(xiàng)目是兩類產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)策略各不相同。

目前，由海達(dá)下屬全資子公司青島膠州灣產(chǎn)業(yè)新區(qū)置業(yè)有限公司和青島膠州灣產(chǎn)業(yè)新區(qū)實(shí)業(yè)有限公司投資建設(shè)的兩個(gè)項(xiàng)目基本完工，其中一個(gè)為海達(dá)公寓，位于國(guó)家經(jīng)濟(jì)膠州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心商住區(qū)，總建筑面積為10萬(wàn)余平方米，其中商業(yè)面積為1萬(wàn)余平方米。項(xiàng)目為海達(dá)與膠州市開(kāi)發(fā)區(qū)合作的重點(diǎn)項(xiàng)目，性質(zhì)為階段租賃式公寓?？偣?棟高層，可居住人數(shù)約5000人。建成后，海達(dá)公寓就將迎來(lái)它們的業(yè)主，開(kāi)發(fā)區(qū)首批創(chuàng)業(yè)者。因此，依托政府資源，海達(dá)根本無(wú)需操心房子沒(méi)人住。

更值得一提的是，項(xiàng)目規(guī)劃的沿街商鋪——海達(dá)第一街，為區(qū)域內(nèi)唯一一條商鋪。隨著，國(guó)家經(jīng)濟(jì)膠州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃的逐步落實(shí)，未來(lái)將有38萬(wàn)人口生活在這一區(qū)域。人流的集聚勢(shì)必帶來(lái)商流，而商流的匯聚又將帶來(lái)客流，在青島新機(jī)場(chǎng)的輻射帶動(dòng)下，項(xiàng)目面世后的價(jià)值可能而知。據(jù)悉，項(xiàng)目體量為1萬(wàn)平方米左右，僅有50多套商鋪。可以預(yù)見(jiàn)，這個(gè)價(jià)值洼地必將吸引眾多投資者搶購(gòu)。

此外，海達(dá)所建設(shè)的另一個(gè)項(xiàng)目——青島中加國(guó)際學(xué)校，更是充分體現(xiàn)了海達(dá)投資開(kāi)發(fā)模式的靈活。

“這是我們的不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目。”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。據(jù)介紹，中加國(guó)際學(xué)校建筑總面積3.9萬(wàn)平方米，是海達(dá)按照現(xiàn)代化、園林化、網(wǎng)絡(luò)化、生態(tài)化打造的高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際型學(xué)校。項(xiàng)目建成后將以租賃的方式交由校方使用。

而更值得一提的是，這是海達(dá)為了給孩子們提供更加舒適、健康、環(huán)保的學(xué)習(xí)環(huán)境，采用多項(xiàng)世界先進(jìn)節(jié)能技術(shù)打造的建筑。據(jù)海達(dá)建筑施工負(fù)責(zé)人介紹，學(xué)校是符合國(guó)家二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑。采用土壤源熱泵技術(shù)，利用地?zé)釢M足整個(gè)學(xué)校全年采暖及制冷需求。教學(xué)區(qū)及宿舍區(qū)樓頂全面覆蓋太陽(yáng)能熱水設(shè)備，滿足全體師生生活熱水及游泳館需求。利用太陽(yáng)能光伏發(fā)電，每年可節(jié)約學(xué)?？傆秒娏拷?0%。此外，學(xué)校還采用多臺(tái)先進(jìn)風(fēng)力永磁直驅(qū)同步發(fā)電機(jī)，所有路燈使用風(fēng)光互補(bǔ)LED節(jié)能燈，大幅節(jié)省能源。對(duì)于雨水資源學(xué)校也充分回收，循環(huán)使用。

要知道，堅(jiān)持綠色建筑其實(shí)意味著建筑成本的上升，然而，海達(dá)卻從未因此放低對(duì)建筑的綠色要求。

“先要面子，后要票子”

如果問(wèn)：先行者與后來(lái)者，誰(shuí)更容易搶占市場(chǎng)？很多人可能更傾向于選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的前者，可市場(chǎng)上卻常常有這樣的事實(shí)：先行者步履蹣跚或以失敗告終，而后來(lái)者則快速超越，扶搖直上。為什么會(huì)這樣呢？因?yàn)?，后?lái)者，往往更善于洞察市場(chǎng)，更懂消費(fèi)者的需求。

可如果你以為，海達(dá)會(huì)乘此大舉攻城略地，盲目擴(kuò)張的話，那就會(huì)錯(cuò)意了，海達(dá)，要走的是一條可持續(xù)發(fā)展之路。

“海達(dá)立足膠州，服務(wù)膠州，我們的目標(biāo)，就是在區(qū)域中先把海達(dá)房企的品牌樹(shù)立起來(lái)，前期海達(dá)就是先要‘面子后要‘票子?！?/p>

資本趨利當(dāng)屬天性，本無(wú)可厚非，做企業(yè)誰(shuí)不想多掙“票子”?？珊＿_(dá)卻偏偏把“票子”放在了品牌的后面，這樣的企業(yè)難道不值得我們敬重嗎？我們知道海達(dá)是在掙別人難以企及的口碑和聲譽(yù)。

“先成就城市，再成就自己?！蔽磥?lái)，海達(dá)的每一個(gè)項(xiàng)目都要做成地標(biāo)工程，明星工程，形象工程，讓同行觀摩敬仰的工程。

如此一來(lái)會(huì)怎樣？“面子”風(fēng)光了，“票子”是不是損失了一大截？答案不言而喻。掙“票子”和掙“面子”其實(shí)一點(diǎn)也不矛盾。

事實(shí)上，即使海達(dá)損失了短期的經(jīng)濟(jì)效益，但長(zhǎng)期來(lái)看，海達(dá)無(wú)疑將贏得市場(chǎng)的青睞，消費(fèi)者的信任，從而贏得未來(lái)。

眾所周知，能夠讓企業(yè)立于不敗之地的始終是其核心競(jìng)爭(zhēng)力，依靠產(chǎn)品、品牌和管理去贏得市場(chǎng)。

更何況，在膠州，海達(dá)從來(lái)不缺少擁躉。試問(wèn)，不久的將來(lái)，哪一個(gè)對(duì)手敢小視這位“新人”。endprint