于洋

當下，中國經濟將告別過去30多年的高速增長，進入換擋期，未來一段時期將實現(xiàn)中高速增長。這樣的經濟“新常態(tài)”必然帶來房地產市場的“新常態(tài)”。

而下降，則是房地產市場“新常態(tài)”背景下最明顯的變化。房地產投資增長速度持續(xù)下行，房地產投資占整個固定資產投資的比重逐漸走低，房地產銷售額、銷售面積也同樣進入下降通道。

毋庸置疑，房地產業(yè)已走到十字路口，轉型已成必然?？珊竺娴穆肪烤乖撛趺醋?？千企千面，一時間，恐怕很難找到確切的路徑，但可以肯定的是，未來，伴隨城鎮(zhèn)化的發(fā)展，房地產市場仍大有可為。因此，在產業(yè)嬗變之時，有出局者，亦將有新人局者。

“新人”海達

說起海達，人們首先想到的便是它的前身，鹽企。位于國家級膠州經濟技術開發(fā)區(qū)的這家企業(yè)，屬于海灣集團，是青島的老牌國企之一。殊不知，經過四年的砥礪奮進，如今的海達早已脫胎換骨，漸漸褪去“鹽味”。

眾所周知，制鹽業(yè)盡管是資源型產業(yè)，但技術含量不高，附加值低，如果海達固守著膠州灣，干制鹽的老本行，日子也能過得去，但很難有大的作為。而隨著青島市擁灣發(fā)展戰(zhàn)略的推進，海達制鹽所屬的海灣集團，也開始轉型。海達應該如何轉？轉向哪里？投身房地產也許是很多企業(yè)沒有出路的出路。

“無心插柳柳成蔭”。一次單純的項目考察，讓海達制鹽有限責任公司總經理薛洪光看到了找到了企業(yè)發(fā)展的方向與轉型的出口——進軍BT項目（政府利用非政府資金來進行基礎非經營性設施建設項目的融資模式），然后，轉型房地產業(yè)。

2010年，海達與產業(yè)新區(qū)簽訂了20億元的大市政基礎工程BT合作協(xié)議，選擇公路橋梁、土方挖掘、管網綜合、園林綠化等方面作為主要的BT工程。其實，簡單說來，BT模式有點像房產開發(fā)，從設計、開發(fā)、施工到驗收交付，都由投資方參與完成，這不僅是考驗企業(yè)的資金實力，更考驗企業(yè)的管理和技術能力。而從另外一個角度上說，BT項目的建設無疑為海達轉型地產，提供了難得的試驗田。

“不積跬步，無以至千里”。也正是借道BT項目，讓海達轉型房地產變得順理成章?？杀M管如此，在庫存依舊高企的現(xiàn)狀下，部分開發(fā)企業(yè)將面臨資金鏈中斷的險情，房企將迎來新一輪兼并重組。而一些涉足房地產的工商企業(yè)，也將適時從市場中撤出。如今，房企可謂是如履薄冰，危機四伏，稍有不慎，便會滿盤皆輸。

此時進軍房地產，對于一位“新人”而言，真的合適嗎？對于海達轉型房地產的行為，不少業(yè)內人士提出質疑。

“要善于利用逆境，‘冬天的時候，是扭轉差距的最好時機。”在青島海達制鹽有限責任公司相關負責人看來，“眼下，中國的房地產市場已然不是過去供需嚴重失衡的‘短缺經濟時代了，過去那種建起房子就賣掉的市場已經一去不復返了。伴隨著房地產市場的‘新常態(tài)，一切都要重新開始，以往的成績和榮譽都過去了，大家都在同一起跑線上。對海達而言，這是一次絕好的機會。”

顯然，海達已然準備好了。

應對有術

“雖然市場籠罩在低迷的環(huán)境下，但對于房地產企業(yè)來說仍然存在著很多機會，能否化‘危為‘機，通過市場考驗關鍵在于企業(yè)自身的競爭實力?！?/p>

正所謂“有土斯有財”，土地是房地產企業(yè)的基本資源要素，沒有土地何談發(fā)展。從這個角度上說，海達具備很多房企沒有的先發(fā)優(yōu)勢——相對較為充沛的土地儲備。但是，房地產業(yè)顯然不是光有土地儲備就行。更重要的是，要如何才能最大化體現(xiàn)其內在價值？

其實，目前已經有一些企業(yè)開始謀定思動，開始積極尋求向上游突破。他們的角色由一級土地開發(fā)者逐漸演變?yōu)橐环N整體參與城市開發(fā)、規(guī)劃與設計的“甲方總體”，作為一種新的城市開發(fā)規(guī)劃的新推手參與到城市建設當中，他們代表著房地產業(yè)新的開發(fā)理念和發(fā)展趨勢。

而這也正是海達打算行走的方向，“作為膠州本地企業(yè)，我們對這座城市有著深厚的感情，未來，我們要用獨特的眼光，細細打磨這座城市，用心構筑這座城市，在產業(yè)新區(qū)開發(fā)中，扮演好‘甲方總體的角色。”

事實上，轉型無疑是為了未來更好地生存，但當企業(yè)投入新產業(yè)時難免會面臨風險。

如果選一個2014年中國房地產企業(yè)使用頻率最高的關鍵詞，那一定是“去庫存”。眾所周知，房地產是資金密集型企業(yè)，對現(xiàn)金流的依賴程度很大，其重要性如同血液對于人體。房子賣不動，后果可想而知。

可對于海達，基本沒有這個方面的困擾。為何如此？答案就在于海達采取的開發(fā)模式。海達的這兩個項目是兩類產品，開發(fā)策略各不相同。

目前，由海達下屬全資子公司青島膠州灣產業(yè)新區(qū)置業(yè)有限公司和青島膠州灣產業(yè)新區(qū)實業(yè)有限公司投資建設的兩個項目基本完工，其中一個為海達公寓，位于國家經濟膠州經濟技術開發(fā)區(qū)核心商住區(qū)，總建筑面積為10萬余平方米，其中商業(yè)面積為1萬余平方米。項目為海達與膠州市開發(fā)區(qū)合作的重點項目，性質為階段租賃式公寓?？偣?棟高層，可居住人數(shù)約5000人。建成后，海達公寓就將迎來它們的業(yè)主，開發(fā)區(qū)首批創(chuàng)業(yè)者。因此，依托政府資源，海達根本無需操心房子沒人住。

更值得一提的是，項目規(guī)劃的沿街商鋪——海達第一街，為區(qū)域內唯一一條商鋪。隨著，國家經濟膠州經濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)劃的逐步落實，未來將有38萬人口生活在這一區(qū)域。人流的集聚勢必帶來商流，而商流的匯聚又將帶來客流，在青島新機場的輻射帶動下，項目面世后的價值可能而知。據悉，項目體量為1萬平方米左右，僅有50多套商鋪。可以預見，這個價值洼地必將吸引眾多投資者搶購。

此外，海達所建設的另一個項目——青島中加國際學校，更是充分體現(xiàn)了海達投資開發(fā)模式的靈活。

“這是我們的不動產投資項目?！表椖控撠熑烁嬖V記者。據介紹，中加國際學校建筑總面積3.9萬平方米，是海達按照現(xiàn)代化、園林化、網絡化、生態(tài)化打造的高標準國際型學校。項目建成后將以租賃的方式交由校方使用。

而更值得一提的是，這是海達為了給孩子們提供更加舒適、健康、環(huán)保的學習環(huán)境，采用多項世界先進節(jié)能技術打造的建筑。據海達建筑施工負責人介紹，學校是符合國家二星級標準的綠色建筑。采用土壤源熱泵技術，利用地熱滿足整個學校全年采暖及制冷需求。教學區(qū)及宿舍區(qū)樓頂全面覆蓋太陽能熱水設備，滿足全體師生生活熱水及游泳館需求。利用太陽能光伏發(fā)電，每年可節(jié)約學?？傆秒娏拷?0%。此外，學校還采用多臺先進風力永磁直驅同步發(fā)電機，所有路燈使用風光互補LED節(jié)能燈，大幅節(jié)省能源。對于雨水資源學校也充分回收，循環(huán)使用。

要知道，堅持綠色建筑其實意味著建筑成本的上升，然而，海達卻從未因此放低對建筑的綠色要求。

“先要面子，后要票子”

如果問：先行者與后來者，誰更容易搶占市場？很多人可能更傾向于選擇經驗豐富的前者，可市場上卻常常有這樣的事實：先行者步履蹣跚或以失敗告終，而后來者則快速超越，扶搖直上。為什么會這樣呢？因為，后來者，往往更善于洞察市場，更懂消費者的需求。

可如果你以為，海達會乘此大舉攻城略地，盲目擴張的話，那就會錯意了，海達，要走的是一條可持續(xù)發(fā)展之路。

“海達立足膠州，服務膠州，我們的目標，就是在區(qū)域中先把海達房企的品牌樹立起來，前期海達就是先要‘面子后要‘票子。”

資本趨利當屬天性，本無可厚非，做企業(yè)誰不想多掙“票子”?？珊＿_卻偏偏把“票子”放在了品牌的后面，這樣的企業(yè)難道不值得我們敬重嗎？我們知道海達是在掙別人難以企及的口碑和聲譽。

“先成就城市，再成就自己?！蔽磥?，海達的每一個項目都要做成地標工程，明星工程，形象工程，讓同行觀摩敬仰的工程。

如此一來會怎樣？“面子”風光了，“票子”是不是損失了一大截？答案不言而喻。掙“票子”和掙“面子”其實一點也不矛盾。

事實上，即使海達損失了短期的經濟效益，但長期來看，海達無疑將贏得市場的青睞，消費者的信任，從而贏得未來。

眾所周知，能夠讓企業(yè)立于不敗之地的始終是其核心競爭力，依靠產品、品牌和管理去贏得市場。

更何況，在膠州，海達從來不缺少擁躉。試問，不久的將來，哪一個對手敢小視這位“新人”。endprint