何 倩，張廷新，翁懷達(dá)

(聊城大學(xué) 數(shù)學(xué)科學(xué)院，山東 聊城 252000)

0 引言

房地產(chǎn)稅，從廣義上來說是指對土地及附著在土地上的建筑物，即房地產(chǎn)，在包括取得、轉(zhuǎn)讓以及持有等各個環(huán)節(jié)征收的稅種的統(tǒng)稱；從狹義上來說主要是指對房地產(chǎn)所有者所擁有的房地產(chǎn)課征的稅收，這是國際上通常理解的房地產(chǎn)稅。本文的研究對象是狹義的房地產(chǎn)稅，即對房地產(chǎn)保有階段的征稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅，尤其針對我國居民所持有的非經(jīng)營性的房地產(chǎn)的征稅問題進(jìn)行探討。

自我國實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)消費(fèi)呈現(xiàn)出一種不斷上升的態(tài)勢，征收居民保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅對不同收入水平的家庭來說會產(chǎn)生不同影響。對于高收入家庭，房地產(chǎn)稅是在不會影響家庭正常消費(fèi)的基礎(chǔ)上，具有完全的承擔(dān)能力；而對于低收入和中等偏下收入的家庭，他們并不在征稅的范圍之內(nèi)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房或者廉租房是他們的主要住房形式，由于兩類房地產(chǎn)并不具有完整的產(chǎn)權(quán)形式，暫不作為家庭財(cái)產(chǎn)征稅。因此，從收入水平的角度研究征收居民房地產(chǎn)稅，受到最大影響的將是中等收入的家庭，征稅以后是否會對這部分家庭的生活以及消費(fèi)水平帶來影響是我們關(guān)注的焦點(diǎn)，因此本文在測算稅負(fù)時選擇中等收入家庭作為測算對象。

1 測算參數(shù)的設(shè)定

測算思路是以北京市中等收入家庭為樣本，時間范圍定在未來二十年（即2013年至2033年），根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)計(jì)算家庭所需繳納的房地產(chǎn)稅。同時考慮到居民擁有房地產(chǎn)增值和居民收入增長，再根據(jù)房地產(chǎn)稅在家庭收入中所占的不同比例（即稅負(fù)）推算稅率。測算參數(shù)設(shè)定中包括家庭收入增長率、房地產(chǎn)增值率、評估率、評估價值比

（2）房地產(chǎn)價值增長率

依據(jù)清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)中心的報(bào)告顯示，2006～2014年北京市中心城區(qū)新建商品住房同質(zhì)價格年華增長率為19.7%，考慮到二手房市場以及GDP和房價增長減緩等因素的影響，測算時房地產(chǎn)價值增長率設(shè)定為0～5年（2013～2017）為10%，5～10年（2017～2022）為7%，10～20年（2023～2032）為5%。例和稅基。

（1）家庭收入增長率

根據(jù)北京市“十一五”期間國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長9.2%，而2011～2014年均增長率為10.8%。考慮到想對應(yīng)的GDP變化，因此在測算時需要加入家庭收入逐年增長這個因素。北京市中等收入家庭人均收入2013年為32712元。在此以2013年為初始年，將2013～2017頭五年的家庭收入的增長率設(shè)定為8%，2018～2027十年的家庭收入的增長率設(shè)定為7%，最后五年即2028～2032年家庭收入的增長率設(shè)定為6%，在此用g表示居民家庭收入增長率，n表示測算年份。

（3）評估率和計(jì)稅價值比例

在征收房地產(chǎn)稅時房地產(chǎn)的價值確定方面，各國有不同的標(biāo)準(zhǔn)，有的國家使用市場價值，而大多數(shù)發(fā)達(dá)國家使用的是由專門評估機(jī)構(gòu)所確定的評估價值作為計(jì)稅基礎(chǔ)的。當(dāng)選擇評估價值時，就是評估部門按照市價的一定比率來確定房地產(chǎn)價值，這就是評估率。同時，為了對于稅負(fù)進(jìn)行調(diào)整，鼓勵居民納稅，很多國家還會使用“計(jì)稅價值比例”，即在評估價值上再給予一定的折扣，以減少稅基。通過發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)借鑒以及上海試點(diǎn)工作中將房地產(chǎn)價值的70%作為計(jì)稅基礎(chǔ)的實(shí)際應(yīng)用，此處測算將計(jì)稅價值比例設(shè)定為0.7，評估率定為1。

（4）計(jì)稅基礎(chǔ)

在此暫不考慮政府補(bǔ)貼及稅收優(yōu)惠對居民房地產(chǎn)稅的減免，所以：

稅基=市場價值×評估率×計(jì)稅價值比例

2 關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)住宅的假設(shè)

在此假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)住宅滿足兩個條件，其一，住宅的功能基本完善并且可以滿足家庭基本生活需求；其二，住宅的價值與家庭收入是“相匹配”的。因此對于標(biāo)準(zhǔn)住宅的衡量標(biāo)準(zhǔn)包括面積和價值兩部分。

（1）面積

根據(jù)北京《社會建設(shè)藍(lán)皮書（2013）》，北京戶籍城鎮(zhèn)居民家庭住房的戶型以兩居室為主，兩居室的家庭占55.8%。從住房面積來看，2013年北京城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為31.31m2，由此計(jì)算平均家庭住房面積為81.41m2（中等收入家庭平均每戶家庭人口為2.6人）。《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》中提到“2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90m2以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！眹艺呤枪膭钪行粜偷慕ㄖ问剑彩悄壳胺康禺a(chǎn)市場的主要構(gòu)成。在此將標(biāo)準(zhǔn)住房面積設(shè)定為90m2，略高于北京市的平均水平。

（2）價值

北京市商品房2013年住宅的平均銷售價格為23442元，因?yàn)橐灾械仁杖爰彝闇y算對象所以將此價格設(shè)定為標(biāo)準(zhǔn)住宅單價。

下文的測算就是以北京中等收入家庭為樣本，其擁有一套90 m2的標(biāo)準(zhǔn)住宅，住宅單價假定為23442元/m2，即房屋總價值約為210萬元。

3 居民家庭稅負(fù)的測算

測算中將房地產(chǎn)稅負(fù)設(shè)定為2.5%-5%的變化區(qū)間，此區(qū)間是以發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為依據(jù)，以我國征收初期的低稅負(fù)為目標(biāo)進(jìn)行的設(shè)定，增幅設(shè)定為0.5%，相應(yīng)稅率測算見表2。

測算時，首先由計(jì)算出房地產(chǎn)稅稅基，然后將家庭收入和稅負(fù)（在此分別測算6個稅負(fù)點(diǎn)，即2.5%、3%、3.5%、4%、4.5%、5%）計(jì)算出每個稅負(fù)點(diǎn)的應(yīng)納房產(chǎn)稅額，最后依據(jù)應(yīng)納稅額與稅基的比例計(jì)算出不同稅負(fù)點(diǎn)所對應(yīng)的房地產(chǎn)稅率。

從表2可以看出，征收居民房地產(chǎn)稅初始年份，將稅負(fù)設(shè)定在2.5%-5%的六個稅負(fù)點(diǎn)所對應(yīng)的稅率大約在0.14%-0.29%之間。從長期來看，大約在10年左右，假定稅負(fù)不變的條件下對應(yīng)的稅率是逐漸下降的，反向推至稅負(fù)，也可理解為在不變稅率條件下稅負(fù)時逐漸增加的。隨著時間的推移，大約在2023年，固定稅負(fù)對應(yīng)的稅率不再降低，變?yōu)樵黾?，這意味著固定稅率對應(yīng)的稅負(fù)將會逐漸降低。

表2 居民住房征收房地產(chǎn)稅模擬測算表（以北京市中等收入居民為例）

究其原因，稅負(fù)會受到家庭收入和房地產(chǎn)價值兩個因素影響，雖然測算中設(shè)定的g大于r，但是房地產(chǎn)價值基數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于家庭收入，所以在起初是十年固定稅率下的稅負(fù)是逐漸增加的。隨著房地產(chǎn)價值的趨穩(wěn)發(fā)展，家庭收入的增速明顯高于房地產(chǎn)價值的增速，所以后十年表現(xiàn)出來的稅率才會逐漸提高。所以，在保持居民稅負(fù)不變的前提下，可以周期性的對房地產(chǎn)稅稅率做出調(diào)整。

4 稅率的國際比較

表3是對世界上征收房地產(chǎn)稅的典型國家(地區(qū))稅率、計(jì)稅基礎(chǔ)政策的比較。

由表3，轉(zhuǎn)換稅率最高的是中國臺灣，高達(dá)1.6%，最低的是荷蘭的0.08%。而在表2中針對北京中等收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)住宅的測算中推算出來的稅率范圍在0.14%至0.31%左右,在國際各國(地區(qū))中屬于較低的稅率水平,符合我國低稅負(fù)的目標(biāo)。

表3 國際各國(地區(qū))房地產(chǎn)稅稅率稅基比較

5 結(jié)論與政策建議

通過測算以及國際比較，得出以下結(jié)論：（1）根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅現(xiàn)已成為大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的主要地方稅種，而我國并不具有嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)稅。（2）在2.5%-5%的稅負(fù)范圍內(nèi)推算出來的我國房地產(chǎn)稅稅率范圍在0.14%-0.29%之間，國際上房地產(chǎn)稅的稅率范圍在0.1%至2.25%之間，因此家庭可接受的稅負(fù)水平下我國稅率在國際大多數(shù)國家的稅率范圍之內(nèi)。據(jù)此，我們提出以下政策建議：

第一，在我國建立一套具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅制體系。應(yīng)體現(xiàn)出房地產(chǎn)稅地域性、穩(wěn)定性和持續(xù)性的特征。地域性是指房地產(chǎn)稅應(yīng)屬于地方稅體系，應(yīng)該有各級地方政府按照當(dāng)?shù)氐木唧w經(jīng)濟(jì)收入生活狀況來設(shè)計(jì)征稅范圍、稅率、優(yōu)惠政策等稅收要素，同時成為地方財(cái)政收入的主要來源。同時，作為地方財(cái)政收入的主要來源的房地產(chǎn)稅一定要具備穩(wěn)定性和可持續(xù)性，穩(wěn)定性意味著稅負(fù)和稅率穩(wěn)定，不會對于居民家庭生活有過大影響的基礎(chǔ)上保證地方財(cái)政收入的穩(wěn)定?？沙掷m(xù)性主要指稅基的可持續(xù)性，房地產(chǎn)既是生產(chǎn)資料，又是生活資料，是人類生活不可缺少的物質(zhì)基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展也是房地產(chǎn)稅建立的基礎(chǔ)，同時房地產(chǎn)稅是對財(cái)富的存量征稅，是不會隨著經(jīng)濟(jì)波動出現(xiàn)較大變化的，因此也被看做是經(jīng)濟(jì)周期的緩沖器。

第二，為了穩(wěn)定居民稅負(fù)，初期稅率不應(yīng)設(shè)定太高，可隨著居民家庭收入的穩(wěn)定增長的狀態(tài)而逐漸提高稅率。根據(jù)前面的測算，在征收房地產(chǎn)稅開始的十年，對于居民相同稅負(fù)的房地產(chǎn)稅率是下降的，即在相同稅率的情況下前十年的居民稅負(fù)是逐漸增加的，所以，稅制建立初期應(yīng)在保持居民承擔(dān)較低水平稅負(fù)的情況下，對房地產(chǎn)稅稅率進(jìn)行漸進(jìn)性調(diào)整，調(diào)整的頻率不宜過高，建議隨著房地產(chǎn)價值和居民家庭收入的變化以十年為周期進(jìn)行調(diào)整。

第三，完善房地產(chǎn)登記制度。稅負(fù)公平性一直稅房地產(chǎn)稅存在爭論的焦點(diǎn)，要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的稅負(fù)公平，必須首先實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)登記的完整性公平性，在此基礎(chǔ)上，才可以計(jì)算家庭人均面積、房地產(chǎn)公允價值、家庭成員收入狀況等真實(shí)數(shù)據(jù)，才可以設(shè)計(jì)合理的稅收優(yōu)惠政策，才可以在不影響居民生活水平的情況下建立保證地方收入的體現(xiàn)公共需求的房地產(chǎn)稅制。

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