王泳茹

（四川大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，成都 610064）

1 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況

1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給

首先從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給角度來說，房地場(chǎng)的供給就是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所需土地的供給。所以房地產(chǎn)的發(fā)展與土地制度是息息相關(guān)的。我國(guó)的土地是屬于國(guó)家所有制的，所以土地由國(guó)家政府壟斷控制，政府是土地的唯一擁有者。

（1）土地供給

城市土地供給對(duì)于城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給就是城市的土地供給，城市的土地由城市政府行使國(guó)家土地的所有權(quán)，所以城市的土地間接的就在城市政府的控制之下，近幾年來，城市土地主要用來建設(shè)普通住宅用地、豪華住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地等。另外，城市化進(jìn)程的加快，這就導(dǎo)致了“土地的擁擠”，各類企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)這有限的土地資源，從這個(gè)方面來說，城市的土地是供給不足的。

農(nóng)村供給農(nóng)村土地用地主要用于住宅用地和農(nóng)業(yè)用地。由于現(xiàn)在農(nóng)村人口也開始向城市遷移，逐漸走向城鎮(zhèn)化的道路，很多農(nóng)村的住宅用地處于空置狀態(tài)，從這個(gè)方面說，農(nóng)村土地的供給有一定的調(diào)控彈性。

（2）資金供給

隨著人民生活水平的提高，人們手中持有的空置現(xiàn)金余額越來越多，銀行中的存款貨幣金額也越來越多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從銀行或者民間資本所有者手中集中人們的閑置資金。

（3）從業(yè)人員供給

衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的指標(biāo)有房地產(chǎn)開發(fā)投資情況、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積等。房地產(chǎn)開發(fā)投資就是在某一個(gè)報(bào)告期內(nèi)用于房屋建設(shè)工程、土地開發(fā)工程的投資額以及公益性建筑和土地購(gòu)置費(fèi)等的投資。表1是我國(guó)自2008～2012年房地場(chǎng)市場(chǎng)的供給指標(biāo)情況。從2008～2014年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資都處在快速增長(zhǎng)的階段，在2011年之后我國(guó)各項(xiàng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策出臺(tái)，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資力度減弱。

表1 2008～2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況

1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求

（1）住宅需求。不管是城市居民還是農(nóng)村居民都有居住的需求。尤其是對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市的住宅需求明顯增強(qiáng)，這些城市日益吸引著各種各樣的人才的進(jìn)入，這就存在外來人口與當(dāng)?shù)厝丝谠诰幼⌒枨蠓矫鎱f(xié)調(diào)平衡。

（2）投資需求。目前股市不景氣，發(fā)展不如人意，再加上貨幣供應(yīng)量的快速增長(zhǎng)，不少城市居民都有非常大的存款余額，然而又受目前的存款利率的影響，這些居民認(rèn)為與其把這些存款存放在銀行，還不如投資到商業(yè)或者房地產(chǎn)行業(yè)等投資渠道。目前房地產(chǎn)價(jià)格一直處于比較高的狀態(tài)，這就更加增強(qiáng)了有大量存款余額的居民的投資信心。

（3）心理需求。目前大多數(shù)居民對(duì)現(xiàn)金存款的心理偏好發(fā)生了變化，隨著物價(jià)的不斷上漲，通貨膨脹形勢(shì)的出現(xiàn)，人們希望手中持有的不是現(xiàn)金，也不是銀行存款，人們希望能擁有固定資產(chǎn)而且是能保值增值的固定資產(chǎn)。隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，大多數(shù)人把目標(biāo)就投放在了房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)生了比如購(gòu)買商品房等行為，這種行為是人們的一種心理需求，也越來越多人投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，人們又有一種從眾心理，這種心理又會(huì)激發(fā)人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大投入。

（4）投機(jī)需求。所謂的“房蟲”的出現(xiàn)，就是人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)行為的最有力的證明。他們就是對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行倒買倒賣，現(xiàn)實(shí)中有一些房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)相互勾結(jié)，哄抬房?jī)r(jià)。

對(duì)于衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況方面的指標(biāo)有全國(guó)商品房銷售面積、銷售金額等。表2是2008～2012年我國(guó)商品房銷售面積的情況，可以看出，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求還是比較旺盛的。

表2 2008～2014年我國(guó)商品房銷售面積

2 目前房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況

2.1 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

衡量房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)的指標(biāo)稱為房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)，這是一個(gè)相對(duì)數(shù)，主要表現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況，是通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。不同的國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的指數(shù)的選取是不一樣的指標(biāo)，在我國(guó)主要用房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)、土地交易價(jià)格指數(shù)、國(guó)房景氣指數(shù)等指標(biāo)來反映我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格情況。

（1）房屋銷售價(jià)格指數(shù)

房屋銷售價(jià)格指數(shù)是針對(duì)在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變動(dòng)情況，它也是一個(gè)相對(duì)數(shù)，也是用百分比來表現(xiàn)房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。這里的房地產(chǎn)主要包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋等。利用這種方法可以根據(jù)供求關(guān)系的變化以及相應(yīng)的成本波動(dòng)等因素來反映房屋價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)幅度。另外比較重要的一點(diǎn)是這個(gè)指標(biāo)剔除了房屋質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、地理位置、銷售結(jié)構(gòu)等影響因素。

（2）房屋租賃價(jià)格指數(shù)

房屋租賃價(jià)格指數(shù)，指的是在一定時(shí)期內(nèi)房屋租賃價(jià)格的變動(dòng)情況，這也是一個(gè)相對(duì)數(shù)，房地產(chǎn)租賃價(jià)格指的是房屋承租人支付給房屋出租人的租金。通過房屋租賃這種方式，出租人將其房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承租人，但是所有權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移。它包括住宅租賃、辦公用房租賃、商品房租賃、廠房倉(cāng)庫(kù)租賃部分和旅館飯店客房租賃五部分。

（3）土地交易價(jià)格指數(shù)

土地交易價(jià)格指數(shù)指房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)買土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價(jià)格的變動(dòng)情況，這也是表現(xiàn)為一個(gè)相對(duì)數(shù)。在房地產(chǎn)開發(fā)商支付的這個(gè)價(jià)格中不包括土地的后繼開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)和拆遷費(fèi)等。土地交易價(jià)格指數(shù)，反映了再一定時(shí)期內(nèi)土地使用權(quán)交易價(jià)格的變動(dòng)情況。

（4）國(guó)房景氣指數(shù)

國(guó)房景氣指數(shù)也稱國(guó)房指數(shù)，是“全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)”的簡(jiǎn)稱，這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在1997年研制并建立的一套針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的綜合量化反映的指數(shù)體系，該指數(shù)體系是由8個(gè)分類指數(shù)合成運(yùn)算出來的綜合指數(shù)。該指數(shù)選取的基準(zhǔn)指標(biāo)使房地產(chǎn)開發(fā)投資，主要包含了房地產(chǎn)投資、資金、面積、銷售等有關(guān)指標(biāo)。我國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)將2000年作為基準(zhǔn)年，設(shè)置基準(zhǔn)年的增長(zhǎng)水平為100。并對(duì)該指數(shù)的取值范圍做了規(guī)定，一般情況下，最合適的水平就是該指數(shù)為100時(shí)，適度水平就是該指數(shù)取值在95至105點(diǎn)時(shí)，較低水平就是該指數(shù)取值范圍在95以下時(shí)，較高水平就是該指數(shù)取值范圍在105以上時(shí)。

2.2 建立模型

選擇全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給指標(biāo)，選取全國(guó)商品房銷售金額作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)，選取國(guó)房景氣指數(shù)作為房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)。選取數(shù)據(jù)區(qū)間為2011年2月至2015年7月。

模型設(shè)計(jì)：AS：房地產(chǎn)開發(fā)投資，AD：商品房銷售金額，P：國(guó)房景氣指數(shù)

本文選擇的是月度數(shù)據(jù)，首先進(jìn)行季節(jié)性調(diào)整，采用X12方法；其次對(duì)季節(jié)性調(diào)整后的AD、AS、P取對(duì)數(shù)，分別記為L(zhǎng)AD、LAS、LP；最后在建立模型前，對(duì)變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，采用ADF方法，檢驗(yàn)結(jié)果表明，在5%顯著性水平下，LAD、LAS、LP均通過了檢驗(yàn)，為平穩(wěn)性變量，可直接建立模型。本文旨在研究房地產(chǎn)供給和需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，從宏觀經(jīng)濟(jì)理論來看，供給和需求對(duì)價(jià)格影響存在滯后性；從計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，解釋變量對(duì)被解釋變量的影響不可能在短時(shí)間內(nèi)完成，在這一過程中通常存在時(shí)間滯后，但是建立分布滯后模型存在滯后長(zhǎng)度難以確定的問題，以及若選擇較大滯后期而損失自由度，和有些滯后期解釋變量系數(shù)不能通過檢驗(yàn)。綜合以上兩種情況，本文建立一個(gè)本期被解釋變量和本期解釋變量、滯后一期被解釋變量的自回歸模型，滯后一期被解釋變量可以認(rèn)為是大量滯后解釋變量作用的結(jié)果，這樣就能夠較充分的對(duì)解釋變量對(duì)被解釋變量的影響進(jìn)行分析。模型形式如下：

回歸方程（2）估計(jì)結(jié)果顯示，方程（1）滯后1～4期的殘差系數(shù)在5%顯著性水平下均通過檢驗(yàn)，且回歸方程（2）殘差不存在序列自相關(guān)。AC值、PAC值、Q統(tǒng)計(jì)量表明方程（2）殘差序列不存在自相關(guān)，可以對(duì)方程（1）重新進(jìn)行估計(jì)，設(shè)：

對(duì)該方程殘差進(jìn)行自相關(guān)和異方差檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示：

AC值、PAC值、Q統(tǒng)計(jì)量和懷特檢驗(yàn)說明方程（3）殘差不存在自相關(guān)和異方差，因而可以對(duì)模型進(jìn)行還原，還原后的方程（1）為：

LPt=0.006751+0.969605×LPt-1-0.025351×LASt+0.037783×LADt+ξt

供給對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是負(fù)的效應(yīng)，需求對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是正的效應(yīng)，供給的系數(shù)小于需求的系數(shù)，使得以前滯后期累積的效應(yīng)是正，引起房?jī)r(jià)的上漲。對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控主要是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求這一部分。

3 建議

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的分析可以看出，由于需求的不斷增長(zhǎng)促使房?jī)r(jià)不斷攀升，要從根本上抑制房地產(chǎn)價(jià)格，必須從供給和需求這兩個(gè)角度來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（1）加大保障性住房的建設(shè)，保障居民的基本住宅需求。要滿足居民的基本住宅需求才能從根本上來緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，加大對(duì)保障性住房建設(shè)的投入力度。

（2）調(diào)整人民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，抑制投機(jī)需求?？s小城鄉(xiāng)居民收入之間的差距，降低高收入人群對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，這樣可以緩解一部分的個(gè)人投機(jī)需求。

（3）調(diào)整商品房和保障性住房的供給結(jié)構(gòu)。要平衡商品房和保障性住房的供給，地方政府不能只為了實(shí)現(xiàn)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)利益而一味的建設(shè)商品住宅，要合理配置商品住宅和保障性住房的供給。

[1]王洪忠.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系及對(duì)房?jī)r(jià)的影響探微[J].現(xiàn)代管理,2007,(8).

[2]馬征.從供求兩方面分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008,(9).

[3]高鐵梅.計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析與方法建模—EViews應(yīng)用及實(shí)例[M].北京：清華大學(xué)出版社，2009.

[4]李連光,葛新鋒,李麗.一個(gè)基于供求兩方面的房?jī)r(jià)決定模型[J].中北大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）2009,（3）.

[5]劉娟.從房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系談?wù){(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息2010,（15）.

[6]駱永民.城市化對(duì)房?jī)r(jià)的影響:線性還是非線性?—基于四種面板數(shù)據(jù)回歸模型的實(shí)證分析[J].財(cái)經(jīng)研究2011,（4）.