王一蕾

摘要：在人口老齡化日益嚴(yán)峻的今天，我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)正持續(xù)加重，如果僅依靠現(xiàn)行的養(yǎng)老保障制度和傳統(tǒng)的家庭贍養(yǎng)模式將很難應(yīng)對(duì)。然而直接采用在西方國(guó)家有很大接受度的，可作為多支柱養(yǎng)老體系一員的“以房養(yǎng)老”模式，在我國(guó)目前狀況下卻屢屢碰壁。綜合考慮我國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及政策現(xiàn)實(shí)，本文分析了“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)推廣時(shí)遇到的三大障礙，并提出相應(yīng)的破解策略，以期為我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式的推行提供參考。

關(guān)鍵詞：人口老齡化;以房養(yǎng)老;發(fā)展障礙;策略

一、 引言

在人口老齡化日益嚴(yán)峻的今天，我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)正持續(xù)加重，如果僅依靠現(xiàn)行的養(yǎng)老保障制度和傳統(tǒng)的家庭贍養(yǎng)模式將很難應(yīng)對(duì)。我們需要從實(shí)施“以房養(yǎng)老”的社會(huì)背景出發(fā)，全面地調(diào)查分析我國(guó)目前對(duì)“以房養(yǎng)老”的研究成果，找出影響推進(jìn)“以房養(yǎng)老”模式推廣所面臨的問(wèn)題，從而提出相應(yīng)的對(duì)策。

（一）我國(guó)實(shí)施“以房養(yǎng)老”的社會(huì)背景

自我國(guó)1980年開始實(shí)施“獨(dú)生子女”政策至今，我國(guó)對(duì)人口增長(zhǎng)的控制已取得突出成效。但是，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)壓力得到緩解的同時(shí)，我國(guó)也形成了人數(shù)龐大的“失獨(dú)家庭”。根據(jù)黃建的研究[1]，1975年至2010年間，有將近2000萬(wàn)名父親和母親成為了失獨(dú)老人。這些老年人因無(wú)子女贍養(yǎng)將面臨或正在遭受巨大的養(yǎng)老、醫(yī)療和心理等方面的困擾。研究認(rèn)為，將無(wú)人繼承的房產(chǎn)作為抵押換取優(yōu)質(zhì)的晚年生活，對(duì)這些老人在生理和心理上都是更佳的選擇。

2013年中國(guó)社科院的調(diào)查顯示[2]，我國(guó)有18.6%的城鄉(xiāng)家庭擁有兩套以上住房。這意味著這些家庭可以選擇在老人年邁之際用一套房產(chǎn)的價(jià)值讓老人的生活質(zhì)量得到很大的提升，這樣做可以很大程度豐富老人的老年生活，同時(shí)也可減輕子女贍養(yǎng)老人的負(fù)擔(dān)。

老年人的身體條件會(huì)隨著年齡的增長(zhǎng)而下降，與之相反的是持續(xù)增加的醫(yī)療費(fèi)用。閆萍等做的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示[3]，2006年醫(yī)療費(fèi)用支出占年收入50%以上的老年人占老年人比例的33.3%，該比例還在呈逐年增加的趨勢(shì)。對(duì)于醫(yī)療費(fèi)用比例過(guò)高的老人，微薄的退休金已經(jīng)無(wú)法兼顧日常生活和醫(yī)療費(fèi)用，然而，一味依賴已經(jīng)構(gòu)建新的家庭單位的子女也會(huì)給他們帶來(lái)巨大的生活壓力。此時(shí)采用“以房養(yǎng)老”的方式來(lái)貼補(bǔ)生活不失為一種值得考慮的選擇。

（二）文獻(xiàn)綜述

我國(guó)目前對(duì)“以房養(yǎng)老”的研究可主要分為兩大類：實(shí)地調(diào)研類和理論分析類。

實(shí)地調(diào)研[4][5]主要針對(duì)特定地區(qū)（尤指人口老齡化嚴(yán)重并且經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)如北京、上海）的老年人的參與“以房養(yǎng)老”意愿及在該地區(qū)的可行性，或“以房養(yǎng)老”在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展現(xiàn)狀，為實(shí)施“以房養(yǎng)老”模式提供了寶貴的第一手研究資料。

理論分析又可分為中外對(duì)比型和方案探索型：中外對(duì)比型[6][7]著重全面分析西方國(guó)家的“以房養(yǎng)老”模式（以美國(guó)的養(yǎng)老按揭為典型代表）以總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，并與中國(guó)的“以房養(yǎng)老”發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行對(duì)比，提出需要改良之處，乃至進(jìn)一步提出解決方向，為“以房養(yǎng)老”在我國(guó)的理論發(fā)展開拓了視野;方案探索型[8][9][10]則著眼于中國(guó)的國(guó)情，總結(jié)國(guó)內(nèi)國(guó)外成功或失敗的經(jīng)驗(yàn)，有針對(duì)性的給出較完整的理論發(fā)展模式，為“以房養(yǎng)老”的實(shí)施提供了一定的理論基礎(chǔ)。 根據(jù)我國(guó)目前階段的研究和社會(huì)反映的實(shí)際情況可以發(fā)現(xiàn)，雖然已經(jīng)有很多學(xué)者對(duì)“以房養(yǎng)老”的發(fā)展必要性和可行性進(jìn)行了大量研究和推進(jìn)，但是“以房養(yǎng)老”在我國(guó)的發(fā)展仍不理想。究其原因還是這些研究成果仍停留在大框架下，一味主張西方國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，只說(shuō)明了必要性卻缺少切實(shí)可行的方案，若有也大多是比較空洞的概念。因此，為早日減輕我國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，將“以房養(yǎng)老”成功推廣為我國(guó)多支柱養(yǎng)老體系中的一支，在已有的理論基礎(chǔ)上進(jìn)一步結(jié)合我國(guó)國(guó)情，提出更為切實(shí)可行的方案是十分有必要的。

二、“以房養(yǎng)老”在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀考察

我國(guó)目前嘗試過(guò)的“以房養(yǎng)老”模式主要有三種：養(yǎng)老按揭模式、售房返租模式和以租換養(yǎng)模式[11]?？傮w而言，這三種模式的發(fā)展情況代表了我國(guó)“以房養(yǎng)老”模式的發(fā)展現(xiàn)狀，然而這三種模式都在推行不久之后就遭受冷遇甚至宣告失敗。

（一）養(yǎng)老按揭模式

養(yǎng)老按揭，是一種“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的養(yǎng)老方式。以中信銀行于2011年發(fā)起的業(yè)務(wù)為例，老人將自有產(chǎn)權(quán)房屋抵押給銀行，銀行按60%左右的評(píng)估價(jià)按月給老人發(fā)放養(yǎng)老貸款，貸款期限最長(zhǎng)為10年。期限屆滿后，老人一次性償還貸款的本金或剩余本息，或者將房屋交由銀行處理。中信銀行的這項(xiàng)業(yè)務(wù)盡管并不受公眾喜愛(ài)，但還是開啟了國(guó)內(nèi)金融養(yǎng)老的先河，也是目前唯一的一個(gè)仍在營(yíng)運(yùn)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。雖然養(yǎng)老按揭模式是最接近國(guó)外住房反向抵押貸款的一種“以房養(yǎng)老”模式，理應(yīng)有著廣闊的發(fā)展空間，但是，由于過(guò)多的申請(qǐng)條件限制，如：申請(qǐng)老人至少擁有兩套住房，并且要求用于抵押的房產(chǎn)有較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，變現(xiàn)能力強(qiáng)等，使得具備申請(qǐng)條件的人數(shù)無(wú)法大量增加。但是，站在銀行的角度而言，嚴(yán)格的申請(qǐng)門檻是降低風(fēng)險(xiǎn)的最大保證。盡管開辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)有利于解決民生問(wèn)題，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，但是，銀行的根本目的還是從該業(yè)務(wù)中獲利，所以較高的標(biāo)準(zhǔn)自然無(wú)法避免。因此，該模式難于大規(guī)模推行，形成了一個(gè)僵局。

（二）售房返租模式

售房返租模式主要是指老人用一次性獲得的售房款來(lái)分期支付房租，這也是在思想上比較容易接受的一種方式，老人可以根據(jù)自己計(jì)劃來(lái)安排這筆資金的使用。但是從另一個(gè)角度考慮，這要求老人有較高的理財(cái)能力，以保證既能每月交納租金還能留有余錢。這種運(yùn)行模式對(duì)于目前我國(guó)的老年人群而言要求過(guò)高，因?yàn)橐坏┦д`就會(huì)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，而且老年人普遍無(wú)法承受這種風(fēng)險(xiǎn)。此外，房屋的價(jià)值會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的波動(dòng)而大幅變動(dòng)，老人一般不具備有關(guān)房地產(chǎn)投資的知識(shí)，所以對(duì)于房產(chǎn)出售時(shí)的價(jià)值無(wú)法做出正確的市場(chǎng)評(píng)估，很容易導(dǎo)致并不必要的糾紛。2007年上海公積金管理中心的“以房自助養(yǎng)老”的方案就因?yàn)檎嬲暾?qǐng)?jiān)圏c(diǎn)的對(duì)象僅只有個(gè)位數(shù)就在半年左右悄然停止。

（三）以租換養(yǎng)模式

以租換養(yǎng)模式是指將老人的自住房出租，用租金來(lái)補(bǔ)貼養(yǎng)老金的方式。老人可以根據(jù)需要選擇搬入養(yǎng)老院以獲得更好的照料，用租金來(lái)支付相關(guān)費(fèi)用，或者是搬到地段較差的地方租住以租金的差價(jià)來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老金。但是，根據(jù)目前的情況來(lái)看，無(wú)論是哪種方式，老人都需要離開已經(jīng)生活多年的環(huán)境，這對(duì)適應(yīng)能力已經(jīng)大幅下降的老年人而言難以接受。除此之外，讓陌生人住到自己的房子里面對(duì)大部分已經(jīng)對(duì)居住多年的房屋有深厚感情的老人也是無(wú)法忍受的。雖然在搬去另一個(gè)陌生的環(huán)境之外，采用以租換養(yǎng)的老人還可以選擇搬入子女家庭和自己的兒女共同生活，但是根據(jù)調(diào)查顯示，見圖1，超過(guò)70%的老人不愿與子女同住，并且有年齡越小越明顯的趨勢(shì)，所以這個(gè)選項(xiàng)可以排除。因此，盡管以租換養(yǎng)模式風(fēng)險(xiǎn)最小，但還是因?yàn)槔夏耆似毡榈呐懦庑睦矶鵁o(wú)法受到歡迎。如2007年，北京市民政局在石景山區(qū)啟動(dòng)了“養(yǎng)老房屋銀行”項(xiàng)目，但是因使用者不足10人，半年之內(nèi)該項(xiàng)目就夭折停滯了，其失敗的首要原因就是因?yàn)槔先藢?duì)其方案有強(qiáng)烈的抵觸心理。

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三、推行“以房養(yǎng)老”的三大障礙

當(dāng)前推行“以房養(yǎng)老”的模式存在三大障礙。即思想文化障礙、技術(shù)實(shí)施障礙和政策變動(dòng)障礙。

（一）思想文化障礙

在中國(guó)傳統(tǒng)道德觀中，如果家中老人需要變賣家產(chǎn)來(lái)維持晚年生活則說(shuō)明他的子女極為不孝。中國(guó)人又普遍講究“面子”，即使確實(shí)是因?yàn)閮号恍ⅲ幸馓颖苜狆B(yǎng)老人的責(zé)任，老人主動(dòng)要求采用“以房養(yǎng)老”的方法來(lái)求得一個(gè)安穩(wěn)晚年，其子女也會(huì)強(qiáng)加阻撓，逼迫老人放棄對(duì)自己最有利得養(yǎng)老方案以繼承價(jià)值不菲的房產(chǎn)。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，見圖2，有77%的年輕人不同意父母“以房養(yǎng)老”。

中國(guó)人，尤其是50后和60后對(duì)房產(chǎn)很重視，不會(huì)輕易地變更產(chǎn)權(quán)，見圖3。他們認(rèn)為房子是一個(gè)家庭的根本所在，應(yīng)當(dāng)作為遺產(chǎn)給兒女而不應(yīng)因?yàn)樽约旱陌矘?lè)而抵押房產(chǎn)。例如現(xiàn)有的近千萬(wàn)“失獨(dú)家庭”中，盡管已經(jīng)失去了可以作為直接繼承人的子女，他們也有極大的可能受到這種傳統(tǒng)思想的阻撓而放棄用“以房養(yǎng)老”來(lái)使晚年生活獲得更大的慰藉[12]。

除此之外，因?yàn)樵缒曩J款買房而給生活增加了很大的負(fù)擔(dān)的老人，不愿再因房子而與銀行進(jìn)行“交易”的也不在少數(shù)。強(qiáng)烈的心理陰影使得他們?cè)谥饔^意愿上就排斥了“以房養(yǎng)老”這個(gè)選項(xiàng)。

（二）技術(shù)實(shí)施障礙

首先，我國(guó)目前的房屋估價(jià)體系不成熟，二手房市場(chǎng)也不完善，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)波動(dòng)未來(lái)能預(yù)期到的可能性很小，所以，銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋的真實(shí)價(jià)值無(wú)法進(jìn)行正確的估計(jì)。其次，我國(guó)普遍住房為公寓式住房而非獨(dú)立住房，對(duì)于盤活住房和資金的回流有很大的制約。所以出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，很多有實(shí)力推行相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)都持觀望態(tài)度。

除此之外，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老設(shè)施缺口很大，養(yǎng)老床位數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需求，養(yǎng)老服務(wù)也并未能達(dá)到有針對(duì)性和切實(shí)滿足老人生活及照料的需求。以上?！袊?guó)人口老齡化最嚴(yán)重的城市之一為例，60歲及以上的老人占常住人口的23.4%，而養(yǎng)老床位只占老年人口的3%，兩者之間的差距巨大。因此，老人可能在采用“以房養(yǎng)老”后仍無(wú)法滿足自己對(duì)于養(yǎng)老的需求，后顧之憂無(wú)法忽視。

同時(shí)，因?yàn)槿狈Ｂ氄块T的正式監(jiān)管，老人只能被動(dòng)地接受金融機(jī)構(gòu)提出的方案而無(wú)法得知該方案是否公平公正和是否存在謀取暴利的行為。因此，出于對(duì)金融機(jī)構(gòu)基本信任的擔(dān)憂，老人對(duì)“以房養(yǎng)老”抱有很大的疑慮。

（三）政策變動(dòng)障礙

土地制度是目前制約我國(guó)“以房養(yǎng)老”發(fā)展的最大障礙。我國(guó)目前的土地政策讓城市居民對(duì)房屋只有70年使用權(quán)，土地的真正所有者是國(guó)家。使用期過(guò)后對(duì)房屋會(huì)如何處理尚未有明確的政策出臺(tái)，這種高風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)測(cè)性讓金融機(jī)構(gòu)只能望而卻步。

作為老年人人數(shù)最多的群體—農(nóng)村的老年人因?yàn)閷?duì)于農(nóng)村宅基地的政策限制，不能滿足產(chǎn)權(quán)變更的養(yǎng)老模式，使得該項(xiàng)養(yǎng)老模式基本只能面向城市居民，大大縮小了適用范圍。

與此同時(shí)，同樣作為民生熱點(diǎn)關(guān)注話題，房?jī)r(jià)變動(dòng)也開始頻頻受到政策的影響。然而因?yàn)槲覈?guó)的國(guó)情特殊，這種政策影響的持久性，作用效果等并沒(méi)有可以參考的先例，房?jī)r(jià)的上漲是否就會(huì)因此而受到抑制，還是會(huì)變本加厲的反彈都不能做出明確的定論。因此，房產(chǎn)在估值時(shí)，出于對(duì)己方最有利的考慮，老人與金融機(jī)構(gòu)仍然會(huì)有發(fā)生糾紛的可能。

四、“以房養(yǎng)老”三大障礙的對(duì)策

（一）深化服務(wù)

在各大社區(qū)設(shè)立服務(wù)站點(diǎn)，為有需要“以房養(yǎng)老”來(lái)補(bǔ)充養(yǎng)老金、符合申請(qǐng)要求的老人提供專業(yè)、個(gè)性化的指導(dǎo)，為老人提供便利的服務(wù)以增加申請(qǐng)的成功率。針對(duì)生活困難并且符合申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，但是，因家庭阻攔或個(gè)人原因而放棄申請(qǐng)的老人，服務(wù)站點(diǎn)將進(jìn)行心理輔導(dǎo)并作游說(shuō)工作，力求使老人能夠得到最好的養(yǎng)老方案，安度晚年。

加大對(duì)養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，如配套小區(qū)建設(shè)養(yǎng)老院、增加護(hù)工數(shù)量提高護(hù)理人員素質(zhì)等以滿足部分無(wú)法自理的老人“以房養(yǎng)老”的根本目的。

改革養(yǎng)老院入住標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于公辦養(yǎng)老院，按照老人的健康狀況、自理能力、經(jīng)濟(jì)狀況等進(jìn)行綜合評(píng)估，優(yōu)先“三無(wú)”、低保老人、家庭生活困難老人以及因個(gè)人原因而采用“以房養(yǎng)老”方式老人入住，政府出資和政府資助的養(yǎng)老院也都應(yīng)依據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)定位。

（二）保障交易

在各大地市的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)局增加“以房養(yǎng)老”的服務(wù)，針對(duì)開辦相關(guān)業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理，以提高金融機(jī)構(gòu)的公信力。如：以政府名義組織對(duì)“以房養(yǎng)老”的正面宣傳，使公眾能夠理性全面的看待“以房養(yǎng)老”，將申請(qǐng)辦理手續(xù)的全部流程公布并說(shuō)明監(jiān)管部門在其中職責(zé)以示公正等。

在推行初期保障金融機(jī)構(gòu)的最低盈利率，以刺激金融機(jī)構(gòu)開辦業(yè)務(wù)的積極性。如：與試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大的金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)達(dá)成協(xié)議以帶動(dòng)“以房養(yǎng)老”的初步發(fā)展，在達(dá)到一定申請(qǐng)數(shù)量后，再擴(kuò)大協(xié)議機(jī)構(gòu)的范圍。

設(shè)立并完善法律法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，設(shè)立第三方房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)使金融機(jī)構(gòu)和老人雙方能夠公平公正的交易，以期達(dá)到老人和金融機(jī)構(gòu)的利益都能得到維護(hù)的效果。

（三）政策配合

針對(duì)70年產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，政府應(yīng)當(dāng)盡快承認(rèn)永久產(chǎn)權(quán)，并結(jié)合房產(chǎn)稅使公民能夠真正意義上的擁有自己的房屋，所有合乎法律法規(guī)的改造重建都是允許的，這是“以房養(yǎng)老”能夠成功實(shí)施的基礎(chǔ)。

輔助性政策應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)，如對(duì)參與的金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠政策，減少審批手續(xù)減少稅費(fèi)等鼓勵(lì)非政府機(jī)構(gòu)參與競(jìng)爭(zhēng)，還應(yīng)當(dāng)配套相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理為老人提供風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)貼，使參與雙方都有更大的信心與積極性，由政府穩(wěn)健推動(dòng)“以房養(yǎng)老”模式的建設(shè)。

政府當(dāng)局在出臺(tái)民生政策時(shí)應(yīng)當(dāng)更有全局觀，不能忽視各個(gè)社會(huì)問(wèn)題之間的相關(guān)性，如：在調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)過(guò)熱的問(wèn)題時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房?jī)r(jià)變動(dòng)會(huì)對(duì)房產(chǎn)估值造成的影響考慮進(jìn)去，在建造安居小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)制要求把配套的養(yǎng)老設(shè)施建立起來(lái)等。

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（指導(dǎo)老師：?jiǎn)毯Ｊ铮?/p>