藏 波，張清勇，豐 雷，王梅婷

2014年土地科學(xué)研究重點(diǎn)進(jìn)展評述及2015年展望
——土地市場和土地制度分報(bào)告

藏 波1，張清勇2，豐 雷1，王梅婷2

（1.中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京 100872；2.中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院，北京 100872）

研究目的：呈現(xiàn)目前國內(nèi)外土地市場的研究進(jìn)展，總結(jié)研究重點(diǎn)并進(jìn)行國內(nèi)外比較，把握國內(nèi)外研究的方向和差異。研究方法：文獻(xiàn)法。研究結(jié)果：（1）國外已有不少學(xué)者提出依靠國家理論和制度安排來提高土地市場運(yùn)行效率，國內(nèi)學(xué)者則較多分析市場中價(jià)格表現(xiàn)和參與主體行為，以及市場與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的關(guān)系；中國農(nóng)村土地市場問題成為新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)尤其是產(chǎn)權(quán)學(xué)派研究的一個(gè)重要領(lǐng)域。（2）國內(nèi)外土地制度研究都關(guān)注土地產(chǎn)權(quán)、土地征收以及政府行為等主題，但選題角度有所差異。研究結(jié)論：（1）未來土地市場研究的重點(diǎn)可能有：農(nóng)村建設(shè)用地供應(yīng)的激勵(lì)相容治理結(jié)構(gòu)，從風(fēng)險(xiǎn)偏誤、逆向選擇、前景理論和心理核算等方面研究農(nóng)地流轉(zhuǎn)中微觀主體的行為，以及應(yīng)用委托—代理等博弈論模型研究政府供地行為和土地財(cái)政問題。（2）未來土地制度研究的重點(diǎn)可能是：城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場制度、征地制度、土地立法和執(zhí)法、土地流轉(zhuǎn)、確權(quán)頒證和推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營等方面的制度設(shè)計(jì)和政策評估。

土地經(jīng)濟(jì)；土地市場；土地制度；研究進(jìn)展

改革開放30多年，中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了高速發(fā)展，被譽(yù)為“增長奇跡”，對其增長原因的解釋大致可分為兩大陣營：一派以自由經(jīng)濟(jì)學(xué)派為主，認(rèn)為中國的高速經(jīng)濟(jì)增長主要?dú)w功于經(jīng)濟(jì)自由化或市場化的成功改革；另一派以（新）凱恩斯學(xué)派為主，認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)“增長奇跡”體現(xiàn)了“社會(huì)主義”以及政府干預(yù)/管控的成功。中國特色社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)不僅強(qiáng)調(diào)國家理論中的政府規(guī)制，而且重視市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，對中國土地市場和土地制度的研究是觀察市場和政府交互作用的最佳窗口，其發(fā)展成效和演進(jìn)軌跡可視為整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“縮影”。本文采用文獻(xiàn)法，梳理總結(jié)2014年國內(nèi)外學(xué)者對土地市場和制度問題的研究進(jìn)展和重點(diǎn)，并進(jìn)行國內(nèi)外比較，把握研究的方向和差異，從理論層面洞察市場和政府二者在資源配置中的關(guān)系，完善頂層設(shè)計(jì)和制度配套，為中國宏觀經(jīng)濟(jì)的有序、高效運(yùn)行提供良方。

本文期刊來源于國內(nèi)外權(quán)威學(xué)術(shù)期刊數(shù)據(jù)庫，其中中文期刊來源于中國知網(wǎng)、萬方和維普等數(shù)據(jù)庫，外文期刊來源于EBSCO、Elsevier ScienceDirect、ProQuest和Web of Science等數(shù)據(jù)庫。期刊的遴選經(jīng)歷了期刊影響力→論文影響力→內(nèi)容匹配度三個(gè)環(huán)節(jié)，具體來說：（1）期刊影響力：選取土地問題研究方面有較強(qiáng)影響力的期刊，具體為外文出版社和CNKI公布的期刊近5年的影響因子≥1.0；（2）論文影響力：論文的下載量，由于發(fā)表時(shí)間較短，將數(shù)量確定為≥30次；（3）內(nèi)容匹配度：通過文章內(nèi)容判斷其是否主要是關(guān)注土地市場和制度問題的研究。通過上述三環(huán)節(jié)，共篩選學(xué)術(shù)文獻(xiàn)80篇，其中外文期刊文獻(xiàn)28篇（全部為SSCI來源期刊，其中同時(shí)被SCI收錄的期刊有7篇），主要發(fā)表于Land Use Policy、Journal of Comparative Economics和Journal of Development Economics等期刊；中文期刊論文52篇（全部為CSSCI來源期刊），主要發(fā)表于《中國社會(huì)科學(xué)》、《經(jīng)濟(jì)研究》、《管理世界》、《中國土地科學(xué)》等期刊。在梳理2014年文獻(xiàn)的過程中，發(fā)現(xiàn)學(xué)者們加強(qiáng)了對市場參與者行為的研究，雖然目前仍主要集中在農(nóng)村土地市場中的農(nóng)戶態(tài)度、偏好與選擇，以及城市土地市場中的政府供地行為等方面，但也欣喜地看到了已經(jīng)有基于前景理論分析個(gè)體在風(fēng)險(xiǎn)和不確定性基礎(chǔ)上的偏好或意愿，以及基于心理核算和跨期決策理論對微觀主體實(shí)際行為特征等的研究。這不僅從理論上豐富了參與主體決策分析工具，而且有利于更好地解釋和分析中國市場化過程中存在的問題。因此，在此次研究分報(bào)告中新增了“土地市場中的參與主體行為”部分。此外，由于國外學(xué)者探討政府、企業(yè)和土地所有者在市場中的策略互動(dòng)的成果較多，其中主要的策略和得益源于制度科層和治理結(jié)構(gòu)的不合理，而這兩方面的主要推動(dòng)力為政府的用途管制（即規(guī)劃制度），所以“土地市場中的策略互動(dòng)”與“土地制度中的政府行為”也將是關(guān)注的重點(diǎn)。主要的研究重點(diǎn)和文章數(shù)量見表1。

1 中國重點(diǎn)問題研究進(jìn)展

1.1 土地市場

1.1.1 土地市場的價(jià)格機(jī)制 土地市場的區(qū)域性明顯，這也導(dǎo)致土地價(jià)格及其影響因素有顯著的地區(qū)差異；另外，土地價(jià)格的差異還因研究維度的差異而不同[1-2]。房地產(chǎn)價(jià)格及其波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境密不可分，后者的調(diào)整往往造成市場預(yù)期的變動(dòng)[3]，其中尤以貨幣政策和稅收政策的沖擊最大。國外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境會(huì)通過債務(wù)連鎖放大效應(yīng)和匯率差這兩個(gè)渠道影響中國房地產(chǎn)價(jià)格[4-5]。

表1 2014年土地市場和土地制度的主要研究方向和論文分布情況Tab.1 Papers on land marketand land institution in 2014

1.1.2 土地市場與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系 宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性調(diào)整帶來土地市場運(yùn)行的周期性波動(dòng)，其中貨幣供應(yīng)量對市場波動(dòng)的沖擊最為明顯[6]。自2008年全球金融危機(jī)以來，中國地方政府性債務(wù)快速膨脹，以土地作為融資平臺(tái)進(jìn)行引資或公共設(shè)施建設(shè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是造成大規(guī)模地方債務(wù)的主要原因，這也為土地市場以及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展帶來隱患[7]。

1.1.3 土地市場中的策略互動(dòng) 中國傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)二元化的土地市場雖然在一定歷史時(shí)期有其積極意義[8]，但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的提升，這樣的市場形態(tài)逐漸顯現(xiàn)出諸多問題。頻繁的園區(qū)建設(shè)和大型項(xiàng)目的建設(shè)打破了政府、企業(yè)和農(nóng)民間原本的納什均衡，取而代之的是建立在不信任基礎(chǔ)上的重復(fù)推理減少支付博弈。這樣的策略互動(dòng)格局一旦固化將進(jìn)一步增加結(jié)構(gòu)性逾越帶來的大量交易成本[9-13]。

1.1.4 土地市場中的參與主體行為 中國特有的政績考核體系使得地方政府利用壟斷供地權(quán)來實(shí)施引資策略和區(qū)際競爭策略，前者表現(xiàn)為有意壓低工業(yè)出讓底價(jià)來吸引大型企業(yè)的進(jìn)駐，而忽視產(chǎn)業(yè)升級等問題[14-15]；后者主要表現(xiàn)為“土地財(cái)政”，即依靠賣地來進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和大型項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，且往往出現(xiàn)建設(shè)過度[16-17]。企業(yè)和居民的市場行為同樣受到政府行為的影響，主要表現(xiàn)為對囤地收益、交通等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的追逐[18-19]。農(nóng)村土地市場化的地方探索已經(jīng)呈現(xiàn)出“百花齊放”的態(tài)勢，現(xiàn)階段急需從上至下形成更具普適性的清晰的市場化路徑，過去幾年已有關(guān)于農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的大量研究[20]，近幾年農(nóng)戶基于承包地和宅基地的資產(chǎn)管理行為和抵押貸款行為方面的研究成果逐漸增多，但仍以研究行為的影響因素為主。

1.1.5 農(nóng)村土地市場改革 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市引發(fā)了學(xué)者們的廣泛爭鳴，但哪類“農(nóng)地”可以直接入市、“農(nóng)地”到底入什么市、怎樣入市等問題仍處于模糊狀態(tài)，尚未形成一個(gè)統(tǒng)一的制度框架[21-22]。

1.2 土地制度

1.2.1 農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)問題 一些研究探討了土地集體所有制的性質(zhì)[23]、功能[24]。在承包經(jīng)營權(quán)方面，分析了流轉(zhuǎn)效率的決定因素[25]和制約流轉(zhuǎn)的瓶頸[26]。宅基地方面，分析宅基地置換模式的區(qū)域差異[27]、法律體系的內(nèi)部矛盾[28]、使用權(quán)資產(chǎn)化的障礙[29]。其他研究還有：土地經(jīng)營權(quán)抵押的制度基礎(chǔ)[30]、土地空間權(quán)[31]、農(nóng)村土地資產(chǎn)管理改革的影響因素[32]。還有學(xué)者將視野投向國外，分析英國歷史上的敞田制[8]，評論哈維資本主義都市化制度分析的實(shí)質(zhì)是關(guān)于階級—壟斷地租的制度分析[33]。

1.2.2 土地征收制度的問題與改革思路 學(xué)者提出集體土地征收補(bǔ)償?shù)摹爱a(chǎn)值倍數(shù)法之惑”[34]，重新界定了被征地農(nóng)民安置的主體、范圍、原則、方式、標(biāo)準(zhǔn)等[35]，重點(diǎn)考察了土地征收制度及其執(zhí)行中損害農(nóng)民利益、侵害公共利益等問題[36-37]。對于征地制度改革，有的建議實(shí)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，同時(shí)考慮各地新舊標(biāo)準(zhǔn)的有限差異原則[38]，有的建議組建土地權(quán)益維護(hù)聯(lián)盟[39]，有的認(rèn)為應(yīng)將農(nóng)地發(fā)展權(quán)引入農(nóng)村土地權(quán)利體系[40]，建議將土地使用權(quán)入股納入土地征收補(bǔ)償方式的選項(xiàng)[41]。

1.2.3 土地制度中的政府行為 不少研究關(guān)注政府用地行為，討論土地出讓行為對地方工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的影響[42]，考察地方政府競相增加土地出讓面積、降低地價(jià)的底線競爭行為[43]，描述以中國式城市建設(shè)投融資中的“土地融資—城市基礎(chǔ)設(shè)施投資”間正反饋關(guān)系[44]。有研究發(fā)現(xiàn)政府的土地出讓金支出一定程度上弱化了對公共服務(wù)和社會(huì)保障等方面投入[45]，也有研究指出各地在實(shí)現(xiàn)城市化過程中還需繼續(xù)發(fā)揮土地財(cái)政的正向歷史功效[46]。

1.2.4 土地制度改革的機(jī)制設(shè)計(jì) 有研究概括了農(nóng)地“還權(quán)賦能”的基本思路[47]，指出城鄉(xiāng)發(fā)展一體化要以保障農(nóng)民公平分享土地增值收益為重點(diǎn)，加快構(gòu)建用途管制、權(quán)能平等、增值共享的城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場[48]；應(yīng)建立一個(gè)政府、企業(yè)和農(nóng)民合作共贏的機(jī)制[49]；進(jìn)行第三次土地制度改革，改革征地制度，建立農(nóng)地發(fā)展權(quán)，改革集體建設(shè)用地交易制度，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場[50]；劃定土地管理的數(shù)量、質(zhì)量和生態(tài)“三條紅線”是實(shí)現(xiàn)土地資源集中統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)[51]；構(gòu)建農(nóng)民、政府、企業(yè)各主體之間利益均衡的建設(shè)用地制度框架[52]。

2 國外重點(diǎn)問題研究進(jìn)展

2.1 土地市場

國外土地市場研究主要圍繞以下4個(gè)方面展開：一是土地供應(yīng)策略研究。基于空間經(jīng)濟(jì)學(xué)建立的土地供需平衡模型可以為政府制定規(guī)劃和用途管制提供技術(shù)支撐，如基于空間經(jīng)濟(jì)學(xué)建立的土地供需平衡模型——“綜合性空間資產(chǎn)評估模型”和“空間多標(biāo)準(zhǔn)分析模型”[53-54]；土地所有權(quán)置換可為建立更具彈性的土地供應(yīng)制度提供支持[55]。二是土地價(jià)格波動(dòng)機(jī)制研究。成熟土地市場的地價(jià)波動(dòng)與建筑許可證和分區(qū)調(diào)整的獨(dú)立審查[56]、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境[57]以及政府和個(gè)人簽訂的土地契約等因素密切相關(guān)。三是土地市場與產(chǎn)權(quán)安排研究。處于轉(zhuǎn)型期的國家如果單純將土地所有權(quán)界定于私人，會(huì)由于產(chǎn)權(quán)制度不健全而導(dǎo)致高額的土地交易成本[58]，政府公共投資則可以減輕土地產(chǎn)權(quán)有限流動(dòng)性所帶來的風(fēng)險(xiǎn)[59]。四是中國土地市場與政府規(guī)制研究。中國的土地市場具有市場組織和政府干預(yù)的雙重屬性[60]，土地利用規(guī)劃是輔助市場運(yùn)行的最有效工具[61]，可有效緩解市場失靈現(xiàn)象，但由于政府規(guī)制的成本高于市場調(diào)整的成本[62]，所以地方政府的規(guī)制常伴隨低地價(jià)引資下的盲目競爭等負(fù)效應(yīng)[63]。

2.2 土地制度

國外土地制度研究主要集中在以下4個(gè)方面：一是土地制度對其他領(lǐng)域的影響。如土地制度與政治風(fēng)險(xiǎn)、減貧、環(huán)境和性別、人口遷移、區(qū)域不平衡之間的關(guān)系[64-69]。二是土地征收。包括土地征收中的磋商和評議程序[70]，跨國大規(guī)模土地征收的地理環(huán)境[71]，以及如何補(bǔ)償以提高整體效率[72]。三是對土地制度歷史根源的研究。如1883—2007年德國的土地制度[73]，美國土地使用制度的歷史根源[74]，以及近幾十年來美國農(nóng)村土地所有權(quán)的“金融化”[75]。四是對中國土地制度各方面的研究。如關(guān)于產(chǎn)權(quán)“可信論”的研究[76]，關(guān)于土地調(diào)整的“沒收風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)”[77]，關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定性與農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的關(guān)系[78]，也有研究探討土地開發(fā)與城市化的關(guān)系[79-80]，以及對當(dāng)前中國土地利用關(guān)鍵政策問題的梳理[60]。

3 國內(nèi)外重點(diǎn)問題對比

國外學(xué)者對土地市場的研究已經(jīng)逐漸從完全市場理論向不完全市場理論過渡，并且已經(jīng)有不少學(xué)者提出依靠國家理論和制度安排來提高市場運(yùn)行效率，這從方法論和研究視角上為新古典占優(yōu)的市場分析帶來了新“氣息”。另外，包括中國在內(nèi)的轉(zhuǎn)型發(fā)展中國家的土地市場問題，由于其制度和市場的共有性特質(zhì)而備受關(guān)注。相對而言，國內(nèi)學(xué)者仍將經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)作為土地市場的前置條件，所以分析市場中價(jià)格表現(xiàn)和參與主體行為，以及市場與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的研究成果較多。農(nóng)村土地市場問題成為新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的重要領(lǐng)域，但目前仍以產(chǎn)權(quán)學(xué)派的研究成果為主導(dǎo)，系統(tǒng)運(yùn)用組織理論和合約理論來解釋現(xiàn)狀并提出改革方向的論文仍然很少。

國內(nèi)外土地制度研究都關(guān)注土地產(chǎn)權(quán)、土地征收以及政府行為等話題，但選題角度有所差異。國內(nèi)研究者多是問題導(dǎo)向，即從實(shí)際工作中存在的問題出發(fā)，開展調(diào)研，進(jìn)行理論或?qū)嵶C方面的探討，以尋求解決矛盾、“改造世界”居多。國外學(xué)者多是理論導(dǎo)向，側(cè)重于從歷史資料、田野調(diào)查和數(shù)據(jù)中總結(jié)出規(guī)律性、概括性的判斷或命題，關(guān)注土地產(chǎn)權(quán)制度影響其他領(lǐng)域的內(nèi)在機(jī)制，以求真、“認(rèn)識(shí)世界”居多。另外，已有國外學(xué)者開始關(guān)注長時(shí)段的土地制度歷史變遷，國內(nèi)學(xué)者也有嘗試，國內(nèi)的這類研究將會(huì)越來越多。研究方法上，雖然分析深淺程度不易，但總體上國內(nèi)外學(xué)者在資料收集、理論準(zhǔn)備、分析工具等方面有一定的相似性，反映出逐步趨同的跡象。

4 2015年研究展望

4.1 主要科技需求

十八屆三中全會(huì)審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，第一次以國家意志的形式突出強(qiáng)調(diào)了市場在資源配置中的決定性作用以及農(nóng)村土地制度改革等內(nèi)容，如賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利、健全土地用途管制制度，同時(shí)允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在符合規(guī)劃和用途管制前提下出讓、租賃和入股，與國有土地同等入市、“同權(quán)同價(jià)”，進(jìn)行征地制度改革等。中共十八屆四中全會(huì)審議通過了《關(guān)于全面推進(jìn)依法治國若干重大問題的決定》。此外，2013年以來國務(wù)院不斷推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)；2014年11月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》。由此可見，中國的土地市場和制度改革已經(jīng)進(jìn)入國家意志推動(dòng)的機(jī)制設(shè)計(jì)階段，這種形式不同于以往的“摸著石頭過河”這種誘致性的制度探索，是以頂層設(shè)計(jì)取代容錯(cuò)試錯(cuò)式的一種全新改革思路。這勢必需要在經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)背景下，正視目前城鄉(xiāng)土地市場存在的一系列難題（如城鄉(xiāng)土地發(fā)展權(quán)失衡、土地財(cái)政引致的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)同質(zhì)化以及土地供應(yīng)市場機(jī)制薄弱等），據(jù)此設(shè)計(jì)更具可行性的治理結(jié)構(gòu)，同時(shí)確定激勵(lì)相容的制度安排。這就需要將改革方向與現(xiàn)有法律法規(guī)相銜接，與具體土地政策相配套，這也將成為未來政策研究的重要內(nèi)容。土地制度改革試點(diǎn)成果總結(jié)和效果評估等將是未來實(shí)證研究的重要方向。此外，國內(nèi)學(xué)者可能會(huì)更多地關(guān)注土地制度作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生變量本身的形成，土地制度的歷史變遷，以及土地制度對其他領(lǐng)域的影響成效和影響機(jī)制等問題。

4.2 重點(diǎn)問題研究

結(jié)合國家主要科技需求，展望2015年土地市場的研究重點(diǎn)，可歸納為：通過機(jī)制設(shè)計(jì)來建立農(nóng)村建設(shè)用地供應(yīng)的激勵(lì)相容治理結(jié)構(gòu)；以風(fēng)險(xiǎn)偏誤、逆向選擇、前景理論和心理核算等行為經(jīng)濟(jì)學(xué)方法來研究農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中微觀參與主體的行為；應(yīng)用委托—代理等博弈論模型來研究政府供地行為和土地財(cái)政問題。土地制度的重點(diǎn)可歸納為：落實(shí)中共十一屆三中、四中全會(huì)的總體部署，進(jìn)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場制度、征地制度改革、土地立法和執(zhí)法、土地流轉(zhuǎn)、確權(quán)頒證和推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營等方面的制度設(shè)計(jì)和政策評估。

4.3 《中國土地科學(xué)》重點(diǎn)方向關(guān)注

（1）運(yùn)用空間經(jīng)濟(jì)學(xué)技術(shù)手段來為土地供應(yīng)控制和執(zhí)行中的治理結(jié)構(gòu)創(chuàng)新提供技術(shù)支撐。（2）國有建設(shè)用地供應(yīng)與可能出現(xiàn)的集體建設(shè)用地供應(yīng)之間的互動(dòng)機(jī)制。（3）以經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)為前置條件，分析市場中的價(jià)格表現(xiàn)以及參與主體行為。（4）運(yùn)用合約理論來解釋集體建設(shè)用地市場建設(shè)的一般性問題。（5）改革實(shí)驗(yàn)區(qū)以及各地試點(diǎn)的案例、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)以及試點(diǎn)政策的效果評估等。

（

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（本文責(zé)編：郎海鷗）

Progress Review on Land Science Research in 2014 and Prospects for 2015: Sub-report on Land Market and Land Institutions

ZANG Bo1, ZHANG Qing-yong2, FENG Lei1, WANG Mei-ting2
（1. Department of Land and Real Estate Management, School of Public Administration and Policy, Renmin University of China, Beijing 100872, China; 2. School of Agricultural Economics and Rural Development, Renmin University of China, Beijing 100872, China）

The purpose of this paper is to summarize the research progress on land market and land institutions in 2014 and give prospect for 2015. Method of documentation was employed. The results indicate that scholars have proposed that the reasonable institutional arrangements can improve operating efficiency of the land market. Domestic scholars have mainly analyzed the price fluctuation and the participation’s behavior of land market, and the relationship between land market and macroeconomic environment. China’s rural land market issues have become important topics in the field of new institutional economics, especially the Property Theory. Foreign and domestic scholars concern about land ownership,land expropriation and government action, but the research angles are different. The conclusions show that the focuses of land market study in the future might be the governance structure of China’s rural land supply, the participation’s behavior in the process of rural land circulation from the perspective of behavioral economics, and the financial problems through the game theory, such as the principal-agent model. The focuses of land institution study might be the system design and policy evaluation of unified system for urban and rural construction land market, the reform of the land acquisition system, land legislation and enforcement, land right certification and other aspects.

land economy; land market; land institutions; research progress

F301.2

A

1001-8158（2015）02-0004-08

10.13708/j.cnki.cn11-2640.2015.02.001

2015-01-29

中國人民大學(xué)科學(xué)研究基金（中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金資助）項(xiàng)目成果（10XNJ006）。

藏波（1987-），男，山西大同人，博士研究生。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)與政策、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。E-mail: zb2416650@163.com

豐雷（1972-），男，山東聊城人，教授，博士生導(dǎo)師。主要研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)和計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析。E-mail: fenglei@mparuc.edu.cn